【正文】 下表是本調(diào)查區(qū)域內(nèi)目前在。 沈陽的小戶型市場正在打開，中等消費(fèi)層次的住戶在沈陽占了近四成 ,消費(fèi)者期待有更多更好的產(chǎn)品供選擇。實(shí)際上設(shè)計是否合理才是決定戶型能否被淘汰的根本原因。連 “ 格林夢夏 ” 這樣并不是以小戶型為主的樓盤也推出了 52 套三四十平方米的小戶型，并且很快銷售一空。 “ 當(dāng)代程式 ” 剛一露面就受到追捧，三四十平方米的房子、酒店式服務(wù)一切都讓人感到新鮮，喜歡嘗試的年輕白領(lǐng)成了購房的主力軍。從 2020 年開始，以“ 當(dāng)代程式 ” 、 “ 非常公寓 ” 等一批面積在 30~60 ㎡之間的新鮮超小戶型項(xiàng)目的上市拉開了沈陽小戶型市場的序幕。 ? 居住、改善住房環(huán)境是購房的主要目的，但投資客占一定比例，特別是小戶型物業(yè)受到投資客的歡迎。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 50 客源分析 ? 區(qū)域客為主，沈河、和平、大東區(qū)的私營業(yè)主、工薪階層、公務(wù)員和拆遷居民以及沈陽其他區(qū)域的富裕者。 ? 鵬利廣場花園、金園大廈、美龍家園因有地段、環(huán)境、配套等綜合的優(yōu)勢，去化比較快。 213931444562476250575861445161747084891010 20 40 60 80 100 120金園大廈金茂國際公寓佳園中街北苑鵬利廣場花園金苑華城天龍家園未來城美龍家園御點(diǎn)江山主力總價區(qū)間示意（萬元） ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 48 營銷態(tài)勢分析 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 49 60%70%60%67%91%85%60%40%75%0% 20% 40% 60% 80% 100%金茂國際公寓御點(diǎn)江山佳園北中街綜合樓金園大廈天龍家園美龍家園金苑華城鵬利廣場花園 ? 銷售狀況普遍較為理想，主要是因?yàn)槭袌鲂枨罅肯鄬┣罅枯^大，地理位置較好。另一小戶型簡裝修項(xiàng)目 金園大廈，均價 5300 元 /㎡，在局部市場也屬于最高價格。 ? 房型設(shè)計受容積率的影響，普遍存在通風(fēng)或者動線方面的缺陷，房型的進(jìn)深過長，缺乏人性化的設(shè)計，缺乏具有相當(dāng)優(yōu)秀設(shè)計而突出品質(zhì)的樓盤，沒有卓顯地段品質(zhì)。復(fù)式僅在御點(diǎn)江山、美龍家園、未來城等高檔的、具有較好景觀的樓盤中出現(xiàn)。一房小戶型主要有金茂國際公寓、ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 43 金園大廈酒店式服務(wù)公寓等樓盤。 ? 市中心的高層項(xiàng)目因容積率較高，綠化率普遍較低，在小區(qū)規(guī)劃上捉襟見肘，沒有太大的突出表現(xiàn)。 ? 受地段價值和市中心土地供應(yīng)緊張影響，樓盤以高層為主，少量小高層、多層；高層以點(diǎn)式樓居多。 ? 由于沈河區(qū)、和平區(qū)為市中心區(qū)域，土地可供量有限，調(diào)查區(qū)域內(nèi) 3040 萬平方米量體的大項(xiàng)目基本處于大東區(qū)。 總體供應(yīng)態(tài)勢評價： 個案房屋類型規(guī)模、 工程進(jìn)度狀況表 案名 金茂國際 御點(diǎn) 江山 佳園 北中街綜合樓 金園 大廈 皇城酒店公寓 中街北苑 鵬利廣場花園（一期） 天龍 家園 美龍 家園 金苑 華城 房屋 類型 高層 多層 多層 多層 高層 高層 多層、小高層 高層 多層、 小高層 高層 小高層、高層 總建面積（㎡） 萬 5 萬 6 萬 2 萬 萬 7 萬 9 萬 10 萬 40 萬 約 4 萬 33 萬 進(jìn)度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 結(jié)構(gòu)體 封頂 封頂 封頂 封頂 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 42 ? 因?yàn)閭€案處于市中心區(qū)域，基本為改造地塊，占地較小，因而住宅 個案量體也較小，總建多在 10 萬平方米以下。調(diào)查范圍以中街商圈為中心，向外圍輻射沈陽市中心區(qū)域沈河區(qū)、和平區(qū)以及大東區(qū)部分。位于嘉陽商廈東側(cè)的銅行北街一旦打通，將把集中在中街步行街上的巨大客流更多地吸引到沉默已久的北中街地區(qū) 。除了廣場的名稱由 “ 中心廟廣場 ” 改為 “ 中街廣場 ” 之外，廣場的功能也將由單一的綠地，變成一個以公共演出和大眾休閑為主要功能的廣場。 此外，在銅行南街東側(cè)、原東亞廣場 F 區(qū)上建成的中心廟廣場也將以全新的面貌出現(xiàn)。它不僅是南中街路、中街路和北中街之間的橋梁，更是中街商業(yè)區(qū)南展北拓必不可少的商業(yè)通道。 如果說去年中街地區(qū)改造的大動作都集中在故宮周邊的話，那么明年的改造亮點(diǎn)明顯地集中在一個不為人知的小街 ———銅行街上。 （ 4） 地下中街 —— 體育大世界 正在進(jìn)行的中街地區(qū)銅行北街改造向人們傳遞這樣一個信息：在進(jìn)行了科學(xué)、全面的規(guī)劃之后，中街地區(qū)的整體改造即將全面啟動。