【正文】 場變?yōu)槿珖允袌龊蛧H性市場，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在沈陽房地產(chǎn)市場上的份額會越來越大。 （ 6） 房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會明顯加大。主要標(biāo)志是銅領(lǐng)階層會掀起買房高潮，他們的住房消費(fèi)基本特點(diǎn)是以實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性為主，中低檔的商品房是他們主要選擇。隨著項(xiàng)目年的深入， “ 韓國周 ” 、 “ 制博會 ” 等重大活動的開展，ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 28 沈陽 市的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)會進(jìn)入加速發(fā)展階段。新的土地制度和銀行新政，加劇開發(fā)企業(yè)的馬太效應(yīng)，即 “ 富的更富，窮的更窮 ” 將會使品牌優(yōu)良實(shí)力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，出現(xiàn) 一批大型開發(fā)商；一大批無土地儲備、信譽(yù)不良和實(shí)力不支的中小開發(fā)商被淘汰出局，一部分中小開發(fā)企業(yè)會置換到外地中小城市去開發(fā)。若是操之過急，采用硬著陸， 沈陽 市房地產(chǎn)市場高潮期會推遲一段時(shí)間， 今 下半年只能是高潮期前的準(zhǔn)備階段；若采用軟著陸，不構(gòu)成重大沖擊，下半年 沈陽 市房地產(chǎn)市場將會順利過渡到高潮期。 （ 2） 2020 年， 沈陽 市房地產(chǎn)市場將會延續(xù) 去年 的發(fā)展勢頭，有一個(gè)較大幅度增長。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 27 對 2020 年 沈陽 市房地產(chǎn)基本走勢初步預(yù)測 （ 1） 從總體上看，沈陽市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，天時(shí)、地利、人和三要素均占，進(jìn)入最佳發(fā)展期。 第四 ，商品房空置壓力較大。 第三，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)難度較大。 第二，土地儲備制度運(yùn)行尚不夠完善。一般地說， 沈陽 市開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作資金中，約有 70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項(xiàng)決定必然會對 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是對大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。中國人民銀行 6 月 13 日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱央行 121 號文件），對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售貸款提出了新的要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020 年 15 月份為 1400 戶，預(yù)計(jì)年底可達(dá) 3000 戶。隨著沈陽經(jīng)濟(jì)逐步振興，“ 南資北投 ” 、 “ 外資入沈 ” 已經(jīng)成為潮流。經(jīng)中科院組織 100 名城市專家論證，在《 20202020 中國城市發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，城市 “ 真實(shí)發(fā)展能力 ” 居于前 10 位的城市有上海、深圳、廣州、天津、南京、武漢、杭州、沈陽、大連。 第六， 外來人口購房將會大批量增加。拆遷改造任務(wù)數(shù)量巨大，全年預(yù)計(jì)為 萬戶，下半年還有 3 萬戶。這就是說， 沈陽 市居民購房需求相當(dāng)旺盛， %就意味著 10 萬戶居民去年要購置住房，而且今后每年都保持在這個(gè)水平上，這意味著沈陽市第年有十多萬戶居民置換住房，其中有一半人買新房，每戶按 80 平方米計(jì)算，共需商品房近 500 萬平方米 第五， 沈陽 市老城區(qū)改造的速度加快。 2020 年底，全國城市人均建筑面積約為 22 平方米，沈陽僅為 平方ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 25 米，相差近 3 平方米。即或按每年一個(gè)百分點(diǎn)，就意味著每年有 7 萬人進(jìn)城，就需新增住房面積140 萬平方米。 沈陽 市雖然遠(yuǎn)高于全國 37%的平均水平，但離國際先進(jìn)城市仍然存在較大差距。 沈陽 市城市水平為 %。沈陽整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。盡管受到 “ 非典 ” 的嚴(yán)重干擾，沈陽市上半年 GDP 已完成 635 億元，同比增長 %，經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)加速提升的狀態(tài)。如此良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，必然為我國房地產(chǎn)業(yè)不斷注入新的活力。 明 年必將會沿著已有發(fā)展的慣性，乘風(fēng)破浪 ，繼續(xù)前進(jìn)。 （三） 沈陽市房地產(chǎn)市場 2020 年走勢預(yù)測 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （ 1） 2020年 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利條件 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 24 第一， 全國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢。 商品房申訴不斷升溫 據(jù)市工商局統(tǒng)計(jì)，上半年 沈陽 市商品房申訴不斷增 加，綜合分析，主要存在以下三個(gè)方面的問題：一是房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證等問題；二是虛假宣傳、承諾不兌現(xiàn)和合同履行問題；三是物業(yè)管理問題，主要集中在物業(yè)公司管理不到位、物業(yè)費(fèi)管理不透明及管理人員素質(zhì)差等問題。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 23 “ 健康住宅 ” 研究和實(shí)施相對滯后 “ 非典 ” 事件中，尤其是香港發(fā)生陶大花園大面積非典傳染后， 沈陽 市廣大居民對健康住宅的需求急劇增加。套面積在 120 平方米以上的大戶型空置率已占到 %，可供預(yù)售的占 %，說明供給量相對偏大；套面積 100 平方米以下的供 給量相對偏小。各種無序開發(fā)，嚴(yán)重影響 沈陽 市年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和總量控制， 加大政府基礎(chǔ)設(shè)施配套壓力，造成資源嚴(yán)重流失，嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)市場。 ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 22 （二） 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場存在的主要問題 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場的主流是健康的，但是也存在著一些問題，有些問題甚至還是比較嚴(yán)重的，主要表現(xiàn)為如下幾個(gè)方面： 城市邊緣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)無序 近幾年，在 沈陽 市周邊出現(xiàn)較大規(guī)模的無序開發(fā)現(xiàn)象。 （ 2） 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期和大眾消費(fèi)時(shí)代 16 月， 沈陽 市房地產(chǎn)投資增長 40%以上，商品房銷售金額增長 35%， 存量房交易增加 50%以上，個(gè)人住房消費(fèi)抵押貸款增長 50%以上，這幾個(gè)指標(biāo)，綜合起來反映出 沈陽 市在完成近三年調(diào)整任務(wù)后，駛?cè)肓丝燔嚨?，處在加速度發(fā)展階段。這次房交會是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，說明 歷時(shí)近三年的沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)整基本結(jié)束。 沈陽房地產(chǎn)市場完成調(diào)整任務(wù)的標(biāo)志性事件是第五屆房交會。從 2020 年沈陽市房地產(chǎn)市場上半年運(yùn)行特點(diǎn)看，本次房地產(chǎn)市場調(diào)整期業(yè) 已基本結(jié)束。不僅商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，而且用于投資的二次購房、三次購房，購買二手房也都十分活躍。尤其是各樓盤的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本上是有價(jià)無市，供不應(yīng)求。從而說明沈陽市居民住房觀念完成了重大轉(zhuǎn)變，進(jìn)入了全國先進(jìn)行列（ 1998 年年底，全國城鎮(zhèn)平均個(gè)人購房比例達(dá)到 70%，沈陽市僅占 37%，與北京一道并列全國倒數(shù)第一）。中 房集團(tuán)沈陽公司推出的此類住宅項(xiàng)目 —— 基安花園和凌云花園，在本屆房交會上銷售近 500 套，形成了轟動效應(yīng)。在去年的 “ 中國 也由于 “ 非典 ” 的影響，人們的居住觀念從重視地段向重視環(huán)境轉(zhuǎn)變，十分關(guān)注住宅健康狀況，使得一大批處于城郊結(jié)合部或 郊區(qū)的樓盤（如中房集團(tuán)凌云花園、萬科四季花城、華新國際河畔新城、格林夢廈、新世界花園等）銷售的都比較好，預(yù)示著沈陽市住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。從中可以看出，現(xiàn)有空置房中，高價(jià)位、大戶型占據(jù)主導(dǎo)地位。按此規(guī)定， 沈陽 市截止到 6 月底，空置房為 萬平方米，其中商品住宅為 萬平方米，空置率為 %，基本上處于合理區(qū)間，但離 10%的空置警戒線相差不多了 。不僅改變了近兩年沈陽商品房價(jià)格略有下降的趨勢，而且商品住宅價(jià)格上升的幅度還比較大。 沈陽 市存量房交易市場已與增量房市場并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場的ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 18 主流市場，已經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級市場相互促進(jìn)，相互聯(lián)動的可喜局面，為 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。