【正文】 常規(guī)上限，定位為 50 元 /平方米。 39 （ 4） SPA 該業(yè)種與高檔餐飲、俱樂部針對(duì)的消費(fèi)層面基本一致，因此建議在租金定位上取同一水平，即 40 元 /平方米。 （ 5）商務(wù)辦公 同前三方案。 九、定位方案對(duì)比 我們認(rèn)為，對(duì)于大型商業(yè)物業(yè)來(lái)說，判斷其定位的優(yōu)劣有以下幾個(gè)并重的指標(biāo)：總收益、招商難度、變現(xiàn)能力、各業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性（對(duì)經(jīng)營(yíng)情景往往有根本影響），現(xiàn)按這幾個(gè)指標(biāo)將四套定位方案列表對(duì)比如后。 方案 總收益 排序 招商把握 排序 變現(xiàn)能力 排序 業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性 排序 綜合排序 1 3 1 1 1 1 2 2 3 2 3 2 3 4 2 1 2 3 4 1 4 3 4 4 說明： —— 招商難度比較 方案一主力店為面向高檔百貨商家統(tǒng)一招商，且高檔百貨為重慶目前市場(chǎng)空缺，我們認(rèn)為成功可能性較大，方案三也類似。但方案二、四均涉及分零，體量、 40 布局在招商前期難以準(zhǔn)確的控制，整體招商成功的可能性相對(duì)較小。 —— 變現(xiàn)能力比較 方案一、三主力店租賃期限長(zhǎng)，收益穩(wěn)定，帶租約出售難度小；方案二在招商過程中商鋪已經(jīng)分零，銷售有一定難度；而方案四的大眾餐飲、娛樂穩(wěn)定性差，變現(xiàn)難度最大。 —— 業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性比較 方案一 高檔百貨和高檔俱樂部檔次協(xié)調(diào)，形象統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)性視為最佳，方案三業(yè)態(tài)之間沒有太大的互補(bǔ)，但不影響；方案二、四在定位描述上比較協(xié)調(diào)，但商家太多，尤其是主力店分零，很難保證整體的良莠狀況，所以經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)性認(rèn)為較差。 十、營(yíng)銷推廣計(jì)劃 （一）入市時(shí)機(jī)建議 我方建議雙方在對(duì)項(xiàng)目定位方案達(dá)成共識(shí)后，即全面開展項(xiàng)目裙房的推廣工作，原因如下： 高檔百貨定位是項(xiàng)目最優(yōu)定位方案，但目標(biāo)商家數(shù)量比較有限，并且重慶的消費(fèi)能力也不足以支撐多家高檔百貨同時(shí)經(jīng)營(yíng)，所以我們應(yīng)盡可能的做到招商在前。 41 其他定位業(yè)態(tài)同樣面臨著市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)的問題，在前文中我們?cè)?jīng)提及，解放碑目前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量已趨飽和，但仍不斷有新項(xiàng)目推出招商，時(shí)間越長(zhǎng)，面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)就越復(fù)雜，越激烈。 從周邊規(guī)劃發(fā)展看，城市之冠、十八梯民俗風(fēng)情街都還沒有動(dòng)工建設(shè)，想等到這兩個(gè)項(xiàng)目基本成型、區(qū)域整體形象得到質(zhì)的提升后再推出招商是不現(xiàn)實(shí)的。 