【正文】 議遵循“小而精，獨(dú)具匠心”的原則一期銷售? 利用間距空間，創(chuàng)造不同風(fēng)格，小型點(diǎn)景造型，作到戶戶推窗見景? “化零為整”把一期整個(gè)基地，作為一大型景觀主題，建筑也成為景觀中的一部分二期銷售? 二期地形有較多空間表現(xiàn)景觀，可進(jìn)一步突出與一期的景觀品質(zhì)差距商業(yè)街? 燈光工程：建議店面設(shè)計(jì)工程，為本案鑲嵌一條“金邊”? 外立面：統(tǒng)一外立面，與小區(qū)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，成為景觀的點(diǎn)睛之筆[——項(xiàng)目“產(chǎn)品力加強(qiáng)”建議——] 本案所屬的滬東新區(qū)位于浦東新區(qū)近期發(fā)展迅速的金橋出口加工區(qū)。因此本案在產(chǎn)品的總體規(guī)劃上應(yīng)以“現(xiàn)代生活社區(qū)”為其特點(diǎn)，并結(jié)合未來交通規(guī)劃優(yōu)勢，及居住人氣和將產(chǎn)品塑造成為浦東新區(qū)內(nèi)“具品質(zhì)、品味和價(jià)值的景觀社區(qū)”。建筑規(guī)劃? 面磚方案：配合設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)方案，定量定制面磚。在燒制的次數(shù)、時(shí)間段的長短、配色的選擇、外形的設(shè)計(jì)等方面加以控制，提出我們的要求，極有可能燒制出世上獨(dú)一無二的“立面”。這也可以成為本項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)? 面磚對(duì)線對(duì)縫計(jì)劃：在鋪設(shè)面磚之前，必須有設(shè)計(jì)周密的施工方案，保障建筑外立面上的縫隙限定在一定的范圍內(nèi)? 結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土樁基、現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。? 底層大堂——花崗巖地面、大理石墻面到頂，另設(shè)藝術(shù)頂燈及豪華裝飾吊頂，中央空調(diào)。? 各樓大門——智能“一卡通”、可視對(duì)講、密碼門禁系統(tǒng)、并配以高級(jí)彩色粉噴金屬玻璃大門。? 各層大堂、走廊及電梯廳——大堂及電梯廳鋪設(shè)花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級(jí)防滑地磚、并配以高級(jí)乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級(jí)硬木扶手。? 電梯——采用日立/三菱/OTIS/迅達(dá)/LG/其他品牌高級(jí)自動(dòng)（3VF、800KG、）（小機(jī)房/無機(jī)房）電梯直達(dá)各層。? 信箱——各住宅大堂設(shè)華麗不銹鋼信箱。? 消防裝置——各層設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感、消防噴淋系統(tǒng)。智能化配置建議 ? 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)： 突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項(xiàng)目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實(shí)、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。真正鋪就未來數(shù)字生活之路，與目標(biāo)客戶的現(xiàn)代觀、未來觀融合起來。? 社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合：a：寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、瀏覽；b：通過社區(qū)的BBS增進(jìn)住家的交流，增強(qiáng)業(yè)主溝通；c：網(wǎng)上點(diǎn)擊物業(yè)服務(wù)；d：網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療；e：網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓(xùn)。? 負(fù)壓樓道設(shè)備：在樓道里專門設(shè)計(jì)正負(fù)壓裝置，鋪設(shè)獨(dú)立管線，在遇到火災(zāi)時(shí)開啟，可以使樓道成為無煙逃生道。? 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：通過小區(qū)INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（FTTB）內(nèi)部，每戶獨(dú)享10MB配置。實(shí)現(xiàn)VOD點(diǎn)播、網(wǎng)上醫(yī)療、炒股、教育等功能。? 