【正文】 影響 3 影響 2 影響 1 明確以“房?jī)r(jià)”作為控制目標(biāo)，促使地方政府就控制合理水平房?jī)r(jià) 將制定有更為針對(duì)性、有效性的應(yīng)對(duì)策略 地方政府不中央政府的博弈將繼續(xù)持續(xù) 土地雙限將降低開發(fā)商拿地?zé)崆?，地方政府土地稅收將出現(xiàn)明顯縮減， 對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘谢l(fā)展進(jìn)程將帶來一定影響 國(guó)八條對(duì)各利益體影響 ——地方政府 土地 雙限 “限房?jī)r(jià)、控地價(jià)” 全面 限購(gòu) 對(duì)于本地及異地客戶的購(gòu)房資格進(jìn)行了更加明確和嚴(yán)格的限定 ?利潤(rùn)空間“被控制” ?市場(chǎng)需求“被減少” ? 拿地更為謹(jǐn)慎，考慮與政府合作開發(fā)建設(shè) ? 項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)，檢驗(yàn)開發(fā)商資金鏈健康度，上市企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng) ? 開發(fā)商關(guān)注度向商業(yè)市場(chǎng)及城市綜合體這類高價(jià)值物業(yè)轉(zhuǎn)移，考驗(yàn)開發(fā)商操作水平和專業(yè)能力 ? 行業(yè)內(nèi)部企業(yè)兼并速度加快 國(guó)八條對(duì)各利益體影響 ——開發(fā)商 提要： 在信貸數(shù)據(jù)疲軟與消費(fèi)物價(jià)指數(shù)回落的背景下，時(shí)隔近三個(gè)月，存款準(zhǔn)備金率工具再次被使用。 5月 12日晚間，央行宣布從 2023年5月 18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2023年 5月 央行再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 房貸可能再現(xiàn)利率優(yōu)惠 影響： 大型銀行預(yù)計(jì)可貸資金規(guī)模將在第二季度后逐步擴(kuò)大，這一方面有利于降低企業(yè)整體融資成本。在信貸規(guī)模擴(kuò)大后， 在 個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款方面也將迎來更多政策微調(diào)，不排除再度出現(xiàn)利率優(yōu)惠。多家銀行表示，其整體貸款額度寬松，客戶不必急于申請(qǐng)房貸 ，對(duì)于房貸，銀行將會(huì)出臺(tái)一些最新的利率優(yōu)惠 。 2023年 15月初全國(guó)房地產(chǎn)整體情況 住宅供應(yīng) 和成交 ： 2023年 13月全國(guó)樓市較為平穩(wěn)，價(jià)格小幅下跌。 自三月開始，樓市回暖， 價(jià)格平穩(wěn)， 開發(fā)商積極推盤，促銷力度也不斷加大， 4月新增供應(yīng)量又較上月大幅增長(zhǎng)，因此成交量也保持在較高的水平。 供求對(duì)比： 新增供應(yīng)明顯高于成交，市場(chǎng)壓力仍較大 。 從庫(kù)存來看，可售面積增長(zhǎng)明顯，出清周期仍保持在 27個(gè)月，市場(chǎng)壓力依然較大。 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政店的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在定遠(yuǎn)房地產(chǎn)作為政店吸引外地資金投資，加快縣城發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜， 08年底，采取的五項(xiàng)措施有效促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展（分別為： A、科學(xué)把握土地上市節(jié)奏。 B、堅(jiān)持凈地出讓。C、適當(dāng)控制宗地上市規(guī)模。 D、加大土地供應(yīng)信息發(fā)布。 E、嚴(yán)防土地資產(chǎn)流失。） 上述政策是對(duì)房地產(chǎn)交易的相對(duì)利好作用，政店對(duì)于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這對(duì)項(xiàng)目投資開發(fā)提供了良好的外決條件。 1 2 3 宏觀政策對(duì)定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 定城鎮(zhèn)樓市整體發(fā)展概述 (1)概況： 目前定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)基本可分為老城區(qū)、城東新區(qū)二大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資分布零散，開發(fā)量較小，主要以多層為主；城東新區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在定滁路一帶，開發(fā)量較大，小高層、高層為主。 （ 2）住宅價(jià)格： 物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。主要分為二個(gè)層次： 老城區(qū)住宅，地處定遠(yuǎn)縣城中心繁華所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價(jià)： 4200元 /平米左右； 城東新區(qū)一帶，隨著縣城南拓東擴(kuò)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蠖ㄟh(yuǎn)發(fā)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在該區(qū)域配套施設(shè)不很完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價(jià):3500— 4500元 /平米。 （ 3）住宅品質(zhì)： 住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品形態(tài)以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等。而定遠(yuǎn)目前對(duì)居住環(huán)境的考究較少，缺乏景觀園林、會(huì)所、教育配套規(guī)劃等附加值考慮。 