【正文】 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 92 頁 其中擴(kuò)大縣以下建制鎮(zhèn)建成區(qū)域面積 15 平方公里，新增小城鎮(zhèn)人口 27萬人，完成建制鎮(zhèn)風(fēng)貌設(shè)計(jì) 25 個，竣工農(nóng)房 2020 萬平方米，規(guī)范建設(shè)農(nóng)民新村 50 個。 表 22 為重慶 市 2020 年 2020 年城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 居民人均收入代表平均每一個人所獲得的經(jīng)濟(jì)報酬，是顯示居民生活水平的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 重慶市各主要年份全年人均消費(fèi)支出如下圖 25：（單位：元） 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 92 頁 圖 2 5 重慶市各主要年份全年人均消費(fèi)支出4 8 4 4 .9 8 4 8 9 4 .5 45 3 5 2 .4 4 5 4 7 5 .1 75 7 6 5 .0 7636014981 4 7 5 .1 61 3 9 5 .5 31 3 8 8 .6 41 4 1 7 .0 81 3 8 9 .9 9010002020300040005000600070001997 1998 1999 2020 2020 202013201340136013801400142014401460148015001520城市人均全年消費(fèi)性支出 農(nóng)村人均生活消費(fèi)支出 個人財富是否增加，社會資金是否充裕，都可由家庭及民間儲蓄的多少顯示出來。在這里我們就市民的收入情況來分析其需求。 房屋類型需求：主要為花園小區(qū)，占 80%。 樓層需求：主要集中在多層和小高層之間，分別占 %和 %。另外還有 %和 %的被訪者選擇了四室兩廳和五室兩廳。 付款方式：主要為分期付款和一次性付款，分別占 %和 %。 4001 元以上的市民除了追求住房的寬敞、舒適外，已對居住環(huán)境等方面提出了更高的要求。 從被訪者家庭收入看，月均 2020 元以下的有 740 人， 20204000 元的有 204 人， 4001 元以上的有 56 人。在 1996 年，重慶用于房地產(chǎn)開發(fā)的投資為 55億多元，之后每年以 10%以上的速度增長，到 2020 年，重慶的房地產(chǎn)投資已達(dá)到 億元。 重慶的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長。 近年來，重慶市加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度，來適應(yīng)日益增長的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，使房地產(chǎn)業(yè)成為拉動重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，并且這也將是今 后一段時期的方向。 另外，重慶市本身的基礎(chǔ)設(shè)施的完善也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一個平臺。 重慶市房價分析 重慶直轄以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出奇地好， 2020 年全年經(jīng)濟(jì)增長達(dá) %。下面對北京、上海、天津、重慶的住宅均價進(jìn)行比較如下表 26 及圖 29： 年份 全國商品房情況 北京住宅商品房情況 銷售面積 （萬平米） 銷售收入 （萬元） 銷售面積 （萬平米） 銷售收入 （萬元） 1997 17994763 1640894 1998 25133027 2143836 1999 29878734 3074693 2020 32286046 4093363 2020 40211543 5317140 年份 天津住宅商品房情況 上海住宅商品房情況 銷售面積 （萬平米） 銷售收入 （萬元） 銷售面積 （萬平米） 銷售收入 （萬元） 1997 447650 2132216 1998 529614 3197633 1999 534547 3856431 2020 860428 4809654 2020 1187443 6151664 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 92 頁 年份 重慶住宅商品房情況 銷售面積（萬平米） 銷售收入（萬元） 1997 203111 1998 417609 1999 393569 2020 528698 2020 719196 資料來源《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》0100020203000400050006000年份 1997 1998 1999 2020 2020全國商品房均價 北京住宅商品房均價 天津住宅商品房均價 上海住宅商品房均價 重慶住宅商品房均價 1 2 3 4 5 可見重慶的房價在全國來說偏低，上漲空間很大。 