鐘、 鼓樓在原址以鋼板浮雕形式表現(xiàn)形象圖案 ，在地下設(shè)鐘、鼓音響設(shè)施。 沿故宮東墻至南順城路建名人景觀通道 ，刻投資者、捐贈者手模，建名人雕塑。 拆除大舞臺以南棚戶區(qū)，建設(shè)文化步行街，以浮雕、雕塑、壁畫等藝術(shù)景觀突顯文化氛圍。 臨街的樓頂平改坡 ,平改檐，樓頂亮化。沈陽路與古建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)古樸、祥和。部分商家樓頂綠化，庭院、道路綠化，非商業(yè)建筑立體綠化。 （ 3） 十大綠地?fù)Q色 中街將以綠色連接每一處景觀，建十大綠地。 ? 餐飲區(qū)： 在交通銀行以西、老久華以南， 開發(fā)建設(shè)沈陽老字號美食城 。 ? 娛樂區(qū)： 包括北中街和正昌太陽廣場。重點(diǎn)改造周邊環(huán)境，建筑體現(xiàn)前清王府風(fēng)格。這就是大眾里項(xiàng)目。 （ 2） 五大功能區(qū)布局 ? 商貿(mào)區(qū)： 以嘉豪、嘉陽為主，打造頂極百貨精品店。 作為沈陽市歷史最 悠久的一個商業(yè)區(qū)，今天的中街已不僅僅是一條街，而是由其牽動，以故宮為中心，東、西、南、北順城街（路）所圍成的區(qū)域，面積 平方公里。 ? 故宮西墻附近有一閑置多年的地塊，俗稱 “ 大坑 ” ，如今正在建設(shè)紙行大廈，由香港投資 1200 萬美元，地上三層為大型現(xiàn)代化超市，地下一層為停車場。中街店作為集團(tuán)總部，分店輻射全省，目前已建６家。其布局一至四層為商廈，五至十二層為寫字樓。重新激活后的嘉陽廣場投資 1． 2 億元，總體設(shè)計由美國一大公司擔(dān)任，引進(jìn)國際國內(nèi)名牌企業(yè)、產(chǎn)品入駐大廈。 近期啟動建設(shè)的有嘉陽廣場、普爾斯大廈、東祥金店、東宇大白樓 4 座閑置商廈及一處閑置地塊 。去年外罩面全部竣工，明年 “ 五一 ” 正式開業(yè)。 動 態(tài)及規(guī)劃 （ 1） 大眾里項(xiàng)目及即將啟動的五座商廈 居沈陽市中街黃金地段的步道廣場式精品街，即大眾里項(xiàng)目，將于近日正式啟動。而 2020 年 “ 十一 ” 期間，ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 35 中街客流量超過 50 萬人次 /天 ，且本地人占絕大多數(shù)。 中街 現(xiàn)有商家近 300 戶，路邊，金利來、二百、鵬達(dá)、鼓樓等四座中街的標(biāo)志性建筑，歷史風(fēng)貌依然；薈華樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風(fēng)韻；商業(yè)城、 沃爾瑪、新瑪特、鵬利廣場 、沈陽春天、東亞廣場、紫金商廈、 興隆大家庭、新一佳 、凡亞商廈、嘉濠商廈等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會的不凡氣度。 中街現(xiàn)狀 1997 年，市政府投巨資把中街二段、三段改造成 1000 延長米的全國首條商業(yè)步行街。 當(dāng)時，中街路稱四平街，東西兩側(cè)建有鐘 樓、鼓樓各一座。 1625 年 (明天啟五年、后金天命十年 )至 1631 年 (明祟幀四年、后 金天聰五年 )，后金將明朝所筑磚城進(jìn)行改建擴(kuò)建，按照中國歷史上流傳的 “ 左祖右社、面朝后市 ”( 即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王 宮 正面朝南，王 宮 后設(shè)市場 )之說，將原來的 “ 十 ” 字型兩條街改筑為 “ 井 ” 字型 4 條 街。 “ 十五 ”期間，科教、文化事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，社會保障體系進(jìn)一步健全，人民生活和社會文明程度顯著提高，民主法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)與社會更加協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會發(fā)展的全面進(jìn)步。 ? 社會發(fā)展目標(biāo)。 加快城區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的步伐，提高基礎(chǔ)設(shè)施的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化和現(xiàn)代化水平。 “ 十五 ” 末期，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 53 億元，年均遞增 12%，第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)到 %，新ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 33 興第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 40%；社會消費(fèi)品零售額達(dá)到 億元，年均遞增 10%；全區(qū)引進(jìn)開發(fā)居國內(nèi)先進(jìn)水平的科研新產(chǎn)品 50 個，發(fā)展高科技型模范企業(yè) 20 個；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 60%，科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 60%。