【文章內(nèi)容簡介】 及展銷會(huì)。項(xiàng)目特點(diǎn)：①大型的島城區(qū)，小區(qū)外圍環(huán)境較差，小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、綠化率高； ②第五期外型獨(dú)特，并配套羅馬廣場、歐式泳池等，并提供躍式、復(fù)式等戶型； ③小區(qū)的知名度及美譽(yù)度皆較好； ④交通方面有些欠缺，其改善有待于珠江大橋的擴(kuò)建。 翠島居地理位置：大坦沙島占地面積：建筑面積：2萬多m2裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修按揭均價(jià)：2824元/ m2一次性均價(jià)：2795元/ m2付款方式：一次性97折，按揭98折，超輕松按揭按訂價(jià)發(fā)售情況：現(xiàn)樓全部單位，已售出約60% 推廣策略：強(qiáng)勢廣告推銷以展銷會(huì)的優(yōu)惠措施項(xiàng)目特點(diǎn)：①周邊環(huán)境差，為農(nóng)村的居住區(qū)，配套、交通都不很好； ②小區(qū)已賣了三年，現(xiàn)在在賣全部現(xiàn)樓剩余單位，價(jià)格便宜，銷售對(duì)象較集中為購買能力較差的用戶； ③強(qiáng)勢的廣告，展銷會(huì)有家電等眾多優(yōu)惠。第二部分 市場定位一、 項(xiàng)目自然條件評(píng)析 由于敝司現(xiàn)時(shí)未能掌握本項(xiàng)目地塊的詳細(xì)勘察報(bào)告及其他相關(guān)資料，因此僅就實(shí)地考察作出較為表面化的分析。 地塊形狀 本項(xiàng)目地塊形狀大致為三角形，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上須略加心思。整個(gè)地塊東面與北村大道連接，相對(duì)來說，受污染的程度會(huì)有所增加。由于本項(xiàng)目地處北村大橋橋腳，因而在位置標(biāo)識(shí)方面較為優(yōu)勝，而且地塊南面全線臨江，可利用南臨界線現(xiàn)場作相應(yīng)包裝布置，為項(xiàng)目作有效宣傳。 自然環(huán)境 據(jù)敝司現(xiàn)場實(shí)地考察，項(xiàng)目有天然的江景優(yōu)勢，但江水缺乏有效整治污染較為嚴(yán)重，除此之外，在地勢方面并無突出之處，整個(gè)地塊均為平地，缺少地形落差的可塑性，另外，項(xiàng)目東面緊貼北村大道，空氣質(zhì)素、環(huán)境質(zhì)素受道路污染影響，所以在今后規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)注意處理這一因素對(duì)項(xiàng)目的影響。 地貌特點(diǎn) 據(jù)現(xiàn)場觀察所得，項(xiàng)目地貌大致為平地，表面無特殊種類植被覆蓋，主要特點(diǎn)為： ◇項(xiàng)目地塊平整，在建筑體系及綠地體系設(shè)計(jì)中具有寬松的易操性； ◇原有植被沒有可利用性，而且地塊內(nèi)沒有具觀察價(jià)值的植被需要特別保存，所以在開發(fā)建設(shè)中具有很大靈活性及自由度； ◇地塊擁有數(shù)百米之江岸線，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中可將此天然資源加以有效利用。二、項(xiàng)目概況評(píng)審 地理位置 金海灣花園位于北村大橋北面以西，與黃岐鎮(zhèn)中心區(qū)僅一江之隔，同時(shí)也就有數(shù)百米長的江岸風(fēng)景，這個(gè)地理位置具有較好的地利優(yōu)勢，對(duì)于居住的人來講，居得舒適且又沒有遠(yuǎn)離市中心的煩惱。周邊環(huán)境 南面有珠江，東西為兩個(gè)住宅小區(qū)：半島花園和名雅花園。這樣一個(gè)成熟的居住環(huán)境將不會(huì)因?yàn)閯偨⒍蛑苓吶鄙偃藷煻@得冷清、乏味。在景觀方面，有數(shù)百米的江岸風(fēng)景，界時(shí)數(shù)百米沿江一線綠化帶即可供居住的人平時(shí)觀賞，又可以滿足人們早上的鍛煉，旁晚的休憩。