【正文】 71 / 72。包括本案的價(jià)格制定也相對(duì)保守，在銷售過(guò)程當(dāng)中，會(huì)有較大幅度的提升，實(shí)際可能會(huì)達(dá)到5500元/㎡（公寓部分）。在成本概算上預(yù)算相對(duì)寬松，比如在前期設(shè)計(jì)/報(bào)批、配套增容/工程費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)用等等項(xiàng)目上，采取的都是高于實(shí)際可發(fā)生的成本支出。第五部分 投資分析一、 銷售金額預(yù)測(cè)下表面積為根據(jù)圖紙測(cè)算，各層面積與實(shí)際會(huì)略有出入，但實(shí)際面積減少的可能性較?。粯菍咏ㄖ娣e（㎡）可售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售總價(jià)（元）B1417230003000900萬(wàn)1F41943500120004200萬(wàn)2F4905510075003825萬(wàn)3F4913510060003060萬(wàn)4F4913510050002550萬(wàn)5F2860298050001490萬(wàn)613F2188822800500011400萬(wàn)總計(jì)4784547580573227425萬(wàn)二、 成本概算序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）建筑面積（㎡）總金額（元）備注1項(xiàng)目受讓金額1,839 47,845 88,000,000 暫估2過(guò)戶相關(guān)稅費(fèi)92 47,845 4,400,000 拍賣手續(xù)費(fèi)和契稅等3前期設(shè)計(jì)/報(bào)批105 47,845 5,000,000 含超面積補(bǔ)交費(fèi)用4前期進(jìn)場(chǎng)費(fèi)6 47,845 300,000 垃圾清理、臨時(shí)水電等5土建改造完善費(fèi)用50 47,845 2,392,250 　6配套增容/工程費(fèi)200 47,845 9,569,000 供水、排污、供暖已到位7消防工程費(fèi)100 47,845 4,784,500 　8主樓電梯設(shè)備75 47,845 3,600,000 主樓6部*60萬(wàn)9外墻裝修費(fèi)63 47,845 3,000,000 含窗戶和外墻材料10主樓內(nèi)裝修費(fèi)700 24,748 17,323,600 精裝修含分體空調(diào)11裙房電梯及空調(diào)500 18,925 9,462,500 暫估12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)125 47,845 6,000,000 （211）*10%13房屋維修基金52 47,845 2,487,940 1295*4%總計(jì)　3,267 47,845 156,319,790 　說(shuō)明：主樓部分?jǐn)M改成分體式空調(diào)；裙房?jī)?nèi)部裝潢由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；維修基金參考上海標(biāo)準(zhǔn)。建議二：可以做專業(yè)市場(chǎng)，如運(yùn)動(dòng)城，其中規(guī)劃有一樓運(yùn)動(dòng)休閑服裝，二樓運(yùn)動(dòng)鞋帽、健身運(yùn)動(dòng)器械，三樓乒乓球室、臺(tái)球室、保齡球館、沙狐球等，四樓美容健身中心、棋牌室等。 裙房部分：結(jié)合市政規(guī)劃及中街的商業(yè)布局及業(yè)態(tài)種類，建議一：項(xiàng)目裙樓招商以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，既可作為配套提升本項(xiàng)目酒店式公寓的品質(zhì)，又彌補(bǔ)了中街商業(yè)步行街上休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所比較缺少的布局，吸引投資者。