【正文】 我們宣傳推廣將通過一系列的活動主辦、論壇開展、媒體推廣來樹立本項目于市場的高度，并形成熱點。我們將給予目標客群什么？我們推崇的是一種生活的境界，輕松的、愉悅的、悠閑的生活空間，這是城市居住的高度。由此，我們對本項目的賣點延展如下：（1）、地段篇：距離漢口中心城區(qū)最近的高爾夫片門戶地段，機場高速和CBD商務區(qū)的圍合區(qū)。打造西湖休閑生活主題的，具有新貴親水休閑沙龍的人文會所（類似杭州西湖新天地）。本項目“西湖主題生活公園”文化的打造，一方面立足本項目現(xiàn)有功能配套的需求滿足，另一方面切合項目定位客戶的需求進行必要的、營銷手段并重的需求滿足，達到項目人文和價值力的雙重升華。表述出本項目的人文特征，即悠閑的生活方式。 根據(jù)以上根據(jù)營銷定位推導的案名，我們備選的案名延展如下：（一）、銀湖貼合本項目的營銷定位，我們要訴求一種切合“西湖主題生活公園”的意境！ 西畔銀湖的地域特征。我們具備引導新的、向上的、消費者需求滿足的一種生活方式。本項目要體現(xiàn)出中國代表性的一種居住文化。本項目是新恒基公司傾心打造的第一個品牌項目。西湖代表著什么？西湖代表著杭州。第四部分：金銀湖項目營銷策略建議一、金銀湖項目營銷定位通過如上切合本項目于武漢、于金銀湖片的諸多分析，對本項目的定位如下：初步思路：金銀湖50萬方首席杭派休閑領地（休閑概念） 金銀湖公園則位于東西湖吳家山臺商投資區(qū)內(nèi)的金銀湖之濱，南臨常青花園，是東西湖區(qū)第一座市級開放型公園，占地面積77萬平方米（相當于兩個中山公園的面積），由17萬平方米的半島狀陸地和60萬平方米的環(huán)島湖面組成, 于2004年12月22日正式對外免費開放。華廈根據(jù)杭州市的《西溪濕地綜合保護工程一期工程規(guī)劃方案》,秋雪庵、兩浙詞人祠、梅竹山莊、泊庵，以及充滿西溪濕地風情的仙島蕩、幔蘆港、秋雪灘、蓮花幢、楊柳城、詹匐籬、護生堤、彈指樓等“秋雪庵八景” 將得到復建,并整合煙水魚莊，恢復太平天國駐地遺跡。墻兩端了無銜接，形若屏風。棹歌何處泛舟”之句；西湖西湖位于杭州市中心，如今伴隨著“西湖西進”，基本達到了300年前西湖的面積。閣系鋼筋混凝土仿木結構，平面呈正方形，三層四角攢尖頂，古色古香。2003年GDP值 2092億元，按可比價格比上年增長15%，連續(xù)十三年保持兩位數(shù)增長，是1996年以來增幅最高的一年。泊林——注重風水， 環(huán)境融入生活。健康休閑。他們期望擁有自己的物業(yè)，追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量。（5）、向往、追求和享受高品質(zhì)的生活。政府規(guī)劃多點發(fā)展的方向， 降低本區(qū)域的市場熱度。泊林通過多頻次的營銷手段（推薦會、飛機看房、房展會等）和多營銷展示中心盡可能地擴大其知名度和影響力。該項目定位為：杉樹林耀江舉辦多個客戶聯(lián)絡活動，如新春猜燈謎等。 張公堤的歷史人文價值。 金銀湖片豐富的水資源環(huán)境。金銀湖片一改過去經(jīng)濟適用的市場形象，產(chǎn)品多樣，功能創(chuàng)新的市場格局，將煥發(fā)該片中高舒適地產(chǎn)形象的至上魅力！金銀湖片，將矗立于漢口的高尚生活后花園！綜合以上對于武漢市環(huán)境和金銀湖片環(huán)境的分析，我們得出如下結論： 武漢是一座經(jīng)濟快速發(fā)展的城市，一座人文底蘊濃厚的城市。泊林能達實業(yè)204700㎡228600㎡耀江竣工面積和商品房成交面積呈穩(wěn)步增長：竣工面積相對商品房成交面積，面積年差額平均在50萬㎡以內(nèi)；增長幅度商品房成交面積要高于竣工面積，2003年以來，商品房年增幅高于竣工面積13%以上。全年共接待390批次境外客商來漢考察，日通商事、住友倉庫、美國李爾、時代華納等9家世界500強企業(yè)項目落戶武漢。武漢金銀湖項目營銷策略建議前言就武漢新恒基公司開發(fā)的金銀湖項目，我司在對該項目前期市場把握的基礎上，提出本項目的營銷策略部分的思路。