輕軌 10 月通車對(duì)項(xiàng)目來(lái)說是一個(gè)大的利好，但無(wú)論是商家還是消費(fèi)者，對(duì)輕軌都有比較高的認(rèn)知度，目前招商輕軌效應(yīng)不會(huì)受到較大幅度的削弱。 從企業(yè)的角度看，提早入市、實(shí)現(xiàn)資金的較快回籠，能夠切實(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)，并減少后期運(yùn)作的壓力。 （二）營(yíng)銷節(jié)奏建議 營(yíng)銷節(jié)奏控制原則 （ 1）先銷售可分零樓層。 （ 2）首先按方案一招商，如果不成功則方案二、四同時(shí)進(jìn)行（都以香港精品坊為主力業(yè)態(tài)），最后是方案三。 （ 3）一旦招商成功即帶租約銷售該樓層產(chǎn)權(quán)。 我們建議將項(xiàng)目的營(yíng)銷劃分為四個(gè)階段。 第一階段 （ 1）時(shí)間周期 42 —— 7 月。 （ 2）目標(biāo)任務(wù) 銷售可分零樓層 40%以上，針對(duì)定位方案一、二商家進(jìn)行試探性推廣。 （ 3）建議原因 A、負(fù)三、四、五層定位為凈菜市場(chǎng)，在鋪位劃分確定、宣傳資料設(shè)計(jì)制作到位、賣場(chǎng)裝飾包裝完成后即可銷售。從目前市場(chǎng) 形勢(shì)來(lái)看，凈菜市場(chǎng)攤位由于投資額小、經(jīng)營(yíng)前景穩(wěn)定，很受投資戶關(guān)注和青睞，相應(yīng)銷售業(yè)績(jī)比較有保證。 B、車位收益前景同樣也是比較有保證的，我們認(rèn)為在價(jià)格合理的條件下，銷售難度應(yīng)該不大，因此建議一并銷售。 （ 4）工作推進(jìn)計(jì)劃 A、營(yíng)銷準(zhǔn)備期（一個(gè)月），主要完成的工作內(nèi)容包括： —— 招商、銷售資料的設(shè)計(jì)制作。 —— 賣場(chǎng)定點(diǎn)、確定裝修方案并力爭(zhēng)完成裝修及布置。 B、銷售及招商初步實(shí)施（一個(gè)月） —— 爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)分零銷售樓層 40%以上銷售率，預(yù)計(jì)凈菜市場(chǎng)銷售速度應(yīng)快于車位銷售速度。 —— 在招商方面，完成對(duì)定位方案一目標(biāo) 商家的資料 43 收集和信息告知，并著手試探取得政府對(duì)定位方案二的支持力度，包括經(jīng)營(yíng)稅收的減免可能性，以及能否由政府為招商搭臺(tái)（出面組織到香港的招商活動(dòng)）。 第二階段 （ 1）時(shí)間周期 —— 9 月。 （ 2）目標(biāo)任務(wù) 爭(zhēng)取成功實(shí)現(xiàn)部分樓層招商，并準(zhǔn)確評(píng)估判斷大型高檔百貨商家進(jìn)場(chǎng)可能性。 （ 3）工作推進(jìn)計(jì)劃 A、在兩個(gè)月內(nèi)完成部分樓層的招商，從目前形勢(shì)看，比較可能的進(jìn)展?fàn)顩r是先成功引進(jìn)一個(gè)中等規(guī)模的專業(yè)店，即負(fù)一、二層，因?yàn)閺捻?xiàng)目的口岸條件看，支撐一個(gè)家居或醫(yī)藥超市難度不太大，相應(yīng)招商拓展有可能相對(duì)順利。 B、在和平路以上樓層所定位業(yè)態(tài)，憑借我司積累的商家資源，在兩個(gè)月內(nèi)應(yīng)該可以判斷出其進(jìn)場(chǎng)可能性。 （ 4）租金及相關(guān)優(yōu)惠建議 A、租金 專業(yè)店（家居、醫(yī)藥超市）建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于 35 元 /平方米，起始租金不低于 25 元 /平 44 方米，租賃期限不低于 10 年。 