【文章內(nèi)容簡介】 等八、業(yè)態(tài)定位及銷售策略客戶對社區(qū)型商業(yè)的需求強度分析站在區(qū)域內(nèi)至高地位的高度上策劃運作本項目，將項目定位為東部新城的社區(qū)核心商圈之一，在吸納項目的入住業(yè)主消費外，使部分業(yè)態(tài)輻射周邊的社區(qū)外消費群體，即非業(yè)主。按社區(qū)商業(yè)潛在客戶對不同配套設(shè)施的需求強度差異，我們把不同的商業(yè)配套設(shè)施分為3個層次，即：“強度需求商業(yè)設(shè)施”，需求的比重超過50%；此類商業(yè)設(shè)施主要包括“綜合超市”、“菜市場”、“購物中心”、“銀行”；“中度需求商業(yè)設(shè)施”，既需求比重在1050%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“健身中心”、“ “運動場館”、“24小時便店”、“書店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娛樂中心”、“美容美發(fā)店”、“老年活動中心”等；我們把需求比重在10%以下的歸納為“弱需求商業(yè)設(shè)施”，主要包括“修理店”、“彩擴沖洗店”、“茶館”、“花店”、“寵物店”等。潛在客戶對“強需求商業(yè)配套設(shè)施”的需求還是存在一定的差異，根據(jù)我司市場研究中心的調(diào)查資料顯示，對“綜合超市”%，對“菜市場”%，對“購物中心”%，對“銀行”%，都超過50%。附表1 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施綜合超市菜市場購物中心銀行總體強度需求潛在業(yè)主對“中度需求”的商業(yè)設(shè)施的需求也存在一定差異，以下是普通住宅需求群體對“診所”、“餐館”、“”、“幼兒園”、“運動場館”、“美容美發(fā)店”、“老年活動中心”等商業(yè)設(shè)施的需求強度。附表2 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套藥房診所餐館郵局公園健身中心幼兒園運動場館24小時便店書店洗衣店游泳池娛樂中心美容美發(fā)店老年活動中心強度3735客戶群體對“弱需求商業(yè)設(shè)施”的需求也存在一定差異性，主要表現(xiàn)如下：附表3 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施修理店彩擴沖洗店茶館花店寵物店強度需求項目分層業(yè)態(tài)定位及銷售策略結(jié)合以上需求強度分析和項目所在的區(qū)域特性、周邊商業(yè)的配套情況以及周邊客戶的消費需求，對雪梨澳鄉(xiāng)的商業(yè)做出如下定位建議：⑴、負一層 商業(yè)定位 大型購物超市負一層商業(yè)：建筑面積4100㎡，重百超市將占用1080㎡。重百的入住，將填補土灣街道周邊缺乏大型超市的空白。剩余部分規(guī)劃為車庫，以滿足項目及周邊居民和重百超市的停車便利。 銷售策略目前重百超市即將入駐，在帶動項目其他門面銷售的同時，更為負一層商業(yè)帶來更高的增值潛力，因此，建議在項目商業(yè)銷售中后期將此部分商業(yè)以“產(chǎn)權(quán)式分零銷售”的形式售賣，提高此部分商業(yè)的價值。⑵、一層☆ 項目一層商業(yè)面積劃分及配置表面積劃分2030㎡3040㎡4050㎡5060㎡6070㎡7080㎡8090㎡90100㎡100㎡以上數(shù)量65114132115配置比例13％10％2％29％27％4％2％2％10％項目一層商鋪面積劃分偏大，5070㎡的商鋪面積是項目的主力供應(yīng)區(qū)間，占56％；其次是2030㎡的商鋪面積，占13％；根據(jù)前面的市場研究表明，由于項目周邊的商業(yè)經(jīng)營檔次較低，社區(qū)型商業(yè)如：美容美發(fā)、水果店、干洗店、花店、影碟店、小型餐飲等他們對商鋪的面積需求普遍在2540㎡之間，且2540㎡的小商鋪在項目周邊的租售率及租售速度較大面積的商鋪要好。因此，建議項目商業(yè)定位應(yīng)走一個中端偏上的方向。☆ 商業(yè)定位 綜合考慮“強、中、弱”度商業(yè)形態(tài)對店面的需求，我們將一樓商業(yè)定位為具有較高檔次的社區(qū)生活配套：滿足人們?nèi)粘Ｒ?、食、住、行的商業(yè)形態(tài)。如：餐飲、24小時便利店、美容美發(fā)、水果店、干洗店、藥房、診所、銀行、修理店、彩擴中心、郵局、花店、影碟店、網(wǎng)吧等。經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分如下：☆ 價格評估定價思路 按照可比項目的平均租金，進行投資回報的市場因素定價。項目名稱嘉新桃花里重棉一廠底商新藍籌工人村商業(yè)街重棉一廠商業(yè)街均價——500018500——5000租金（元/㎡月）40301009545樓層一層一層一層一層一層一次評估評估項目設(shè)定分值本案桃花里重棉底商新藍籌工人村商業(yè)街重棉一廠商業(yè)街商業(yè)環(huán)境30191616282615商業(yè)規(guī)模10964985經(jīng)營檔次10964984商業(yè)包裝5432432道路交通108761075層高25251313131313商鋪面積及開間10787877總分100815952817251評估與價格修正修正公式：本項目評估得分/參考項目評估得分參考項目實收租金=參考項目修正租金修正過程：嘉新桃花里：81247。5940=55元/平方米重棉底商：81247。5230=47元/平方米新藍籌：81247。81100=100元/平方米工人村商業(yè)街：81247。7295=107元/平方米重棉一廠商業(yè)街：81247。5145=71元/平方米修正結(jié)果：本項目修正套內(nèi)均價=55+ 47+ 100+107+71=75元/平方米，即作為平均租金?！咀ⅰ浚嚎紤]各參考項目與本項目的相似性，取相似系數(shù)（系數(shù)和為1）。其中嘉新，。項目銷售均價：售價＝年租金247。回報率（7％）＝75元/㎡12247。7％＝12857元/㎡合理租金上漲水平并給客戶補貼后的銷售均價（3年內(nèi)每年上漲10％）： 售價＝（75+7510％+7510％）12247。7％【（）123】＝14990元/㎡項目總價及首付、月供分析：根據(jù)項目的實際成交均價換算項目首付、月供（取中間值）面積劃分2030㎡3040㎡4050㎡5060㎡6070㎡7080㎡8090㎡90100㎡100㎡以上數(shù)量65114132115配置比例13％10％2％29％27％4％2％2％