【正文】 銷售節(jié)奏的把握我司認(rèn)為：，即開(kāi)盤期（2003年5月中旬—8月上旬）、熱銷期（8月中旬—11月中旬）、強(qiáng)銷期（11月下旬—2004年春節(jié)前）、和收盤期（入住3個(gè)月內(nèi)）。由于渝復(fù)小區(qū)的開(kāi)發(fā)未上規(guī)模，廣告宣傳費(fèi)用的投入空間不大，所以這就迫使我們思考如何把力使在“刀刃”上用有限的投入而獲得最大的傳播效果?！卷?xiàng)目目標(biāo)客戶群購(gòu)買力水平相對(duì)較弱，基本上采用按揭方式購(gòu)買。（6）“真實(shí)生活不是紙上春色，我有權(quán)知道––––未來(lái)生活是什么模樣”別告訴我將來(lái)的客廳“應(yīng)該會(huì)大一點(diǎn)”；別告訴我未來(lái)的廚房“可能會(huì)大一些”；生活不是虛幻的想象；你有權(quán)知道即將來(lái)臨的生活是什么模樣（7）“明天，精貴龍珠花，精彩絢麗綻放”八月二十五日，龍珠花園將以濃情盛意綻放亮麗身姿，精彩開(kāi)盤，邀你一道共同見(jiàn)證璀燦生活。由海豐房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，輕工業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，總建筑面積13800平方米，于2002年10月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2003年12月竣工。重慶市設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，重慶第三建筑公司施工。加新花園下面為4000平方米的車庫(kù),停車位80個(gè)左右。學(xué)校教育機(jī)構(gòu)龍湖巴蜀中學(xué)、龍湖巴蜀小學(xué)、新牌坊小學(xué)和幼兒園、北城綠景小學(xué)和幼兒園、耀中國(guó)際學(xué)校、耀華國(guó)際學(xué)校。本項(xiàng)目所在的新牌坊板塊是以龍湖花園、錦繡山莊為中心,眾多中檔樓盤相圍繞的中高檔體現(xiàn)高尚居家品味的住宅區(qū)域。“”和以上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)論是在項(xiàng)目的體量、小區(qū)的規(guī)劃、以及樓盤的綜合品質(zhì)和配套設(shè)施都較為接近和相似，所以誰(shuí)能在同質(zhì)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到適合項(xiàng)目自身的營(yíng)銷手段是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的關(guān)鍵所在?？傉嫉?0畝，凈用地8720平方米，建筑占地2800平方米，分別由云煙閣（18層），云海閣（14層），云彩閣（14層）等三幢小高層建筑呈品字形組成，現(xiàn)在三幢建筑已封頂，正在進(jìn)行外立面裝飾,綠化還未搞。加新時(shí)代印象占地8000平方米，總建筑面積20620平方米，綠化率30％，容積率為3。于2002年11月初開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2003年11月竣工。1靜湖花園小區(qū)位于武警重慶警衛(wèi)局駐地與防汛指揮中心之間，由兩幢框架式12層建筑與一幢4層裙樓構(gòu)成，其中第一層為商鋪，總建筑面積14539平方米，于2002年10月開(kāi)工，現(xiàn)正建設(shè)基礎(chǔ)部分。賽歐車）。核心客戶工薪階層白領(lǐng)及其它中高收入購(gòu)房者。十、營(yíng)銷策略的展開(kāi)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是樓盤營(yíng)銷展開(kāi)的基礎(chǔ)；樹(shù)立良好的項(xiàng)目形象是市場(chǎng)購(gòu)買信心的保障；有效的項(xiàng)目推廣和信息傳播是銷售時(shí)機(jī)到來(lái)的前提條件。