精裝修，標(biāo)準(zhǔn)在500元/㎡，既能體現(xiàn)裝修的便捷性，又能把本案的單價(jià)以及總價(jià)同周邊市場(chǎng)區(qū)隔開來(lái)，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合算的重大優(yōu)勢(shì)。(2) 價(jià)格定位樓層銷售單價(jià)（元/㎡）B130001F120002F75003F60004F50005~13F5000 客源定位購(gòu)買者以投資為主，占到90%的比例，少量自住用戶約占10%來(lái)源于沈陽(yáng)市，外來(lái)投資者教少投資者年齡層主要在30~45歲之間租用或者自住使用者，主要來(lái)源與中街商圈附近經(jīng)營(yíng)戶或高級(jí)白領(lǐng)等年齡主要在25~35歲之間 其他建議216。216。216。B. 地段依據(jù)：216。 距中街百余米朝陽(yáng)路上的御點(diǎn)江山裙房12層商鋪1500018000元/㎡，本案西南側(cè)緊鄰北中街的北中街綜合樓裙房13層整體出售13000元/㎡。整體住宅市場(chǎng)均價(jià)約在4500元/㎡，加裝修，本案保守估計(jì)價(jià)格約在5000元/㎡，實(shí)際可能達(dá)到的價(jià)格最終可能在5500元/㎡左右。 價(jià)格定位(1) 定價(jià)依據(jù)：A. 價(jià)格依據(jù)：216。216。 酒店式公寓的面積劃分，在分割條件許可下，基本為3070㎡這一市場(chǎng)主力需求，同時(shí)規(guī)劃部分70100的緊湊小兩房，滿足部分三口家庭（例如拆遷戶）的需要。在裝修或者裝飾上應(yīng)結(jié)合中街商業(yè)氛圍和沈陽(yáng)人文歷史特點(diǎn)，增加客源量。216。14層可以用作商場(chǎng)出售，部分可作為休閑娛樂(lè)設(shè)施，要求經(jīng)營(yíng)上檔次，突出品質(zhì)，支撐酒店式服務(wù)公寓的品質(zhì)，提升價(jià)格。216。 結(jié)合中街商業(yè)圈特有的優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)結(jié)合點(diǎn)，配合商業(yè)街和娛樂(lè)休閑氣氛消化商場(chǎng)。 充分利用現(xiàn)有條件，節(jié)省開發(fā)成本。提升品質(zhì)，做差異性產(chǎn)品。216。五、 項(xiàng)目定位 開發(fā)思路根據(jù)本案所處的特殊地段和市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)為在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)該保持以下基本思路：216。 房地產(chǎn)開發(fā)政策、法規(guī)等方面的一些不確定因素216。 規(guī)劃中的地鐵在中街本項(xiàng)目附近設(shè)有站點(diǎn)，有利于進(jìn)一步積聚人氣。市場(chǎng)空白較嚴(yán)重。216。216。216。 市中心土地供應(yīng)較少，市民住房需求量較大。 朝陽(yáng)路商業(yè)不太連貫，檔次與中街相比偏低。 改造樓盤，客戶對(duì)形象有抵觸心理。 目前項(xiàng)目周圍爛尾樓較多，環(huán)境較亂，西面的萬(wàn)興小區(qū)人氣不夠。 南、北面的道路路況不佳，目前被用作臨時(shí)停車。 朝陽(yáng)路是南北向單行道，行車不方便。 項(xiàng)目主體工程已完成，后期工程的操作時(shí)間較短。 區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)小、客源量較大。 周邊配套齊全，公交路線多、交通方便，可抵達(dá)市區(qū)各主要地方。 南有故宮、張氏帥府等名勝古跡，具有深厚的名流氣質(zhì)的歷史文化底蘊(yùn)。 離商業(yè)繁華中街商業(yè)街百余米、地段位置較好。 沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)供需兩旺，小戶型物業(yè)受到市場(chǎng)的追捧。 朝陽(yáng)路為南北向的單車道，對(duì)本項(xiàng)目有較大的影響，北中街路況欠佳，道路過(guò)窄，北面與南方證券大樓間的道路基本為弄堂，行車?yán)щy，交通較為擁擠。 216。 北順城路、朝陽(yáng)路、北中街有公交線路十幾條之多，交通方便；其中222路、210路、215路在項(xiàng)目邊上是起點(diǎn)站，可到達(dá)省政府、市府廣場(chǎng)、火車站等的主要地方；216。小范圍內(nèi)爛尾樓較多，影響本項(xiàng)目的形象有一定影響。216。216。 配套齊全，休閑娛樂(lè)設(shè)施完善。 處于中街商圈的中街商業(yè)區(qū)，與中街相距百余米；朝陽(yáng)路、正陽(yáng)路、北順城路的商務(wù)、辦公娛樂(lè)綜合區(qū)；商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、居住相結(jié)合的中心地段，熱鬧繁華、人口流量大。目前項(xiàng)目主體工程已全部完成，外圍護(hù)墻結(jié)構(gòu)已完工，四周外裝飾四層以上為貼面磚，四層以下為花崗巖，513層四個(gè)角的玻璃幕墻也已全部完工，四周目前由工地圍墻維護(hù)。216。 項(xiàng)目四至：項(xiàng)目地處沈河區(qū)東北部，屬中街商圈，位于中街的北面。小結(jié)：從以上項(xiàng)目的規(guī)劃可看出，小戶型的酒店式公寓有良好的發(fā)展前景，市場(chǎng)上有較大的供應(yīng)量，也有旺盛的購(gòu)買力，關(guān)鍵要在房型的規(guī)劃、功能完備、齊全的服務(wù)等細(xì)處上做好。；。 沈陽(yáng)財(cái)富中心：工程進(jìn)度：目前土地平整，有工地圍墻簡(jiǎn)介：“沈陽(yáng)財(cái)富中心”位于凱萊大酒店之南之西，新港澳國(guó)際大廈之東，南鄰團(tuán)結(jié)路，北鄰北站路，預(yù)計(jì)投資6億元人民幣，其中外資3000萬(wàn)美元。 鵬利廣場(chǎng)花園：投資商：中國(guó)糧油食品進(jìn)出口（集團(tuán)）有限公司地址：大東區(qū)小東路8號(hào)物業(yè)管理；凱萊物業(yè)管理有限公司工程進(jìn)度：目前尚未拆遷項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總建面積45萬(wàn)平方米，由10幢高層塔樓組成，目前一期“鵬盛苑”共33層，結(jié)構(gòu)封頂；明年鵬利廣場(chǎng)花園二期規(guī)劃有2幢小戶型酒店式公寓，總建面積約9萬(wàn)平方米，目前處于前期客戶積累階段。 受房地產(chǎn)整體市場(chǎng)較旺和股市長(zhǎng)期低迷的影響，在購(gòu)買小戶型的業(yè)主中有相當(dāng)一部分是投資客戶。 在商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的私營(yíng)業(yè)主，位置較近、生活配套齊全、酒店式的服務(wù)、既可生活又可辦公是其購(gòu)買的主要因素。 客源以項(xiàng)目周邊區(qū)域客為主，總價(jià)較低、功能齊全受到年輕的白領(lǐng)階層喜歡。 金茂國(guó)際公寓，高出地段價(jià)格1000元/㎡的均價(jià)，目前預(yù)定狀況較好，相反周邊樓盤御點(diǎn)江山因?yàn)榉啃瓦^(guò)大，總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)反映平平。 目前整體去化情況比較理想，總價(jià)在2035萬(wàn)左右的金園大廈理所當(dāng)然受到市場(chǎng)的追捧，中潤(rùn)國(guó)際近期剛開盤已售約65%。 