【正文】 商：太原萬豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理：上海錦江國際酒店管理有限公司設(shè)計單位：香港A1建筑設(shè)計有限公司施工單位：中國建筑一局(集團(tuán))有限公司寫字樓辦公區(qū)凈高：3米大 堂：停 車：電　　梯：德國原裝蒂森（THYSSEN）電梯，共39部主要客戶：中國移動、金融證券中心、擔(dān)保公司、銀行及國內(nèi)外大中型商貿(mào)類企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的公司大廈配套：商務(wù)：金融證券中心、銀行營業(yè)廳、餐飲：員工餐廳、大酒店、餐飲中心、西餐廳酒店：五星級客房、總統(tǒng)套房、豪華套房商場：國貿(mào)精品商城其他：康體健康中心、娛樂包房、會議廳(報告廳1個、中心會議廳2個、小型會議廳4個)、多功能會議廳、陽光四季廳、地下停車場、自行車車庫大廈智能化系統(tǒng)：5A級智能化（通訊自動化系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、保安自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)）二、項目特點(diǎn)：國貿(mào)大廈憑借龐大的建筑規(guī)模、完善的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)及優(yōu)越的地理位置與優(yōu)良的配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)，吸引了眾多有實(shí)力的國內(nèi)外商貿(mào)類及相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司的加盟。交配電系統(tǒng)采用雙電源供電系統(tǒng)，提高了大廈的供電可靠性。辦公自動化系統(tǒng)：寬帶入網(wǎng)，滿足互聯(lián)網(wǎng)接入的需求。消防自動化系統(tǒng)：消防監(jiān)控系統(tǒng)、可自動消防監(jiān)控、自動報警。珠琳國際大廈一、總體情況位 置：解放路與東緝虎營交叉路口 規(guī) 模：由一棟地下一層、地上14層的樓體構(gòu)成 占地面積：總建筑面積：18000平方米寫 字 樓：4至14層為寫字樓發(fā) 展 商：山西珠琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投 資 商：山西珠琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：山西珠琳物業(yè)管理有限公司設(shè)計單位：太原新建筑設(shè)計事務(wù)所、煤炭工業(yè)部太原設(shè)計研究院監(jiān)理單位：太原市建筑監(jiān)理公司施工單位：北辰建筑安裝公司停 車：地下32個停車位大型客戶：蘭華集團(tuán)大廈配套：商務(wù)中心、商場大廈智能化系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)：擁有寬帶網(wǎng)電話，2000條電話線路。保安自動化系統(tǒng)：閉路監(jiān)控、定位巡查、電子巡更系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、智能樓宇自控系統(tǒng)、防盜控制主機(jī)、紅外線微波探測器、停車庫自動管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程智能化監(jiān)控。二、項目特點(diǎn)珠琳國際大廈是杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性中檔寫字樓項目，集辦公、會議、商場等多功能于一體。第四節(jié) 區(qū)域辦公物業(yè)市場發(fā)展預(yù)期隨著太原市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，以及本區(qū)域內(nèi)省政府、省政協(xié)、省軍區(qū)等省級單位與市委、市政府等黨政機(jī)關(guān)的駐扎和各大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立的帶動，使得地塊周邊成為辦公物業(yè)發(fā)展最具潛力的區(qū)域。但多數(shù)開發(fā)商盲目的追求高端產(chǎn)品，而忽略了中、小企業(yè)的市場需求，使得本區(qū)域目前價格適中的中、小戶型商務(wù)項目供應(yīng)量極為缺乏。第三章 項目分析第一節(jié) 項目概況一、 地塊特征地塊東西寬40米，南北長50余米，地貌基本平整，但地勢較低，夏天如遇大雨，北側(cè)路沿段易集水。三、 產(chǎn)品主要指標(biāo)本項目總建筑面積約30000平米；凈用地面積3000平米；建筑結(jié)構(gòu)為框塔結(jié)構(gòu)；標(biāo)準(zhǔn)層單層建筑面積約1800平米；設(shè)計樓層為地面21層，帶1層地下室；樓高72米，1221為3米；設(shè)電梯4部；具體規(guī)劃正在調(diào)改之中。劣勢1) 產(chǎn)品功能定位不清晰，自身配套不足，例如：車位不足，物業(yè)管理無品牌支撐；2) 項目主力戶型多為東西朝向，進(jìn)深偏大，對于持傳統(tǒng)置業(yè)觀念的北方客戶無吸引力；3) 本項目主體工程過半，目前對結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間余地已不大。機(jī)會1) 本項目位于太原市杏花嶺區(qū)府西街CBD商圈輻射范圍之內(nèi)，國貿(mào)、華宇國際等具代表性的眾多辦公物業(yè)位于本區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚，加之本案為“綜合項目”，向?qū)懽謽欠矫嬲{(diào)整具有極大的市場優(yōu)勢；2) 本項目所處區(qū)域辦公物業(yè)投資回報逐年遞增，但缺乏中、低檔辦公物業(yè)的市場供應(yīng)，潛在市場機(jī)會較大。