【正文】 前三名。全市已開工建設的3000萬元以上的項目788個，總投資1324億元。另外，％，成為沈陽經(jīng)濟增長的主要拉動力。 萬人（戶籍人口）。 就業(yè)，％。在崗職工中， 萬人，；，；。全市通過實施就業(yè)技能培訓，加強勞動力市場建設等措施，開發(fā)就業(yè)崗位12萬個。據(jù)勞動部門統(tǒng)計, 萬人，%。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計，2002年，城市居民人均可支配收入達7050 元，%；人均消費支出6074元，%。農(nóng)民生活繼續(xù)改善。職工工資收入繼續(xù)提高。儲蓄穩(wěn)定增長。 居住水平城鄉(xiāng)居民居住水平得到提高，拆遷安置政策進一步完善。第二部分 沈陽房地產(chǎn)市場簡介一、 2002年沈陽房地產(chǎn)發(fā)展概況 沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫近一年來，沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，同時銷售速度大于開發(fā)速度。沈陽市政府發(fā)言人常明說，２００３年該市固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)了高速增長，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅居首位。 據(jù)介紹，去年，由于該市利用外資的大幅增長，外來人口大批涌入，以及城市居民收入的增加，住房已成為人們重要的消費熱點。２００３年房地產(chǎn)開發(fā)與銷售實現(xiàn)了同步快速增長。沈陽市的購房群體正在擴大，由原來的高收入家庭轉入中、低收入家庭，普通居民成為購房主體，中、小戶型成為市場搶手貨。2003年沈陽房地產(chǎn)交易的最大成果是：沈陽市商品住宅和二手房交易面積雙雙突破了500萬平方米大關。據(jù)沈陽房產(chǎn)局介紹：“沈陽房地產(chǎn)交易市場3年來實現(xiàn)了商品房和存量房交易面積一同跳過200萬、同時觸摸400萬、雙雙突破500萬。其中。?1，居民的購房支付能力與房屋售價保持平穩(wěn)協(xié)調(diào)。國內(nèi)外開發(fā)商大舉進入沈陽房地產(chǎn)市場。這種發(fā)展趨勢是符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標志之一。這些利好趨勢正展現(xiàn)出沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的旺盛勢頭。 從住房銷售面積看。216。商品住房銷售面積不同價格的分檔結構比例是：％，％，％，％，％，％。這說明，當前沈陽市住房消費群體主要聚集在中低價位和中小戶型或存量住房的樓市區(qū)間，體現(xiàn)了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場以大眾住房消費為主導的發(fā)展趨勢。 從商品房供給方面來看。其中套面積超過120平方米以上的大戶型商品住房，％％，供給量相對偏大；而套面積在100平方米以下的小戶型商品住房，供給量相對偏小。二、 2003年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場形勢分析2003年上半年，沈陽房地產(chǎn)市場在戰(zhàn)勝了“非典”、基本完成調(diào)整任務的基礎上，又實現(xiàn)了較快地發(fā)展；現(xiàn)在沈陽房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入加速發(fā)展期。將城區(qū)土地全部納入土地儲備庫管理，實現(xiàn)統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應。以建設森林城市和景觀路改造為代表，加大城市基礎設施建設，促進土地資產(chǎn)價值提升。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)建設呈高速增長態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流16月，沈陽市房地產(chǎn)完成投資額、建設規(guī)模都比去年同期增長40%以上，尤其是新開工比上年同期增長72%，這是近幾年所僅見的，反映出沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。（3） 增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理16月，全市增量商品房銷售面積比上年同期增長31%，而銷售額比上年同期增長40%以上，前進的幅度是近年來所罕見的。（4） 存量房再次刷新記錄，穩(wěn)居全國前茅16月，沈陽市存量房交易量和交易額均比去年同期增長50%以上，與快速發(fā)展的2001年全年的交易量差不多少。（5） 商品房價格止降為升，升值幅度較大2003年6月底，㎡，㎡，%%，；%%。（6） 空置商品房總量在合理區(qū)間，但結構性空置仍很嚴重國家統(tǒng)計局近期對商品房空置的含義做了修改?，F(xiàn)有空置房中，%；%；從價格上看，%。（7） 住宅郊區(qū)化已成趨勢由于沈陽市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模開展高速公路、軌道交通、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路建設，加之渾南新區(qū)，棋盤山風景區(qū)、陵北區(qū)的開發(fā)，從而為沈陽市住宅郊區(qū)化提供了可能。（8） 大眾住房消費啟動，供給結構明顯改善面對市場需求和現(xiàn)實的總體供給結構狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始調(diào)整經(jīng)營思路，或已進行實際運作。