【正文】 不動產(chǎn)投資者 投資經(jīng)驗豐富，他們的投資能力與口碑效應不可小覷。 三、目標客戶需求偏好、價值取向 ? 北城居民 北城居民習慣本地域的生活環(huán)境，是本案重要的客戶群。 二、 目標客戶身份特征 年齡： 28～ 45 歲 居住區(qū)域 ：以北城區(qū)、項目周邊為主，以及部分外地來并置業(yè)客戶。 二、形象定位 根據(jù)以上的因素分析，綜合項目產(chǎn)品檔次定位等因素，建議項目應著重突出自身地段的便捷化、建筑形式的現(xiàn)代化、內(nèi)部環(huán)境的舒適化、功能化，樹立起項目在本區(qū)域商務中心區(qū)的嶄新形象。 中觀因素 ： ? 本項目將是本區(qū)域中、低檔辦公類物業(yè)新的市場需求增長點。從現(xiàn)時情況分析，項目的“決定性賣點”在市場中將占據(jù)絕對優(yōu)勢地位，但“刺激性賣點”中相關(guān) 事項尚需項目未來的裝修、規(guī)劃、功能 布局及營銷策略的確定支撐，所以在此要求開發(fā)商： 為使提煉賣點能夠最大限度發(fā)揮作用，一定不要忽視項目的營銷策劃、推廣宣傳與物業(yè)運營等環(huán)節(jié)在時間進度、人員配合等工作協(xié)調(diào)展開的重要性。 ? 適中的價格定位，極具誘惑力的投資性價比，令投資者心動的未來投資前景。 ? 獨特的產(chǎn)品功能定位，高品質(zhì)的樓盤形象。簡而言之：這一定位將貫穿整個項目全程策劃的始終。其提倡純辦公理念，采用 全框架結(jié)構(gòu)，可自由分隔組合，更可整層 定制，解決了前兩代在建筑結(jié)構(gòu)上的硬傷；在外立面、電梯等硬件設施上可與寫字樓媲美，不僅展示了企業(yè)形象，商務效率也大大提升；同時具有商務公寓的獨特優(yōu)勢，具有強大的市場競爭力。第二代商務公寓已經(jīng)適當考慮了一些商務用途，但空間結(jié)構(gòu)依然不能滿足企業(yè)辦公需求，并存在商務形象差、商務配套不足等缺憾，不利于企業(yè)事業(yè)拓展。尤其是近期出現(xiàn)的第三代商務公寓，以其獨特的優(yōu)勢不斷切分寫字樓市場。 其次，嘉業(yè)大廈Ⅱ采用全框架結(jié)構(gòu)，以輕體墻作為分隔墻，彈性空間隨心組合； 130 平米 208 平米多種戶型格局和靈活多樣的組合方式，從 90 平米的基本單位，至整層 1425 平米，可以滿足中堅企業(yè)商務拓展及對外租賃的長短線投資需求。 參考物業(yè)： 北京 嘉業(yè)大廈Ⅱ，中堅企業(yè)的 office 嘉業(yè)大廈Ⅱ緊鄰北京東南三環(huán)，地處地鐵 5 號線、 10 號線黃金交點，建筑面積 6 萬余平方米，由兩棟高檔商務公寓組成，目標客戶定位于成長 型中堅企業(yè)。 市場需求 本區(qū)域辦公物業(yè)市場正逐步走向成熟，市場投放量逐年遞增，而 3500元 /平米 以下，總價 30 萬左右具有較高投資價值的中端物業(yè)產(chǎn)品卻寥寥無幾，由此而積累了廣大的需求潛力，所以項目須合理的進行產(chǎn)品定位，以擴大市場占有份額。 只有對 SWOT 分析保持清醒的認識，并運用積極的營銷策略，最大限度地發(fā)揮優(yōu)勢，最高效率地轉(zhuǎn)化劣勢，對項目進行合理的產(chǎn)品、價格定位，制定符合、利于銷售的優(yōu)惠政策，才能有理由相信本項目的市場切入點將不難找到，優(yōu)勢部分預期會在未來逐漸突現(xiàn)，成為本案的顯著賣點！ 