【正文】 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 32 商業(yè)概況 沈河區(qū)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)工作的全面推進(jìn)，由主抓中央商務(wù)區(qū)建設(shè)向中央商務(wù)區(qū)與誠(chéng)信商務(wù)區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變，由主抓三產(chǎn)發(fā)展向三產(chǎn)二產(chǎn)互為補(bǔ)充轉(zhuǎn)變，使 “ 中街、五愛、北站 ” 三大商貿(mào)圈發(fā)展后勁不斷加強(qiáng)。 堅(jiān)持以人的全面發(fā)展為中心，以提高人民生活質(zhì)量為目的，不斷提高公民素質(zhì)和人民健康水平。 同時(shí)啟動(dòng)５座商廈 。 ? 文化旅游區(qū) ：包括故宮、張氏帥府、長(zhǎng)安寺項(xiàng)目及沈陽(yáng)路一段的大舞臺(tái)、 盛京文化廣場(chǎng)、文化步行街等。把廣告打造成商ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 38 業(yè)文化的標(biāo)志。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 40 第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域住宅微觀市場(chǎng)分析 為了對(duì)本案所處的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，就影響本案市場(chǎng)定位和發(fā)展前景的周邊區(qū)域進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。 個(gè)案房屋面積規(guī)劃、主力房型狀況表 案名 金茂國(guó)際公寓 御點(diǎn)將山（住宅） 佳園 北中街 綜合樓 金 園大廈 皇城酒店公寓 未來(lái)城 中街北苑 鵬利廣場(chǎng)花園 天龍家園 美龍家園 金苑華城 面積范圍 41107 130209 72169 143207 40110 3078 37193 68166 100178 98150 155270 86142 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 44 （㎡） 主力房型 一房 三房 二、三房 三房 一房 一房 三房 二、三房 二、三房 三房 三房 三房 主力面積（㎡） 4158 171195 110151 143166 4070 4260 130157 110143 120136 116149 155184 134142 價(jià)格態(tài)勢(shì)分析 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 45 個(gè)案單價(jià)范圍、均價(jià)、主力總價(jià)狀況表 案名 金茂國(guó)際公寓 御點(diǎn)將山（住宅） 佳園 北中街 綜合樓 金園大廈 皇城酒店公寓 未來(lái)城 中街北苑 鵬利廣場(chǎng)花園 天龍家園 美龍家園 金苑華城 單價(jià)（元/㎡） 7000 8000 4730 5880 3780 4300 4880 5400 4780 5800 61007600 4100 5600 3880 4800 3300 5000 3588 4300 3730 5000 3980 起價(jià) 均價(jià) （ /㎡） 7500 5200 4100 5100 5300 6600 4700 4300 4200 3800 4500 4300 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 3144 89101 4562 7385 2137 2631 6174 4762 5057 4455 7083 5861 ? 區(qū)域均價(jià)主要在 41005300 元 /㎡的范圍之內(nèi)，但金茂國(guó)際公寓價(jià)格高達(dá) 7500 元 /㎡，原因是小戶型精裝修房、酒店式服務(wù)、中街無(wú)可比擬的地段優(yōu)勢(shì)。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 51 有人說(shuō)小戶型只是一種 過(guò)渡產(chǎn)品，房子越蓋越小最后只能被淘汰；也有人說(shuō)即使再過(guò) 100 年，也有人買小戶型，因此擔(dān)心小戶型被淘汰是杞人憂天。 “ 酒店式公寓 ” 、 “ 單身公寓 ” 等項(xiàng)目也陸續(xù)登場(chǎng)，就連一些并不是以小戶型為主的項(xiàng)目也打起了小戶型的招牌。佳園、未來(lái)城、中街北苑、金苑華城等項(xiàng)目規(guī)劃有一定量的小戶型。按照規(guī)劃，目前這個(gè)以綠地為主的廣場(chǎng)，將進(jìn)一步改造成綠地和水泥地面相結(jié)合的休閑廣場(chǎng)。北中街娛樂(lè)區(qū)將建成不夜城。按照規(guī)劃，中街地區(qū)將以建設(shè) 4A 級(jí)景區(qū)為切入點(diǎn)，以建設(shè) “ 東北第一街 ” 為統(tǒng)領(lǐng)，到 2020 年， 初步建成作為東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái) 。 