【文章內(nèi)容簡介】 16 月， 沈陽 市房地產(chǎn)投資增長 40%以上，商品房銷售金額增長 35%， 存量房交易增加 50%以上，個人住房消費(fèi)抵押貸款增長 50%以上，這幾個指標(biāo)，綜合起來反映出 沈陽 市在完成近三年調(diào)整任務(wù)后，駛?cè)肓丝燔嚨?，處在加速度發(fā)展階段。 占居民 40%左右的工薪階層大批量進(jìn)入購房市場，標(biāo)志著 沈陽 市住房消費(fèi)發(fā)生重大變化，由金領(lǐng)階層、銀領(lǐng)階層購房為主，向銅領(lǐng)階層購房為 主轉(zhuǎn)化，大眾住房消費(fèi)將逐漸變?yōu)槭袌鲋髁鳎@將對沈陽市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其重大影響。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 22 （二） 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場存在的主要問題 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場的主流是健康的，但是也存在著一些問題，有些問題甚至還是比較嚴(yán)重的，主要表現(xiàn)為如下幾個方面： 城市邊緣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)無序 近幾年，在 沈陽 市周邊出現(xiàn)較大規(guī)模的無序開發(fā)現(xiàn)象。開發(fā)商以各種名目廉價圈占囤積土地，不少人占地幾十公頃甚至上百公頃，他們在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理前提下，盲目實(shí)施開發(fā) ； 此外 ， 還有各類企業(yè)開發(fā) ,農(nóng)民開發(fā)種種。各種無序開發(fā)，嚴(yán)重影響 沈陽 市年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃和總量控制， 加大政府基礎(chǔ)設(shè)施配套壓力，造成資源嚴(yán)重流失，嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)市場。 住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍然嚴(yán)重存在 據(jù)上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 100 平方米以下的空置房占 %，可供預(yù)售的占 %； 100120 平方米的空置房占 %，可供預(yù)售占 %； 121150 平方米空置房占 %，可供預(yù)售占 %； 151 平方米以上空置房占 %，可供預(yù)售的占 %。套面積在 120 平方米以上的大戶型空置率已占到 %，可供預(yù)售的占 %，說明供給量相對偏大；套面積 100 平方米以下的供 給量相對偏小。說明市場需求的中小戶型、中低價位的房子供不應(yīng)求，開發(fā)商建造的主體仍然是大戶型和中高檔次房子，從而導(dǎo)致住房供給結(jié)構(gòu)失衡，嚴(yán)重地影響著市場的健康發(fā)育。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 23 “ 健康住宅 ” 研究和實(shí)施相對滯后 “ 非典 ” 事件中，尤其是香港發(fā)生陶大花園大面積非典傳染后， 沈陽 市廣大居民對健康住宅的需求急劇增加。現(xiàn)有的僅停留在開發(fā)商的促銷概念炒作，尚沒有引起各方面的必要關(guān)注，缺乏對適合我市健康住宅的理論、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、技術(shù)層面研究，更談不上政策、法規(guī)的約束和實(shí)施。 商品房申訴不斷升溫 據(jù)市工商局統(tǒng)計，上半年 沈陽 市商品房申訴不斷增 加，綜合分析，主要存在以下三個方面的問題：一是房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證等問題；二是虛假宣傳、承諾不兌現(xiàn)和合同履行問題；三是物業(yè)管理問題，主要集中在物業(yè)公司管理不到位、物業(yè)費(fèi)管理不透明及管理人員素質(zhì)差等問題。上述問題的存在，嚴(yán)重地挫傷了消費(fèi)者購房的積極性。 （三） 沈陽市房地產(chǎn)市場 2020 年走勢預(yù)測 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （ 1） 2020年 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利條件 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 24 第一， 全國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢。 去年 ，我國經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)勝 “ 非典 ” 嚴(yán)重影響后， GDP 增長 %，再次創(chuàng)造世界奇跡。 明 年必將會沿著已有發(fā)展的慣性，乘風(fēng)破浪 ，繼續(xù)前進(jìn)。而且在號稱世界三大引擎美國、日本和德國經(jīng)濟(jì)陷入衰退的情況下，我國經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，成為帶動世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第四大引擎。如此良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，必然為我國房地產(chǎn)業(yè)不斷注入新的活力。 第二， 沈陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。盡管受到 “ 非典 ” 的嚴(yán)重干擾，沈陽市上半年 GDP 已完成 635 億元，同比增長 %，經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)加速提升的狀態(tài)。 