開(kāi)工初期階段的推廣策略據(jù)目前我司所悉，將在今年年底以前開(kāi)工建設(shè)，我司建議本項(xiàng)目可在明年1月份參加在渝中區(qū)上清寺鑫隆達(dá)大廈舉行的“重慶市第四屆春季房展會(huì)”，并擬定樓盤主打廣告語(yǔ)同時(shí)提煉出項(xiàng)目的亮點(diǎn)利用主流媒體進(jìn)行軟性引導(dǎo)宣傳，其主旨是借助房交會(huì)大舞臺(tái)的強(qiáng)盛人氣和房地產(chǎn)傳統(tǒng)熱銷旺季的到來(lái)展開(kāi)項(xiàng)目蓄勢(shì)推廣以及快速傳遞樓盤信息和展示項(xiàng)目形象，讓把置業(yè)目標(biāo)鎖定在新牌坊區(qū)域其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤的消費(fèi)群體猶豫徘徊、持幣觀望從而實(shí)現(xiàn)大量搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額的預(yù)期目的。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃及廣告投入的最終目的是為了樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和贏得消費(fèi)群的認(rèn)同，并盡可能的將目標(biāo)客戶引至銷售賣場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際交易，由銷售隊(duì)伍來(lái)完成最后一擊。內(nèi)容：樓盤外圍墻：工地戶外看板：施工公告牌：工程全貌展示牌：工程質(zhì)量控制牌： 布 幅：各樓宇在開(kāi)盤、封頂、竣工等階段掛置大型宣傳布幅包括樓宇名稱、宣傳語(yǔ)等。其營(yíng)銷總體思路要點(diǎn)如下：經(jīng)開(kāi)大道通車后，新牌坊片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是高潮迭起，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用這一開(kāi)發(fā)熱潮的連帶效應(yīng)，著力體現(xiàn)本項(xiàng)目將面臨的升值潛力。綠韻1錦繡山莊由重慶華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)，獨(dú)立式別墅業(yè)態(tài)，是重慶首家園林式涉外住宅區(qū)，酒店服務(wù)式物管，智能化安防，戶式中央空調(diào)以及真空防噪隔音玻璃等。與市委龍山小區(qū)相距100米左右。不足在于施工時(shí)間稍顯過(guò)長(zhǎng)，2002年9月開(kāi)工，要在2005年4月才能竣工。戶型 面積(㎡) 221 333（錯(cuò)層） 141 .02(建面)／(套內(nèi))433（錯(cuò)層） 433（錯(cuò)層） (建面)／(套內(nèi))配置：防盜門、塑鋼門窗、閉路、通訊、寬帶入戶、電氣智能表、水表戶外，可視對(duì)講防盜報(bào)警系統(tǒng)，配備發(fā)電機(jī)組備用，一梯六戶，兩部電梯。娛樂(lè)設(shè)施多為小區(qū)自有配套，如休閑會(huì)所、健身場(chǎng)所、乒乓球室、棋牌室、臺(tái)球室、加州保齡球館、龍湖香樟林高爾夫球場(chǎng)等。鳳凰城三家樓盤由于綜合品質(zhì)較高,其目標(biāo)客戶群定位為高層收入消費(fèi)群體，經(jīng)過(guò)有效的項(xiàng)目運(yùn)作，取得了較好的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，并因此而建立起了新牌坊片區(qū)重慶第一住宅品牌的形象。鳳凰城為主的一線開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，憑借發(fā)展商自身的綜合實(shí)力，充分利用市場(chǎng)品牌效應(yīng)和項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)搶奪高端目標(biāo)市場(chǎng)并在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得了不俗的業(yè)績(jī)。套內(nèi)面積起價(jià)2200／平方米，（建面1800／平方米，均價(jià)建面1900／平方米）。為雙塔樓結(jié)構(gòu)，有小面積綠地，現(xiàn)已修至第五層，中小戶型價(jià)位偏低，套內(nèi)起價(jià)1800元／平方米，均價(jià)1860元／平方米，住宅4－7層便宜些，7－11層價(jià)格高些，共12層，1－3層為商業(yè)鋪面，地下停車庫(kù)約50個(gè)左右，付款方式現(xiàn)只有一