高檔百貨建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于 70 元 /平方米，起始不低于 50 元 /平方米，租賃年限不低于20 年。 B、優(yōu)惠措施 考慮到商家進(jìn)場(chǎng)需投入裝修、開業(yè)前需廣告造勢(shì)、市場(chǎng)培育需要時(shí)間，建議給予一定的免租期作為優(yōu)惠，這也是商家較為樂意接受的一種優(yōu)惠 方式。 根據(jù)重慶目前市場(chǎng)常規(guī)和我司的招商經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為醫(yī)藥超市和家居給予半年的免租優(yōu)惠較為合理。高檔百貨由于對(duì)項(xiàng)目定位影響大，且一旦進(jìn)場(chǎng)后有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，建議給予半年以內(nèi)的免租優(yōu)惠，特別具有品牌效應(yīng)的高檔百貨可適當(dāng)放寬。 第三階段 （ 1）時(shí)間周期 —— 11 月。 （ 2）目標(biāo)任務(wù) 開始銷售已成功招商樓層產(chǎn)權(quán)，如招商方案一無(wú)可行性，則招商方案二、四同時(shí)推進(jìn)，并開始與方案三目標(biāo)商家聯(lián)系。 如招商百貨或香港精品店招商成功，而高檔餐飲、俱樂部招商同樣陷入困境，則立即進(jìn)行將 6— 10 樓規(guī) 45 劃為寫字樓的銷售準(zhǔn)備 （ 3）工作推進(jìn)計(jì)劃 A、完成相關(guān)銷售資料制作，并按部就班執(zhí)行各項(xiàng)相關(guān)工作。 B、如方案一被確定為在半年內(nèi)無(wú)招商成功可能性，則組織至香港的招商活動(dòng)。 （ 4）租金 A、參照定位方案二租售收益表。 B、基本等同于對(duì)高檔百貨的優(yōu)惠方案。 第四階段 如方案一、二、四無(wú)法成功招商，則專注于對(duì)生活家或同類大型專業(yè)市場(chǎng)的招商，并著手挖掘新的定位方向。 （三）項(xiàng)目案名及營(yíng)銷主題建議 項(xiàng)目案名建議 （ 1）優(yōu)度國(guó)際（ UINTERNATIONAL） 命名主要取向是其英文諧音（ YOU DO）， U 也可以在包裝 中延展為 UP（向上）、 UNION（聯(lián)合），符合城市中心物業(yè)應(yīng)具有的現(xiàn)代氣息，也符合精英階層的意識(shí)形態(tài)?！皟?yōu)度”本身也有一定的雅皮氣息，并且上口易記憶。 （ 2）富頓中心 取音譯 FREEDOM，簡(jiǎn)單上口，有一定的涉外氣息。 LOGO 示意 46 （ 3）百富廣場(chǎng) 有創(chuàng)造財(cái)富的意涵，由此兩棟塔樓可分別命名為“金座”、“銀座”。 （ 4）國(guó)際港 項(xiàng)目在較場(chǎng)口區(qū)域位置類似一個(gè)港口，比較貼切。 營(yíng)銷主題 目前塔樓功能定位未最終確定，因此營(yíng)銷主題僅針對(duì)商業(yè)部分建議。 （ 1）定位方案一（高檔百貨為主力業(yè)態(tài)） —— 質(zhì)感品讀 特區(qū) （ 2）定位方案二（香港精品坊為主力業(yè)態(tài)） —— 完全香港，非常鋒度 （ 3）定位方案三（香港精品坊 +奧特萊斯為主力業(yè)態(tài)） —— 先鋒時(shí)尚第一站 （ 4）定位方案三（生活家或其他專業(yè)市場(chǎng)為主力業(yè)態(tài)） —— 專業(yè)經(jīng)營(yíng)首席口岸 (四 )項(xiàng)目營(yíng)銷策略 除正常的招商優(yōu)惠外，根據(jù)項(xiàng)目的客觀條件，我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn)在執(zhí)行過程中需要特別注重： 招商節(jié)奏控制 針對(duì)每套定位方案，先進(jìn)行主力店招商。