（依據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計口徑） ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)。 ? 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)。 未來展望 “ 十五 ” 時期，國民經(jīng)濟(jì)要保持較快的發(fā)展速度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級要取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益要有顯著提高，城市功能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境相應(yīng)得到全面拓展和完善。以五愛市場為主體的各類專業(yè)市場全年實(shí)現(xiàn)市場商品成交額高達(dá) 億元，比上年增長 ％。開發(fā)區(qū)的并入和一批知名企業(yè)和品牌的成功引進(jìn)，使沈河的流通業(yè)活力大增。 全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入 80295 萬元，比上年增長 ％，實(shí)現(xiàn)工業(yè)利潤 1586 萬元。 工業(yè)概況 全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長的良好勢頭，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。其中：第二 產(chǎn)業(yè) 5124人，比上年增長 ％；第三產(chǎn)業(yè) 16706 人，比上年下降 ％。 年末，全區(qū)單位從業(yè)人員 21830 人，比上年下降 ％。其中，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長 ％。 經(jīng)濟(jì)概況 改革開放以來，沈河的經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展， 2020 年，我區(qū)國民經(jīng)濟(jì)保持了健康、快速增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成果顯著，區(qū)ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 31 域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步得到提高。 沈河區(qū)位于北緯 41 度 10 分至 42 度 16 分、東經(jīng) 123 度 20 分至 123 度 45 分之間，處于沈陽城區(qū)中軸線東側(cè)。絕大多數(shù)為漢族，另外有一些滿、蒙古、回、朝鮮等 22 個少數(shù)民族。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 30 第三部分 沈河區(qū)及中街簡介 一、 沈河區(qū)簡介 沈河區(qū)概況 沈河區(qū)位于中國東北最大的中心城市 ── 沈陽市的中心，面積 平方公里，沈河區(qū)人口主要來自關(guān)內(nèi)移民，另外有一部分東北滿族，關(guān)內(nèi)移民主要來自山東、河北、河南等省。由于大批拆遷戶的購買力釋放，會對 沈陽 市存量房市場重重地推動一把。細(xì)分化市場看，高檔房、中高檔房（含別墅類）因供大于求，房價可能會略有下降；中檔房、中低檔房和二手房因求大于供，房價可能會略有上升；近郊商品房的價格仍處于上升期。 （ 10） 商品房的價格將會平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。中高檔及高檔商品房的銷售會略高于 2020 年，中檔及中低檔商品房的銷售會有較大的增加，按市統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑，銷售總量會超過歷史最高紀(jì)錄的 2020 年的 212 萬平方米，可能會突破 250萬平方米，創(chuàng)歷史新高。 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了大盤時代、品牌時代、服務(wù)時代和創(chuàng)新時代；房地產(chǎn)的市場競爭，尤其是高檔房市場（含別墅市場）和中高檔房市場的競爭將會更加激烈，會由簡單的價格和地段競爭變?yōu)樾詢r比競爭、開 發(fā)規(guī)模競爭、品牌競爭和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競爭。沈陽市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市