目前，中街年銷售額在 40 億元左右，上交利稅達(dá) 2 億元。 ? 城區(qū)建設(shè)目標(biāo)。全年共開發(fā)就業(yè)崗位 22020 個(gè)，調(diào)劑安置就業(yè)人員 26897 人次。 （ 11） 存量房市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)高漲。 （ 4） 沈陽(yáng) 市商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)去年將會(huì)繼續(xù)升溫。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的生存和發(fā)展與銀行信貸密切相關(guān)。 第四， 沈陽(yáng)市居民住房消費(fèi)需求潛力巨大。上述問(wèn)題的存在，嚴(yán)重地挫傷了消費(fèi)者購(gòu)房的積極性。衡量沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期任務(wù)是否完成的標(biāo)準(zhǔn)有如下四條：第一，政府房地產(chǎn)政策調(diào)整是否到位；第二，開發(fā)商對(duì)新政策適應(yīng)是否到位；第三，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是否到位；第四，消費(fèi)者購(gòu)房心理調(diào)整是否到位；上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，說(shuō)明上述四條標(biāo)準(zhǔn)中除第三條尚有一定距離，已經(jīng)基本達(dá)到。 現(xiàn)有空置房中， 100 平方米以下只占 %； 121 平方米以上占 %；從價(jià)格上看，每平方米銷售價(jià)格在 3000 元以上的占空置量的 %。 %%%%%%%%%%10 0平 米 101120平米 121150平米 15 1平 米空置量可供預(yù)售 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 16 二、 2020 年上半年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 2020 年上半年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在戰(zhàn)勝了 “ 非典 ” 、基本完成調(diào)整任務(wù)的基礎(chǔ)上，又實(shí)現(xiàn)了較快地發(fā)展；現(xiàn)在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展期。國(guó)內(nèi)外開發(fā)商大舉進(jìn)入沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 據(jù)介紹，去年，由于該市利用外資的大幅增長(zhǎng)，外來(lái)人口大批涌入，以及城市居民收入的增加，住房已成為人們重要的消費(fèi)熱點(diǎn)。據(jù)勞動(dòng)部門統(tǒng)計(jì) ,年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 8 萬(wàn)人，登記失業(yè)率為 %。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 6 去年 112 月份，沈陽(yáng)共實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,同比增長(zhǎng) %， 增幅超過(guò) 14%,成為沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 10 年增幅最高的一年。沈陽(yáng) 是東北地區(qū)最大的商品集散地。沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60 多條航線可通往國(guó)內(nèi)各主要城市和香港及俄羅斯、日本、韓國(guó)、朝鮮等國(guó)家和地區(qū)。以沈陽(yáng)為軸心，港口城市大連和營(yíng)口為前沿 ，以輕工之城盤錦為兩翼，組成實(shí)力雄厚的遼南經(jīng)濟(jì)區(qū)，是東北地區(qū)出入海關(guān)的必經(jīng)之地，是規(guī)劃中的東北歐亞大陸橋首站。 繁華的太原街、中街商業(yè)區(qū)聞名遐邇，大型的集貿(mào)市場(chǎng)遍布全市。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) 8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。全年城鎮(zhèn)安置就業(yè)與再就業(yè)人員 萬(wàn)人。 這是記者從３月３日沈陽(yáng)市政府召開的新聞發(fā)布會(huì)上獲悉的。沈陽(yáng)房地產(chǎn)交易所呈現(xiàn)商品房與二手房交易并駕齊驅(qū)的局面，表明了購(gòu)房需求總體上處于平衡，房地產(chǎn)二 、三級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了有效聯(lián)動(dòng)。 