【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 92 頁(yè) 開(kāi)、竣工面積分別為 1424 萬(wàn)平方米、 348 萬(wàn)平方米、 351 萬(wàn)平方米； 而2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工、新開(kāi)、竣工面積是 4415 萬(wàn)平方米、 1709 萬(wàn)平方米、 1391 萬(wàn)平方米。 重慶的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長(zhǎng)。據(jù)了解，在 1996 年，重慶房地產(chǎn)年銷(xiāo)售面積才 166 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額 億元。之后每年以 50%左右的速度增長(zhǎng)。 1998 年，重慶房市實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售 416 萬(wàn)多平方米；到 2020年的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別已達(dá) 萬(wàn)平方米和 億元。 近年來(lái)，重慶市加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度，來(lái)適應(yīng)日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，使房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，并且這也將是今 后一段時(shí)期的方向。 重慶市的房地產(chǎn)業(yè)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，從近幾年房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出： 表 23 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)狀況 1999 2020 2020 2020 經(jīng)營(yíng)總收入（萬(wàn)） 788582 936822 1233020 1797962 土地轉(zhuǎn)讓收入（萬(wàn)） 18853 33104 46392 61477 商品房銷(xiāo)售狀況（萬(wàn)） 678383 763810 1023896 1393866 房屋出租收入（萬(wàn)） 15751 16518 27629 38912 其他收入（萬(wàn)） 75595 123390 135103 303707 經(jīng)營(yíng)稅金及其附加（萬(wàn)） 33274 45803 63771 97386 利潤(rùn)總額（萬(wàn)） 48348 17588 234 13352 表 24 重慶市 2020 年和 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比 完成投資 施工面積 竣工面積 新開(kāi)工面積 指標(biāo) 年份 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 92 頁(yè) 小計(jì) 住宅 小計(jì) 住宅 小計(jì) 住宅 小計(jì) 住宅 2020 246 131 4415 3082 1391 1034 1709 1277 2020 197 111 3654 2508 1021 738 1661 1259 增長(zhǎng)率（％） 7 主管城市建設(shè)的副市長(zhǎng)黃奇帆 分析重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮髸r(shí)指出：重慶成為西部國(guó)際性的大都市是西部大開(kāi)發(fā)的必然。另外，重慶規(guī)劃未來(lái) 將是一個(gè)以主城區(qū)為中心的中等城市、衛(wèi)星城市等共同組成的城市群。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這就意味著發(fā)展機(jī)遇不僅僅停留在主城區(qū)，各中等城市、衛(wèi)星城都將有很好的發(fā)展空間。 另外，重慶市本身的基礎(chǔ)設(shè)施的完善也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)平臺(tái)。 建筑業(yè) 近幾年，重慶市建筑業(yè)所完成產(chǎn)值的變化如下表 25： 年份 企業(yè)數(shù) （個(gè)） 建筑施工產(chǎn)值（萬(wàn)元） 建筑業(yè)增加值（萬(wàn)元） 房屋建筑施工面積（萬(wàn)平方米） 房屋建筑竣工面積（萬(wàn)平米） 2020 1785 3486579 945158 2020 1721 4368064 1208296 2020 1778 5015839 1755200 相對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)說(shuō)， 2020 年重慶建筑業(yè)總產(chǎn)值排行 14，房屋竣工產(chǎn)值排行 14，房屋建筑施工面積排行 8。重慶建筑業(yè)近幾年 的發(fā)展在一定程度上反映了重慶房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展。 綜上所述，在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷趨好的大環(huán)境中，重慶市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，重慶市的房地產(chǎn)投資也將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 92 頁(yè) 發(fā)展勢(shì)頭。 重慶市房?jī)r(jià)分析 重慶直轄以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出奇地好， 2020 年全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá) %。