第四章 項目定位分析 第一節(jié) 項目定位策略 一、項目定位依據(jù) 通過對本項目的 SWOT 分析，結(jié)合開發(fā)商初期規(guī)劃開發(fā)的 方向，項目以下幾個方面的特性決定了其未來的市場定位： 地段 本項目位于太原市杏花嶺區(qū)府西街 CBD 商圈輻射范圍之內(nèi)，商務氛圍濃厚， 地理位置優(yōu)越，十分適合目標客戶群體的商務往來，也符合投資者的基本購買標準，具備建設商務辦公樓的先天條件。 二、項目 SWOT 總結(jié)分析 從本項目 SWOT 分析中不難看出，本案的優(yōu)勢、機會在于抓住目前本區(qū)域中、低檔辦公物業(yè)供應不足的市場機會，將本案產(chǎn)品定位進行及時合理調(diào)整，以低 價格的 “投資型商務公寓”形象入市，搶占市場先機。 威脅 1) 本項目地處太原市北城區(qū)，消費者對北城住宅市場的投資前景普遍并不看好； 2) 工程停滯已久，易造成消費者對項目資金運作產(chǎn)生疑慮，將對項目銷售帶來極大的不利影響。尤其是向住宅方面?zhèn)戎卣{(diào)整的話，因進深（大）及朝向（差）的問題，將嚴重影響項目銷售，危及開發(fā)商資金安全。 第二節(jié) 項目現(xiàn)狀分析 一、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 1) 本項目 交通便利，路網(wǎng)縱橫，臨近多條城市主干道，未來客戶的商務往來便捷； 2) 周邊配套完善， 銀行、餐飲、醫(yī)療等公共生活機能設施齊全； 3) 本項目建筑結(jié)構(gòu)為框塔 結(jié)構(gòu)，空間較易分割，易于被辦公物業(yè)的客戶群所接受。 二、 位置及交通 本項目位于旱西關(guān)與魚池街交匯處西北角，龍?zhí)豆珗@南門對面，距“國貿(mào)” 7 分鐘步行路程，與新建路、解放路、濱河東路、府西街等交通主干道相臨， 80 80 85 6 2 1 86 80 101 等公交線路途經(jīng)本案，交通便捷。 同時由于本區(qū)域內(nèi)土地供應的稀缺性及今后拆遷難度的不斷加大，必將導致 未來開發(fā)項目成本與銷售價格的不斷增加，從而為 目前市場項目的升值空間奠定良好基礎，同時帶動投資性需求的逐漸增大。府東、府西街的高檔寫字樓不斷興建，銷售價格高昂，使多數(shù)中、小企業(yè)望而卻步，從而選擇租用其周邊或臨近區(qū)域的中、低檔商住和寫字樓項目來滿足其辦公需求。珠琳房產(chǎn)經(jīng)過在太原市多年的發(fā)展，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，吸引了眾多企業(yè)在此設立辦公地點。 消防自動化系統(tǒng)：自動防火報警系統(tǒng)、自動噴淋、煙霧自動報警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、實時播放音樂，在緊急情況時應急廣播。 樓宇自動化系統(tǒng)：兩部豪華型品牌商務電梯 (蒂森、 LG)， 24 小時不間斷工作；分層式中央空調(diào)。 二、項目特點： 中盛國際大廈（原青天商務大廈）是目前杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性高檔甲級寫字樓項目之一，集辦公、會議、娛樂等多功能于一體，配套服務完善，商業(yè)氛圍較優(yōu)越。 保安自動化系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)能對各個出口、入口、主要 通道及主要場所實行電視監(jiān)控。 