3) 年尾不是公開面市銷售的最佳時機(jī)。而未來的威脅和風(fēng)險大多來自項目的產(chǎn)品定位、價格定位、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)進(jìn)度等方面。產(chǎn)品設(shè)計本項目外觀簡約大氣，戶型面積適中，格局方正，符合目標(biāo)群體的購買需求，容易引起投資者的關(guān)注；同時項目周邊及自身的餐飲、銀行、休閑娛樂等功能配套必將吸引更多的人氣。二、項目定位定位綜合上述幾方面因素，結(jié)合本區(qū)域辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀、項目產(chǎn)品設(shè)計特點(diǎn)以及未來發(fā)展趨勢，建議將項目定位為 “投資型商務(wù)公寓”，側(cè)重于辦公的綜合項目?！　? 首先，嘉業(yè)大廈Ⅱ的立面色彩以灰色國際商務(wù)主色調(diào)為主，結(jié)合大面積淺藍(lán)灰色鍍膜玻璃和具有現(xiàn)代質(zhì)感鋁板的使用，穩(wěn)重而富于變化，突破了一般商務(wù)建筑外觀的沉悶。嘉業(yè)大廈Ⅱ 效果圖本項目具體定位：CBD核心商務(wù)區(qū) 第三代投資型商務(wù)公寓第三代商務(wù)公寓定位理念：商務(wù)公寓以其低租售價、低管理費(fèi)、高實(shí)用率、24小時辦公等優(yōu)勢，一直受到市場的青睞。第一代商務(wù)公寓是住宅立項，完全按照純住宅設(shè)計，沒有考慮任何商住的功能，主要針對于剛起步的創(chuàng)業(yè)型公司。　　 在市場需求的引導(dǎo)下，具有更高商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的第三代商務(wù)公寓應(yīng)運(yùn)而生。嘉業(yè)大廈Ⅱ戶型 項目定位確立后，所有條件都要做到一致連貫，令使用者、投資者感受到所有工作細(xì)節(jié)都與項目定位切合；從項目規(guī)劃、裝飾、功能配套、業(yè)態(tài)布局、推廣包裝到銷售人員素質(zhì)、未來物業(yè)管理，小至一個形象標(biāo)志、路牌，無時無處都應(yīng)體現(xiàn)項目的定位。賣點(diǎn)提煉通過對本項目現(xiàn)狀及未來市場需求的充分分析和策劃，并結(jié)合對目標(biāo)客戶的判斷，確定了本項目以下兩方面的賣點(diǎn)：⑴、決定性賣點(diǎn)l 本區(qū)域是商務(wù)往來的絕佳地理位置，倍受追捧的成熟商務(wù)區(qū)。l 實(shí)用的戶型設(shè)計，60～1800平米自由組合的彈性空間。⑵、刺激性賣點(diǎn)l 規(guī)范化的物業(yè)管理，穩(wěn)定的回租保障l 驚人的銷售進(jìn)度，火爆的熱銷場面l 獨(dú)特新穎的認(rèn)購、銷售方式 l 誘人的付款優(yōu)惠條件三、總結(jié)在項目的廣告宣傳與銷售推介過程中銷售人員將以決定性賣點(diǎn)促使目標(biāo)客戶產(chǎn)生購買欲望，以刺激性賣點(diǎn)加速目標(biāo)客戶作出購買決定。第二節(jié) 項目形象定位一、項目形象定位因素宏觀因素：l 本項目位于杏花嶺CBD商務(wù)區(qū)域的輻射中心，未來商機(jī)無限。微觀因素：旺——項目所處區(qū)域是目前太原市辦公物業(yè)當(dāng)仁不讓的投資旺地；新——集商住、純寫字樓于一體的第三代復(fù)合型物業(yè)，是在傳統(tǒng)辦公物業(yè)基礎(chǔ)上一次質(zhì)的飛躍；優(yōu)——項目力求全方位配套功能服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，對品牌形象的樹立具有重大意義。第三節(jié) 目標(biāo)客戶定位一、 目標(biāo)客戶構(gòu)成針對項目特點(diǎn)具體分析大約分為：自用類型、投資類型客戶兩大目標(biāo)客戶群體，而投資類型客戶又可分為長期投資者和短期投資者兩種。職業(yè)特征：成長型公司，中小企業(yè)主；不動產(chǎn)投資人；政府、企事業(yè)單位官員；高收入職員；采礦、冶煉業(yè)場主；中高收入的白領(lǐng)階層。n 成長型公司中小企業(yè)主城區(qū)和郊區(qū)的私營企業(yè)主，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，為改善辦公環(huán)境，對中、低檔寫字樓、商住樓項目有較強(qiáng)的購買意向。n 采礦、冶煉業(yè)場主此類富裕階層的置業(yè)需求旺盛，已經(jīng)把投資房地產(chǎn)作為其資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、保值增值的重要手段。第四節(jié) 項目功能定位一、項目功能及檔次定位 功能：以辦公為主，打造新型的商住合一物業(yè)。大堂效果商務(wù)咖啡廳、酒吧效果立體車庫效果商務(wù)走廊效果二、項目裝修裝飾風(fēng)格定位 項目內(nèi)部環(huán)境構(gòu)成：注重大堂環(huán)境的親和力、公共空間的路標(biāo)指引、休息區(qū)的功能便利性設(shè)置、人流動線的合理，做到內(nèi)部色調(diào)統(tǒng)一風(fēng)格，同時加強(qiáng)公共區(qū)域燈光設(shè)計的突出性，特別是中心區(qū)域部分。第五節(jié) 銷售模式定位一、定位原則 符合項目利益，規(guī)避項目風(fēng)險 減少資金投入，降低運(yùn)作成本 完成銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值二、銷售模式定位根據(jù)項目目前的準(zhǔn)備狀況及銷售模式定位原則，建議前期不宜做廣告宣傳投入，應(yīng)利用簡單的銷售道具（折頁、DM），重點(diǎn)采用人員直銷方式為主，坐場銷售為輔的模式開展銷售工作，并對案場進(jìn)行簡單包裝。定價要充分考慮項目分期銷售的特性，節(jié)奏的把握至關(guān)重要。 在均價的基礎(chǔ)上預(yù)留合理的議價空間。(具體價格