【正文】 小戶型只要不過分追小，設(shè)計上多考慮人們居住的需求，市場還是很大的。 二、 主要小房型樓盤市場分析 近兩年，北京、 上海 深圳開始流行小戶型、超小戶型，概念層出不窮，炒作花樣翻新，場面甚是熱鬧。區(qū)域整ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 46 體均價約在 4500 元 /㎡（紅線處） ? 區(qū)域價格較去年有 300500 元 /㎡的上浮 750052004100510053004700430042003800 45004400010002020300040005000600070008000金茂國際公寓 御點江山 佳園 北中街綜合樓 金園大廈 未來城 中街北苑 鵬利廣場花園 天龍花園 美龍家園 金苑華城均價（元/平 方米） ? 三房主力總價區(qū)間在 30110 萬之間，御點江山的大戶型總價達 89110 萬；三房主力總價跨度較大，一般在 4070 萬之間；而兩個帶裝修的酒店式公寓的總價 2144 萬，是區(qū)域內(nèi)最低的； ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 47 ? 區(qū)域總價集中在 55 萬元 /套左右 ? 總價在一定程度上影響了項目的去化，御點江山由于主力總價過高，處于沈陽市區(qū)的高位，去化較為 困難，而金茂國際公寓、金園大廈總價較低，去化較快。 房型方面： ? 房型多樣化：從一房到復(fù)式均有，二房、三房為主力房型，三房比例稍高（見下表）。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤主要分布在沈河區(qū)的中街商業(yè)圈、奉天街沿線、青年大街沿線和與和平區(qū)交界的市府廣場區(qū)域，樓盤的分布區(qū)域ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 41 較廣，由于地處市中心，物業(yè)類型也較豐富，有多層、小高層、高層住宅，小戶型的商住樓和寫字樓以及大型的商業(yè)用房。 ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 39 明年 5 月在銅行南街興建的地下體育大世界 ， 位于故宮北側(cè)、興隆大家庭東側(cè)的建筑，將建成總體兩 層、局部三層的格局，其建筑面積將達到 萬平方米。風(fēng)格從復(fù) 古的宮廷式逐步過渡到開放的現(xiàn)代風(fēng)格。 中街的亮化以高科技和現(xiàn)代材料體現(xiàn)新、奇、特、閃、亮、跳。 ? 商務(wù)區(qū)： 包括北中街東部長安寺商務(wù)會館、韓國商城、商業(yè)城附樓及普爾斯大廈，將建國際商業(yè)展示中ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 37 心和國際采購定單管理中心等。此大廈填補了中街無大型超市的空白。 ? 占地 10 萬平方米的嘉陽廣場正在做啟動前期的準(zhǔn)備工作。 中街正常時期客流量為 30 萬人次 /天，雙休日偏多，每年黃金周期間客流量大約在 40 多萬人次 /天。 二、 中街簡介 ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 34 中街起源 沈陽著名的商業(yè)街 —— 中街，她是沈陽最早形成的商業(yè)中心。 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、 新興第三產(chǎn)業(yè)取得長足的發(fā)展，國民經(jīng)濟和社會的信息化程度明顯提高。全年消費品市場成交額和社會消費品零售總額明顯增加。在崗職工人數(shù) 21049 人，比上年下降 ％。全區(qū)設(shè)立 16 個街道辦事處， 164 個社區(qū)。雖然有基準(zhǔn)地價提高激發(fā)商品房價格上揚的壓力，但由于結(jié)構(gòu) 性空置數(shù)量較大和住房消費費購買能力的制約，房價基本上會維持在現(xiàn)有水平上。由于外地和境外開發(fā)商大 批進入，以及渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)進程加快，加之 2020 年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度， （ 7） 沈陽 市房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生重要變化。 （ 3） 開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴(yán)峻局面。由于利益驅(qū)動，沈陽市開發(fā)商建造中高檔及大戶型住房的慣性較大；面向大眾消費群體，建造中檔和中低檔住房，需要開發(fā)商從經(jīng)營理念、利潤期望和運作手段做出根本性調(diào)整。 ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 26 （ 2） 2020 年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的不利條件 第一，信貸收緊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻考驗。按年初政府出臺新的《沈陽市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定， 還要繼續(xù)實行貨幣拆遷 政策 ，新辦法還將各級區(qū)域貨幣安置補償標(biāo)準(zhǔn)平均提高了 100 元 /平方米，這些都會極大地刺激住房市場需求。全國擬每年城市化水平提高一個百分點， 沈陽 市近期會高于這個百分比。 第二， 沈陽經(jīng)濟進入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。現(xiàn)有的僅停留在開發(fā)商的促銷概念炒作，尚沒有引起各方面的必要關(guān)注，缺乏對適合我市健康住宅的理論、經(jīng)濟、規(guī)劃、技術(shù)層面研究，更談不上政策、法規(guī)的約束和實施。 占居民 40%左右的工薪階層大批量進入購房市場，標(biāo)志著 沈陽 市住房消費發(fā)生重大變化，由金領(lǐng)階層、銀領(lǐng)階層購房為主，向銅領(lǐng)階層購房為 主轉(zhuǎn)化，大眾住房消費將逐漸變?yōu)槭袌鲋髁鳎@將對沈陽市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其重大影響。 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場形勢總體判斷 （ 1） 沈陽房地產(chǎn)三年調(diào)整期基本完成 ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 21 沈陽房地產(chǎn)市場由于出現(xiàn)慕馬案件，打亂了運行節(jié)律，于 2020 年進入調(diào)整期。 