明 年會乘溫總理視察沈陽的東風(fēng)，在中央支持下，老工業(yè)基地重新振興將加快步伐，尤其是裝備制造業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)都面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇，去年汽車工業(yè)產(chǎn)值突破 400 億元。沈陽整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。 第三， 城市化的進(jìn)程為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。 沈陽 市城市水平為 %。國際上一些先進(jìn)的城市化水平一般在 90%以上。 沈陽 市雖然遠(yuǎn)高于全國 37%的平均水平，但離國際先進(jìn)城市仍然存在較大差距。全國擬每年城市化水平提高一個百分點(diǎn)， 沈陽 市近期會高于這個百分比。即或按每年一個百分點(diǎn)，就意味著每年有 7 萬人進(jìn)城，就需新增住房面積140 萬平方米。 第四， 沈陽市居民住房消費(fèi)需求潛力巨大。 2020 年底，全國城市人均建筑面積約為 22 平方米，沈陽僅為 平方ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 25 米，相差近 3 平方米。通過問 卷了解到： 1 年以內(nèi)買房或賣掉舊房再購置新住房的占 %。這就是說， 沈陽 市居民購房需求相當(dāng)旺盛， %就意味著 10 萬戶居民去年要購置住房，而且今后每年都保持在這個水平上，這意味著沈陽市第年有十多萬戶居民置換住房，其中有一半人買新房，每戶按 80 平方米計算，共需商品房近 500 萬平方米 第五， 沈陽 市老城區(qū)改造的速度加快。去年沈陽市實(shí)施 “ 森林城市 ” 規(guī)劃，加快綠化、道路和水系建設(shè)。拆遷改造任務(wù)數(shù)量巨大，全年預(yù)計為 萬戶，下半年還有 3 萬戶。按年初政府出臺新的《沈陽市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定， 還要繼續(xù)實(shí)行貨幣拆遷 政策 ，新辦法還將各級區(qū)域貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)平均提高了 100 元 /平方米，這些都會極大地刺激住房市場需求。 第六， 外來人口購房將會大批量增加。沈陽市是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，是東三省及內(nèi)蒙古的區(qū)域中心城市。經(jīng)中科院組織 100 名城市專家論證，在《 20202020 中國城市發(fā)展報告》認(rèn)為，城市 “ 真實(shí)發(fā)展能力 ” 居于前 10 位的城市有上海、深圳、廣州、天津、南京、武漢、杭州、沈陽、大連。沈陽具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢。隨著沈陽經(jīng)濟(jì)逐步振興，“ 南資北投 ” 、 “ 外資入沈 ” 已經(jīng)成為潮流。與此同時，涉外房地產(chǎn)必將有較大起步，外地人 購房也將會逐步增加。據(jù)統(tǒng)計，2020 年 15 月份為 1400 戶，預(yù)計年底可達(dá) 3000 戶。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 26 （ 2） 2020 年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的不利條件 第一，信貸收緊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國人民銀行 6 月 13 日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱央行 121 號文件），對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售貸款提出了新的要求。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的生存和發(fā)展與銀行信貸密切相關(guān)。一般地說， 沈陽 市開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作資金中，約有 70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項(xiàng)決定必然會對 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是對大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。從銀 行防范金融風(fēng)險角度考慮， 121 號文件大方向是正確的；但是在具體實(shí)施過程中，會對 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)造成什么沖擊和影響，還有待于實(shí)踐進(jìn)一步驗(yàn)證。 第二，土地儲備制度運(yùn)行尚不夠完善。 沈陽 市目前多元管理體制，極易造成不公平競爭；加之由于過度向效益傾斜，土地儲備制度的宏觀調(diào)控職能缺損，中小開發(fā)商進(jìn)入土地市場難度會進(jìn)一步加大。 第三，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)難度較大。由于利益驅(qū)動，沈陽市開發(fā)商建造中高檔及大戶型住房的慣性較大；面向大眾消費(fèi)群體，建造中檔和中低檔住房，需要開發(fā)商從經(jīng)營理念、利潤期望和運(yùn)作手段做出根本性調(diào)整。 第四 ，商品房空置壓力較大。 沈陽 市空置總量有較大幅度上升，加之又是結(jié)構(gòu)性空置，空置集中于中高檔和大戶型住房，因此，近期難以全部消化，對部分開發(fā)商和市場的壓力是比較大的。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 27 對 2020 年 沈陽 市房地產(chǎn)基本走勢初步預(yù)測 （ 1） 從總體上看，沈陽市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，天時、地利、人和三要素均占，進(jìn)入最佳發(fā)展期。