重慶地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃建議書-預(yù)覽頁
【正文】 收入人群,在價格上相比新牌坊片區(qū)一線樓盤形成了一定的優(yōu)勢。該片區(qū)錦繡山莊、龍湖本項(xiàng)目所在的新牌坊板塊是以龍湖花園、錦繡山莊為中心,眾多中檔樓盤相圍繞的中高檔體現(xiàn)高尚居家品味的住宅區(qū)域。由于這些一線樓盤所形成的品牌效應(yīng)不斷得到延伸，使得越來越多的開發(fā)商將目光瞄向新牌坊板塊，片區(qū)房地產(chǎn)市場得到進(jìn)一步繁榮，市場競爭也越來越激烈。區(qū)域的交通狀況、生活配套、文化教育、娛樂休閑、餐飲檔次等配套設(shè)施方面在開發(fā)企業(yè)和政府的共同努力下也取得了長足的發(fā)展，該區(qū)域的發(fā)展前景是可觀的。時代印象”“江龍大廈”等面對中端消費(fèi)群體的住宅項(xiàng)目。學(xué)校教育機(jī)構(gòu)龍湖巴蜀中學(xué)、龍湖巴蜀小學(xué)、新牌坊小學(xué)和幼兒園、北城綠景小學(xué)和幼兒園、耀中國際學(xué)校、耀華國際學(xué)校。大交通新西路、新松路、210國道、319國道、經(jīng)開大道、江北國際機(jī)場,輕軌三號線、輕軌五號線(規(guī)劃中)等。鄰近龍湖花園、市氣象局、市人事局、武警警衛(wèi)局、市高檢院培訓(xùn)中心、新牌坊小學(xué)、幼兒園等環(huán)列周邊。碧云花園由重慶金鑰匙物業(yè)發(fā)展有限公司和重慶永發(fā)實(shí)業(yè)總公司開發(fā)，位于新牌坊，緊鄰北城綠景。花園下面為4000平方米的車庫,停車位80個左右。物管：人車分流，封閉式管理，會所、幼托、監(jiān)控中心等優(yōu)勢：面向盤溪河綠化帶，外圍環(huán)境較好龍珠花園由重慶物華物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)。賣場氣氛冷清，銷售人員態(tài)度冷淡，不熱情主動，銷售狀況不佳，曾經(jīng)采取價格策略，以降價促銷，效果不理想。加新時代印象由重慶加新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司開發(fā)，一期七層商住樓已售完，第二期28層高層于2002年9月開工建設(shè)，2002年12月18日開盤，預(yù)計(jì)2005年4月15日竣工，由華西設(shè)計(jì)總公司設(shè)計(jì)，永鑫公司監(jiān)理，華夏公司施工建設(shè)。加新對一些想早日入住的置業(yè)者產(chǎn)生了一定抗性。還沒有正式對外發(fā)售，未設(shè)售房部，單價套內(nèi)面積約2200元／平方米起價。桂湖花園占地37000平方米，住宅40000平方米，建筑密度35％，綠化率達(dá)60％，桂湖水面6200平方米，社區(qū)游園20000平方米，有老年服務(wù)中心，兒童樂園、垂釣風(fēng)雨廊、健身道、休閑廳、會所等。重慶市設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，重慶第三建筑公司施工。新華社辦公大樓總建筑面積7800平方米，框架九層，2002年10月開工，預(yù)計(jì)2003年6月完工，由自貢建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，銀鷹集團(tuán)承建。由多個承建商承建。1市委龍山小區(qū)占地約100畝，由多棟20層左右中高層建筑構(gòu)成，現(xiàn)已修至2－15層不等，主要供市委機(jī)關(guān)公務(wù)員居住，不對外銷售。由海豐房地產(chǎn)公司開發(fā)，輕工業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，總建筑面積13800平方米，于2002年10月開工，預(yù)計(jì)2003年12月竣工?