經(jīng)濟運行環(huán)境不斷增強：，%，%。商品房空置面積持續(xù)走低：2004年，㎡，為存量房交易面積的1/5左右，商品房空置面積持續(xù)走低，近三年下降幅度達30%以上；存量房交易面積近三年來持續(xù)在500萬㎡以上。麗景灣耀江神馬398866㎡400000㎡星島花城（暫）新恒基置業(yè)309349㎡556828㎡產(chǎn)品創(chuàng)新與競爭激烈并存金銀湖區(qū)域豐富的水景資源正得到開發(fā)企業(yè)高精度的挖掘，同步區(qū)域規(guī)劃指標和容積率逐步提高，使得項目產(chǎn)品創(chuàng)新將圍繞水景等稀缺資源展開，同時區(qū)域戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，戶型設計和面積規(guī)劃都存在一定程度的交叉，導致有實力開發(fā)企業(yè)加強產(chǎn)品創(chuàng)新的力度，同時同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈，對開發(fā)企業(yè)提出挑戰(zhàn)。 武漢是中國經(jīng)濟的中轉(zhuǎn)樞紐中心，優(yōu)越的“九省通衢”環(huán)境將給予這座城市更多的發(fā)展機會。 高檔休閑場所高爾夫球場、東方馬城等對生活的提升價值。 機場物業(yè)和王家墩商務區(qū)圍合區(qū)的發(fā)展價值。在五星級酒店香格里拉大飯店租用場地作為樓盤營銷展示中心，并舉辦產(chǎn)品發(fā)布會。對于本項目所處區(qū)域典型樓盤的分析，主要針對高爾夫城市花園、耀江麗景灣該項目地處漢口金銀湖生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)，東臨金南一路，北靠武漢市人民會議中心和高爾夫球場，是金銀湖板塊距離市區(qū)最近的地產(chǎn)開發(fā)項目。白鷺灣推廣力度：突出核心，多角度轉(zhuǎn)化輔助賣點。區(qū)域樓盤整體入住率低，人氣低迷。消費特征分析（1）、消費觀念留有足夠的審美想象空間。不是生活的地方，而是享受生活的地方，是讓自己完全放松的地方。漢口唯一一個集生態(tài)規(guī)?；?、居住高尚化、開發(fā)集中化、產(chǎn)品多樣化、設施高檔化的城市綠核。經(jīng)濟總量繼續(xù)位居全國省會城市第二、副省級城市第三、全國大中城市第八。行吟閣雄健俏麗，頗富民族風韻。西湖與錢塘江溝通后，每天引入錢塘江水約30萬立方米，西湖水每月一換，透明度提升到120厘米。明洪瞻祖在詩中寫道：“秋舸人登絕浪皺，仙山樓閣鏡中塵。但粉墻上開啟四只花飾精美的漏窗，墻內(nèi)墻外空間隔而不斷，相互滲透。茭蘆庵、西溪水閣、西溪草堂以及“秋曲水七景”中的北風起云、竹林問渡、法華秋霽、蒹葭泛月、西溪梅墅將重現(xiàn)曲水庵保護區(qū)。西溪花城概況：地處大杭州余杭組團的閑林—西溪區(qū)塊，南望秀麗荊山，北依規(guī)劃中的寬闊的02省道城市綠帶。 金銀湖公園植物造景為主，柳樹環(huán)湖，水映舟影，建有臥虹廊、曲橋、瀲滟亭等景點，漫步園中可品荷之幽香，蓮之清韻，賞蘆葦之野趣。突出金銀湖的地域特征，突出本項目的規(guī)模，突出建筑風格，突出文化概念； 杭派是什么？杭派是現(xiàn)代中國建筑的代表之一，立足杭州特有的江南建筑所取的材質(zhì)和風格，融合歐美建筑風格的元素，體現(xiàn)一種雅致的格調(diào)建筑風格，并延續(xù)江南特色的人文質(zhì)感，透過勾勒的格調(diào)，釋放出一種使人心曠神怡的精神滿足。本項目具備豐富的湖文化，近千米長的湖岸線，我們?nèi)绾伟盐?，如何借鑒？西湖就是人文的代名詞。一個54萬平方米的高尚人文社區(qū)。本項目要融合柔性的人文質(zhì)感于冷性的鋼筋水泥的建筑之中。 公園是放松的、愉悅的、輕松的一種意境的把握。