因?yàn)橹髁Φ晖诤艽?47 程度上確定了項(xiàng)目商業(yè)部分的功能屬性和形象檔次，輔助業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)主力店也有非常強(qiáng)的依賴性，主力店招商未成功的 條件下，輔助業(yè)態(tài)的招商難度比較大。并且如果提前引進(jìn)一些輔助業(yè)態(tài)，項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)性也難以得到有效的保證。 充分發(fā)揮企業(yè)的軟性作用 項(xiàng)目曾經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間停工，對(duì)形象有較大的不利影響，如何增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心是在營(yíng)銷中需要解決的問題，因此在推廣尤其是前期宣傳中應(yīng)該加大對(duì)企業(yè)的的宣傳力度，讓商家和消費(fèi)者了解沈記，信任沈記，對(duì)項(xiàng)目的推廣能夠起到非常積極的作用。 盡量爭(zhēng)取政府的支持 項(xiàng)目的盤活對(duì)較場(chǎng)口區(qū)域形象有很大的改良作用，因此操作過程中有向政府申請(qǐng)支持的基本條件，爭(zhēng)取的方向主要在以下兩個(gè)方面：一是對(duì)部分商家免稅 ；二是由政府組織招商活動(dòng)。 重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司 附件一：較場(chǎng)口片區(qū)規(guī)劃方案 一、規(guī)劃要點(diǎn) 十字金街： 由民權(quán)路 — 解放碑步行街 — 中華路組成，打造地上地下立體式商業(yè)街。 景觀環(huán)線： 48 由和平路和磁器路組成，主要交通干道的景觀大道． 城市之冠－民生之冠： 由新民路、潘家溝、石灰市三條道路圍合，重點(diǎn)發(fā)展為商務(wù)區(qū)。 城市陽(yáng)臺(tái)： 十八梯區(qū)域，打造為渝中半島城市觀景臺(tái)。 二、較場(chǎng)口城市空間格局： 較場(chǎng)口城市空間結(jié)構(gòu)由景觀區(qū)、商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)三大部分形成． 景觀區(qū)： 由較場(chǎng)口轉(zhuǎn)盤（霧都廣場(chǎng)）和十 八梯區(qū)域（城市陽(yáng)臺(tái)）組成。 商業(yè)區(qū)： 由得意地塊和好吃街二期組成。 商務(wù)區(qū)： 由合景大廈、萬(wàn)豪地塊以及城市之冠組成。 三、重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域 民權(quán)路－中央步行街 民權(quán)路規(guī)劃商業(yè)步行街中心地段，道路總長(zhǎng)３０８米，南 49 北兩端由霧都廣場(chǎng)和中華小廣場(chǎng)形成，街中有萬(wàn)豪廣場(chǎng)，形成山城特色的商業(yè)景觀步行街。 民權(quán)路北向解放碑商業(yè)步行街，南通＂城市陽(yáng)臺(tái)＂，西接石灰市、民生路、萬(wàn)豪路、中華路入口，東領(lǐng)中華路、磁器街入口． 霧都廣場(chǎng)： 位于民權(quán)路南端，十八梯山城傳統(tǒng)街區(qū)上坎，特有的山地落差造就良好的通江視野，與規(guī)劃 中的綠色通廊相連，提高觀光價(jià)值． 