【正文】 費能力也不足以支撐多家高檔百貨同時經(jīng)營，所以我們應(yīng)盡可能的做到招商在前。 —— 變現(xiàn)能力比較 方案一、三主力店租賃期限長，收益穩(wěn)定，帶租約出售難度?。环桨付谡猩踢^程中商鋪已經(jīng)分零，銷售有一定難度；而方案四的大眾餐飲、娛樂穩(wěn)定性差，變現(xiàn)難度最大。 方案 總收益 排序 招商把握 排序 變現(xiàn)能力 排序 業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性 排序 綜合排序 1 3 1 1 1 1 2 2 3 2 3 2 3 4 2 1 2 3 4 1 4 3 4 4 說明： —— 招商難度比較 方案一主力店為面向高檔百貨商家統(tǒng)一招商，且高檔百貨為重慶目前市場空缺，我們認(rèn)為成功可能性較大，方案三也類似。 （ 5）商務(wù)辦公 同前三方案。 （ 3）生活家 該業(yè)態(tài)位于項目 6 樓，人流和商氣會受到一定負(fù)面影響，因此建議其租金相對 方案三下調(diào) 10%左右，不突破專業(yè)店常規(guī)上限，定位為 50 元 /平方米。 （三）租售收益測算 租售收益測算表 樓層 定位 月租金（元 / m2） 售價（元 / m2） 面積（ m2） 銷售金額（萬元） 負(fù) 5 凈菜超市 4322 106890000 負(fù) 4 4586 負(fù) 3 奧特萊斯（含部分車位） 55 8580 4502 38627160 負(fù) 2 奧特萊斯 55 8580 4417 37897860 負(fù) 1 奧特萊斯 60 9360 4502 42138720 1 店中店 120 18720 3476 65070720 2 店中店 90 14040 44374824 3 店中店 70 10920 3587 39170040 4 高檔餐飲或影院等 50 7800 3587 27978600 5 生活家（大眾餐飲、娛樂） 50 7800 3587 27978600 38 6 生活家（大眾餐飲、娛樂） 50 7800 3587 27978600 7 SPA（或停車位） 40 6720 3587 24104640 8 SPA（或停車位） 40 6720 3441 23123520 9 商務(wù)辦公（咖啡、茶座） 45 7560 3186 24086160 10 商務(wù)辦公（咖啡、茶座） 45 7560 2902 21939120 合計 551358564 定價依據(jù) （ 1）奧特萊斯 該業(yè)種檔次和附加值高，對項目整體的形象有一定的提升作用，因此在租賃價格環(huán)節(jié)應(yīng)該考慮給予一定優(yōu)惠，此外，從樓層規(guī)劃上位于負(fù)樓，因此租金建議定為55 元 /平方米。 由 各商家自行經(jīng)營。 樓層設(shè)置 這兩種業(yè)態(tài)屬于服務(wù)業(yè)種，租金承受能力有限，并且租賃期限往往比較短，難以帶產(chǎn)權(quán)銷售，所以建議將其置于商業(yè)價值相對較低的高樓層。 SPA SPA 目前是一種休閑療養(yǎng)，在都市中很受歡迎。 （ 2）香港名店坊招商及經(jīng)營模式同方案二。 （ 2）奧特萊斯設(shè)置于負(fù)一、二、三樓，因為該商家經(jīng)營模式為整體經(jīng)營，相對于分零商家來說，租金承受能力有限，所以建議將其設(shè)置于負(fù)一、二、三樓。 （ 2）一個品牌折扣店，加上一個香港精品百貨，我們認(rèn)為對都市時尚一族非常具有吸引力，能夠有比較好的經(jīng)營前景。 （ 3）其他樓層等同于方案一、二。 （三）租售收益測算 租售收益測算表 樓層 定位 月租金（元 / m2） 售價（元 / m2） 面積（ m2） 銷售金額（元） 負(fù) 5 凈菜超市 4322 106890000 負(fù) 4 4586 負(fù) 3 醫(yī)藥超市 55 8580 4502 38627160 負(fù) 2 醫(yī)藥超市 55 8580 4417 37897860 負(fù) 1 生活家 60 9360 4502 42138720 34 1 生活家 60 9360 3476 32535360 2 生活家 60 9360 29583216 3 生活家 60 9360 3587 33574320 4 生活家 60 9360 3587 33574320 5 生活家 60 9360 3587 33574320 6 辦公 45 7560 3587 27117720 7 辦公 45 7560 3587 27117720 8 辦公 45 7560 3441 26013960 9 車庫 26730000 10 車庫 合計 495374676 定價依據(jù) （ 1）生活家 生活家主要經(jīng)營高檔家具、家飾用品等，利潤高、附加值高，結(jié)合本項目對專業(yè)市場的高度適應(yīng)性，我們建議租金突破專業(yè)市場上限10%，建筑面積月租金定為 60 元 /平方米。 醫(yī)藥超市和辦公 定位依據(jù)同方案一。 招商及經(jīng)營模式 向大商家整體招商，由其統(tǒng)一經(jīng)營，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 樓層設(shè)置 建議設(shè)置于負(fù)一至正五層，原因為： 6 個樓層總建筑面積共 21899 平方米，規(guī)模優(yōu)勢已經(jīng)比較突出，如果體量過大，也有可能面臨市場消化能力不足的風(fēng)險。 （ 3） 從項目的位置上看，緊鄰步行街，人氣有保 證，形象展示效果好。 定位依據(jù) （ 1） 類似于家居飾品，重慶家具商家在規(guī)模、包裝、貨品、服務(wù)質(zhì)量環(huán)節(jié)和發(fā)達城市的大型商家相比都還有一定 32 的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購買家具的現(xiàn)象比較普遍，在房地產(chǎn)市場上，對包裝比較注重的住宅項目也往往到外地購買家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場還有比較大的空間可供細(xì)分。 —— 其余樓層定價依據(jù)同方案一。我們設(shè)定樓層租金差價比率大致在 20—30%之間（樓層差價大致在 30 元 /平方米左右）。 —— 香港精品坊 香港精品坊在檔次、利潤和附加值比高百貨略低，但其受眾層面也更廣，所以其對租金的承受能力也大致與高檔百貨相當(dāng)，所以租金均價基本等同于方案一。 凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于負(fù)一、二樓，從面積指標(biāo)上看，適合中型專業(yè)店 ，并且人流和物流組織都比較便利。重慶居民常常會利用出差或是旅游的機會在北京、上海等地的家居飾品賣場購 29 置物件，市場空間比較明顯。 招商及經(jīng)營模式 我們 建議先分零招商，其后銷售，由大廈物管進行統(tǒng)一管理。但同時規(guī)模如果太大，也可能會出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標(biāo)準(zhǔn)確定其總體規(guī)模。 （ 4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對較場口的區(qū)域形象也 有一定的提升作用，反過來貴司可以嘗試爭取政府的一些優(yōu)惠支持，主要是對商家經(jīng)營中的稅收優(yōu)惠，招 28 商活動也最好由政府組織，這樣能夠極大程度增強商家的信心。 （ 2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個內(nèi)地都充斥著“港造”旗號的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。 27 六、定位方案二及租售收益測算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 香港精品坊 概念詮釋 本文所說的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項目，并將貨品的香港制造 背景，作為項目在經(jīng)營中沖擊市場的重要砝碼。 26 （ 7）辦公 目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為 50— 80 元 /平方米（萬豪商務(wù)樓約為 60 元 /平方米，大都會約為 90 元/平方米），考慮到本項目商務(wù)體量不大，缺乏專屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為 45 元 /平方米。 （ 5）高檔百貨 根據(jù)到 重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價格上限在建筑面積月租金 70 元 /平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為 41 元 /平方米，成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在 42 元 /平方米）。 （ 4）醫(yī)藥超市 目前重慶專業(yè)市場商家能夠承受的租金為 25— 55 元 /平方米，如建瑪特為合景聚融報價為建筑面積月租金 40 元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專業(yè)市場租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場店租金為 28 元 /平方米。共可實現(xiàn)銷售 1936 萬元。 （ 3）車位 負(fù)三、負(fù)四層共可形成 176 個車位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為 4400 平方米）。 （ 2）凈菜超市 凈菜超市總面積為 8950 平方米，如果按實用率 50%、商鋪和攤位使用面積 平方米、可形成商鋪和攤位共1790 個。 