而支持這種良好勢(shì)頭的原因在于投資的增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中三分之一來(lái)自房地產(chǎn)。重慶作為一個(gè)新興的、發(fā)展中的城市，房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭很猛，這并不是泡沫，而是一種規(guī)范合理的規(guī)模。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，哪個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，收入增長(zhǎng)快，房?jī)r(jià)也增長(zhǎng) 快。下面對(duì)北京、上海、天津、重慶的住宅均價(jià)進(jìn)行比較如下表 26 及圖 29： 年份 全國(guó)商品房情況 北京住宅商品房情況 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 1997 17994763 1640894 1998 25133027 2143836 1999 29878734 3074693 2020 32286046 4093363 2020 40211543 5317140 年份 天津住宅商品房情況 上海住宅商品房情況 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 1997 447650 2132216 1998 529614 3197633 1999 534547 3856431 2020 860428 4809654 2020 1187443 6151664 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 92 頁(yè) 年份 重慶住宅商品房情況 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 1997 203111 1998 417609 1999 393569 2020 528698 2020 719196 資料來(lái)源《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》0100020203000400050006000年份 1997 1998 1999 2020 2020全國(guó)商品房均價(jià) 北京住宅商品房均價(jià) 天津住宅商品房均價(jià) 上海住宅商品房均價(jià) 重慶住宅商品房均價(jià) 1 2 3 4 5 可見(jiàn)重慶的房?jī)r(jià)在全國(guó)來(lái)說(shuō)偏低，上漲空間很大。 路橋收費(fèi)改革、土地出讓金上調(diào)、土地市場(chǎng)化供應(yīng)等拉動(dòng)房?jī)r(jià)上 漲的政策性滯后效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是長(zhǎng)期的。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 92 頁(yè) 根據(jù)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)關(guān)系”，其第一波影響表現(xiàn)為交易量的放大；在此基礎(chǔ)上將不可避免地形成第二波影響，即價(jià)格的提升，預(yù)計(jì) 2020 年全年商品房?jī)r(jià)將達(dá)到 10%左右的升幅。 現(xiàn)階段重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)升溫階段，從運(yùn)行情況和發(fā)展趨勢(shì)看，目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的“熱度”是理性的，正常的，是與重慶社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)的，不會(huì)產(chǎn)生過(guò)熱現(xiàn)象。 重慶市商品房空置分析 據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒資料顯示，到 2020 年底，重慶市商品空置房面積已達(dá) 萬(wàn)平方米。 在已有的空置中，住宅空置面積為 萬(wàn)平方米，占總空置總量的 50%，同比增長(zhǎng) 3%。非住宅包括商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓，前者面積為 萬(wàn)平方米、后者空置的面積達(dá)到了 51 萬(wàn)平方米。 將商品住宅、商業(yè)用房和辦公樓的空置情況與 1996年作了一個(gè)對(duì)比，結(jié)果表明，與五年前相比，三者分別增長(zhǎng)了 倍、 倍和 倍。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓空置速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅。 從分布區(qū)域來(lái)看，本市空置商品房主要集中在主城六區(qū)。統(tǒng)計(jì)顯示，2020 年末重慶主城六區(qū)商品房空置總量達(dá) 萬(wàn)平方米，占全市空置商品房總量 的五成多。 不要面對(duì)空置就談虎變色，對(duì)樓盤(pán)而言，竣工后空置一年以內(nèi)的物業(yè)應(yīng)屬于正常銷(xiāo)售期，我們需要關(guān)注的是空置時(shí)間達(dá)到一年以上的物業(yè)。 按此計(jì)算，現(xiàn)有空置中，空置一年以上的商品房?jī)H為 萬(wàn)平方 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 92 頁(yè) 米，比上年增加了 萬(wàn)平方米，其占空置總量的 %。 這一口徑下，商品房的空置比例是令人驚喜的。住宅空置一年以上的有 萬(wàn)平方米，比上年僅增長(zhǎng) 萬(wàn)平方米。與去年重慶商品房新增 1000 多萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售相比，住宅空置新增無(wú)疑是很不起眼的。 