沈陽第五屆房交會 ” 上，展銷樓盤中每平方米 3000 元以下的中、低檔商品住房已達到 40%以上，其中園區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、公共設(shè)施齊全、價格不高、套面積為 80120 平方米的中小戶型住房，對普通住房消費者具有很強的吸引力。 （ 6） 空置商品房總量在合理區(qū)間，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴(yán)重 國家統(tǒng)計局近期對商品房空置的含義做了修改。 ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 17 （ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈高速增長態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流 16 月， 沈陽 市房地產(chǎn)完成投資額、建設(shè)規(guī)模都比去年同期增長 40%以上，尤其是新開工比上年同期增長 72%，這是近幾年所僅見的，反映出 沈陽 市房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。其中套面積超過 120 平方米以上的大戶型商品住房，空置面積可供預(yù)售面積分別占 ％和 ％，供給量相對偏大；而套面積在 100 平方米以下的小戶型商品住房，供給量相對偏小。 市場需求概況 ? 從住房銷售面積看。 從中可以看出，沈陽的商品房銷售面積已接近南京、成都、大連等同類城市的領(lǐng)先行列；而在存量房交易方面，則遠(yuǎn)ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 11 遠(yuǎn)領(lǐng)先于哈爾濱、長春、大連、鄭州、成都等同類城市。 2020 年沈陽房地產(chǎn)交易的最大成果是：沈陽市商品住宅和二手房交易面積雙雙突破了 500 萬平方米大關(guān)。沈陽市政府發(fā)言人常明說，2020年該市固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)了高速增長，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅居首位。職工工資收入繼續(xù)提高。全市通過實施就業(yè)技能培訓(xùn)，加強勞動力市場建設(shè)等措施，開發(fā)就業(yè)崗位 12 萬個。 2020~2020 年沈陽市 GDP（單位：億元） 123814001600020040060080010001200140016002020年 2020年 2020年ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 7 三、 人民生活 2020 年，全市人口出生率為 ‰ ，比上年上升 個千分點；死亡率為 ‰ ，上升 個千分點；人口自然增長率為 ‰ ，與上年持平。第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用增強，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 進一步優(yōu)化。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、信息、人材的交流中心。中興沈陽商業(yè)大廈、五愛市場等商場和專業(yè)市場聞名全國。主要礦產(chǎn)資源有石油、天燃?xì)狻⒚?、鐵、石灰石等。 ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 3 交通狀況 沈陽是東北地區(qū)的交通、通訊樞紐。 沈沈 陽陽 萬萬 盛盛 綜綜 合合 樓樓 項項 目目 市市 場場 報報 告告 ARUN上上 海海 安安 瑞瑞 投投 資資 咨咨 詢詢 有有 限限 公公 司司 （（ 2020 年年 04 月月 ）） ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 1 目目 錄錄 第一部分 沈陽市簡介……………………………………………… 02~07 第二部分 沈陽房地產(chǎn)市場綜合分析……………………………… 08~23 第三部分 沈河區(qū)及中街簡介……………………………………… 24~31 第四部分 區(qū)域競爭市場分析……………………………………… 32~49 第五部分 項目投資分析…………………………………………… 50~54 ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 2 第一部分 沈陽 市簡介 一、 自然概況 地理位置 沈陽（曾名盛京，奉天等）位于中華人民共和國東北部，是遼寧省省會所在地，地處東北三省與關(guān)內(nèi)連接交通樞紐的咽喉要道，界于東經(jīng) 122176。五條國家級公路，六條省級公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等 6 條鐵路干線從沈陽向四面八方延伸。 ARUN 安瑞機構(gòu) 萬盛項目報告 4 城市規(guī)劃 沈陽轄九區(qū)一市三縣，有中心區(qū)和平、沈河、大東、皇姑、鐵西五區(qū)以及蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)和于洪區(qū) 、渾南新區(qū) 。 商品流通規(guī)模宏大， 市場容量和社會商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首 ，中心市場作用突出。 沈陽工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。一、二、 三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和%。年末全市總?cè)丝谶_ 萬人（戶籍人口），比上年減少 萬人。到 2020 年末，全市離崗職工為 萬人。全市在崗職工平均工資為 13073 元，比上年增長 %。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１７７．３億元，比上 一年增長５２．８％，占全市固定資產(chǎn)投資的比重由上年的２８．８％上升至３０．４％，成為拉動沈陽投資增長的新亮點。 據(jù)沈陽市房產(chǎn)局統(tǒng)計， 2020 年，沈陽市商品住宅預(yù)售合同備案面積達 萬平方米，二手房交易面積達 萬平方米，在沈陽市的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上同時首次突破了 500 萬平方米 大關(guān)。 2020 年，沈陽房地產(chǎn)投資總計 億元，同比增長了 53%。 據(jù)