某地產(chǎn)商業(yè)街商業(yè)裙樓營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-29 23:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 于片區(qū) 2公里內(nèi)無(wú)商服物業(yè)，造成住宅居民生活不便。因此商業(yè)實(shí)為住宅的附屬； ?片區(qū)消費(fèi)能力有限，人均商業(yè)占有率約為 1，商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)； ?交通不便，無(wú)法提升有效消費(fèi)； ?商業(yè)體量小，不利于商業(yè)整體規(guī)劃。 ?商業(yè)價(jià)值為提升住宅價(jià)值而建，自身缺乏價(jià)值支撐； ?后期商業(yè)規(guī)劃應(yīng)著眼于社區(qū)配套，如此方可對(duì)住宅形成增值作用，利于烘托企業(yè)品牌形象； 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 目錄 占地面積：約 11萬(wàn)㎡ 總建筑面積 ： 約 33萬(wàn)㎡ 容積率 ： 綠化率： % 覆蓋率： % 中央會(huì)所：約 6000㎡ 商業(yè)：剩余 16個(gè)商鋪 ， 2614㎡ 2F： 461 ㎡ 1F： 651㎡ 1F： 502 ㎡ 層高 ： 項(xiàng)目概括 商業(yè)街 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S) 劣勢(shì)（ W) ?33萬(wàn)㎡高尚社區(qū)商業(yè)，周邊均為大中型高檔社區(qū)，消費(fèi)力強(qiáng) ?片區(qū)內(nèi)消費(fèi)人群約 2500戶左右 ,1萬(wàn)高端消費(fèi)人群 ?萬(wàn)科品牌效應(yīng) ,全街鋪設(shè)計(jì) ?華潤(rùn)萬(wàn)家已入駐 ,主力店效應(yīng) ?目前周邊淡薄的商業(yè)氛圍，影響投資者對(duì)片區(qū)商業(yè)的信心 ?入駐率較低 ,聚集人氣需假以時(shí)日 ?體量較小 , 商業(yè)規(guī)劃的空間有限 ?垂直交通不足，實(shí)用率低 ?內(nèi)外溝通及體驗(yàn)性不足 機(jī)會(huì)（ O) 威脅（ T) ?周邊居民陸續(xù)入住，消費(fèi)力將逐步體現(xiàn) ?競(jìng)爭(zhēng)少，消費(fèi)分流小 ?外部消費(fèi)分流導(dǎo)致消費(fèi)不足 ?深圳房地產(chǎn)形勢(shì) ,投資者觀望氣氛濃厚 ?豪宅社區(qū)商業(yè)性?xún)r(jià)比不如市區(qū)內(nèi)普通住宅 分析總結(jié)： 1. 雖有主力店進(jìn)駐，但吸納泛社區(qū)的消費(fèi)較難 2. 商業(yè)人氣隔斷，通達(dá)性不高，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的輻射力有限 3. 體量及結(jié)構(gòu)限制，限制業(yè)態(tài)的取向 4. 招商有一定難度，與招商的品牌及檔次要求有矛盾 5. 入住人口有限，針對(duì)目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣，與期望中商業(yè)形態(tài)有矛盾 做社區(qū)配套商業(yè)是目前最可行的出路 ?要做出風(fēng)格來(lái)彌補(bǔ)缺點(diǎn)，留住消費(fèi) ?要做出品質(zhì)，使之功能健全 ?業(yè)態(tài)選擇要根據(jù)消費(fèi)目的性選擇 ?要有一個(gè)艱辛的商業(yè)培育過(guò)程 ?要做出讓步，留出利潤(rùn)空間 集商業(yè)、文化、休閑、服務(wù)于一體的 立體全景式豪宅社區(qū)商業(yè)配套 項(xiàng)目定位 ?半山觀景的商業(yè)步行街 ?多首層臨街店鋪 ?富人區(qū)的唯一高品質(zhì)多功能服務(wù)商業(yè) 萬(wàn)科 天街 SKY SHOP 案名建議 ?個(gè)人護(hù)理：萬(wàn)寧等 ?便利店： 711便利店、面包屋、母嬰兒童用品等 ?精品店：花店、書(shū)吧、戶外用品店 ?中西快速餐飲：真功夫 ?西餐咖啡：雨花咖啡、上島咖啡等 ?配套：銀行 ?美容：自然美 SPA 、首腦美發(fā) ?藥業(yè)：海王、一致等 ?茶莊：天福茗茶等 ?服務(wù)：干洗店、水站、奶站 ?沖?。嚎逻_(dá)沖印等 ?培訓(xùn)：兒童才藝 ?健康：健身房、康體中心 ?社康：健康管家等 ?其它：寵物醫(yī)院等 商戶組合建議 業(yè)態(tài)平面分布模擬 2F平面分布模擬 1F平面分布模擬 1F平面分布模擬 客戶定位 投資客定位 萬(wàn)科會(huì)會(huì)員 —— 眾多的投資者已經(jīng)意識(shí)到萬(wàn)科物業(yè)“保值抗跌”的能力， 這部分忠實(shí)的追隨者是重要的客戶來(lái)源 . 本項(xiàng)目和周邊項(xiàng)目業(yè)主 —— 社會(huì)高尚階層，具有購(gòu)買(mǎi)能力，且已認(rèn)同了片區(qū)價(jià)值 , 將成為本項(xiàng)目商業(yè)的潛在投資客 通泰地產(chǎn)二三級(jí)聯(lián)動(dòng) ,異地客戶等，多年積累的客戶資源是本項(xiàng)目的重要客戶來(lái)源 從住宅投資中、股市中退出的投資者，通過(guò)引導(dǎo)可以成為項(xiàng)目的潛在客戶 消費(fèi)者分析 片區(qū)居民屬于相對(duì)富裕階層 成交客戶從事的 行業(yè) 主要以 貿(mào)易業(yè)、房地產(chǎn)、金融業(yè)或外企等 。 客戶的 職位 主要為： 私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高級(jí)管理人員、個(gè)體經(jīng)商人士、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員等。 住宅成交客戶中 以多次臵業(yè) （三次及以上）和二次臵業(yè)為主，首次臵業(yè)者比例較低。 住宅臵業(yè)目的方面，自住與投資的比例為 6： 4；這表明東方尊峪的客戶群
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