渝中區(qū)ＣＢＤ整體景觀的集中地，渝中半島南向城市的亮點(diǎn)，具有ＣＢＤ地標(biāo)的作用． 好吃街二期： 好吃街廣場(chǎng)：八一路與磁器街交接處，較場(chǎng)口商業(yè)步道中的重要節(jié)點(diǎn)． 廣場(chǎng)功能：飲食文化與景觀藝術(shù)的結(jié)合． 四 各街道規(guī)劃布局 潘家溝－新民街－石灰市：設(shè)計(jì)人行步道，作為城市休閑穿越空間． 八一路：好吃街二期地塊，形成山城特色的街景和街道空間 萬(wàn)豪地塊：以萬(wàn)豪酒店前的＂城市綠色廣場(chǎng)＂為重點(diǎn)，建設(shè)其風(fēng)格高雅 清新的綠色廣場(chǎng)（萬(wàn)豪廣場(chǎng)）． 50 中華路：連接解放碑商業(yè)區(qū)和較場(chǎng)口 地區(qū)，橫貫十字金街，作為城市陽(yáng)臺(tái)步行系統(tǒng)與整個(gè)較場(chǎng)口地區(qū)車行交通交接點(diǎn)，將開辟凈高４ .５米的底下行車通道。 和平路：加大綠化整治，形成層次清晰的街邊綠化帶和林蔭景觀步道． 五、交通系統(tǒng)規(guī)劃 車輛交通系統(tǒng) （ 1）人車分流，形成ＣＢＤ氛圍． （ 2）較場(chǎng)口轉(zhuǎn)盤：設(shè)架空步行天橋，利用轉(zhuǎn)盤作地下空間轉(zhuǎn)換（輕軌與汽車交通轉(zhuǎn)換），并在此公交車站． （ 3）中華路與民權(quán)路交叉口：在此叉口處設(shè)底下通道，并在此叉口處形成廣場(chǎng)（小中華廣場(chǎng)）． （ 4）萬(wàn)豪路口、民生路、磁器街與民權(quán)路交叉路口為盡端路，設(shè)回車處，磁器街與較場(chǎng) 口轉(zhuǎn)盤設(shè)公交站點(diǎn) （ 5）該區(qū)域設(shè)置８?jìng)€(gè)公交車站，１０個(gè)出租車站點(diǎn)，５個(gè)地鐵和輕軌入口． 步行道路系統(tǒng) （ 1）民權(quán)路為步行街，形成三條步行道路： （ 2）山城步行道：十八梯 — 較場(chǎng)口（沿十八梯貫穿較場(chǎng)口）． 商業(yè)步行道：民權(quán)路 — 得意廣場(chǎng) — 八一好吃街二期（環(huán)得意或進(jìn)入得意廣場(chǎng)穿八一路好吃街二期）城市休閑步行道：民權(quán)路 51 — 萬(wàn)豪地塊（沿民權(quán)路經(jīng)萬(wàn)豪地塊）。 六、輕軌（較新線）概況 較場(chǎng)口至大堰村長(zhǎng) 公里， 14 座車站， 2 座變電站， 6座牽引變電站，一座車場(chǎng)，一座控制中心。采用高架跨座式單軌交通方式，初期配車 84 輛 21 列 ,一列由 2— 4 節(jié)車廂，每節(jié)車廂長(zhǎng) 11 米寬 米。運(yùn)行速度每小時(shí) 30 公里左右。 全線建成后可達(dá)到高峰運(yùn)送 3 萬(wàn)人次 /小時(shí) 的客運(yùn)能力，初期年客運(yùn)量 億人次，遠(yuǎn)期年客運(yùn)量 3 億人次 。 52 附件二 ： 渝中區(qū)商業(yè)調(diào)查 物業(yè)名稱 地理位置 經(jīng)營(yíng)面積 單層面積 （建筑面積） 功能分布 建面銷售價(jià)格 （元 /平米） 銷售率 租賃價(jià)格 （建筑面積） 出租率 停車位 圣名。國(guó)際時(shí)裝城 渝中區(qū)朝天門新華路 （重慶飯店旁） 約10006㎡ 3300 ㎡ 1F— 8F 服裝交易 1F： 46800— 96800 1F— 2 未售，其余樓層出租。 30% 200 個(gè) 金鷹女人街 解放碑步行街金鷹廣場(chǎng)（ 1F）—— 1F 7500㎡ 1F： 1500 ㎡ 1F ： 6000㎡ 1F— 1F 飾品交易 主力門