印月 我們結合對本項目的營銷定位，切合項目的規(guī)劃補充建議如下：——園林景觀這里曾經(jīng)遠離中心城區(qū)，這里已在抒寫武漢的明天，機場物業(yè)、CBD的圍合區(qū)，未來發(fā)展前景不可限量。我們推崇的是“西湖主題生活公園”，于武漢是首座，這就是高度。我們將給予這個區(qū)域什么？我們的策略是媒體推廣的高度，一方面立足本項目的形象高度，二方面媒體推廣方面：大版面、大主題、大創(chuàng)意、新感覺。項目現(xiàn)場的情景包裝是公園式的氛圍，輕松的、愉悅的、悠閑的，給予客戶感覺如是在公園中買房的新體驗。文化營銷（一）、形象包裝我們的目標是唯一的，引領眾人的。我們把握著建筑的高度，融合在本項目之中，并在切身的居住中隨處體會。（5）、文化篇：武漢的文化、東西湖的文化，張公堤的文化，乃至武漢的新文化……這是一個包容文化和發(fā)揚文化的城市，這是一個湖文化豐富的區(qū)域，這是一個歷史底蘊濃厚的地方?！鈺怀霰卷椖康膮^(qū)位特征，位于金銀湖銀橋旁。 我們要營造一種感性的、富于豐富遐想的案名來沖擊消費群。他們追逐的是一種上乘的生活方式，能夠得到他人仰望的，一種對于工作生活之外的滿足，即生活方式。 ……小結： 由此進一步的延伸：首座西湖式生活領地 我們的目的是打造本項目休閑人文的樓盤概念，于金銀湖、于武漢將是一場居住的革命，是高尚的，也是時尚的，是引領生活理念的概念！對該定位的思路分析，我們發(fā)現(xiàn)： 金銀湖片如何借鑒西溪版塊，如何打造湖文化的價值，突破平淡的生態(tài)的元素，注入新的生活力，將是價值的核心。西溪板塊是杭州別墅板塊中的新貴，在這里可以感受到濃郁的江南水鄉(xiāng)風情：果園、桑園、菜畦零星分布在水面旁，西溪陸地的植被覆蓋率高達85％以上。（三）、西溪濕地和金銀湖生態(tài)園西溪濕地西溪濕地東起紫金港路綠帶西側(cè)，西至繞城公路綠帶東側(cè)，南起沿山河，北至文新路延伸段。全島連水面在內(nèi)面積約七公頃，南北有曲橋相通，東西以土堤相連橋堤呈“十”字形交叉，將島上水面一分為四水面外圍是環(huán)形堤埂。1956年，湖北省將此定為省級文物保護單位。 武漢和杭州相比，武漢水資源明顯高于杭州。世界第三大河長江及其最大支流漢水橫貫武漢市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，通稱武漢三鎮(zhèn)，漢口是武漢最繁華最熱鬧的商業(yè)區(qū)，也是華中地區(qū)商品集散的中心；武昌是武漢高等學府集中的文化區(qū)，是武漢現(xiàn)代城市文化的體現(xiàn)；漢陽則是市政府重點發(fā)展的開發(fā)區(qū)，凸現(xiàn)著武漢的未來。高爾夫城市花園——高檔體育設施、城市后花園融合的高尚生活。區(qū)域周邊的客群特征是否相似或不影響他們的生活。最重要的是，他們的消費選擇明顯帶有文化痕跡。健身休閑成為他們緩解高強度的工作和精神壓力，如：保齡球、網(wǎng)球、高爾夫等深受他們的歡迎，同時體驗自然山水的愉悅也是放松的樂趣。（2）、非體力勞動者，主要分布在三資企業(yè)及小型私營企業(yè)的管理層。項目所在政府區(qū)域規(guī)劃為高爾夫體育休閑功能區(qū)，潛在價值點尚無其他樓盤加以利用。處于機場高速和王家墩商務區(qū)的圍合區(qū)——交通環(huán)境高效，臨城市新的CBD，集結高素質(zhì)人群。高爾夫該項目推廣手法上采用“大投入、大制作”，營銷手法體現(xiàn)在：四季花城企業(yè)品牌和項目人文新恒基項目我們?nèi)绾伟盐宅F(xiàn)在，亦或是將來的金銀湖片在武漢的地位？金銀湖片現(xiàn)售項目并沒有深入挖掘區(qū)域人文價值，對于客戶生活需求的感性滿足存在空白點！我們操作的新恒基金銀湖項目，如何走出區(qū)域，走向武漢，將是我們實現(xiàn)價值的核心點！三、武漢及區(qū)域典型項目營銷分析本項目營銷的把握，一為切合本項目指標特征，二為關注武漢房地產(chǎn)市場新推典型樓盤和區(qū)域代表性樓盤，分析其中優(yōu)勢和劣勢，把握本項目所需要注意和把握的營銷要素，提出更為市場接受的推廣方式。