地產(chǎn)綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-13 02:17本頁(yè)面
【正文】 本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的客流。津?yàn)I輕軌是天津市區(qū)與濱海新區(qū)之間最為快捷的交通工具，一期中山門(mén)至天津開(kāi)發(fā)區(qū)總長(zhǎng)度約 46 公里，最高時(shí)速達(dá)到 100 公里以上，全程運(yùn)行時(shí)間約 40 分鐘，高峰期可達(dá)到每小時(shí) 30000 人的客運(yùn)量，目前剛剛投入運(yùn)營(yíng)；二期中山門(mén)至河北區(qū)中心廣場(chǎng)總長(zhǎng)度約 公里，預(yù)計(jì)將于 2022 年 5 月開(kāi)工興建，2022 年 6 月投入運(yùn)營(yíng)。軌道交通對(duì)于區(qū)域價(jià)值提升的作用主要通過(guò)以下優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)：?快捷；軌道交通由于不會(huì)出現(xiàn)塞車的情況，因而可以大大減少交通時(shí)間，降低乘客的綜合交通成本。?安全；國(guó)際上城市軌道交通的事故率幾乎為零，軌道交通安全性已經(jīng)得到實(shí)際的驗(yàn)證，明顯優(yōu)于公路交通。?有明顯的商業(yè)聚集作用；由于消費(fèi)主體——人的聚集，相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施隨之而來(lái)，商業(yè)氛圍將逐步形成。. 地塊現(xiàn)狀及周邊設(shè)施本地塊 1 公里范圍內(nèi)目前沒(méi)有成形的商圈。大橋道元宵的的影響范圍很大，覆蓋了全市范圍，但是對(duì)商圈內(nèi)其他商 業(yè)的帶動(dòng)作用還不太明顯。?學(xué)校：中山門(mén)中學(xué)，天津市第九十八中學(xué)，和睦道小學(xué)，天津市第四十五中學(xué)，團(tuán)結(jié)道小學(xué)，虎丘路小學(xué)，友愛(ài)道小學(xué)，天津市園林學(xué)校，中心東道小學(xué)，河?xùn)|二幼?企事業(yè)單位：天津市電力局高壓供電所，天津市第一市政公路工程有限公司，水利部海河水利委員會(huì)，天津市電話局四區(qū)局，中山門(mén)房管站，河 東 區(qū)綠化管理二所，冶金工業(yè)部天津地質(zhì)研究所，河?xùn)|區(qū)廣寧醫(yī)院，廣寧路派出所，河?xùn)|區(qū)中山門(mén)醫(yī)院，中國(guó)工商銀行，中國(guó)銀行?商場(chǎng)超市：大榮超市，津工超市（很小），物美超市，天美隆溫州上海服裝商城，龍?zhí)洞笏幏?，金象大藥房，津東大藥房，新華書(shū)店?餐飲娛樂(lè)等：龍鳳酒店，盛湖大酒樓，金天鴻大酒樓，第二工人文化宮，津工體育場(chǎng)，津工體育館，碧水藍(lán)天洗浴中心，碧海藍(lán)天網(wǎng)吧、穆斯林 飯莊 。? 超市主要是便利店，但是由于價(jià)格與經(jīng)營(yíng)策略方面的原因，經(jīng)營(yíng)狀況普遍較差，而便利藥店因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的是生活必須的藥品且行業(yè)平均利潤(rùn)較高，經(jīng)營(yíng)狀況尚可。月， 經(jīng)營(yíng)狀況不佳的主要原因在于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買力低下，還有就是遠(yuǎn)離該類消費(fèi)的商圈，不能吸引外來(lái)消費(fèi)者。? 由此可知，主要客戶群定位于區(qū)域消費(fèi)者的商業(yè)設(shè)施發(fā)展?jié)摿τ邢?，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)很難支撐中型商業(yè)設(shè)施的生存。項(xiàng)目定位 項(xiàng)目輻射范圍在劃分本項(xiàng)目之商圈范圍時(shí)，要考慮本項(xiàng)目地理?xiàng)l件的特殊性（與輕軌車站相聯(lián)）以及項(xiàng)目地塊周邊的情況。?核心商圈（主商圈范圍） 9 / 24核心商圈對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，它對(duì)所在地域的顧客能吸引其 55%70%的比例到本商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物，是離本商業(yè)項(xiàng)目最近、顧客密度最高的區(qū)域。此范圍內(nèi)涵蓋了友愛(ài)南里小區(qū)、中山門(mén)南里小區(qū)等。由于本項(xiàng)目與輕軌車站相聯(lián)，所以本項(xiàng)目的核心商圈還表現(xiàn)出不連續(xù)和跳躍的特點(diǎn)。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)能力：塘沽區(qū)居民來(lái)自多個(gè)地方，收入水平差距較大，據(jù) 調(diào)查很多當(dāng)?shù)鼐用裨谥苣┑绞袇^(qū)購(gòu)物或者觀光，目前當(dāng)?shù)厝鄙龠m合中高收入人群的消費(fèi)場(chǎng)所。?次級(jí)商圈（第二商圈）次級(jí)商圈位于核心商圈的外圍，顧客較為分散，商 業(yè)項(xiàng)目輻射力較弱，偶然消費(fèi)的概率較大。第二商圈包括河?xùn)|區(qū)的麗苑、萬(wàn)新村居住區(qū)以及河西區(qū)的海河沿線地區(qū)。只有不超過(guò) 5%偶爾前來(lái)購(gòu)物。圖中標(biāo)明了商業(yè)輻射的中心范圍，以及消費(fèi)者交通走向。 11 / 24. 地塊 SWOT 分析. 項(xiàng)目總體定位本節(jié)將從項(xiàng)目的功能、目標(biāo)客戶、檔次三個(gè)方面的定位對(duì)項(xiàng)目的總體定位提出建議。（二）公交車換乘站輕軌交通需要的附屬功能是乘客二次疏散通道，根據(jù)天津市現(xiàn)狀調(diào)查，公交車將可能成為乘客的主要離開(kāi)方式，再加上將原來(lái)的公交車中山門(mén)站遷移到此處，因此 這里會(huì)成為乘客以及周邊市民出行交通工具的集中場(chǎng)所。（三）商業(yè)借鑒國(guó)外及外省市的地鐵或者城市快速交通系統(tǒng)，商業(yè)是乘車站不可缺少的輔助功能，它不僅給乘客 帶來(lái)便利， 節(jié)省時(shí)間，而且有較大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。商業(yè)的特性主要包括兩方面，一是即時(shí)性消費(fèi)，另外是休閑式消費(fèi)，地鐵商業(yè)街將設(shè)立主題性商場(chǎng)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種力求與地面商業(yè)配套或填補(bǔ)市場(chǎng)空白。商業(yè)部分著重考慮日常消費(fèi)品及餐飲為經(jīng)營(yíng)特色，這是基于三方面原因：一是中山門(mén)地區(qū)遠(yuǎn)離商圈，難以形成大型商業(yè)氛圍；二是周邊眾多居民區(qū)，對(duì)日常生活商品的消費(fèi)潛力大，而且周邊暫無(wú)同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。? 目標(biāo)客戶定位依據(jù)不同的定位功能，確定不同的目標(biāo)客戶，本 項(xiàng)目客戶定位主要分三方面考慮：地下一層為非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，預(yù)期來(lái)這里停車的大多為輕軌的乘客以及商
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