2020 年年底套面積 100 平方米以下的空置量占 ％，可供預(yù)售占 ％； 101 至 120 平方米的空置量占 16％，可供預(yù)售量占 ％； 121 至 150 平方米的空置量占 ％，可供預(yù)售量占 ％； 151 平方米以上的空置量占 ％，可供預(yù)售量占 ％。不僅改變了近兩年沈陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格略有下降的趨勢(shì)，而且商品住宅價(jià)格上升的幅度還比較大。不僅商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，而且用于投資的二次購(gòu)房、三次購(gòu)房，購(gòu)買二手房也都十分活躍。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 23 “ 健康住宅 ” 研究和實(shí)施相對(duì)滯后 “ 非典 ” 事件中，尤其是香港發(fā)生陶大花園大面積非典傳染后， 沈陽(yáng) 市廣大居民對(duì)健康住宅的需求急劇增加。 沈陽(yáng) 市雖然遠(yuǎn)高于全國(guó) 37%的平均水平，但離國(guó)際先進(jìn)城市仍然存在較大差距。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020 年 15 月份為 1400 戶，預(yù)計(jì)年底可達(dá) 3000 戶。若是操之過(guò)急，采用硬著陸， 沈陽(yáng) 市房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮期會(huì)推遲一段時(shí)間， 今 下半年只能是高潮期前的準(zhǔn)備階段；若采用軟著陸，不構(gòu)成重大沖擊，下半年 沈陽(yáng) 市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)順利過(guò)渡到高潮期。 （ 10） 商品房的價(jià)格將會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。 年末，全區(qū)單位從業(yè)人員 21830 人，比上年下降 ％。（依據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)口徑） ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)。 中街 現(xiàn)有商家近 300 戶，路邊，金利來(lái)、二百、鵬達(dá)、鼓樓等四座中街的標(biāo)志性建筑，歷史風(fēng)貌依然；薈華樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風(fēng)韻；商業(yè)城、 沃爾瑪、新瑪特、鵬利廣場(chǎng) 、沈陽(yáng)春天、東亞廣場(chǎng)、紫金商廈、 興隆大家庭、新一佳 、凡亞商廈、嘉濠商廈等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會(huì)的不凡氣度。 ? 故宮西墻附近有一閑置多年的地塊，俗稱 “ 大坑 ” ，如今正在建設(shè)紙行大廈，由香港投資 1200 萬(wàn)美元，地上三層為大型現(xiàn)代化超市，地下一層為停車場(chǎng)。部分商家樓頂綠化，庭院、道路綠化，非商業(yè)建筑立體綠化。它不僅是南中街路、中街路和北中街之間的橋梁，更是中街商業(yè)區(qū)南展北拓必不可少的商業(yè)通道。 ? 市中心的高層項(xiàng)目因容積率較高，綠化率普遍較低，在小區(qū)規(guī)劃上捉襟見肘，沒(méi)有太大的突出表現(xiàn)。 ? 居住、改善住房環(huán)境是購(gòu)房的主要目的，但投資客占一定比例，特別是小戶型物業(yè)受到投資客的歡迎。 沈陽(yáng)的小戶型市場(chǎng)正在打開，中等消費(fèi)層次的住戶在沈陽(yáng)占了近四成 ,消費(fèi)者期待有更多更好的產(chǎn)品供選擇。 213931444562476250575861445161747084891010 20 40 60 80 100 120金園大廈金茂國(guó)際公寓佳園中街北苑鵬利廣場(chǎng)花園金苑華城天龍家園未來(lái)城美龍家園御點(diǎn)江山主力總價(jià)區(qū)間示意（萬(wàn)元） ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 48 營(yíng)銷態(tài)勢(shì)分析 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬(wàn)盛項(xiàng)目報(bào)告 49 60%70%60%67%91%85%60%40%75%0% 20% 40% 60% 80% 100%金茂國(guó)際公寓御點(diǎn)江山佳園北中街綜合樓金園大廈天龍家園美龍家園金苑華城鵬利廣場(chǎng)花園 ? 銷售狀況普遍較為理想，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)需求量相對(duì)供求量較大，地理位置較好。 總體供應(yīng)態(tài)勢(shì)評(píng)價(jià)： 個(gè)案房屋類型規(guī)模、 工程進(jìn)度狀況表 案名 金茂國(guó)際 御點(diǎn) 江山 佳園 北中街綜合樓 金園 大廈 皇城酒店公寓 中街北苑 鵬利廣場(chǎng)花園（一期） 天龍 家園