；▓@房新業(yè)態(tài)，業(yè)主多為著名企業(yè)高級管理人員，私營企業(yè)主，部分國家駐渝外交人員等，定位于高檔社區(qū)。（二）潛在競爭對手調(diào)查中能（音）公司地塊距離渝復(fù)麗園項(xiàng)目地20100米范圍內(nèi)，與新華社分社和天一桂湖花園各隔一條路，三塊地共約70畝左右，擬建樓盤項(xiàng)目，現(xiàn)正在勘測階段。（3）生活在新城市中心，居住在市直機(jī)關(guān)之間內(nèi)容：A看房有禮精彩協(xié)獎活動（須憑“龍珠花園”廣告樣報(bào)到現(xiàn)場兌獎）；B龍珠花園開盤讓利獻(xiàn)受好活動（龍珠花園前5000萬銷售額中，每2500萬開一次獎，獎品為一輛價值十萬元的別克（6）“真實(shí)生活不是紙上春色，我有權(quán)知道––––未來生活是什么模樣”別告訴我將來的客廳“應(yīng)該會大一點(diǎn)”；別告訴我未來的廚房“可能會大一些”；生活不是虛幻的想象；你有權(quán)知道即將來臨的生活是什么模樣（7）“明天，精貴龍珠花，精彩絢麗綻放”八月二十五日，龍珠花園將以濃情盛意綻放亮麗身姿，精彩開盤，邀你一道共同見證璀燦生活。逍遙居）（1）北城綠景其景觀環(huán)境和配套設(shè)施大多集中在小區(qū)的中庭花園，水景廣場和游泳池是本項(xiàng)目的主要亮點(diǎn)，項(xiàng)目的戶型以建筑面積115平方米左右的三室三廳和85平方米左右兩室兩廳為主力戶型；兩室兩廳66平方米左右和50平方米左右的一室一廳次之；180平方米以上的大面積戶型占的比例最小。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群細(xì)分：重要客戶機(jī)關(guān)干部；個體私營業(yè)主；公司中高級職員。——本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群購買力水平相對較弱，基本上采用按揭方式購買。應(yīng)充分將本項(xiàng)目較高的性價比優(yōu)勢迅速向目標(biāo)客戶群進(jìn)行訴求。（2）本項(xiàng)目的樓盤質(zhì)素應(yīng)確立為替目標(biāo)客戶打造精品住宅。步驟三：擬定詳細(xì)的整個市場推廣計(jì)劃，包括：報(bào)紙、媒體及戶外廣告的計(jì)劃安排；發(fā)量時間的配合；制定目標(biāo)客戶名單；市場推廣及預(yù)算。由于渝復(fù)小區(qū)的開發(fā)未上規(guī)模，廣告宣傳費(fèi)用的投入空間不大，所以這就迫使我們思考如何把力使在“刀刃”上用有限的投入而獲得最大的傳播效果。看樓指示牌：路旗及小彩旗：可在臨近主干道設(shè)置，小彩旗可置于圍墻上或售樓中心來營造氣氛?？紤]到貴司長期的發(fā)展前景、項(xiàng)目特性和目標(biāo)市場的購買承受能力，我司建議渝復(fù)麗園的訂價策略應(yīng)以“購買者導(dǎo)向”訂價策略為主，結(jié)合競爭導(dǎo)向訂價低開高走。據(jù)貴司目前的建設(shè)計(jì)劃安排，我們認(rèn)為：渝復(fù)小區(qū)應(yīng)爭取在2003年5月中旬以前具備預(yù)售資格和條件來避開在夏天炎熱銷售淡季開盤發(fā)售的不良銷售時間段。銷售節(jié)奏的把握我司認(rèn)為：，即開盤期（2003年5月中旬—8月上旬）、熱銷期（8月中旬—11月中旬）、強(qiáng)銷期（11月下旬—2004年春節(jié)前）、和收盤期（入住3個月內(nèi)）。企業(yè)投入的資金和付出心血都只能從銷售業(yè)績上來體現(xiàn)回報(bào)
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