同時(shí)小區(qū)也將營造一定的人造景觀供人們娛樂休閑。但由于小區(qū)北面為工廠所在地，這些將會(huì)對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境造成一定影響。且北村大道仍然較臟、車行過會(huì)有很大的灰塵。交通 交通方便，北村大橋連接了南海市黃岐中心地段，且有數(shù)條線路公交車經(jīng)過，對(duì)面珠江半島花園前便為81路總站。但由于小區(qū)位于橋西，居民進(jìn)出必須穿過大道到對(duì)面的小區(qū)，且由于車輛上下橋都比較快，不太利于業(yè)主的人身安全，假若居民從橋下繞過，就不能從小區(qū)大門處經(jīng)過，只能從側(cè)門經(jīng)過。 市政配套 縱觀黃岐一帶，各住宅小區(qū)基本上均設(shè)有日常的生活配套，但總體上，區(qū)域開發(fā)仍缺乏有效的統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)控，整個(gè)黃岐鎮(zhèn)至今為止仍未有形成一個(gè)獨(dú)具規(guī)模的商業(yè)中心。而集中在本項(xiàng)目周邊的市政配套仍較為缺乏，現(xiàn)時(shí)，本項(xiàng)目周邊的住宅小區(qū)仍然很大程度上依賴北村大橋南端配套供給，相應(yīng)于本項(xiàng)目來說，會(huì)有所不便利。三、項(xiàng)目質(zhì)素分析 項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn) 目前，由于地理位置等自然因素以及本項(xiàng)目的規(guī)劃的可塑性決定項(xiàng)目的以下優(yōu)點(diǎn)： 1） 交通方便 這是由本項(xiàng)目的地理位置決定的，小區(qū)由北村大橋連通到黃岐市中心地段，由公交車進(jìn)出方便，目前有28231線路公交車經(jīng)過，81路、123路公交車總站在小區(qū)門口，這些公交車可把居民帶到廣衛(wèi)路、廣園西以及文化公園、南方大廈，途經(jīng)黃岐鎮(zhèn)政府及芳村，同時(shí)，在水路由于珠江的連接，居民可由水上巴士到廣州的南方大廈、黃沙碼頭，目前本項(xiàng)目尚無碼頭，但周邊的名雅花園、珠江半島花園設(shè)有相應(yīng)配套，可以同樣使用的。 2） 可塑性強(qiáng) 目前本項(xiàng)目仍為一塊空地，還沒有動(dòng)工，雖然項(xiàng)目的建筑規(guī)劃已經(jīng)過政府部門審評(píng)，在大的方面如樓宇的位置等不能改變之外，小區(qū)的許多因素可以在專業(yè)公司的建議下進(jìn)行完美化，例如項(xiàng)目的外立面、項(xiàng)目的景觀設(shè)置，以及項(xiàng)目的軟性配套如小區(qū)的管理方式、理念，還有其余的附加配件。因?yàn)橹苓叺臉潜P間格已經(jīng)趨于完成，本小區(qū)的建設(shè)將會(huì)有別于周邊的競爭對(duì)手，從而將有助于項(xiàng)目銷售的完成。 3） 價(jià)位低 在與貴公司初步接觸的過程中，知悉貴公司對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位相對(duì)較低，這將是一大優(yōu)勢。在市場的銷售過程中，價(jià)格是消費(fèi)者最關(guān)心的問題，一個(gè)綜合素質(zhì)好且價(jià)位相對(duì)較低的樓盤在市場中往往是最受歡迎的，本項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)周邊樓盤較低，這將在市場的銷售競爭中處于有利的位置，從而最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售利潤。項(xiàng)目缺點(diǎn) 除了上述的優(yōu)點(diǎn)之外，本項(xiàng)目仍存在著一些不足，這些不足將影響項(xiàng)目的銷售。 