白鷺灣 生態(tài)環(huán)境——60萬方金銀湖，其中16萬方為煙波浩淼的銀湖。金銀湖片房地產(chǎn)吹響高檔居住區(qū)的號角，生態(tài)將是區(qū)域的代名詞，并衍生圍繞金銀湖片資源的其他高尚居住概念！三、金銀湖片客戶環(huán)境分析金銀湖區(qū)域作為武漢最早的三區(qū)五片之一，房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年集中性的規(guī)?；_發(fā)，區(qū)域開發(fā)也由早期的經(jīng)濟適用形象，轉(zhuǎn)化成為開發(fā)武漢中高端舒適戶型主導，客戶特征體現(xiàn)為中高收入群體，并呈逐步提升的發(fā)展勢頭?；仡櫸錆h房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，結合現(xiàn)今房地產(chǎn)市場特征，分析表明：（1）、城市多點核心區(qū)的規(guī)模開發(fā)，房地產(chǎn)熱點一改過去一枝獨秀的局面，呈現(xiàn)多元熱點區(qū)域的發(fā)展特征。武漢加大對多點核心區(qū)的建設力度，積玉橋總部區(qū)、永清商務區(qū)等的土地規(guī)模供應、規(guī)模開發(fā)，將形成武漢多熱點核心開發(fā)。鑒于以上的報告內(nèi)容，我司希望在和貴司作進一步溝通的同時，能夠就本項目的營銷策略進行確定，推進項目營銷工作的順利開展。固定資產(chǎn)投資快速增長：，%，%。綜合金銀湖片于城市的規(guī)劃環(huán)境特征， 分析表明： 金銀湖片生態(tài)資源豐富，環(huán)境保護良好，生態(tài)旅游區(qū)架構組建； 金銀湖片位于機場物業(yè)和CBD商務區(qū)的圍合區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅? 金銀湖片高爾夫功能區(qū)體育休閑度假區(qū)初見雛形，高檔休閑物業(yè)較為集中，極具休閑人文價值。此外還有同濟醫(yī)學院及附屬醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院，在漢口區(qū)經(jīng)商的商人、武漢市公安系統(tǒng)等政府機關的中高級公務員和外地來武漢工作、經(jīng)商的人員為次主力客群；武漢市漢口區(qū)內(nèi)的舊城改造拆遷居民和周邊原住居民業(yè)有一定的比例。 人文環(huán)境——精心打造極具江南風情的西湖式園林景觀。麗景灣歐洲新古典主義風情小鎮(zhèn)金銀湖40萬平方米精致時尚社區(qū)碧?；▓@特色風情（半島嘉年華等）圖拉吉東湖天下該項目總建筑規(guī)模為22萬平方米，由TownhouseA、TownhouseB、4A號樓、4B號樓、2號綠化車庫，五個單體建筑組成，4A為20層，4B分別為12，14，16，18層的階梯式住宅樓，臨近東湖，環(huán)境優(yōu)雅。在市內(nèi)多個核心位置租用場所舉辦產(chǎn)品推薦會，如香格里拉大飯店、江漢路萬達廣場等。在華中師范大學設立“高爾夫城市花園獎學金”。廣告集中推廣。如東湖天下的“22萬平方米”、耀江泊林等項目距市中心更近。（5）、他們普遍能夠承受50萬左右、并在50萬以上的房產(chǎn)消費。武漢“才智新貴”階層——“實在與時尚”共存的有錢人。（3）、消費特征形式新穎。結論：以上對于本項目客戶的定位表明，本項目客戶是這樣的：（一）、一群城市精英，都市新貴，他們在財富的擁有和資源占有上處于有利位置，他們當然不會脫離塵世間的林林總總，在游刃有余工作生活的同時，對精神生活極度的向往。四季花城——一種前瞻的生活理念，同時是一種生活的服務觀。近年來，武漢房地產(chǎn)的發(fā)展迅速，但產(chǎn)品的價值總是停留在國內(nèi)二線城市圈內(nèi)，擁有“九省通衢”的交通優(yōu)勢，雖