依據(jù)對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、人均 GDP 和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費(fèi)需求和城市化進(jìn)程的綜合分析，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了加速發(fā)展階段，將會有近 20 年的快速發(fā)展時期，屆時人均住房建筑面積達(dá)到或超過 35 平方米。 （ 2） 2020 年， 沈陽 市房地產(chǎn)市場將會延續(xù) 去年 的發(fā)展勢頭，有一個較大幅度增長。但是，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度如何，是進(jìn)入高潮期，還是高潮期前的準(zhǔn)備階段，主要取決于央行 121 號文件的實(shí)施細(xì)則。若是操之過急，采用硬著陸， 沈陽 市房地產(chǎn)市場高潮期會推遲一段時間， 今 下半年只能是高潮期前的準(zhǔn)備階段；若采用軟著陸，不構(gòu)成重大沖擊，下半年 沈陽 市房地產(chǎn)市場將會順利過渡到高潮期。 （ 3） 開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴(yán)峻局面。新的土地制度和銀行新政，加劇開發(fā)企業(yè)的馬太效應(yīng)，即 “ 富的更富，窮的更窮 ” 將會使品牌優(yōu)良實(shí)力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，出現(xiàn) 一批大型開發(fā)商；一大批無土地儲備、信譽(yù)不良和實(shí)力不支的中小開發(fā)商被淘汰出局，一部分中小開發(fā)企業(yè)會置換到外地中小城市去開發(fā)。 （ 4） 沈陽 市商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)去年將會繼續(xù)升溫。隨著項(xiàng)目年的深入， “ 韓國周 ” 、 “ 制博會 ” 等重大活動的開展，ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 28 沈陽 市的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)會進(jìn)入加速發(fā)展階段。 （ 5） 住宅房地產(chǎn)進(jìn)入大眾住房消費(fèi)時代。主要標(biāo)志是銅領(lǐng)階層會掀起買房高潮，他們的住房消費(fèi)基本特點(diǎn)是以實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性為主，中低檔的商品房是他們主要選擇。個體數(shù)量不大，但總體匯集起來需求巨大。 （ 6） 房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會明顯加大。由于外地和境外開發(fā)商大 批進(jìn)入，以及渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)進(jìn)程加快，加之 2020 年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度， （ 7） 沈陽 市房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生重要變化。沈陽市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿珖允袌龊蛧H性市場，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在沈陽房地產(chǎn)市場上的份額會越來越大。 （ 8） 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)將會加速從粗放型向集約型發(fā)展。 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了大盤時代、品牌時代、服務(wù)時代和創(chuàng)新時代；房地產(chǎn)的市場競爭，尤其是高檔房市場（含別墅市場）和中高檔房市場的競爭將會更加激烈，會由簡單的價格和地段競爭變?yōu)樾詢r比競爭、開 發(fā)規(guī)模競爭、品牌競爭和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競爭。 （ 9） 增量房的銷售量將會有較大增加。中高檔及高檔商品房的銷售會略高于 2020 年，中檔及中低檔商品房的銷售會有較大的增加，按市統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑，銷售總量會超過歷史最高紀(jì)錄的 2020 年的 212 萬平方米，可能會突破 250萬平方米，創(chuàng)歷史新高。細(xì)分化市場看，由于大量拆遷拉動， 60 平方米左右的中低檔小戶型將熱銷； 80 平方米左ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 29 右的中低檔商品房會暢銷；高檔房、別墅和大戶型會處于滯銷狀態(tài)。 （ 10） 商品房的價格將會平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。雖然有基準(zhǔn)地價提高激發(fā)商品房價格上揚(yáng)的壓力，但由于結(jié)構(gòu) 性空置數(shù)量較大和住房消費(fèi)費(fèi)購買能力的制約，房價基本上會維持在現(xiàn)有水平上。細(xì)分化市場看，高檔房、中高檔房（含別墅類）因供大于求，房價可能會略有下降；中檔房、中低檔房和二手房因求大于供，房價可能會略有上升；近郊商品房的價格仍處于上升期。 （ 11） 存量房市場將會持續(xù)高漲。由于大批拆遷戶的購買力釋放，會對 沈陽 市存量房市場重重地推動一把。存量房除中介外，受制因素不多， 2020 年 的 勢頭會繼續(xù)延續(xù)下去。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報告 30 第三部分 沈河區(qū)及中街簡介 一、 沈河區(qū)簡介 沈河區(qū)概況 沈河區(qū)位于中國東北最大的中心城市 ── 沈陽市的中心，面積 平方公里，沈河區(qū)人口主要來