尤其是用來衡量房地產(chǎn)市場發(fā)育是否健康的投資銷售比發(fā)生重大變化，已由 2020 年底的 %上升到 %，達(dá)到全國平均水平，這是 沈陽 市 房地產(chǎn)市場又一可喜變化。由于外地及境外知名大開發(fā)商紛紛登陸我市，使 沈陽 市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大質(zhì)的變化，它們與本地一些有實(shí)力開發(fā)商結(jié)合，結(jié)束了 沈陽 市多年的中小開發(fā)企業(yè)唱主角的開發(fā)時(shí)代，進(jìn)入了大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開發(fā)時(shí)代。三環(huán)以內(nèi)， 2020 年以前商業(yè)和住宅用地平均價(jià)格分別為 876 元 /㎡和 449 元 / ㎡，現(xiàn)已達(dá)到 1277元 / ㎡和 1177 元 /㎡，增幅分別達(dá)到 46%和 162%。與此同時(shí)，市政府注意多方面為土地市場發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。 （一） 2020 年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)和基本判斷 2020年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)分析 （ 1） 供地機(jī)制完成變革，沈陽土地經(jīng)營模式已見雛形 去年上半年，在前兩年的工作基礎(chǔ)上， 沈陽 市從壟斷土地一級市場、減少土地隱性交易等方面入手，加大土地市場調(diào)控力度。面對市場需求和現(xiàn)實(shí)的總體供給結(jié)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始調(diào)整經(jīng)營思路，有的已經(jīng)收到了顯著成效。 2020 年年底套面積 100 平方米以下的空置量占 ％，可供預(yù)售占 ％； 101 至 120 平方米的空置量占 16％，可供預(yù)售量占 ％； 121 至 150 平方米的空置量占 ％，可供預(yù)售量占 ％； 151 平方米以上的空置量占 ％，可供預(yù)售量占 ％。 2 0 0 0 元/ 平米20202500元 /平 米25013500元 /平 米35014500元 /平 米45015500元 /平 米 5 5 0 0 元/ 平米 這說明，當(dāng)前沈陽市住房消費(fèi)群體主要聚集在中低價(jià)位和中小戶型或存量住房的樓市區(qū)間，體現(xiàn)了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 15 以大眾住房消費(fèi)為主導(dǎo)的發(fā)展趨勢。 商品住房銷售面積不同價(jià)格的分檔結(jié)構(gòu)比例是：每平方米 2020 元以下的占 ％， 2020 元至 2500 元的占 ％， 2501 至 3500元的占 ％ ， 3501 元至 4500 元的占 ％， 4501 元至 5500 元的占 ％， 5500 元以上的占 ％。 據(jù) 2020 年 底的統(tǒng)計(jì)，商品住房銷售面積的分檔比例是： 100 平方米以下的占 ％， 101 至 120平方米的占 23％， 121 至 150 平方米的占 ％， 151 平方米以上的占 ％； 該表表明沈陽房地產(chǎn)市場上，目前以銷售大戶型占絕對優(yōu)勢，中小戶型顯得非常缺乏， 100 平方米以下的戶型只占到 %，主要 1 0 0 平米 101120平 米 121150平 米 1 5 1 平米ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 14 原因是此類戶型的供應(yīng)在市場上同樣缺乏。這些利好趨勢正展現(xiàn)出沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的旺盛勢頭。這種發(fā)展趨勢是符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。強(qiáng)勁的投資給住宅市場注入了強(qiáng)大活力，沈陽已成為房地產(chǎn)投資的一片熱土。 2020 年，沈陽房地產(chǎn)投資總計(jì) 億元，同比增長了 53%。沈陽房地產(chǎn)交易所呈現(xiàn)商品房與二手房交易并駕齊驅(qū)的局面，表明了購房需求總體上處于平衡，房地產(chǎn)二 、三級市場實(shí)現(xiàn)了有效聯(lián)動。商品住宅平均漲幅為 6%左右。 ” 另據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至去年底，沈陽市商品房的空置率約為 9%，處于一個(gè)合理的空間。 據(jù)沈陽市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年，沈陽市商品住宅預(yù)售合同備案面積達(dá) 萬平方米，二手房交易面積達(dá) 萬平方米，在沈陽市的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上同時(shí)首次突破了 500 萬平方米 大關(guān)。2020年，沈陽市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達(dá)到２０．１２平方米，比上年增加１平方米。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年全市商品房施工面積為１７３ARUN 安瑞機(jī)構(gòu) 萬盛項(xiàng)目報(bào)告 10 ８．８萬平方米，比上年增長４０．４％；商品房銷售和預(yù)售面積 ４０９．９萬平方米，增長９６．８％。同時(shí)，沈陽市的商品房價(jià)格一直在全國的均價(jià)以下，極具增值潛力，因此，房地產(chǎn)市場一直被業(yè)內(nèi)人士看好，市場價(jià)格穩(wěn)中有升。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１