沈陽第五屆房交會”上，展銷樓盤中每平方米3000元以下的中、低檔商品住房已達到40%以上，其中園區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、公共設施齊全、價格不高、套面積為80120平方米的中小戶型住房，對普通住房消費者具有很強的吸引力。（9） 個人購房比例進一步提高，跨進全國先進行列16月，%，%，%，%。（10） 商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫，房地產(chǎn)投資行為加大16月。由于租賃市場日趨發(fā)達，二手房暢銷，沈城居民投資于房地產(chǎn)熱潮已露出水面。 當前沈陽房地產(chǎn)市場形勢總體判斷（1） 沈陽房地產(chǎn)三年調(diào)整期基本完成沈陽房地產(chǎn)市場由于出現(xiàn)慕馬案件，打亂了運行節(jié)律，于2000年進入調(diào)整期。衡量沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)整期任務是否完成的標準有如下四條：第一，政府房地產(chǎn)政策調(diào)整是否到位；第二，開發(fā)商對新政策適應是否到位；第三，商品房供應結構調(diào)整是否到位；第四，消費者購房心理調(diào)整是否到位；上半年房地產(chǎn)市場運行狀況，說明上述四條標準中除第三條尚有一定距離，已經(jīng)基本達到。在SARS肆虐的非常時期，成交面積達150萬平方米，共18661戶家庭圓了新居夢。房地產(chǎn)市場調(diào)整任務基本完成，從此，沈陽市房地產(chǎn)市場迎來一個嶄新的發(fā)展時期。占居民40%左右的工薪階層大批量進入購房市場，標志著沈陽市住房消費發(fā)生重大變化，由金領階層、銀領階層購房為主，向銅領階層購房為主轉化，大眾住房消費將逐漸變?yōu)槭袌鲋髁鳎@將對沈陽市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其重大影響。開發(fā)商以各種名目廉價圈占囤積土地，不少人占地幾十公頃甚至上百公頃，他們在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理前提下，盲目實施開發(fā)；此外，還有各類企業(yè)開發(fā),農(nóng)民開發(fā)種種。 住房供給結構失衡現(xiàn)象仍然嚴重存在據(jù)上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，%，%；%，%；%，%；%，%。說明市場需求的中小戶型、中低價位的房子供不應求，開發(fā)商建造的主體仍然是大戶型和中高檔次房子，從而導致住房供給結構失衡，嚴重地影響著市場的健康發(fā)育。現(xiàn)有的僅停留在開發(fā)商的促銷概念炒作，尚沒有引起各方面的必要關注，缺乏對適合我市健康住宅的理論、經(jīng)濟、規(guī)劃、技術層面研究，更談不上政策、法規(guī)的約束和實施。上述問題的存在，嚴重地挫傷了消費者購房的積極性。去年，我國經(jīng)濟在戰(zhàn)勝“非典”嚴重影響后，%，再次創(chuàng)造世界奇跡。而且在號稱世界三大引擎美國、日本和德國經(jīng)濟陷入衰退的情況下，我國經(jīng)濟一枝獨秀，成為帶動世界經(jīng)濟發(fā)展的第四大引擎。第二，沈陽經(jīng)濟進入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。明年會乘溫總理視察沈陽的東風，在中央支持下，老工業(yè)基地重新振興將加快步伐，尤其是裝備制造業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)都面臨著難得的發(fā)展機遇，去年汽車工業(yè)產(chǎn)值突破400億元。第三，城市化的進程為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。國際上一些先進的城市化水平一般在90%以上。全國擬每年城市化水平提高一個百分點，沈陽市近期會高于這個百分比。第四，沈陽市居民住房消費需求潛力巨大。通過問卷了解到：%。去年沈陽市實施“森林城市”規(guī)劃，加快綠化、道路和水系建設。按年初政府出臺新的《沈陽市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，還要繼續(xù)實行貨幣拆遷政策，新辦法還將各級區(qū)域貨幣安置補償標準平均提高了100元/平方米，這些都會極大地刺激住房市場需求。沈陽市是環(huán)渤海經(jīng)濟帶的重要城市，是東三省及內(nèi)蒙古的區(qū)域中心城市。沈陽具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢。與此同時，涉外房地產(chǎn)必將有較大起步，外地人購房也將會逐步增加。（2） 2004年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的不利條件第一，信貸收緊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴峻考驗。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的生存和發(fā)展與銀行信貸密切相關。從銀行防范金融風險角度考慮，121號文件大方向是正確的；但是在具體實施過程中，會對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)造成什么沖擊和影響，還有待于實踐進一步驗證。沈陽市目前多元管理體制，極易造成不公平競爭；加之由于過度向效益傾斜，土地儲備制度的宏觀調(diào)控職能缺損，中小開發(fā)商進入土地市場難度會進一步加大。由于利益驅動，沈陽市開發(fā)商建造中高檔及大戶型住房的慣性較大；面向大眾消費群體，建造中檔和中低檔住房，需要開發(fā)商從經(jīng)營理念、利潤期望和運作手段做出根本性調(diào)整。