【正文】 小戶型只要不過分追小，設(shè)計(jì)上多考慮人們居住的需求，市場(chǎng)還是很大的。 二、 主要小房型樓盤市場(chǎng)分析 近兩年，北京、 上海 深圳開始流行小戶型、超小戶型，概念層出不窮，炒作花樣翻新，場(chǎng)面甚是熱鬧。區(qū)域整ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 46 體均價(jià)約在 4500 元 /㎡（紅線處） ? 區(qū)域價(jià)格較去年有 300500 元 /㎡的上浮 750052004100510053004700430042003800 45004400010002020300040005000600070008000金茂國(guó)際公寓 御點(diǎn)江山 佳園 北中街綜合樓 金園大廈 未來城 中街北苑 鵬利廣場(chǎng)花園 天龍花園 美龍家園 金苑華城均價(jià)（元/平 方米） ? 三房主力總價(jià)區(qū)間在 30110 萬之間，御點(diǎn)江山的大戶型總價(jià)達(dá) 89110 萬；三房主力總價(jià)跨度較大，一般在 4070 萬之間；而兩個(gè)帶裝修的酒店式公寓的總價(jià) 2144 萬，是區(qū)域內(nèi)最低的； ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 47 ? 區(qū)域總價(jià)集中在 55 萬元 /套左右 ? 總價(jià)在一定程度上影響了項(xiàng)目的去化，御點(diǎn)江山由于主力總價(jià)過高，處于沈陽市區(qū)的高位，去化較為 困難，而金茂國(guó)際公寓、金園大廈總價(jià)較低，去化較快。 房型方面： ? 房型多樣化：從一房到復(fù)式均有，二房、三房為主力房型，三房比例稍高（見下表）。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤主要分布在沈河區(qū)的中街商業(yè)圈、奉天街沿線、青年大街沿線和與和平區(qū)交界的市府廣場(chǎng)區(qū)域，樓盤的分布區(qū)域ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 41 較廣，由于地處市中心，物業(yè)類型也較豐富，有多層、小高層、高層住宅，小戶型的商住樓和寫字樓以及大型的商業(yè)用房。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 39 明年 5 月在銅行南街興建的地下體育大世界 ， 位于故宮北側(cè)、興隆大家庭東側(cè)的建筑，將建成總體兩 層、局部三層的格局，其建筑面積將達(dá)到 萬平方米。風(fēng)格從復(fù) 古的宮廷式逐步過渡到開放的現(xiàn)代風(fēng)格。 中街的亮化以高科技和現(xiàn)代材料體現(xiàn)新、奇、特、閃、亮、跳。 ? 商務(wù)區(qū)： 包括北中街東部長(zhǎng)安寺商務(wù)會(huì)館、韓國(guó)商城、商業(yè)城附樓及普爾斯大廈，將建國(guó)際商業(yè)展示中ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 37 心和國(guó)際采購(gòu)定單管理中心等。此大廈填補(bǔ)了中街無大型超市的空白。 ? 占地 10 萬平方米的嘉陽廣場(chǎng)正在做啟動(dòng)前期的準(zhǔn)備工作。 中街正常時(shí)期客流量為 30 萬人次 /天，雙休日偏多，每年黃金周期間客流量大約在 40 多萬人次 /天。 二、 中街簡(jiǎn)介 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 34 中街起源 沈陽著名的商業(yè)街 —— 中街，她是沈陽最早形成的商業(yè)中心。 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、 新興第三產(chǎn)業(yè)取得長(zhǎng)足的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的信息化程度明顯提高。全年消費(fèi)品市場(chǎng)成交額和社會(huì)消費(fèi)品零售總額明顯增加。在崗職工人數(shù) 21049 人，比上年下降 ％。全區(qū)設(shè)立 16 個(gè)街道辦事處， 164 個(gè)社區(qū)。雖然有基準(zhǔn)地價(jià)提高激發(fā)商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)的壓力，但由于結(jié)構(gòu) 性空置數(shù)量較大和住房消費(fèi)費(fèi)購(gòu)買能力的制約，房?jī)r(jià)基本上會(huì)維持在現(xiàn)有水平上。由于外地和境外開發(fā)商大 批進(jìn)入，以及渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)進(jìn)程加快，加之 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度， （ 7） 沈陽 市房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生重要變化。 （ 3） 開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴(yán)峻局面。由于利益驅(qū)動(dòng)，沈陽市開發(fā)商建造中高檔及大戶型住房的慣性較大；面向大眾消費(fèi)群體，建造中檔和中低檔住房，需要開發(fā)商從經(jīng)營(yíng)理念、利潤(rùn)期望和運(yùn)作手段做出根本性調(diào)整。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 26 （ 2） 2020 年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的不利條件 第一，信貸收緊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。按年初政府出臺(tái)新的《沈陽市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定， 還要繼續(xù)實(shí)行貨幣拆遷 政策 ，新辦法還將各級(jí)區(qū)域貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)平均提高了 100 元 /平方米，這些都會(huì)極大地刺激住房市場(chǎng)需求。全國(guó)擬每年城市化水平提高一個(gè)百分點(diǎn)， 沈陽 市近期會(huì)高于這個(gè)百分比。 第二， 沈陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段?，F(xiàn)有的僅停留在開發(fā)商的促銷概念炒作，尚沒有引起各方面的必要關(guān)注，缺乏對(duì)適合我市健康住宅的理論、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、技術(shù)層面研究，更談不上政策、法規(guī)的約束和實(shí)施。 占居民 40%左右的工薪階層大批量進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)，標(biāo)志著 沈陽 市住房消費(fèi)發(fā)生重大變化，由金領(lǐng)階層、銀領(lǐng)階層購(gòu)房為主，向銅領(lǐng)階層購(gòu)房為 主轉(zhuǎn)化，大眾住房消費(fèi)將逐漸變?yōu)槭袌?chǎng)主流，這將對(duì)沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其重大影響。 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總體判斷 （ 1） 沈陽房地產(chǎn)三年調(diào)整期基本完成 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 21 沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)由于出現(xiàn)慕馬案件，打亂了運(yùn)行節(jié)律，于 2020 年進(jìn)入調(diào)整期。 