相比目前周邊住宅市場(chǎng)面積普遍偏大，總價(jià)偏高的態(tài)勢(shì)，具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)的小戶型，尤其是地段、經(jīng)濟(jì)與品位相結(jié)合的酒店式服務(wù)公寓無(wú)疑是本地段相當(dāng)受歡迎的產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)基本為酒店式服務(wù)公寓（帶裝修），一種是全裝修，裝修成本在10002000元/平方米如金茂國(guó)際公寓、騰龍國(guó)際商務(wù)公寓，另一種是簡(jiǎn)裝修（衛(wèi)、潔具和地板），成本在400500元/平方米，如金園大廈、中潤(rùn)國(guó)際。 區(qū)域內(nèi)小戶型樓盤的價(jià)格主要集中在兩個(gè)范圍：5000元/㎡左右和7500元/㎡左右，總價(jià)在1351萬(wàn)元之間，其中中潤(rùn)國(guó)際由于面積小，主力總價(jià)在20萬(wàn)以內(nèi)。 房型規(guī)劃上，小房型（一房）面積主要在3070㎡，面積較大的86110平方米基本規(guī)劃為較經(jīng)濟(jì)的小兩房、和小三房，但這部分在小戶型中占的比例較小。 在區(qū)域內(nèi)的小戶型酒店式公寓是裝修房，但由于生活習(xí)慣和居住觀念的影響，目前區(qū)域內(nèi)的裝修狀況有兩中，一種是全裝修，另一種是簡(jiǎn)裝修（衛(wèi)、潔具和地板）；同時(shí)購(gòu)房者基本有對(duì)廚房的需求，只有小部分不太注重。從而出現(xiàn)多數(shù)的酒店式服務(wù)公寓14層規(guī)劃為商業(yè)用房，5層以上規(guī)劃為商住或辦公。下表是本調(diào)查區(qū)域內(nèi)目前在售的主要酒店式小戶型項(xiàng)目：案名性質(zhì)供應(yīng)量（套）規(guī)劃面積（㎡）主力面積（㎡）平均單價(jià) （元/㎡）主力總價(jià) （萬(wàn)元）銷售率金茂國(guó)際公寓全裝修酒店式服務(wù)公寓3804110741587500已定購(gòu)70%中潤(rùn)國(guó)際（公寓部分）簡(jiǎn)裝修酒店式服務(wù)公寓288291102944450065%金園大廈簡(jiǎn)裝修酒店式服務(wù)公寓210401104070530091%騰龍國(guó)際商務(wù)公寓全裝修酒店式服務(wù)公寓約200491064969750075%當(dāng)代程式全裝修公寓約400499649605100212750%皇城酒店公寓全裝修公寓約300317842606600253140% 現(xiàn)狀、規(guī)劃分析：216。 沈陽(yáng)的小戶型市場(chǎng)正在打開，中等消費(fèi)層次的住戶在沈陽(yáng)占了近四成,消費(fèi)者期待有更多更好的產(chǎn)品供選擇。實(shí)際上設(shè)計(jì)是否合理才是決定戶型能否被淘汰的根本原因。連“格林夢(mèng)夏”這樣并不是以小戶型為主的樓盤也推出了52套三四十平方米的小戶型，并且很快銷售一空。 “當(dāng)代程式”剛一露面就受到追捧，三四十平方米的房子、酒店式服務(wù)一切都讓人感到新鮮，喜歡嘗試的年輕白領(lǐng)成了購(gòu)房的主力軍。從2002年開始，以“當(dāng)代程式”、“非常公寓”等一批面積在30~60㎡之間的新鮮超小戶型項(xiàng)目的上市拉開了沈陽(yáng)小戶型市場(chǎng)的序幕。 居住、改善住房環(huán)境是購(gòu)房的主要目的，但投資客占一定比例，特別是小戶型物業(yè)受到投資客的歡迎。 地段特殊性吸引了來(lái)沈陽(yáng)經(jīng)商、工作的沈陽(yáng)周邊區(qū)域、省外乃至海外的客戶入住。 區(qū)域客為主，沈河、和平、大東區(qū)的私營(yíng)業(yè)主、工薪階層、公務(wù)員和拆遷居民以及沈陽(yáng)其他區(qū)域的富裕者。 小戶型的酒店式公寓去化較好，金園大廈銷售率為91%，金茂國(guó)際公寓還未開盤，交定金預(yù)定的已有60%。 鵬利廣場(chǎng)花園、金園大廈、美龍家園因有地段、環(huán)境、配套等綜合的優(yōu)勢(shì)，去化比較快。 由于戶型面積偏大去