近半年定城鎮(zhèn)土地成交分析 出讓日期 供地方式 土地位置 土地面積（平米） 用途 容積率 成交價(jià) （萬元） 受讓單位 掛牌 定城鎮(zhèn)魯肅大道東南側(cè) 66403 商業(yè) 9000 定遠(yuǎn)縣新唐投資有限公司 掛牌 定城鎮(zhèn)魯肅大道東北側(cè) 7060 住宅 2170 安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 拍賣 定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè) 3420 商服 1100 安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 掛牌 定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè) 64330 住宅 2 5797 安徽鹽業(yè)投資有限公司 掛牌 定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè) 52886 住宅 2 4765 安徽鹽業(yè)投資有限公司 掛牌 定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè) 62036 住宅 2 5590 安徽鹽業(yè)投資有限公司 掛牌 定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)金山路東側(cè) 21060 住宅 3260 定遠(yuǎn)縣凱源天潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司 分析 ： 自去年 8月至 2023年 1月，定城共計(jì)出讓土地面積 40多萬方（折合約 600 畝），除去目前定城在售項(xiàng)目，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 . 掛牌 定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè) 16934 住宅 2025 定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限公司 掛牌 定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè) 22052 住宅 4010 定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限公司 掛牌 定城鎮(zhèn)長(zhǎng)征西路北側(cè) 19103 住宅 +商業(yè) 2 3600 榮興、蔣大春、李輝、楊楊 掛牌 定城鎮(zhèn)戚繼光大道南側(cè) 61321 商業(yè) 4900 定遠(yuǎn)縣恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 掛牌 定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè) 2251 住宅 +商業(yè) 255 安徽安元房地產(chǎn)有限公司 拍賣 定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè) 4266 住宅 +商業(yè) 1230 今皓光電（安徽）有限公司 掛牌 定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè) 730 住宅 123 安徽金恒祥瑞置業(yè)有限公司 2023年，定遠(yuǎn) 著力完善城市功能，圍繞老城區(qū)提升、新區(qū)完善，組織實(shí)施了 35個(gè)商住和景觀項(xiàng)目，中等城市形象加速顯現(xiàn)。城東新區(qū) “ 三項(xiàng)工程 ” 全面開工，長(zhǎng)征東路順利實(shí)現(xiàn)暢通，岱山路即將建成，路網(wǎng)不斷延伸。 五大專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)序時(shí)推進(jìn)，瑞特家居廣場(chǎng)建成開業(yè)，萬匯龍商貿(mào)城基本建成，大潤(rùn)發(fā)超市、汽配城商業(yè)綜合體、東園大市場(chǎng)開工建設(shè)。投資 10億元的青島偉業(yè)北極星購(gòu)物中心成功簽約，肯德基、米蘭假日酒店、永和豆?jié){等品牌商家入駐； 裕安水上花園、中源上東城、金源廣場(chǎng)等一批商住小區(qū)加快建設(shè)。 2023年定遠(yuǎn) 實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)總投入 ，拆遷約 ，開發(fā)商品房 110萬平方米，其中新開工建設(shè)商品房 43萬平方米、銷售商品房 35萬平方米。完成陰陵路、四中路等 5條 老城區(qū)道路改造工程。 總結(jié)： 定遠(yuǎn)縣主要在售樓盤調(diào)查分析 三 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖 本案 眾舜時(shí)代廣場(chǎng) 永成匯金廣場(chǎng) 金源廣場(chǎng) 中源上東城 天裕國(guó)際 米蘭印象 德城御湖國(guó)際 裕安水上花園 華邦匯富廣場(chǎng) 盛世新城 項(xiàng)目位置 定遠(yuǎn)縣人民廣場(chǎng)西側(cè) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積： 13萬方 目前銷售信息 二期售罄，三期大概 5月開盤 容積率： 綠化率： 41% 最近一次開盤時(shí)間 二期 最近一次開盤所推 售體量 200套左右 內(nèi)部配套 中央景觀、地下車位、活 動(dòng)中心、超市 周邊配套 縣政府、 公園、 醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 景觀與智能化 智能安保 套型 面積段（ ㎡ ） 占總體比例（％） 二房 8086 40 三房 109124 60 目前銷售均價(jià)（元 /㎡） 4500 目前備案銷售率 （％） 一期二期 100% 項(xiàng)目近期營(yíng)銷活動(dòng) 無 購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策 無 目前客戶群體 機(jī)關(guān)單位 項(xiàng)目賣點(diǎn) 地段、品質(zhì) 項(xiàng)目定位廣告語 政府邊上的公園府邸 開發(fā)商 滁州金源房地產(chǎn)開發(fā) 景觀設(shè)計(jì)單位 —— 金源廣場(chǎng) 項(xiàng)目效果圖和區(qū)位圖 售樓部 墻體廣告 實(shí)景圖 項(xiàng)目位置 合蚌路與幸福中路交匯