住宅商品房相對(duì)穩(wěn)定，說(shuō)明重慶住宅市場(chǎng)發(fā)展較為良性。 而非住宅商品房市場(chǎng)空置的持速上升，說(shuō)明這類(lèi)產(chǎn)品的供求關(guān)系有些失衡，應(yīng)該加強(qiáng)控制。 重慶市房地產(chǎn)發(fā)展前景 近幾年，重慶的房地產(chǎn)總體價(jià)格偏低，但是上漲速度很快，均價(jià)都保持了 %的上漲。 2020 年的新增開(kāi)工面積是 1500 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量也要達(dá)到 1500 萬(wàn)平方米左右，而市場(chǎng)的需求應(yīng)該是 18002020 萬(wàn)平方米。重慶市政府已加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控，以保證重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮健康。 盡管直轄后經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但重慶的城市化率還相對(duì)較低。目前重慶的城市化率為 %，足足比全國(guó)城市化率低了 個(gè)百分 點(diǎn)。 按照規(guī)劃，到 2020 年，全國(guó)城市化率將達(dá)到 47%，重慶將達(dá)到 50%。這種增長(zhǎng)意味著：到 2020 年，重慶城市化人口將達(dá)到 1600 萬(wàn)人，新增城市化人口將達(dá)到 500 萬(wàn)人。提高城市化率，就是推進(jìn)城市化。而城市化的核心產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。按照政府規(guī)劃到 2020 年重慶城鎮(zhèn)人均居住面積將由現(xiàn)在的 12 平方米達(dá)到 20 平方米。這意味著新增城市人口需要住宅達(dá)到 1 億平方米。 還有 1000 萬(wàn)平方米的危舊房改造，需 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 92 頁(yè) 要拆 1 還 3 的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)替代，要增加 4000 萬(wàn)平方米 。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高 8 平方米住宅，在未來(lái) 8 年的時(shí)間里 ，重慶住宅新增需求將達(dá)到 億平方米。如果平均下來(lái)，僅新增量這一塊，重慶每年需求住宅的面積將達(dá)到 3000 萬(wàn)平方米。對(duì)重慶而言，這個(gè)蛋糕無(wú)疑充滿著巨大的誘惑力。事實(shí)上，誘惑還不至這些。根據(jù)重慶政府經(jīng)濟(jì)的發(fā)展計(jì)劃，到 2020 年，重慶 GDP 產(chǎn)值將達(dá)到 4700 億元。這大體相當(dāng)于現(xiàn)在的上海。當(dāng)重慶達(dá)到這一規(guī)模，重慶的寫(xiě)字樓、酒店以及大型商場(chǎng)等物業(yè)的需求市場(chǎng)也會(huì)迅速成長(zhǎng)起來(lái)，對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)而言，這塊蛋糕將是無(wú)法估量的。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 沙坪壩房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 沙坪壩區(qū)集商貿(mào)、文化、科技、工業(yè)、旅 游于一體，是重慶市科教文化中心區(qū)。 2020 年末，城區(qū)面積 平方公里，人口 萬(wàn)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面： 文化、教育概念突出，房地產(chǎn)業(yè)大打文化牌 沙區(qū)匯聚了重大、三醫(yī)大、西政、川外、師院及一、三、八中等名校學(xué)府，教育人口數(shù)量占該區(qū)域總?cè)丝跀?shù)量的 50％左右。教育業(yè)對(duì)帶動(dòng)該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括餐飲、教育用品、文化娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生等，起著極大的積極作用。這一特征直接地影響該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)爭(zhēng)先恐后大打文化牌、教育牌，使得文化氛圍成為沙區(qū)居家的最大特色和吸 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 92 頁(yè) 引力。學(xué)林雅園是其中的典 型代表。項(xiàng)目定位即針對(duì)沙坪壩區(qū)大有購(gòu)買(mǎi)潛力可挖的教師，推出 “琴、棋、書(shū)、畫(huà) ”等具有濃厚文化色彩的主題景觀并在重大、三醫(yī)大、西政、川外、師院等院校進(jìn)行樓盤(pán)形象展示，開(kāi)盤(pán)期的熱銷(xiāo)形成良好的社會(huì)影響便得學(xué)林雅園的銷(xiāo)售迅速取得成功。 商業(yè)副中心優(yōu)勢(shì)明顯 相對(duì)渝中半島的商貿(mào)金融中心而言，沙坪壩和楊家坪、南坪、觀音橋等的商業(yè)副中心已相繼形成。由于近年來(lái)沙區(qū)政府對(duì)本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的重視及建設(shè)力度加大，商業(yè)配套設(shè)施逐漸完善，大型商場(chǎng)、超市、文化娛樂(lè)場(chǎng)先后建成并運(yùn)營(yíng)良好。就其商業(yè)發(fā)達(dá)程度、街區(qū)配套而言，沙坪壩已領(lǐng)先于其它商 業(yè)副中心，加之濃厚的文化熏