沈陽市空置總量有較大幅度上升，加之又是結構性空置，空置集中于中高檔和大戶型住房，因此，近期難以全部消化，對部分開發(fā)商和市場的壓力是比較大的。依據(jù)對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、人均GDP和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費需求和城市化進程的綜合分析，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了加速發(fā)展階段，將會有近20年的快速發(fā)展時期，屆時人均住房建筑面積達到或超過35平方米。但是，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度如何，是進入高潮期，還是高潮期前的準備階段，主要取決于央行121號文件的實施細則。（3） 開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴峻局面。（4） 沈陽市商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)去年將會繼續(xù)升溫。（5） 住宅房地產(chǎn)進入大眾住房消費時代。個體數(shù)量不大，但總體匯集起來需求巨大。由于外地和境外開發(fā)商大批進入，以及渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和棋盤山風景區(qū)的開發(fā)進程加快，加之2003年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，（7） 沈陽市房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生重要變化。（8） 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)將會加速從粗放型向集約型發(fā)展。（9） 增量房的銷售量將會有較大增加。細分化市場看，由于大量拆遷拉動，60平方米左右的中低檔小戶型將熱銷；80平方米左右的中低檔商品房會暢銷；高檔房、別墅和大戶型會處于滯銷狀態(tài)。雖然有基準地價提高激發(fā)商品房價格上揚的壓力，但由于結構性空置數(shù)量較大和住房消費費購買能力的制約，房價基本上會維持在現(xiàn)有水平上。（11） 存量房市場將會持續(xù)高漲。存量房除中介外，受制因素不多，2003年的勢頭會繼續(xù)延續(xù)下去。到2002年末統(tǒng)計，全區(qū)實際人口為601529人，其中男298599人， %；女302392人，%。全區(qū)設立16個街道辦事處，164個社區(qū)。東與大東區(qū)相鄰，南與東陵區(qū)接壤，西與和平區(qū)相接，北與皇姑區(qū)毗鄰。比上年增長15％。第二、％％。在崗職工人數(shù)21049人，％。全年共開發(fā)就業(yè)崗位22014個，調(diào)劑安置就業(yè)人員26897人次。2002年，全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值(不變價，下同)，％；，其中全部國有工業(yè)企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入在500萬元以上非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值33756萬元，％，實現(xiàn)工業(yè)增加值6479萬元，％。 商業(yè)概況沈河區(qū)建設中央商務區(qū)工作的全面推進，由主抓中央商務區(qū)建設向中央商務區(qū)與誠信商務區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展轉變，由主抓三產(chǎn)發(fā)展向三產(chǎn)二產(chǎn)互為補充轉變，使“中街、五愛、北站”三大商貿(mào)圈發(fā)展后勁不斷加強。全年消費品市場成交額和社會消費品零售總額明顯增加。2002年實現(xiàn)社會消費品零售總額7億元，％。力爭用1015年的時間，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟總量目標。（依據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計口徑）216。實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和升級，高新技術產(chǎn)業(yè)、新興第三產(chǎn)業(yè)取得長足的發(fā)展，國民經(jīng)濟和社會的信息化程度明顯提高。216。加快城區(qū)基礎建設的步伐，提高基礎設施的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡化和現(xiàn)代化水平。216。堅持以人的全面發(fā)展為中心，以提高人民生活質(zhì)量為目的，不斷提高公民素質(zhì)和人民健康水平。二、 中街簡介 中街起源沈陽著名的商業(yè)街——中街，她是沈陽最早形成的商業(yè)中心。即今沈陽路、中街路、朝陽街、正陽街。 米。4年來，在社會主義市場經(jīng)濟大潮的推動下，古老的中街發(fā)生了深刻而巨大的變化。中街正常時期客流量為30萬人次/天，雙休日偏多，每年黃金周期間客流量大約在40多萬人次/天。目前，中街年銷售額在40億元左右，上交利稅達2億元。從“女人世界”后身到接近沈陽路,由香港投資5000萬美元。同時啟動５座商廈。216。重新激活后的嘉陽廣場投資1．2億元，總體設計由美國一大公司擔任，引進國際國內(nèi)名牌企業(yè)、產(chǎn)品入駐大廈。 普爾斯大廈由港方投資1300萬美元，現(xiàn)正在建設中。216。中街店作為集團總部，分店輻射全省，目前已建６家。 建