地產(chǎn)綜合樓項目市場分析報告-文庫吧資料
2024-08-16 02:17本頁面
【正文】 （第三商圈）邊緣商圈包括了所有其他區(qū)域的顧客，最為分散，大都為偶然性、機遇性消費的顧客。此商圈人口將占顧客總數(shù) 15%25%。開發(fā) 區(qū)是新興區(qū)域，常住人口較少，企 業(yè)內(nèi)員工多來自市區(qū)或者外地，他們的收入水平位于全市的上游，由于大部分人住在市區(qū)，再加上開發(fā)區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施非常少，因此他們的消費多集中在市區(qū)。核心商圈可輻射到開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)。這部分消費者的特征和消費能力：在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房，居民收入水平位于全市的中等偏下水平，消費水平相對較低。本項目的主商圈應(yīng)為河?xùn)|區(qū)中山門居住區(qū)附近的居民。同時還要考慮未來輕軌二期開通后，對于本項目帶來的影響和商圈范圍的擴大。因此，本 項目除了周邊兩公里內(nèi)的居民以外，更重要的是將津濱輕軌現(xiàn)有及未來的乘客作為主要的目標消費群體。? 餐飲娛樂方面的消費檔次較低，項目少且無明顯的特色，難以吸引該區(qū)域以外的消費者，因而經(jīng)營狀況一般。? 位于中山門居住區(qū)內(nèi)的天美隆服裝商城的出租率在 10%以下，租金水平約為 100 元/ ㎡ 8 / 24. 總結(jié)? 目前本地塊附近的商業(yè)設(shè)施（除住宿外）主要是針對區(qū)域消費者，而不是流動人口。 5 / 24 6 / 24本地塊周邊的主要設(shè)施如下：?住宅小區(qū)：友愛南里，中山門南里，互助南里， 團結(jié)東里，友 愛東里，中山門西里，團結(jié)北里， 7 / 24中山門東里，互助西里，中山門北里，和睦西里，和睦北里，中山門北里，和盛公寓，國強里，民族園，龍?zhí)段骼?，豐樂里，廣瑞里，中山 門居住區(qū)，北園里，天琴里，富民公寓，濱河小區(qū)，濱河新苑， 軍星名苑（尚未入?。┍镜貕K北側(cè)中山門新村內(nèi)的居民主要是危改還遷戶，整體消費能力相對較弱，但是對日用消費品的需求與其他區(qū)域差別不大；本地塊附近的民族園、和盛公寓、西南方向的濱河小區(qū)、濱河新苑屬商品房， 這 幾個住宅小區(qū)內(nèi)的居民有較強的消費能力。距離本地塊較近的小型商圈為大橋道商圈，距離本項目約 公里，商圈形成的主要原因在于區(qū)域內(nèi)著名的大橋道元宵，該商圈內(nèi)的主要商 業(yè)是餐飲（值得一提的有肯德基）與食品零售，有一個大型超市——津工超市， 還有一個酒店——津工大酒店，整個商圈的范圍很小，僅限于津塘公路兩側(cè)，長度 約 500 米。綜上所述，本地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，可稱得上是天津市重要的交通樞 紐之一，這些優(yōu)勢對本項目的開發(fā)至關(guān)重要。?有明顯的人流聚集作用；由于軌道交通的獨特優(yōu)勢，軌道交通站點周邊具有聚 4 / 24集人流的作用，隨著生活節(jié)奏的加快，越來越多的出行者選擇軌道交通。?舒適；由于軌道交通與普通公路交通相比具有更為平穩(wěn)、環(huán)保、低噪音等優(yōu)勢，交通環(huán)境更為舒適。2022 年 3 月 28 日津濱輕軌一期（中山門至天津開發(fā)區(qū)第八大街）投入運營，運營前期每天將有 8 列 32 節(jié)列車投入運營，正式運營后，每天投入 29 列 116 節(jié)，客流高峰期安排始末站直通車。特別重要的是津濱輕軌市區(qū)第一站——中山門站即位于本項目北側(cè)的津塘公路上。本地塊交通便利，是市區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)系的主要道路——津塘公路的起始區(qū)域，去往濱海新區(qū)的公交 線路大多經(jīng)過本地塊的北側(cè)。近幾年，中山門地區(qū)經(jīng)過危房改造，已建起了大量的商品房與安居住宅，基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改觀。本地塊東面距離建設(shè)中的天津市東南半環(huán)快速路跨海河大橋約 1 公里，西面距離中環(huán)線中山門立交橋約 公里，北面與津塘公路僅一河之隔，津塘公路以北即是已基本完成危改的中山門居住區(qū)，不但有較好的通達性與相當(dāng)數(shù)量的潛在消費者。本 項目即是香港“以地養(yǎng)鐵”模式借鑒的產(chǎn)物。建筑主體為框架結(jié)構(gòu)。 0 / 24天津中山門換乘綜合樓項目市場分析報告項目概述本項目為市重點工程，是“津濱輕軌東線工程” 的重要配套建筑，它的建設(shè)并投入使用將不但解決“津濱輕軌東線工程” 的終點站中山門站的旅客換乘、疏導(dǎo)和集散，而且是中山門乃至河西海河沿線地區(qū)商業(yè)功能的有益補充；本項工程包括換乘綜合樓、跨河人行天橋、護倉河橋、舊橋改造等幾項工程。主體工程用地面積約為 15000m2,總建筑面積 43982m2：地下一層為停車場建筑面積 8124 m2，預(yù)計 近期地下停車位為 181 個；地上六層為交通換乘及商業(yè)綜合樓，其中首層公交車站建筑面積5793 m2，二至六層為 商業(yè)用房面積為 29444 m2，平均單層面積為5890M2，屋頂為設(shè)備機房面積為 621 m2。 1 / 24（地理位置圖）
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