現(xiàn)階段重慶房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)升溫階段，從運(yùn)行情況和發(fā)展趨勢看，目前重慶房地產(chǎn)市場的“熱度”是理性的，正常的，是與重慶社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)的，不會產(chǎn)生過熱現(xiàn)象。 將商品住宅、商業(yè)用房和辦公樓的空置情況與 1996年作了一個對比，結(jié)果表明，與五年前相比，三者分別增長了 倍、 倍和 倍。 不要面對空置就談虎變色，對樓盤而言，竣工后空置一年以內(nèi)的物業(yè)應(yīng)屬于正常銷售期，我們需要關(guān)注的是空置時間達(dá)到一年以上的物業(yè)。與去年重慶商品房新增 1000 多萬平方米的銷售相比，住宅空置新增無疑是很不起眼的。 2020 年的新增開工面積是 1500 萬平方米，預(yù)計(jì)銷售量也要達(dá)到 1500 萬平方米左右，而市場的需求應(yīng)該是 18002020 萬平方米。 按照規(guī)劃，到 2020 年，全國城市化率將達(dá)到 47%，重慶將達(dá)到 50%。按照政府規(guī)劃到 2020 年重慶城鎮(zhèn)人均居住面積將由現(xiàn)在的 12 平方米達(dá)到 20 平方米。如果平均下來，僅新增量這一塊，重慶每年需求住宅的面積將達(dá)到 3000 萬平方米。這大體相當(dāng)于現(xiàn)在的上海。區(qū)域房地產(chǎn)市場特征表現(xiàn)為以下幾個方面： 文化、教育概念突出，房地產(chǎn)業(yè)大打文化牌 沙區(qū)匯聚了重大、三醫(yī)大、西政、川外、師院及一、三、八中等名校學(xué)府，教育人口數(shù)量占該區(qū)域總?cè)丝跀?shù)量的 50％左右。項(xiàng)目定位即針對沙坪壩區(qū)大有購買潛力可挖的教師，推出 “琴、棋、書、畫 ”等具有濃厚文化色彩的主題景觀并在重大、三醫(yī)大、西政、川外、師院等院校進(jìn)行樓盤形象展示，開盤期的熱銷形成良好的社會影響便得學(xué)林雅園的銷售迅速取得成功。 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量大 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年完成投資額近 億元，施工面積近 370 萬平方米，竣工面積近 136 萬平方米。從這一角度來講，高質(zhì)高價小區(qū)物業(yè)對沙區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了推波助瀾的作用，住宅均價出現(xiàn)上漲。但住房消費(fèi)后勁不足，除上面提到的消費(fèi)群體外，剩余消費(fèi)群體消費(fèi)能力不高，需求和消費(fèi)意識不強(qiáng)。市場上相對活躍的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如天驕年華、芳草地雖然一度銷售困難行重重，但通過目前的市場反映其銷售已漸有起色。今后幾年中，將有一大 批基礎(chǔ)設(shè)施將建成。渝中區(qū)是重慶最繁華的地區(qū)。第三 據(jù)《重慶晨報》報道李嘉誠的和記黃埔將在北部城區(qū)圈地以發(fā)展房地產(chǎn)，如此名家效應(yīng)亦會引起房地 產(chǎn)投資商對江北區(qū)的注目。規(guī)模樓盤的出現(xiàn)，帶動了該片土地的成片開發(fā)，也帶動了該區(qū)域住宅品質(zhì)的提高。由于商業(yè)配置越來越齊全，住戶出門就能享受到像解放碑片區(qū)一樣的繁華和便利。 江北區(qū)人均收入與房地產(chǎn)消費(fèi)能力 江北區(qū)的家庭收入所表現(xiàn)出來的特點(diǎn)是典型 “中檔水平 ”，其中在 35萬 /年的占被訪者的 %，占據(jù)了絕對優(yōu)勢。（詳見表 28） 表 28 江北區(qū)部分樓盤一覽表 樓盤名 地區(qū) 地址 價格 (元 /平方米 ) 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 92 頁 陽光新干線 江北區(qū) 大石壩 1780 石韻桂園 江北區(qū) 大石壩 2300 金砂水岸 江北區(qū) 江北北濱路 3000 嶺秀錦園 江北區(qū) 江北紅金路 53 號 1780 綠灣嘉景苑 江北區(qū) 江北中心段一號 2300 江南山水 江北區(qū) 五黃路 2300 新時代花園 江北區(qū) 江北區(qū)讀書梁 2550 山水家園 江北區(qū) 大石壩石門公園旁 2020 玲瓏居 江北區(qū) 大石壩 大石壩綜合樓 江北區(qū) 大石壩 1200 海怡花園 江北區(qū) 洋河大道 5500 靜苑樓 江北區(qū) 電測村 1550 周邊樓盤個案調(diào)研分析 陽光水城 （ 1）開發(fā)商：光華地產(chǎn) （ 2）物業(yè)管理公司：深圳金地物業(yè)管理有限公司 （ 3）景觀設(shè)計(jì)單位：貝爾高林（香港）有限公司 （ 4）位 置：沙坪壩重慶大學(xué)科技園區(qū)中心 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 92 頁 （ 5）道路與交通：位于渝碚（重慶 — 北碚）路段。