家庭智能化系統(tǒng)： 每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)家用電器遠(yuǎn)程控制。? 安全系統(tǒng)：完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時(shí)還可以讓購房者對(duì)對(duì)本社區(qū) 有一更加良好的印象。具體安保措施如下：周邊紅外微波雙重報(bào)警：用美國原裝安防主機(jī)，對(duì)小區(qū)周界實(shí)行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對(duì)射探頭自動(dòng)感應(yīng)，觸發(fā)報(bào)警，主機(jī)顯示報(bào)警部位提示值班人員。重要位置大門、車庫、電梯轎廂、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。a、每棟大樓密碼門禁系統(tǒng)，每戶可視對(duì)講系統(tǒng)。b、信系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng)110報(bào)警系統(tǒng)。d、進(jìn)門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測器并通過可視對(duì)講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)，與安防中心相連自動(dòng)報(bào)警。e、巡更：小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置，記錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。f、廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對(duì)講主機(jī)接入安防中心。g、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)感煙、消防噴淋系統(tǒng)。景觀設(shè)計(jì)建議 ? 采用庭院式社區(qū)入口：采用主題公園布局的方式方法，營造出一片休閑天地,可供業(yè)主雨天觀景、品茗、對(duì)弈等，別有一番風(fēng)味。? 樹種統(tǒng)一：以一、兩種常綠喬木為主，大范圍的種植在社區(qū)里。一則便于養(yǎng)護(hù)、二則整個(gè)社區(qū)的景觀將會(huì)顯得統(tǒng)一和諧、大氣。樹種可以考慮香樟、銀杏。至于達(dá)標(biāo)所需要的其他植物，可以專門把它們設(shè)計(jì)在另辟的“百花圃”里。? 空中花園：在屋頂設(shè)計(jì)花園可以增加社區(qū)的休閑娛樂空間。屋頂也可以是休憩的地方。? 中庭廣場中心：可設(shè)計(jì)象征社區(qū)精神的標(biāo)志物。? 社區(qū)細(xì)部：運(yùn)用背景音樂塑造社區(qū)日間浪漫悠閑的情調(diào)，以起到畫龍點(diǎn)睛的作用。建議庭園景觀在建筑規(guī)劃定案后即同時(shí)設(shè)計(jì)，并聘請境外較知名、較具影響的設(shè)計(jì)師，才能達(dá)到直接、有效的廣告宣傳效果?？梢钥紤]用不同燈光效果、從不同的角度照映社區(qū)和建筑，呈現(xiàn)一種“新光景”。物業(yè)信息化管理? 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進(jìn)電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。? 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電煤表收集器，用戶即時(shí)通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀數(shù)，并同時(shí)傳輸給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動(dòng)記費(fèi)結(jié)算，減少上門抄表的干擾。? IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會(huì)所消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。? 車庫管理系統(tǒng)：在停車場出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡機(jī)時(shí)，在取得有效確認(rèn)后，閘門臂會(huì)自動(dòng)開啟，允許車輛通過。社區(qū)環(huán)保建議A、能源系統(tǒng)? 進(jìn)入住宅小區(qū)的能源一般為：電、燃?xì)?、煤。?duì)這些常規(guī)能源要進(jìn)行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動(dòng)力管道入戶。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50％以上。盡量采用新能源和綠色能源。 建議采用太陽能作為路燈等公共用電的能源。 樓梯過道采用聲控延時(shí)開關(guān)。