沈陽第五屆房交會(huì) ” 上，展銷樓盤中每平方米 3000 元以下的中、低檔商品住房已達(dá)到 40%以上，其中園區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、公共設(shè)施齊全、價(jià)格不高、套面積為 80120 平方米的中小戶型住房，對(duì)普通住房消費(fèi)者具有很強(qiáng)的吸引力。 （ 6） 空置商品房總量在合理區(qū)間，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴(yán)重 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期對(duì)商品房空置的含義做了修改。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 17 （ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，規(guī)模開發(fā)成為主流 16 月， 沈陽 市房地產(chǎn)完成投資額、建設(shè)規(guī)模都比去年同期增長(zhǎng) 40%以上，尤其是新開工比上年同期增長(zhǎng) 72%，這是近幾年所僅見的，反映出 沈陽 市房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。其中套面積超過 120 平方米以上的大戶型商品住房，空置面積可供預(yù)售面積分別占 ％和 ％，供給量相對(duì)偏大；而套面積在 100 平方米以下的小戶型商品住房，供給量相對(duì)偏小。 市場(chǎng)需求概況 ? 從住房銷售面積看。 從中可以看出，沈陽的商品房銷售面積已接近南京、成都、大連等同類城市的領(lǐng)先行列；而在存量房交易方面，則遠(yuǎn)ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 11 遠(yuǎn)領(lǐng)先于哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、鄭州、成都等同類城市。 2020 年沈陽房地產(chǎn)交易的最大成果是：沈陽市商品住宅和二手房交易面積雙雙突破了 500 萬平方米大關(guān)。沈陽市政府發(fā)言人常明說，2020年該市固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅居首位。職工工資收入繼續(xù)提高。全市通過實(shí)施就業(yè)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)勞動(dòng)力市場(chǎng)建設(shè)等措施，開發(fā)就業(yè)崗位 12 萬個(gè)。 2020~2020 年沈陽市 GDP（單位：億元） 123814001600020040060080010001200140016002020年 2020年 2020年ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 7 三、 人民生活 2020 年，全市人口出生率為 ‰ ，比上年上升 個(gè)千分點(diǎn)；死亡率為 ‰ ，上升 個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ ，與上年持平。第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 進(jìn)一步優(yōu)化。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、信息、人材的交流中心。中興沈陽商業(yè)大廈、五愛市場(chǎng)等商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)聞名全國(guó)。主要礦產(chǎn)資源有石油、天燃?xì)?、煤、鐵、石灰石等。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 3 交通狀況 沈陽是東北地區(qū)的交通、通訊樞紐。 沈沈 陽陽 萬萬 盛盛 綜綜 合合 樓樓 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 報(bào)報(bào) 告告 ARUN上上 海海 安安 瑞瑞 投投 資資 咨咨 詢?cè)?有有 限限 公公 司司 （（ 2020 年年 04 月月 ）） ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 1 目目 錄錄 第一部分 沈陽市簡(jiǎn)介……………………………………………… 02~07 第二部分 沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析……………………………… 08~23 第三部分 沈河區(qū)及中街簡(jiǎn)介……………………………………… 24~31 第四部分 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析……………………………………… 32~49 第五部分 項(xiàng)目投資分析…………………………………………… 50~54 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 2 第一部分 沈陽 市簡(jiǎn)介 一、 自然概況 地理位置 沈陽（曾名盛京，奉天等）位于中華人民共和國(guó)東北部，是遼寧省省會(huì)所在地，地處東北三省與關(guān)內(nèi)連接交通樞紐的咽喉要道，界于東經(jīng) 122176。五條國(guó)家級(jí)公路，六條省級(jí)公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等 6 條鐵路干線從沈陽向四面八方延伸。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 4 城市規(guī)劃 沈陽轄九區(qū)一市三縣，有中心區(qū)和平、沈河、大東、皇姑、鐵西五區(qū)以及蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)和于洪區(qū) 、渾南新區(qū) 。 商品流通規(guī)模宏大， 市場(chǎng)容量和社會(huì)商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首 ，中心市場(chǎng)作用突出。 沈陽工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。一、二、 三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和%。年末全市總?cè)丝谶_(dá) 萬人（戶籍人口），比上年減少 萬人。到 2020 年末，全市離崗職工為 萬人。全市在崗職工平均工資為 13073 元，比上年增長(zhǎng) %。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１７７．３億元，比上 一年增長(zhǎng)５２．８％，占全市固定資產(chǎn)投資的比重由上年的２８．８％上升至３０．４％，成為拉動(dòng)沈陽投資增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。 據(jù)沈陽市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年，沈陽市商品住宅預(yù)售合同備案面積達(dá) 萬平方米，二手房交易面積達(dá) 萬平方米，在沈陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史上同時(shí)首次突破了 500 萬平方米 大關(guān)。 2020 年，沈陽房地產(chǎn)投資總計(jì) 億元，同比增長(zhǎng)了 53%。 據(jù)