【正文】 沒有太大的抗性。 （ 3）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因?yàn)椋? A、三個(gè)樓層均可在中興路開設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。 C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營(yíng)中形成良新互補(bǔ)。 B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。 車輛 中興 路進(jìn)入車庫，取車可以從 A 棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫，非常便利。 —— 后述內(nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。 根據(jù)重 慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約 25 為 7300 元，按照 14 年收回投資計(jì)算，其合理售價(jià)應(yīng)為 11萬元 /個(gè)。 備注： 高檔餐飲、俱樂部也計(jì)劃引進(jìn)一個(gè)商家整體經(jīng)營(yíng)，這類商家租賃年限往往也不太長(zhǎng)，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個(gè)良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值和表中確定的售價(jià)大致相當(dāng)。 （ 2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營(yíng)，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為 1— 5 樓比較合理。 （三）租售收益測(cè)算 租售收益測(cè)算表 樓層 定位 月租金（元 / m2） 售價(jià)（元 / m2） 面積（ m2） 銷售金額（元） 負(fù) 5 凈菜超市 52360000 負(fù) 4 凈菜超市、車庫 35650000 負(fù) 3 凈菜超市、車庫 38750000 負(fù) 2 生活家 55 8580 4417 37897860 30 負(fù) 1 生活家 55 8580 4502 38627160 1 店中店 — 香港 0關(guān)稅產(chǎn)品 120 18720 3476 65070720 2 店中店 — 精品廊旗艦店 90 14040 44374824 3 店中店 — 精品廊旗艦店 70 10920 3587 39170040 4 店中店 — 精品廊旗艦店 45 7560 3587 27117720 5 店中店 — 休閑運(yùn)動(dòng) 45 7560 3587 27117720 6 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640 7 高檔 餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640 8 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3441 23123520 9 辦公 45 7560 3186 24086160 10 辦公 45 7560 2902 21939120 合計(jì) 523490000 定價(jià)依據(jù) —— 生活家 31 同方案一醫(yī)藥超市。 （ 2） 較場(chǎng)口得意裝飾城目前經(jīng)營(yíng)已經(jīng)比較成熟，基本上每個(gè)需要裝修的家庭都會(huì)到得意裝飾市場(chǎng)，在目標(biāo)消費(fèi)者層面，生活家與裝飾市場(chǎng)有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對(duì)其借勢(shì)。 招商及經(jīng)營(yíng)模式 同方案一。 招商及經(jīng)營(yíng)模式 36 （ 1）奧特萊斯為整體招商，由其自行經(jīng)營(yíng)，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 交通組織同方案一。但方案二、四均涉及分零，體量、 40 布局在招商前期難以準(zhǔn)確的控制，整體招商成功的可能性相對(duì)較小。 （二）營(yíng)銷節(jié)奏建議 營(yíng)銷節(jié)奏控制原則 （ 1）先銷售可分零樓層。 B、車位收益前景同樣也是比較有保證的，我們認(rèn)為在價(jià)格合理的條件下，銷售難度應(yīng)該不大，因此建議一并銷售。 B、在和平路以上樓層所定位業(yè)態(tài)，憑借我司積累的商家資源，在兩個(gè)月內(nèi)應(yīng)該可以判斷出其進(jìn)場(chǎng)可能性。 如招商百貨或香港精品店招商成功，而高檔餐飲、俱樂部招商同樣陷入困境，則立即進(jìn)行將 6— 10 樓規(guī) 45 劃為寫字樓的銷售準(zhǔn)備 （ 3）工作推進(jìn)計(jì)劃 A、完成相關(guān)銷售資料制作，并按部就班執(zhí)行各項(xiàng)相關(guān)工作。 LOGO 示意 46 （ 3）百富廣場(chǎng) 有創(chuàng)造財(cái)富的意涵，由此兩棟塔樓可分別命名為“金座”、“銀座”。 重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司 附件一：較場(chǎng)口片區(qū)規(guī)劃方案 一、規(guī)劃要點(diǎn) 十字金街： 由民權(quán)路 — 解放碑步行街 — 中華路組成，打造地上地下立體式商業(yè)街。 和平路：加大綠化整治，形成層次清晰的街邊綠化帶和林蔭景觀步道． 