B、氣環(huán)境系統(tǒng)? 住宅小區(qū)的氣環(huán)境包括室外和室內(nèi)兩方面。? 室外空氣質(zhì)量要求達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。居室內(nèi)做到自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證居民的衛(wèi)生和健康。建議廚衛(wèi)預(yù)留排氣管道，采用雙止回式煙道、衛(wèi)生間無暗衛(wèi)設(shè)計(jì)C、聲環(huán)境系統(tǒng)住宅小區(qū)的聲環(huán)境系統(tǒng)包括室外、室內(nèi)和對(duì)小區(qū)以外噪音的隔阻措施。? 室外聲環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分貝。? 建筑設(shè)計(jì)中采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。? 對(duì)小區(qū)周邊產(chǎn)生的噪音，如果影響了小區(qū)的聲環(huán)境則應(yīng)采取降噪措施。綠化采用更多的喬木。沿街住宅使用雙層中空玻璃沿馬路，高架，加油站位置設(shè)置綠化隔離帶小區(qū)人車分流機(jī)動(dòng)車庫出入口，盡量位于小區(qū)出入口附近。D、光環(huán)境系統(tǒng)? 住宅小區(qū)的光環(huán)境一般著重強(qiáng)調(diào)滿足日照要求，室內(nèi)要盡量采用自然光。除此以外，還應(yīng)注意居住區(qū)內(nèi)防止光污染，如：強(qiáng)光廣告、玻璃幕墻等。建議在室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡由太陽能提供的綠色照明。采用抗反光玻璃房型設(shè)計(jì)達(dá)到四明效果。E、熱環(huán)境系統(tǒng)? 住宅小區(qū)的熱環(huán)境系統(tǒng)要滿足居民的熱舒適度要求、建筑節(jié)能要求等。? 對(duì)住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能和保溫隔熱提出要求，以保證室內(nèi)熱環(huán)境滿足舒適性要求，冬季供暖室內(nèi)適宜溫度：20℃～24℃，夏季空調(diào)室內(nèi)適宜溫度：22℃～27℃。住宅的供暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。爭取采用不破壞大氣環(huán)境的循環(huán)系統(tǒng)。? 建議在衛(wèi)生，廚房加設(shè)保溫，隔熱、防水層。? 玻璃為雙層中空，加強(qiáng)隔熱，保溫性能。F、綠化系統(tǒng)? 生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地是提供光和作用的綠色再生機(jī)制，它具有清潔空氣、釋放氧氣、調(diào)節(jié)溫度等功能。? 休閑活動(dòng)功能：小區(qū)綠地提供戶外活動(dòng)交往場所，要求衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設(shè)施齊全。并使設(shè)施無障礙化，電纜地下化，實(shí)現(xiàn)人車分流。? 景觀文化功能：通過園林空間、植物配置、小品雕塑等提供視覺景觀享受和文化品味欣賞。G、廢棄物管理與處置系統(tǒng)? 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分：收集應(yīng)以“無害化、減量化、資源化”為原則。生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100 ％。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分為有害類、無機(jī)物、有機(jī)物三類。I、綠色建筑材料系統(tǒng)? 在建設(shè)綠色生態(tài)住宅中，對(duì)于材料、部品的選用要強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：一是要提倡使用3R材料（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用），二是要選用無毒、無害、不污染環(huán)境，有益人體健康的材料和產(chǎn)品。宜采用取得國家環(huán)境標(biāo)志的材料、部件。建議采塑復(fù)銅管,鋁塑管作為冷熱水管。商業(yè)設(shè)施? 由于小區(qū)鄰近的張楊路、浦興路等主干道的人流、車流均較大，周邊商業(yè)開發(fā)不足。為了便于小區(qū)居民的就近購物，解決的日常生活需要。建議本案的配套商業(yè)可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等設(shè)施的進(jìn)入。 健康概念社區(qū) ? 建議與周邊區(qū)級(jí)體育場館、醫(yī)療中心合作，引入小區(qū)內(nèi)部親情化健康服務(wù)內(nèi)容，如：每年兩次社區(qū)居民體檢建立私人健康小檔案；專家定期醫(yī)療咨詢、講座；組織社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)。