1） 周邊配套 目前本項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套設(shè)施仍不完善，因?yàn)槲挥诒贝宕髽蛭?，與黃岐鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)被珠江隔開，居住的狹隘區(qū)域觀導(dǎo)致居民產(chǎn)生小區(qū)與繁華的市中心的遠(yuǎn)距離感，從而希望小區(qū)的周邊有相應(yīng)的配套，如市場、酒樓、超市等，目前本項(xiàng)目的周邊這些配套尚存在著不足，這些將對(duì)居民的居住產(chǎn)生影響，居民將會(huì)把這些作為購房的重要考慮因素，從而可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生負(fù)面影響。 2） 工程規(guī)劃時(shí)間 本項(xiàng)目計(jì)劃為明年開年后動(dòng)工，在項(xiàng)目建至一定程度時(shí)才能公開發(fā)售，估計(jì)項(xiàng)目的公開發(fā)售已至明年五月份左右，而據(jù)市場預(yù)測，2001年的樓市將出現(xiàn)比今年更加激烈的市場競爭，市場供應(yīng)還會(huì)持續(xù)上升，這將增加項(xiàng)目的銷售難度。四、 項(xiàng)目市場定位 金海灣花園位于北村大橋西，南面為珠江，北面為舊城工廠，西面是名雅花園，東面是北村大道以及珠江半島花園。 本項(xiàng)目占地82畝，建筑面積13萬M2，由26座116層洋房組成，將供1321戶人家居住，為一個(gè)中型住宅小區(qū)。 確定項(xiàng)目市場定位 面對(duì)著現(xiàn)今激烈的市場，如何能在蕓蕓眾盤中突圍而出，很大程度上，取決于準(zhǔn)確的市場定位，若定位過高則與實(shí)際相背離，影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，定位過低則容易直接減少項(xiàng)目的整體利潤，甚至影響物業(yè)的整體形象。無可否認(rèn)，要令項(xiàng)目在市場上銷售成功，市場定位的準(zhǔn)確訂立是關(guān)鍵所在。 本項(xiàng)目所處的南海黃岐地區(qū)在未來仍會(huì)吸引廣州房地產(chǎn)消費(fèi)市場的注目，對(duì)于金海灣花園這個(gè)尚未建設(shè)的地塊而言，如何介定它的市場層次，將取決于項(xiàng)目自身特點(diǎn)，未來市場的發(fā)展趨勢及市場未來需求。 綜合本項(xiàng)目的地塊現(xiàn)狀（如前文所述）并結(jié)合黃岐地區(qū)乃至整個(gè)廣州西部地區(qū)的競爭狀況及發(fā)展趨勢等因素，敝司建議本項(xiàng)目的市場定位為：一個(gè)含有江南水鄉(xiāng)韻味的嶺南特色園林精品住宅小區(qū)。 定位說明 ◆本項(xiàng)目要在強(qiáng)手林立的黃岐樓市中突圍而出，須以創(chuàng)品牌、出精品以及營造一高起點(diǎn)的生活社區(qū)為基礎(chǔ)前提，所以定位具有高質(zhì)素的精品小區(qū)是項(xiàng)目未來發(fā)展的規(guī)劃方向，亦是項(xiàng)目迎合市場發(fā)展的重要基石。 ◆隨著人們對(duì)生活質(zhì)素的要求不斷提升級(jí)，絕大部分項(xiàng)目亦通過不斷提升自身綜合素質(zhì)來提高市場競爭力，本項(xiàng)目作為廣州郊外項(xiàng)目，須立足未來，因而在定位上盡可能地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，創(chuàng)多元化、多功能的市場路向，以保證未來項(xiàng)目推售時(shí)仍具備適應(yīng)市場發(fā)展的競爭力和影響力。 ◆本項(xiàng)目座落于珠江支流沿岸，這為“江南水鄉(xiāng)”的確立提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，況且，以“水”為財(cái)?shù)膫鹘y(tǒng)思想在人們心目中已根深蒂固，故在定位中充分突出金海灣的“水景”特征，力求給人一種形象、直觀的感覺。 ◆綜觀時(shí)下在售樓盤多以異國風(fēng)情自我標(biāo)榜，如歐陸風(fēng)情、巴厘島風(fēng)情、地中海風(fēng)情等，而本項(xiàng)目則以中式嶺南園林作定位包裝，力求更能以此特點(diǎn)突出本項(xiàng)目的市場形象，而且歷史悠久的嶺南文化將更易引起市場的共鳴。 形象定位 項(xiàng)目的形象定位將體現(xiàn)未來面對(duì)客戶的市場形象，結(jié)合上文提出的市場定位，營造出大眾需求的高質(zhì)素物業(yè)將是本項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)。鑒于項(xiàng)目的定位以盡可能擴(kuò)大客戶的接受層面為前提，所以在未來的市場競爭中，如何滿足廣闊層面的要求將成為項(xiàng)目消化期長短的關(guān)鍵，因此，敝司建議本項(xiàng)目的形象定位為：符合普羅大眾所需的中檔精品小區(qū)。如此定位目的是最大限度地?cái)U(kuò)闊客戶層，形成具競爭力的生存空間?？蛻舳ㄎ? 由于本項(xiàng)目地處南海地區(qū)，所以除了面對(duì)廣州市場的需求之外，南海本地的需求亦不容忽視，所以本項(xiàng)目客戶市場構(gòu)成將以廣州為主，南海本地為輔。 1）廣州市場 ◇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，家庭環(huán)境較為富裕人士； ◇經(jīng)濟(jì)富裕，具豐厚積蓄的投資買家； ◇營商有成之私企老板、個(gè)體商戶； ◇南下廣東創(chuàng)業(yè)多年，并取得一定成就的外地人士； ◇中外企業(yè)中層或高層管理人員； ◇不滿足于原有物業(yè)，打算作二次或多次置業(yè)之人士； ◇社會(huì)中各行各業(yè)的專業(yè)精英人士； ◇因城市改造而得到一定貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶； ◇國企干部、公務(wù)員。 2）南海市場 ◇周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)之富裕人士； ◇營商有成的私企老板、個(gè)體商戶； ◇外資、合資企業(yè)之中層或高層管理人員； ◇國企事業(yè)單位之中高級(jí)職員； ◇國企干部、公務(wù)員。五、 價(jià)格定位 基于本項(xiàng)目的定位層次為中檔生活社區(qū)，所以在價(jià)格制定上亦應(yīng)以適應(yīng)定位所針對(duì)的目標(biāo)客戶群的承受能力為基礎(chǔ)前提。由于敝司所掌握的項(xiàng)目資料有限，所以在價(jià)格定位上僅以周邊項(xiàng)目價(jià)格作參照對(duì)比，以正確闡述現(xiàn)時(shí)市場所接受的市場價(jià)格幅度，參照如下表：樓盤名稱版面最高價(jià)版面最低價(jià)按揭均價(jià)一次性均價(jià)名雅花園（多層）3673301033603290珠江半島花園（一期）3100240026882660白天鵝花園3880278033403270沙面新城3999255034803480中南花園（二期）4278248029202860 由上表得知，南海黃岐的總體均價(jià)一般維持在3000元/M2左右的水平，說明本項(xiàng)目未來的總體成交價(jià)定位在2600元/ M2—3200元/ M2的水平幅度較符合市場發(fā)展需要，若配合項(xiàng)目自身良好的質(zhì)素及江景的附加值，以此均價(jià)推出市場，本項(xiàng)目的競爭力應(yīng)不會(huì)遜色。 但市場瞬息萬變，敝司將密切跟進(jìn)競爭對(duì)手情況，將本項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，待正式推出市場還需制定一系列詳盡和有系統(tǒng)的定位策略。