五、交通系統(tǒng)規(guī)劃 車輛交通系統(tǒng) （ 1）人車分流，形成ＣＢＤ氛圍． （ 2）較場(chǎng)口轉(zhuǎn)盤：設(shè)架空步行天橋，利用轉(zhuǎn)盤作地下空間轉(zhuǎn)換（輕軌與汽車交通轉(zhuǎn)換），并在此公交車站． （ 3）中華路與民權(quán)路交叉口：在此叉口處設(shè)底下通道，并在此叉口處形成廣場(chǎng)（小中華廣場(chǎng)）． （ 4）萬豪路口、民生路、磁器街與民權(quán)路交叉路口為盡端路，設(shè)回車處，磁器街與較場(chǎng) 口轉(zhuǎn)盤設(shè)公交站點(diǎn) （ 5）該區(qū)域設(shè)置８?jìng)€(gè)公交車站，１０個(gè)出租車站點(diǎn)，５個(gè)地鐵和輕軌入口． 步行道路系統(tǒng) （ 1）民權(quán)路為步行街，形成三條步行道路： （ 2）山城步行道：十八梯 — 較場(chǎng)口（沿十八梯貫穿較場(chǎng)口）． 商業(yè)步行道：民權(quán)路 — 得意廣場(chǎng) — 八一好吃街二期（環(huán)得意或進(jìn)入得意廣場(chǎng)穿八一路好吃街二期）城市休閑步行道：民權(quán)路 51 — 萬豪地塊（沿民權(quán)路經(jīng)萬豪地塊）。銀座 （一期） 解放碑民族路、青年路、五四路地下部分。 總共約在 180套左右，其中臨合景面銷售相對(duì)較好。 夾層戶型銷售約在 70%左右。 兩層，為生活配套所用 一室： 280 套 二室： 168 套 三室： 196 套 套內(nèi)約 4100元 /㎡。 套內(nèi) 6000 元 /㎡ 45%已售。 2021/3/26 動(dòng)工，2021/3 完工 裙樓 3層 3200 起 城市傳說 商住樓 解放碑中心地段 13880 180268 131228 平米 ,三室兩廳為主 2021 年 3 月 18 日 440 5000(建面 ) 金塔大廈 商住樓 較場(chǎng)口石灰市街 萬方 小戶型為主，套內(nèi)面積3050 平方米，其中套內(nèi)面積 4046 平方米為主力戶預(yù)計(jì) 2021 年 8 月開盤 存 套內(nèi)4500－4800 67 型，戶型面積相對(duì)偏大 建面3800 －4000 中州大廈 商住樓 解放碑中華路 萬方 酒店式純小戶型 30 平米到50 平米 2021 上半年 萬麗酒店公寓 商住樓 民權(quán)路小米市 7 萬方 萬豪旗下國(guó)際知名品牌酒店公寓 2021 下半年 世貿(mào)中心 商住樓 解放碑新世紀(jì) 萬方 不祥 2021 上半年 麗島錦都 商住樓 朝天門打銅街 萬方 不祥 2021 上半年 地鐵廣場(chǎng) 商住樓 較場(chǎng)口和平 萬方 2021 上半年 68 路 聚富廣場(chǎng)三期 商住樓 萬豪對(duì)面青年路 萬方 小 戶型為主 2021 上半年 鵬翔 *都市麗景 臨江門下行100 米 3 萬方，商用10%左右。 建面 4500 元 /㎡； 朝江： 5000 元/㎡，背江約4000 元 /㎡。 瑞奇大廈 總計(jì) 36 層，住宅約 28 層，約 萬㎡，單層 16 戶， 3 部電梯，合計(jì)住宅 448 套。一期推出 1 棟，約 480 戶。 一室：套 內(nèi) 49 ㎡，168 套。 商場(chǎng) 6 層，配護(hù)梯， 1— 1 層單層面積 1900 ㎡， 2— 4 層單層面積2320 ㎡， 5 層單層面積 1165 ㎡。 全線建成后可達(dá)到高峰運(yùn)送 3 萬人次 /小時(shí) 的客運(yùn)能力，初期年客運(yùn)量 億人次，遠(yuǎn)期年客運(yùn)量 3 億人次 。 商業(yè)區(qū)： 由得意地塊和好吃街二期組成。因?yàn)橹髁Φ晖诤艽?47 程度上確定了項(xiàng)目商業(yè)部分的功能屬性和形象檔次，輔助業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)主力店也有非常強(qiáng)的依賴性，主力店招商未成功的 條件下，輔助業(yè)態(tài)的招商難度比較大。 第四階段 如方案一、二、四無法成功招商，則專注于對(duì)生活家或同類大型專業(yè)市場(chǎng)的招商，并著手挖掘新的定位方向。 根據(jù)重慶目前市場(chǎng)常規(guī)和我司的招商經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為醫(yī)藥超市和家居給予半年的免租優(yōu)惠較為合理。 —— 在招商方面，完成對(duì)定位方案一目標(biāo) 商家的資料 43 收集和信息告知，并著手試探取得政府對(duì)定位方案二的支持力度，包括經(jīng)營(yíng)稅收的減免可能性，以及能否由政府為招商搭臺(tái)（出面組織到香港的招商活動(dòng)）。 第一階段 （ 1）時(shí)間周期 42 —— 7 月。 41 其他定位業(yè)態(tài)同樣面臨著市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)的問題，在前文中我們?cè)?jīng)提及，解放碑目前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量已趨飽和，但仍不斷有新項(xiàng)目推出招商，時(shí)間越長(zhǎng)，面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)就越復(fù)雜，越激烈。 39 （ 4） SPA 該業(yè)種與高檔餐飲、俱樂部針對(duì)的消費(fèi)層面基本一致，因此建議在租金定位上取同一水平，即 40 元 /平方米。目前重慶的 SPA 規(guī)模普遍都比較小，配套設(shè)施不多，并且只針對(duì)女性服務(wù)，如果引進(jìn)一家規(guī)模大的 SPA，除香薰水療外整和多元的休閑服務(wù)功能，應(yīng)該非常具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 35 八、定位方案四及租售收益測(cè)算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 奧特萊斯 +店中店（香港精品坊） 定位依據(jù) （ 1）奧特萊斯本質(zhì)上是一個(gè)折扣店，目前在東南亞比較風(fēng)行，主要銷售一些過季、缺碼、下架的名牌，具有大眾性，和香港精品坊目標(biāo)消費(fèi)者層面基本一致，可以形成良性互補(bǔ)。 