會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目建議區(qū)? 現(xiàn)代化會(huì)所不僅僅要彌補(bǔ)和完善現(xiàn)有生活機(jī)能的不足，更重要在于走出日常生活的快節(jié)奏、高壓力。進(jìn)入健康、活力、環(huán)保的社區(qū)。鑒于本項(xiàng)目采用的是現(xiàn)代派建筑外觀以及客戶定位以中青年出發(fā)，因此會(huì)所內(nèi)的休閑項(xiàng)目服務(wù)大致可分為三大主題。? 休閑：網(wǎng)球場、壁球室、桑拿浴場，茶藝、COFFEE SHOP、棋牌室。? 服務(wù)：商務(wù)中心、美容美發(fā)中心、干洗店、家政服務(wù)、郵局銀行、超市、24小時(shí)社區(qū)便利店。? 兒童：模型訓(xùn)練中心、親子圖書館、幼托。[——項(xiàng)目“目標(biāo)市場”分析——]本區(qū)域個(gè)案其目標(biāo)市場大致為 ：? 區(qū)域客 特性：對(duì)區(qū)域環(huán)境較為熟悉，生活習(xí)慣。估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。? 金橋地區(qū)中青年白領(lǐng)階層 特性：有較高的經(jīng)濟(jì)收入,區(qū)域熟悉，交通方便。估量百分比：約占客戶總數(shù)的40%。? 外來客特性：原租借在區(qū)域內(nèi)或周邊地域，預(yù)遷居本市，并借此取得藍(lán)印戶口。 估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。? 楊浦區(qū)域客特性：與本區(qū)域僅一江之隔，交通十分便捷，受楊浦區(qū)房價(jià)、區(qū)域規(guī)劃等因素的影響，將購房區(qū)域選擇在浦東。估量百分比：約占客戶總數(shù)的10%。? 黃浦區(qū)域客特性：浦東日趨完善的生活機(jī)能及較為適中的房價(jià)成為吸引此類客源主要原因。估量百分比：約占客戶總數(shù)的10%。如圖所示： 引言： “工欲善其事，必先利其器”。任何產(chǎn)品都是建立在市場的基礎(chǔ)之上，在“點(diǎn)”上面深入剖析的同時(shí)，環(huán)顧我們的四周：區(qū)域情況、目前市場行情、最新競爭個(gè)案動(dòng)態(tài)……在“面”上如果也同樣深入則可達(dá)到“操千曲而后曉聲，觀千劍而后識(shí)器”的效果。我們的區(qū)域大環(huán)境怎樣？我們的市場行情如何？我們的市場未來走勢怎樣？我們目前有怎樣的競爭對(duì)手？我們有什么…… 浦東新區(qū)區(qū)域環(huán)境簡介浦東新區(qū)簡介? 地理位置浦東新區(qū)位于上海市東部，黃浦江東側(cè)，南與南匯、閔行接壤，西北與黃浦、楊浦、寶山等區(qū)隔江相望。地勢呈東南高，西北低的特點(diǎn)。? 氣候條件浦東新區(qū)屬東亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，全年氣候溫暖濕潤，年降水量1433毫米，年降雨日126天，全年無霜期約260天，日照充足，溫度適宜，生態(tài)環(huán)境良好。? 歷史沿革浦東之名最早出現(xiàn)于明嘉靖《上海縣志》1292年 元代設(shè)置上?？h1725年 浦東大部分設(shè)置為南匯縣1815年 劃出浦東濱海之地，設(shè)置川沙縣1958年 上海市新設(shè)“浦東縣”包括東昌、東郊西區(qū)1990年4月 中共中央 國務(wù)院作出開發(fā)開放浦東的決定1993年1月1日 中共上海市原屬上海市黃浦區(qū)，南市區(qū)和楊浦區(qū)的浦東部分，原川沙縣全境和上?？h三林鄉(xiāng)。? 行政區(qū)劃浦東新區(qū)下屬11個(gè)街道，26個(gè)鎮(zhèn)維坊新村街道 浦興路街道梅園新村街道 周家渡街道南碼頭路街道 塘橋街道滬東新村街道 洋涇街道上鋼新村街道 金楊新村街道東明路街道? 人口總量 ，%。位居上海各區(qū)之首。%。%?！虢窈?0年內(nèi)，從浦西或外省市遷入的人口將控制在50萬人。同時(shí)流動(dòng)人口在10年內(nèi)達(dá)到100萬人。? 文化教育(附圖)? 文化廣場1） 大型公園 明珠公園（濱江大道） 陸家嘴中心綠地（陸家嘴路） 梅園公園（乳山路、福山路口） 世紀(jì)公園（錦繡路、花木路口） 浦東體育公園（源深路、羽山路口）2）電影院、俱樂部 蘭馨電影院 國際體育俱樂部（明月路、東風(fēng)路） 浦東湯臣高爾夫俱樂部（羅山路、錦繡路東南）3）綜合服務(wù)廣場 時(shí)代廣場（浦東南路、張楊路口） 世界廣場（浦東南路世紀(jì)大道路口 ） 環(huán)球廣場（浦東大道民生路西北部） 中達(dá)廣場（浦電路東方路口） 東方廣場（浦東大道、羅山路）4）文化古跡 崇福道院 （今浦東三林鄉(xiāng)豐村，建于北宋末年） 慶寧寺 （佛教寺院今浦東大道上川路136號(hào)） 大圣教寺（今孫橋鄉(xiāng)長元村） 潮音庵 （佛教堂） 唐墓橋露德圣母堂 （天主教堂） 錢家圣母圣心堂 （天主教堂，1981年重新開放） 城廂鎮(zhèn)耶穌圣心堂 （天主教堂，1982年重新開放） 浦東清真寺，又稱浦東回教堂 （墳山屋16號(hào)）