樓宇自動化系統(tǒng)：大廈選用先進的“雙良”牌中央空調(diào)機組，采用燃氣直燃機，可自動控制冷、熱量，控制所有新風機、空調(diào)機的啟停，用戶自行調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；四部美國 OTIS 客梯和一部三洋貨梯 快速提高辦公效率。 中盛國際大廈 一、總體情況 位 置：解放路 277 號 規(guī) 模： 14 層板樓建筑 占地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米 寫 字 樓： 10800 平方米 發(fā) 展 商：山西晉祠旅游綜合開發(fā)公司 投 資 商：山西晉祠旅游綜合開發(fā)公司 物業(yè)管理：青天物業(yè)管理有限公司 設計單位：北京關(guān)朗廣告 施工單位： 太原青天發(fā)展集團 辦公區(qū)凈高： 米 大 堂： 4 米左右 停 車：地下停車場、地上停車位 主要客戶：商貿(mào) 類企業(yè) 大廈配套： 商務秘書、咖啡廳、小型免費會議室、小型圖書館、吸煙室、多功能會議廳等 大廈智能化系統(tǒng) 通訊自動化系統(tǒng)：衛(wèi)星電視、閉路電視接受系統(tǒng)?？梢妼⒈卷椖慷ㄎ挥谥?、低價位的商住項目較易使消費者認同。所以，在本區(qū)域十分缺少高性價比的辦公項目，同時也成為太原市 辦公物業(yè) 市場的一大空白。本區(qū)域目前缺少中、低端（均價 25003000 元 /平米）的商住項目。寫字樓檔次總體較高， 尤其建有國貿(mào)大廈這樣的高檔甲級寫字樓，為本區(qū)域增色不少。 杏花嶺區(qū)寫字樓項目租價示意圖3 2 101234國貿(mào)大廈 華宇國際 第五大道中盛國際大廈 珠琳國際大廈珠琳旺角御花園假日廣場雙龍大廈 金色10 0租金( 元/ 天/ 平米). 三、寫字樓物業(yè)管理費用 從下圖可以看出物業(yè)費用最高的是國貿(mào)大廈為 10 元 /月 /平米；金色 100 費用最低，在 元 /月 /平米左右；其余各項目中寫字樓物業(yè)費用集中在 35 元 /月 /平米之間，遠遠高出了物業(yè)費用集中在 元 /月 /平米左右的商住項目。 二、寫字樓租賃價格 一般寫字樓在建成后才能談及出租，因此目前入住時間較晚的項目暫不進行租賃，只對外銷售，如： 王府大廈、盛唐萬象、第五大道 等。 南、北肖墻分布有： 御花園假日廣場、珠琳旺角 等幾個辦 公項目。國貿(mào)大廈售價高達 9800 元 /平米，華宇國際均價 3900 元 /平米，雙龍大廈為商住項目，均價為 3300 元 /平米，第五大道曾用名“金橋大廈”，正在內(nèi)外裝修中，銷售均價 7000 元 /平米，王府大廈緊臨國貿(mào)， 20xx 年 7 月 8 日開盤，目前已銷售 30%，均價 5800 元 /平米。 府東、府西街集中分布有： 國貿(mào)大廈、王府大廈、華宇國際、第五大道、雙龍大廈 等中、高檔的寫字樓與商住項目，周邊配套齊全、交通便利。解放路、北大街、東緝虎營與西緝虎營街道兩旁也零星分布有幾處規(guī)模千余平米的辦公物業(yè)對外出租。 第二章 區(qū)域市場辦公物 業(yè)發(fā)展狀況 第一節(jié) 整體概況 太原市寫字樓項目在 20xx年后如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，總體供應量超過 100萬平米，形成了以“國貿(mào)”、“華宇國際”為代表的“ 府西街商務區(qū) ”；“金茂國際”、“賽格數(shù)碼港”、“盛偉大廈”為代表的“ 南內(nèi)環(huán)商務區(qū) ”；“世貿(mào)