租售收益測算表 樓層 定位 月租金（元 / m2） 售價（元 / m2） 面積（ m2） 銷售金額（元） 23 負(fù) 5 凈菜超市 52360000 負(fù) 4 凈菜超市、車庫 35650000 負(fù) 3 凈菜超市、車庫 38750000 負(fù) 2 醫(yī)藥超市 55 8580 4417 37897860 負(fù) 1 醫(yī)藥超市 55 8580 4502 38627160 1 高檔百貨 70 10920 3476 37957920 2 高檔百貨 70 10920 34513752 3 高檔百貨 70 10920 3587 39170040 4 高檔百貨 70 10920 3587 39170040 5 高檔百貨 70 10920 3587 39170040 6 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640 7 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640 8 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3441 23123520 9 辦公 45 7560 3186 24086160 10 辦公 45 7560 2902 21939120 合計 510620210 定價依據(jù) 24 （ 1）測算原則 除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶能夠接受的回報率反算售價。 —— 在各定位方案條件下，產(chǎn)品及交通組織需要調(diào)整的內(nèi)容將在策劃報告中作具體闡述。 22 （四）租售收益測算 項目裙房各樓層面積指標(biāo) （ 1）負(fù)樓（和平路以下） 樓層 負(fù) 5F 負(fù) 4F 負(fù) 3F 負(fù) 2F 負(fù) 1F 面積 (平方米 ) 4322 4586 4502 4417 4502 （ 2）主樓（和平路以上） 樓層 1F 2F 37F 8F 9F 10F 面積 (平方米 ) 3476 3160 3587 3441 3186 2906 備注： —— 項目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積。 商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。 9 樓和 10 樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應(yīng)有較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)。 將商場入口 78 軸線入口移至 6— 7 軸線之間，連同6— 7 軸線之間扶梯封閉成一個獨立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。 （三）交通組織及其他 凈菜市場人流從中興路進入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 10 樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務(wù)空間不壓抑。 B、從項目硬件條件看，一樓層高 米，能夠做出比較大氣的大堂，從 A、 B 棟共有 5 部電梯可以直達 10 樓，完全能夠滿足商務(wù)辦公的形象及硬件需要。 （ 3）推廣及經(jīng)營模式 銷售車位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理。 （ 2）樓層設(shè)置建議 A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進入，車流進出非常便利。 車庫 （ 1）定位依據(jù) A、項目當(dāng)前只有 107 個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮通過其他途徑增設(shè)。 （ 3）招商及經(jīng)營模式 A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經(jīng)營和管理；如招商進展不順利可轉(zhuǎn)換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管 理公司進行統(tǒng)一管理。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 6— 8 層，原因 為： A、復(fù)合多種高端消費業(yè)種、切實形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的體量支撐，項目 6— 8 層總建筑面積達到 10615 平方米，在重慶市場上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢。目前有部分此類上家準(zhǔn)備進入重慶市場，如上海一家 SPA 俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂、甚至?xí)h功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正在尋找經(jīng)營場地。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點，如果有知名高檔餐 飲目前進入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費、愛跟風(fēng)的消費特點，市場前景應(yīng)該比較好。 18 在經(jīng)營管理中建議聘請龍寰物管進行管理，其對凈菜市場管理應(yīng)有專項研究，有利于保證前期經(jīng)營的穩(wěn)定性。