第三部分 規(guī)劃建議一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)主題思路 總體規(guī)劃構(gòu)思 （82畝），規(guī)模相對(duì)周邊鄰近項(xiàng)目為少，但在開發(fā)、規(guī)劃上卻有其易操性的優(yōu)點(diǎn)，所以在將其建成統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)、功能設(shè)施齊全的現(xiàn)代生活小區(qū)方面，可行性將大于其他住宅小區(qū)。 在總體思路上，規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)“以人為本”，作充分考慮人的需求的進(jìn)步，處理好人與建筑、交通、綠化，以及周圍環(huán)境的關(guān)系，創(chuàng)造出適合于二十一世紀(jì)發(fā)展的環(huán)境生態(tài)化、住宅人性化、家居智能化的居住新模式。 在項(xiàng)目規(guī)劃上，敝司建議采用雙層空間的發(fā)展模式，即在注重地面規(guī)劃的同時(shí)，亦可充分?jǐn)U展地下空間，既可增加本項(xiàng)目的可塑性，又可有效合理利用有限空間。地下層除可用作停車場之外，可融合康體功能的規(guī)劃設(shè)置，如乒乓球、羽毛球、籃球等。而地面則架空首層，以騰出更多的空間營造園林綠化。另外，在小區(qū)交通規(guī)劃上，配合地下停車場的規(guī)劃需要，主干道建議應(yīng)在小區(qū)周邊規(guī)劃，整個(gè)小區(qū)形成如外圍環(huán)形車道，停車場出入口與小區(qū)主干道連接，而建筑物組團(tuán)內(nèi)則可配合園林綠化相應(yīng)建營造緩跑徑，形成一個(gè)步行體系，從而達(dá)到人車分流的效果。 補(bǔ)充說明： 以上規(guī)劃思路僅為敝司就現(xiàn)時(shí)市場需求及所掌握的地塊資料所作的指引性建議，最終落實(shí)仍須與設(shè)計(jì)公司商確后方以定奪。 采用這種規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的優(yōu)點(diǎn) ◇ 增大活動(dòng)空間 雙層空間的發(fā)展模式屬于時(shí)下較為新穎的設(shè)計(jì)理念，在以往樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，地下層多數(shù)僅作停車功能使用，從而減低了地下層的可塑空間，若增添其他相應(yīng)的住戶康體設(shè)施，既可增大住戶的活動(dòng)空間，又可擴(kuò)大本項(xiàng)目有限土地資源的創(chuàng)造性。另外，建筑首層架空并引入綠化修飾，可令地面空間獲得最大限度的釋放，而且亦便于園林作連貫性鋪設(shè)，降低因建筑物的阻隔而導(dǎo)致綠化空間被各自分割的不良影響。 ◇ 全天候活動(dòng)空間 地下康體設(shè)施，架空花園等規(guī)劃設(shè)計(jì)可令業(yè)主的戶外活動(dòng)不受天氣所影響，令住戶可隨時(shí)隨地享受戶外活動(dòng)的無限樂趣，亦有利于鄰里和睦的交流溝通，進(jìn)而形成和諧舒適的社區(qū)文化。 ◇ 人車分流 分流的意義除了有效減少行人與車彼此間活動(dòng)空間的沖突之外，最重要的是提供有足夠方便，安全的環(huán)境讓人活動(dòng)以及行走，體現(xiàn)“以人為本”的規(guī)劃思路。小區(qū)外圍環(huán)形車道，內(nèi)部人行干道的規(guī)劃是解決區(qū)內(nèi)人車交通問題，創(chuàng)造幽雅的步行空間為基本出發(fā)點(diǎn)，實(shí)施車走邊人走中，令人車之間不會(huì)互相干擾。而且，人車分行，可有效減少機(jī)動(dòng)車廢氣的噪音污染，為居民創(chuàng)造寧靜、健康的生活空間。二、建筑規(guī)劃 住宅群體的規(guī)劃布置 由于每個(gè)組團(tuán)的位置及建筑物類型的差異不同，所以各自的組合形式亦有所不同，據(jù)敝司資料掌握所得，金海灣花園總體規(guī)劃以半開放式圍合為設(shè)計(jì)主體，所以敝司認(rèn)為，在住宅群體平面組