某花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-19 21:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)模式定位 經(jīng)營(yíng)管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 從本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值提升的角度考慮，通泰對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議如下： 經(jīng) 營(yíng) 管 理 基礎(chǔ)服務(wù)：“保安、保潔、 維修、代租代管“ 增 值 服 務(wù) （ 1）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較成熟的行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作 （ 2）與政府和行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行互動(dòng)，整合政府、協(xié)會(huì)、媒體資源，提升項(xiàng)目品牌，樹立項(xiàng)目形象 （ 3）定期舉辦關(guān)于農(nóng)批市場(chǎng)和中國(guó)農(nóng)副土特產(chǎn)的論壇 （ 4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體、第一手市場(chǎng)信息 （ 5）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務(wù) （ 6）增設(shè)高端商務(wù)配套設(shè)施，使經(jīng)營(yíng)戶100%滿意，采購(gòu)商 100%滿意 經(jīng)營(yíng)管理定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 八、終端消費(fèi)群分析 本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體為： ?深圳乃至廣東省大量的外地流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)特產(chǎn)的需求 ?港澳地區(qū)居民對(duì)內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)的偏愛 ?作為一個(gè)區(qū)域性的中國(guó)名優(yōu)土特產(chǎn)批發(fā)中必 ， 將成為全省各地及港澳地區(qū)經(jīng)銷商的一個(gè)采購(gòu)首選 ?旅游客戶需求 ， 深圳是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ， 每年來深旅游的游客數(shù)量眾多 ， 作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)全國(guó)名優(yōu)特產(chǎn)的商城將成為游客必經(jīng)之地 物業(yè)定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（租 /售）定位原則和影響定價(jià)的因素 定價(jià)基本原則 影響定價(jià)因素 ?所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的綜合承受能力 ?經(jīng)營(yíng)管理對(duì)項(xiàng)目升值的影響 ?符合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平 ?投資客戶的支付能力 ?以物業(yè)質(zhì)素為基準(zhǔn) ?促進(jìn)銷售，降低風(fēng)險(xiǎn) ?保證發(fā)展商快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大 ?結(jié)合周邊同類物業(yè)租金水平 ?確保商家對(duì)租金的承受能力 ?區(qū)域未來市場(chǎng)預(yù)測(cè) ?項(xiàng)目所在本市地段優(yōu)劣勢(shì) ?周邊相關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平參考 ?目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力 ?目標(biāo)客戶心理價(jià)位 ?項(xiàng)目品牌、市場(chǎng)認(rèn)知度 ?發(fā)展商項(xiàng)目最大利潤(rùn) ?區(qū)域總體商業(yè)市場(chǎng)狀況 ?區(qū)域政策導(dǎo)向及規(guī)劃狀況 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 租賃價(jià)格 本項(xiàng)目的商鋪部分租賃價(jià)格建議（初步）： 根據(jù)項(xiàng)目周邊布吉農(nóng)批市場(chǎng)租賃情況，租金水平一般為 80 120元 /㎡ 月，考慮到本項(xiàng)目現(xiàn)處于初期運(yùn)做，建議采取租賃價(jià) 格略低于市場(chǎng)平均水平的策略，平均租賃價(jià)格為 70元 /㎡ 月，以 此吸引商戶的進(jìn)駐，將其做旺。初步建議項(xiàng)目初始租賃價(jià)格 ： 一層鋪位租賃價(jià)格： 8090 元 /㎡ 〃 月 二層鋪位租賃價(jià)格： 5060 元 /㎡ 〃 月 經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)培育，逐步提升租金水平 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 銷售價(jià)格 初步設(shè)定項(xiàng)目平均租金為 100元 /㎡ 月。 1）確定年收益： 100元 /㎡ 月 12月 1㎡ =1200元 2）確定還原利率：采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)以及本項(xiàng)目屬前期經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有待培育，故取還原利率為56% 3）使用年限（未來可取得的收益年限）： 60年 4）收益價(jià)格確定，運(yùn)用公式： V=A/R [11/（ 1+R） N] 式中 V：房地產(chǎn)的價(jià)格 A：房地產(chǎn)的年收益 R：還原利率 N：未來可取得收益年限 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 還原利率 /月租金 5% 6% 7% 8% 80 20286 16500 13955 12120 90 22821 18563 15700 13635 100 25357 20625 17444 15150 110 27893 22688 19188 16665 120 30429 24750 20933 18180 130 32964 26813 22677 19695 售價(jià)測(cè)算表 在考慮到項(xiàng)目現(xiàn)處于前期運(yùn)做，還需給予一定的市場(chǎng)培育期，租賃價(jià)格與還原利率較低，因此選擇以上兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行售價(jià)測(cè)算。 對(duì)以上兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)設(shè)置可測(cè)算初步平均售價(jià) =（ 22821 60%+18563 40%） =21118（元 /㎡ ） 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 返租模式 返租成本 首付 16%， 3年返 24% 21118 24%=5068元 /㎡ 首付 10%， 4年返 30% 21118 30%=6335元 /㎡ 返租成本預(yù)算 本項(xiàng)目商鋪平均銷售價(jià)格為： =21118+5068 =23650（元 /㎡ ） 根據(jù)深圳市商鋪市場(chǎng)特性，結(jié)合項(xiàng)目特性（ 60年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，緊鄰布吉農(nóng)批市場(chǎng)），建議 一層商鋪平均銷售價(jià)格為： 28500— 31500 （元 /㎡ ） 二層商鋪平均銷售價(jià)格為： 1700019000 （元 /㎡ ） 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 招商與銷售利潤(rùn)對(duì)比 銷售收益 初步設(shè)定其銷售率為 80%，核算其收益 銷售利潤(rùn)收益 =9889㎡ 23650元 /㎡ 80%= 評(píng)價(jià)：資金回收快，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)收益高 招商收益 初步設(shè)定其租賃價(jià)格為 70元 /㎡ 〃 月，考慮到免租期等方面的因素，核算其收益 招商年收益 =9889㎡ 70元 /㎡ 〃 月 12月 50%=4， 153， 380元 評(píng)價(jià)：資金加收慢、利潤(rùn)較直接銷售略低、易于培育市場(chǎng)，但運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)高 根據(jù)招商與銷售對(duì)比分析后，得出本項(xiàng)目采取銷售與招商齊頭并進(jìn)，前期以 銷售為主，后續(xù)以招商為主，吸引大量品牌商戶的進(jìn)駐，以此降低運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)。 價(jià)格定位 豐湖花園裙樓商業(yè)定位運(yùn)作方案 一、銷售客戶分析 根據(jù)布吉農(nóng)批市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合項(xiàng)目的特性，對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分如下： 50% 35% 15% 核心客戶 重點(diǎn)客戶 游離客戶 見證布吉、福田、南山等批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展
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