【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 租金約為 45元 /平方米，考慮到其經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)培育，本項(xiàng)目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在 40 元 /平方米。 26 （ 7）辦公 目前重慶高檔寫(xiě)字樓建筑面積月租金約為 50— 80 元 /平方米（萬(wàn)豪商務(wù)樓約為 60 元 /平方米，大都會(huì)約為 90 元/平方米），考慮到本項(xiàng)目商務(wù)體量不大，缺乏專(zhuān)屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢(shì)，建議建筑面積月租金定位為 45 元 /平方米。 備注： 高檔餐飲、俱樂(lè)部也計(jì)劃引進(jìn)一個(gè)商家整體經(jīng)營(yíng)，這類(lèi)商家租賃年限往往也不太長(zhǎng)，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個(gè)良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值和表中確定的售價(jià)大致相當(dāng)。 27 六、定位方案二及租售收益測(cè)算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 香港精品坊 概念詮釋 本文所說(shuō)的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項(xiàng)目，并將貨品的香港制造 背景，作為項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)中沖擊市場(chǎng)的重要砝碼。 定位依據(jù) （ 1）香港是整個(gè)亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說(shuō)，它引領(lǐng)了流行和時(shí)尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。 （ 2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個(gè)內(nèi)地都充斥著“港造”旗號(hào)的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。 （ 3）如果我們?cè)陧?xiàng)目?jī)?nèi)構(gòu)件一個(gè)“香港精品坊”，所有的商家都來(lái)自香港，可以從根本上解決消費(fèi)者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個(gè)高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項(xiàng)目在百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中搶得制高點(diǎn)。 （ 4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對(duì)較場(chǎng)口的區(qū)域形象也 有一定的提升作用，反過(guò)來(lái)貴司可以嘗試爭(zhēng)取政府的一些優(yōu)惠支持，主要是對(duì)商家經(jīng)營(yíng)中的稅收優(yōu)惠，招 28 商活動(dòng)也最好由政府組織，這樣能夠極大程度增強(qiáng)商家的信心。 樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 1— 5 層，原因?yàn)椋? （ 1） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類(lèi)才能夠比較齊備，并在市場(chǎng)上獲得較高的知名度。但同時(shí)規(guī)模如果太大，也可能會(huì)出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標(biāo)準(zhǔn)確定其總體規(guī)模。 （ 2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營(yíng)，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為 1— 5 樓比較合理。 招商及經(jīng)營(yíng)模式 我們 建議先分零招商，其后銷(xiāo)售，由大廈物管進(jìn)行統(tǒng)一管理。 （二）輔助業(yè)態(tài) 生活家 （ 1）定位依據(jù) A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對(duì)家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求，但與此想對(duì)應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，沒(méi)有一個(gè)精品賣(mài)場(chǎng)。重慶居民常常會(huì)利用出差或是旅游的機(jī)會(huì)在北京、上海等地的家居飾品賣(mài)場(chǎng)購(gòu) 29 置物件，市場(chǎng)空間比較明顯。 B、 這類(lèi)商家在經(jīng)營(yíng)中注重交通的便捷度，對(duì)自然人流的依賴(lài)性不是非常強(qiáng)，項(xiàng)目能夠滿足其經(jīng)營(yíng)要求。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于負(fù)一、二樓，從面積指標(biāo)上看，適合中型專(zhuān)業(yè)店 ，并且人流和物流組織都比較便利。 （ 3）推廣及經(jīng)營(yíng)模式 建議整體招商，這類(lèi)商家租賃年限一般都在 20 年左右，在招商成功后即帶租約出售賣(mài)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)。 凈菜超市、俱樂(lè)部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一。 （三）租售收益測(cè)算 租售收益測(cè)算表 樓層 定位 月租金（元 / m2） 售價(jià)（元 / m2） 面積（ m2） 銷(xiāo)售金額（元） 負(fù) 5 凈菜超市 52360000 負(fù) 4 凈菜超市、車(chē)庫(kù) 35650000 負(fù) 3 凈菜超市、車(chē)庫(kù) 38750000 負(fù) 2 生活家 55 8580 4417 37897860 30 負(fù) 1 生活家 55 8580 4502 38627160 1 店中店 — 香港 0關(guān)稅產(chǎn)品 120 18720 3476 65070720 2 店中店 — 精品廊旗艦店 90 14040 44374824 3 店中店 — 精品廊旗艦店 70 10920 3587 39170040 4 店中店 — 精品廊旗艦店 45 7560 3587 27117720 5 店中店 — 休閑運(yùn)動(dòng) 45 7560 3587 27117720 6 高檔餐飲、俱樂(lè)部 40 6720 3587 24104640 7 高檔 餐飲、俱樂(lè)部 40 6720 3587 24104640 8 高檔餐飲、俱樂(lè)部 40 6720 3441 23123520 9 辦公 45 7560 3186 24086160 10 辦公 45 7560 2902 21939120 合計(jì) 523490000 定價(jià)依據(jù) —— 生活家 31 同方案一醫(yī)藥超市。 —— 香港精品坊 香港精品坊在檔次、利潤(rùn)和附加值比高百貨略低，但其受眾層面也更廣，所以其對(duì)租金的承受能力也大致與高檔百貨相當(dāng)，所以租金均價(jià)基本等同于方案一。 但按照本方案，在推廣過(guò)程中 將分零招商，因此各樓層應(yīng)有差價(jià)體現(xiàn)。我們?cè)O(shè)定樓層租金差價(jià)比率大致在 20—30%之間（樓層差價(jià)大致在 30 元 /平方米左右）。 得意一樓 A 區(qū)租金為 190 元 /平方米， B 區(qū)一樓租金為110— 150 元 /平方米，但其經(jīng)過(guò)多年培育后，經(jīng)營(yíng)條件已非常成熟，因此我們建議以 120 元 /平方米作為一樓基準(zhǔn)租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。 —— 其余樓層定價(jià)依據(jù)同方案一。 七、定位方案三及租售收益測(cè)算 （一）生活家 概念詮釋 本部分內(nèi)容中的生活家與方案二有所差異，其目標(biāo)是打造一個(gè)包括品牌家具、家居飾品在內(nèi)的大型賣(mài)場(chǎng)。 定位依據(jù) （ 1） 類(lèi)似于家居飾品，重慶家具商家在規(guī)模、包裝、貨品、服務(wù)質(zhì)量環(huán)節(jié)和發(fā)達(dá)城市的大型商家相比都還有一定 32 的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購(gòu)買(mǎi)家具的現(xiàn)象比較普遍，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)包裝比較注重的住宅項(xiàng)目也往往到外地購(gòu)買(mǎi)家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場(chǎng)還有比較大的空間可供細(xì)分。 （ 2） 較場(chǎng)口得意裝飾城目前經(jīng)營(yíng)已經(jīng)比較成熟，基本上每個(gè)需要裝修的家庭都會(huì)到得意裝飾市場(chǎng)，在目標(biāo)消費(fèi)者層面，生活家與裝飾市場(chǎng)有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對(duì)其借勢(shì)。 （ 3） 從項(xiàng)目的位置上看，緊鄰步行街，人氣有保 證，形象展示效果好。出口即是車(chē)道，貨流組織非常便利，是經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)難得的理想場(chǎng)所。 樓層設(shè)置 建議設(shè)置于負(fù)一至正五層，原因?yàn)椋? 6 個(gè)樓層總建筑面積共 21899 平方米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)已經(jīng)比較突出，如果體量過(guò)大，也有可能面臨市場(chǎng)消化能力不足的風(fēng)險(xiǎn)。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商家對(duì)樓層沒(méi)有太高的要求，對(duì)項(xiàng)目負(fù)一和六樓不會(huì)產(chǎn)生明顯的抗性。 招商及經(jīng)營(yíng)模式 向大商家整體招商，由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在招商成功后即銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 33 （二）輔助業(yè)態(tài) 車(chē)庫(kù)和凈菜市場(chǎng) 定位依據(jù)與方案一相同，為了盡可能發(fā)揮負(fù)四、五樓商業(yè)價(jià)值，在本定位方案中將車(chē)庫(kù) 置于 10 層，相應(yīng)在交通組織上也有一點(diǎn)變化，即是需要在和平路和裙房 10 樓之間增加一部升降梯，用于運(yùn)送車(chē)輛。 醫(yī)藥超市和辦公 定位依據(jù)同方案一。 招商及經(jīng)營(yíng)模式 同方案一。 （三）租售收益測(cè)算 租售收益測(cè)算表 樓層 定位 月租金（元 / m2） 售價(jià)（元 / m2） 面積（ m2） 銷(xiāo)售金額（元） 負(fù) 5 凈菜超市 4322 106890000 負(fù) 4 4586 負(fù) 3 醫(yī)藥超市 55 8580 4502 38627160 負(fù) 2 醫(yī)藥超市 55 8580 4417 37897860 負(fù) 1 生活家 60 9360 4502 42138720 34 1 生活家 60 9360 3476 32535360 2 生活家 60 9360 29583216 3 生活家 60 9360 3587 33574320 4 生活家 60 9360 3587 33574320 5 生活家 60 9360 3587 33574320 6 辦公 45 7560 3587 27117720 7 辦公 45 7560 3587 27117720 8 辦公 45 7560 3441 26013960 9 車(chē)庫(kù) 26730000 10 車(chē)庫(kù) 合計(jì) 495374676 定價(jià)依據(jù) （ 1）生活家 生活家主要經(jīng)營(yíng)高檔家具、家飾用品等，利潤(rùn)高、附加值高，結(jié)合本項(xiàng)目對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的高度適應(yīng)性，我們建議租金突破專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上限10%，建筑面積月租金定為 60 元 /平方米。 （ 2）辦公置于 6— 8 層與 10 層租金差異不大，售價(jià)相應(yīng)也不變，但車(chē)位置于 10 樓在使用上可能有一定不便，對(duì)此我們建議車(chē)位售價(jià)不變，但銷(xiāo)售速度與方案一、二比較可能會(huì)略低。 （ 3）其他樓層等同于方案一、二。 35 八、定位方案四及租售收益測(cè)算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 奧特萊斯 +店中店（香港精品坊） 定位依據(jù) （ 1）奧特萊斯本質(zhì)上是一個(gè)折扣店，目前在東南亞比較風(fēng)行，主要銷(xiāo)售一些過(guò)季、缺碼、下架的名牌，具有大眾性，和香港精品坊目標(biāo)消費(fèi)者層面基本一致，可以形成良性互補(bǔ)。 （ 2）一個(gè)品牌折扣店，加上一個(gè)香港精品百貨，我們認(rèn)為對(duì)都市時(shí)尚一族非常具有吸引力，能夠有比較好的經(jīng)營(yíng)前景。 樓層設(shè)置 （ 1）我們建議香港精品坊位于項(xiàng)目 13 樓，原因由于是奧特萊斯的介入，做 3 個(gè)樓層已經(jīng)可以保證整體的規(guī)模和影響力，另一方面壓縮經(jīng)營(yíng)規(guī)模 也更能夠保證招商的效果，有利于精品坊做好做精。 （ 2）奧特萊斯設(shè)置于負(fù)一、二、三樓，因?yàn)樵撋碳医?jīng)營(yíng)模式為整體經(jīng)營(yíng)，相對(duì)于分零商家來(lái)說(shuō)，租金承受能力有限，所以建議將其設(shè)置于負(fù)一、二、三樓。 招商及經(jīng)營(yíng)模式 36 （ 1）奧特萊斯為整體招商，由其自行經(jīng)營(yíng)，在招商成功后即銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 （ 2）香港名店坊招商及經(jīng)營(yíng)模式同方案二。 （二）輔助業(yè)態(tài) 大眾餐飲和娛樂(lè) 香港精品坊和奧特萊斯的進(jìn)駐將會(huì)在很大程度上提升項(xiàng)目的人氣，所以可以考慮做大眾餐飲，并且隨著較場(chǎng)口區(qū)域改造的進(jìn)展，以及輕軌的通車(chē)、十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)的建設(shè)，經(jīng) 營(yíng)條件還將進(jìn)一步提高。 SPA SPA 目前是一種休閑療養(yǎng)，在都市中很受歡迎。目前重慶的 SPA 規(guī)模普遍都比較小，配套設(shè)施不多，并且只針對(duì)女性服務(wù)，如果引進(jìn)一家規(guī)模大的 SPA，除香薰水療外整和多元的休閑服務(wù)功能，應(yīng)該非常具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 樓層設(shè)置 這兩種業(yè)態(tài)屬于服務(wù)業(yè)種，租金承受能力有限，并且租賃期限往往比較短，難以帶產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，所以建議將其置于商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低的高樓層。 招商及經(jīng)營(yíng)模式 這兩種輔助業(yè)態(tài)需分樓層招商，租賃期往往不長(zhǎng)，難以吸引中小型投資戶，建議在招商成功后向大投資客戶整體銷(xiāo) 37 售。 由 各商家自行經(jīng)營(yíng)。 交通組織同方案一。 （三）租售收益測(cè)算 租售收益測(cè)算表 樓層 定位 月租金（元 / m2） 售價(jià)（元 / m2） 面積（ m2） 銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元） 負(fù) 5 凈菜超市 4322 106890000 負(fù) 4 4586 負(fù) 3 奧特萊斯（含部分車(chē)位） 55 8580 4502 38627160 負(fù) 2 奧特萊斯 55 8580 4417 37897860 負(fù) 1 奧特萊斯 60 9360 4502 42138720 1 店中店 120 18720 3476 65070720 2 店中店 90 14040 44374824 3 店中店 70 10920 3587 39170040 4 高檔餐飲或影院等 50 7800 3587 27978600 5 生活家（大眾餐飲、娛樂(lè)） 50 7800 3587 27978600 38 6 生活家（大眾餐飲、娛樂(lè)） 50 7800 3587 27978600 7 SPA（或停車(chē)位） 40 6720 3587 24104640 8 SPA（或停車(chē)位） 40 6720 3441 23123520 9 商務(wù)辦公（咖啡、茶座） 45 7560 3186 24086160 10 商務(wù)辦公（咖啡、茶座） 45 7560 2902 21939120 合計(jì) 551358564 定價(jià)依據(jù) （ 1）奧特萊斯 該業(yè)種檔次和附加值高，對(duì)項(xiàng)目整體的形象有一定的提升作用，因此在租賃價(jià)格環(huán)節(jié)應(yīng)該考慮給予一定優(yōu)惠，此外，從樓層規(guī)劃上位于負(fù)樓，因此租金建議定為55 元 /平方米。 （ 2）店中店 該業(yè)態(tài)應(yīng)定位與香港精品坊屬于同檔次業(yè)種，因此租金取值與方案二一致。 （ 3）生活家 該業(yè)態(tài)位于項(xiàng)目 6 樓，人流和商氣會(huì)受到一定負(fù)面影響，因此建議其租金相對(duì) 方案三下調(diào) 10%左右，不突破專(zhuān)業(yè)店