專業(yè)市場(chǎng)商家對(duì)樓層沒有太高的要求，對(duì)項(xiàng)目負(fù)一和六樓不會(huì)產(chǎn)生明顯的抗性。 得意一樓 A 區(qū)租金為 190 元 /平方米， B 區(qū)一樓租金為110— 150 元 /平方米，但其經(jīng)過多年培育后，經(jīng)營(yíng)條件已非常成熟，因此我們建議以 120 元 /平方米作為一樓基準(zhǔn)租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。 B、 這類商家在經(jīng)營(yíng)中注重交通的便捷度，對(duì)自然人流的依賴性不是非常強(qiáng)，項(xiàng)目能夠滿足其經(jīng)營(yíng)要求。 （ 3）如果我們?cè)陧?xiàng)目?jī)?nèi)構(gòu)件一個(gè)“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解決消費(fèi)者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個(gè)高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項(xiàng)目在百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中搶得制高點(diǎn)。 由于本項(xiàng)目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，建議其租金取上限，即建筑面積月租金 55 元 /平方米。 重慶投資戶能夠接受的回報(bào)率大致為 78%，投資回收期按靜態(tài)計(jì)算約為 13— 15 年，因此我們建議，建筑面積租金在 50 元 /平方米以上的賣場(chǎng)按年租金的 13 倍定價(jià)，建筑面積在 50（含 50）元 /平方米以下 的賣場(chǎng)按年租金的 14 倍定價(jià)，前者略高。 靠近 1 軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在 2 噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。 C、項(xiàng)目裙房商家也需要一些辦公空間，項(xiàng)目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個(gè)配套宣傳。 B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長(zhǎng)，對(duì)中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)整層銷售。 高檔餐飲、俱樂部 （ 1）定位依據(jù) A、重慶目前餐飲市場(chǎng)以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點(diǎn)、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營(yíng)都比較好，如天天魚港。 （ 2）定位依據(jù) A、已開發(fā)的凈菜市場(chǎng)銷售都非常成功。 B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國(guó)知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項(xiàng)目緊鄰儲(chǔ)奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥 市場(chǎng)，可供借勢(shì)。 （ 6）一些知名高檔百貨商家對(duì)重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時(shí)沒有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時(shí)間問題，包括香港新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。 五、定位方案一及租售收益測(cè)算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 高檔 百貨 定位依據(jù) （ 1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會(huì)。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。 （ 2）平面格局 裙房沿和平路方向呈狹長(zhǎng)條狀，不夠方正，在經(jīng)營(yíng)中實(shí)用率會(huì)受到一些不利影響。 項(xiàng)目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對(duì)項(xiàng)目的形象有一定的拉動(dòng)作用。 二、較場(chǎng)口規(guī) 劃發(fā)展及對(duì)項(xiàng)目的影響 （一）較場(chǎng)口規(guī)劃方案概述（方案見附件一） 按照較場(chǎng)口規(guī)劃，其功能定位絕不僅僅是解放碑的一個(gè)三級(jí)商圈，而是渝中區(qū)商業(yè)、商務(wù)次中心，具體規(guī)劃方案如下： 以中華路和民權(quán)路為架構(gòu)，形成十字金街，民權(quán)路規(guī)劃為商業(yè)步行街，在和平路和民權(quán)路交界處將修建一個(gè)大型休閑景觀廣場(chǎng)； 民生路和和平路之間的百巷子片區(qū)是較場(chǎng)口改造的重點(diǎn)區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)將建成合景國(guó)際和城市之冠，其中城市之冠由