但開發(fā)商并不被動依賴這一市政工程，斥巨資修建污水管道，將其埋入地下，成為城市下水道的一部分。 （ 5）規(guī)模 占地面積 14 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 42 萬平方米，綠化率 %，是沙坪壩區(qū)有房地產(chǎn)開發(fā)以來最大規(guī)模的樓盤，同時也是一個高起點(diǎn)的樓盤。有三室兩廳等戶型。 2）改善打造項(xiàng)目環(huán)境的成本過高 （ 12）項(xiàng)目簡評 “ 山水園林小區(qū) ” 是陽光 水城的基本定位。既利用清水溪改造，營造社區(qū)周邊的大的水環(huán)境，又利用社區(qū)內(nèi)部自然天成的地勢高差營建參差有序的內(nèi)部水景。據(jù)介紹，百年世家的原生態(tài)地貌，就是兩山之間的一條幽靜的山谷。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況 分三期開發(fā)。 （ 10）項(xiàng)目特色 1）百年世家外連重慶七中，重慶大學(xué) A 區(qū)、 B 區(qū)，育英小學(xué) ,文化氛圍好。戶型上，先后修改了近 20 次。戶型上采用極具人性化的六明設(shè)計(jì)。 （ 6）規(guī)模 占地面積 4 萬平方米，建筑面積 萬平方米，容積率 %，綠化率 %。 （ 10）項(xiàng)目特色 1）石韻桂園以其精湛的建筑設(shè)計(jì)和景觀規(guī)劃于 2020 年 8 月，在全國人居經(jīng)典競賽評選中，一舉榮獲 “ 重慶人居經(jīng)典樓盤 ” 的殊榮，成為倍受市場追捧的高尚生態(tài)園林小區(qū)。加強(qiáng)人與建筑、人與自然、建筑與自然的參與性與相融性。在空間結(jié)構(gòu)上，喬、灌、草、地被植物合理配置，形成高低錯落、層次豐富的立體景觀效果。 小區(qū)的選址位于在高品質(zhì)樓盤欠缺的大石壩，填補(bǔ)市場空白，在銷售上相當(dāng)成功。該廠區(qū)按重慶市最 新規(guī)劃為商住區(qū)。 該地區(qū)規(guī)劃納入的或已建成的項(xiàng)目有化工研究院職工住宅、重慶金果園經(jīng)濟(jì)實(shí)用 住宅園區(qū)、重慶金筆廠集資房、墨水廠辦公樓改造、石馬河街道集資住宅、一廠區(qū) “康居小苑 ”、重慶裕龍花園小區(qū)、裕龍商廈、一廠區(qū)七村安居工程、下石門舊城改造項(xiàng)目等。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)與市區(qū)周邊公 路及大橋高差較大，缺乏便捷的對外出入口，內(nèi)部道路坡度較大。隨著嘉陵江濱江路的建成，整個市政配套的改善等，將為該地區(qū)的改造創(chuàng)造實(shí)施的條件和可能性。對織造廠的改造將帶動周邊地區(qū)的相應(yīng)改造，從而實(shí)現(xiàn)整個片區(qū)改造的完成，使之成為重慶市北大門沿江的一道風(fēng)景線。小區(qū)部分容積率 ，總?cè)莘e率則為 。超過 100%的立體綠化生態(tài)區(qū)。 文化優(yōu)勢：港灣文化本身具有高雅、浪漫氣息；徐悲鴻故居、南橋寺等歷史遺跡；學(xué)府區(qū)文化輻射。 項(xiàng)目劣勢分析 目前周邊環(huán)境差； 目前區(qū)內(nèi)道路差； 區(qū)域品質(zhì)得物業(yè)為零； 區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)為零； 區(qū)內(nèi)低收入人群比例大； 區(qū)域文化氛圍尚未形成； 屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部、區(qū)域形象較差?；诖耍覀儼驯卷?xiàng)目的消費(fèi)人群定位如下： 重慶市高收入且希望完全解決子女教育問題者； 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 92 頁 本區(qū)內(nèi)較高收入并有改善居住生活條件需求者； 隨摩托等企業(yè)遷入的中、高層管理者； “盤溪水果市場 ”及相關(guān)長住商業(yè)從業(yè)者； 嘉陵廠等周邊大、中型國營企業(yè)干部、職工； 沙區(qū)二次置業(yè)者； 沙區(qū)追求綠色生活環(huán)境者； 外區(qū)子女正在或?qū)⒃谏硡^(qū)讀中、小學(xué)家庭； 項(xiàng)目的價格定位 區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征 大型企業(yè)長安廠公司在本區(qū)域內(nèi)，搪