某地產(chǎn)商業(yè)街商業(yè)裙樓營(yíng)銷策略報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 :14:4519:14:45January 30, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 7時(shí) 14分 :14January 30, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 7時(shí) 14分 45秒 下午 7時(shí) 14分 19:14: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 19:14:4519:14:4519:141/30/2023 7:14:45 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ?貴司提供宣傳及包裝支持 。 ?商業(yè)價(jià)值為提升住宅價(jià)值而建，自身缺乏價(jià)值支撐； ?后期商業(yè)規(guī)劃應(yīng)著眼于社區(qū)配套，如此方可對(duì)住宅形成增值作用，利于烘托企業(yè)品牌形象； 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 目錄 占地面積：約 11萬(wàn)㎡ 總建筑面積 ： 約 33萬(wàn)㎡ 容積率 ： 綠化率： % 覆蓋率： % 中央會(huì)所：約 6000㎡ 商業(yè)：剩余 16個(gè)商鋪 ， 2614㎡ 2F： 461 ㎡ 1F： 651㎡ 1F： 502 ㎡ 層高 ： 項(xiàng)目概括 商業(yè)街 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S) 劣勢(shì)（ W) ?33萬(wàn)㎡高尚社區(qū)商業(yè)，周邊均為大中型高檔社區(qū)，消費(fèi)力強(qiáng) ?片區(qū)內(nèi)消費(fèi)人群約 2500戶左右 ,1萬(wàn)高端消費(fèi)人群 ?萬(wàn)科品牌效應(yīng) ,全街鋪設(shè)計(jì) ?華潤(rùn)萬(wàn)家已入駐 ,主力店效應(yīng) ?目前周邊淡薄的商業(yè)氛圍，影響投資者對(duì)片區(qū)商業(yè)的信心 ?入駐率較低 ,聚集人氣需假以時(shí)日 ?體量較小 , 商業(yè)規(guī)劃的空間有限 ?垂直交通不足，實(shí)用率低 ?內(nèi)外溝通及體驗(yàn)性不足 機(jī)會(huì)（ O) 威脅（ T) ?周邊居民陸續(xù)入住，消費(fèi)力將逐步體現(xiàn) ?競(jìng)爭(zhēng)少，消費(fèi)分流小 ?外部消費(fèi)分流導(dǎo)致消費(fèi)不足 ?深圳房地產(chǎn)形勢(shì) ,投資者觀望氣氛濃厚 ?豪宅社區(qū)商業(yè)性價(jià)比不如市區(qū)內(nèi)普通住宅 分析總結(jié)： 1. 雖有主力店進(jìn)駐，但吸納泛社區(qū)的消費(fèi)較難 2. 商業(yè)人氣隔斷，通達(dá)性不高，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的輻射力有限 3. 體量及結(jié)構(gòu)限制，限制業(yè)態(tài)的取向 4. 招商有一定難度，與招商的品牌及檔次要求有矛盾 5. 入住人口有限，針對(duì)目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣，與期望中商業(yè)形態(tài)有矛盾 做社區(qū)配套商業(yè)是目前最可行的出路 ?要做出風(fēng)格來(lái)彌補(bǔ)缺點(diǎn)，留住消費(fèi) ?要做出品質(zhì)，使之功能健全 ?業(yè)態(tài)選擇要根據(jù)消費(fèi)目的性選擇 ?要有一個(gè)艱辛的商業(yè)培育過(guò)程 ?要做出讓步，留出利潤(rùn)空間 集商業(yè)、文化、休閑、服務(wù)于一體的 立體全景式豪宅社區(qū)商業(yè)配套 項(xiàng)目定位 ?半山觀景的商業(yè)步行街 ?多首層臨街店鋪 ?富人區(qū)的唯一高品質(zhì)多功能服務(wù)商業(yè) 萬(wàn)科 特征一 特征二 特征三 特征四 1 片區(qū)商業(yè)供求分析 本項(xiàng)目，住宅1610戶，商業(yè) 6000多 ㎡ 鴻景翠峰，住宅400多戶，商業(yè)3000多 ㎡ 晴山月，住宅近 300戶，商業(yè)約 1500 ㎡ ?片區(qū)集中有 3個(gè)樓盤；此外周邊再無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； ?片區(qū)規(guī)劃約有 1萬(wàn)人口，商業(yè)面積近 1萬(wàn)平，二者比例約為 1： 1。 前海灣片區(qū) :人文氣息與自然資源并重，西部通道的開通使其成為投資熱點(diǎn)。 羅湖區(qū)商圈分布 大劇院 華潤(rùn)商圈，以萬(wàn)象城、書城為代表，擁有成熟的商業(yè)設(shè)施和配套設(shè)施 。 ?是未來(lái)深圳兩大中心區(qū)之一的重要組成部分。 投資者對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍，市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，不能做出有效調(diào)整。 蓮塘工業(yè)區(qū)，離項(xiàng)目20分鐘車程，片區(qū)配套相對(duì)完善。 東方尊峪的自住比例較高，消費(fèi)群體有保證！ 項(xiàng)目租金預(yù)估 租金： 2層： 115元 /㎡ 1層： 85元 /㎡ 1層： 60元 /㎡ 周邊商業(yè)調(diào)研 社區(qū)商業(yè)租賃水平 放水養(yǎng)魚原則，門檻不宜過(guò)高 優(yōu)惠 政策 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 依據(jù)項(xiàng)目租金，按年 8%回報(bào)率計(jì)算項(xiàng)目均價(jià)： 2層售價(jià)為：
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