天苑商都商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-16 03:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ) 第二節(jié) 建筑風(fēng)格定位 風(fēng)格應(yīng)表現(xiàn)本項(xiàng)目的個(gè)性和獨(dú)特象征； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目建筑群的類型與檔次； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目客戶的人文思想 ， 凝固菏澤人社會(huì)思 潮反應(yīng)的價(jià)值觀和美學(xué)觀； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目代表菏澤 “ 地標(biāo) ” 的形象； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目 “ 菏澤首家國(guó)際時(shí)尚品牌港 ” 的品牌定 位 。 ) 第三節(jié) 產(chǎn)品組織定位 在營(yíng)造方便顧客購(gòu)物、游覽性好、富有魅力的空間的同時(shí)，要認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施作為一種短時(shí)可能會(huì)涌入大量人流的設(shè)施，必須強(qiáng)調(diào)客流動(dòng)線、員工動(dòng)線、車流動(dòng)線、貨物動(dòng)線、棄物動(dòng)線、避難流線、水平交通、垂直交通等的組織和設(shè)計(jì)。 一、動(dòng) 線 規(guī) 劃 考慮因素 （ 1） 用地形態(tài) （ 2） 用地與周邊道路的連接 （ 3） 設(shè)施的規(guī)模體量 （ 4） 停車場(chǎng)規(guī)劃 （ 整個(gè)社會(huì)逐步汽車化 ） （ 5） 顧客的流線 （ 6） 商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線 （ 7） 周邊道路 （ 8） 與城市主干道間的關(guān)系 （ 9） 來店手段 （ 公共汽車 、 私人汽車 、 自行車 、 步行等 ） （ 10） 短時(shí)可能會(huì)涌入大量人流等 ) 設(shè)計(jì)宗旨 （ 1） 以顧客 （ 吸引顧客 ） 為第一宗旨 （ 2） 以商品 （ 銷售量 ） 為第一宗旨 （ 3） 以營(yíng)業(yè)員管理為第一宗旨 ) 動(dòng)線規(guī)劃原則 原則一： 方便顧客識(shí)別 。 原則二： 方便顧客進(jìn)出和上下 。 原則三： 最好不要占據(jù)營(yíng)業(yè)面積 。 原則四： 營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定 ， 銷售設(shè)施與非銷售設(shè)施的也大 多不同 ， 管理 、 運(yùn)營(yíng)上 ， 要注意在銷售設(shè)施關(guān)門 后 ， 確保非銷售設(shè)施所需的通道 、 電梯等 。 ) 原則五： 出入口設(shè)置在來店人數(shù)量最多 、 最集中的車站方向 ， 或靠近主要道路的地方 。 原則六： 立體交叉 。 原則七： 人車分離 （ 購(gòu)物者與停車場(chǎng)分離 、 步行者與機(jī)動(dòng)車 分離 ） 。 原則八： 貨車流線和店員流線 、 貨車流線和購(gòu)物者流線 、 店 員流線和購(gòu)物者流線分開布置 。 原則九： 采用不同交通手段顧客的流線設(shè)計(jì) ) 動(dòng)線類別 l 客流動(dòng)線 l 員工動(dòng)線 l 車流動(dòng)線 l 貨物動(dòng)線 l 棄物動(dòng)線 l 避難流線 l 水平交通 l 垂直交通 停車場(chǎng) 流線設(shè)計(jì) l 顧客出入口 l 自動(dòng)扶梯 l 樓梯 l 客用電梯 l 客貨兩用電梯 l 辦公電梯 ) 第四節(jié) 物業(yè)管理定位 一、日常管理工作 經(jīng)營(yíng)管理 服務(wù)管理 房屋設(shè)備管理 人力資源管理 物資管理 財(cái)務(wù)管理 二、物業(yè)公司服務(wù)管理的內(nèi)容 日?；痉?wù) 三、物業(yè)管理公司品牌形象建設(shè) ) 第五章 租售策略及價(jià)格定位 ) 第一節(jié) 價(jià)格體系構(gòu)成（包括租售策略） 一、銷售模式 結(jié)合前期我們對(duì)菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng) 、 項(xiàng)目特性 、 目標(biāo)消費(fèi)群的特點(diǎn)的了解 ， 我們對(duì)本項(xiàng)目采用兩種模式來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) ， 在銷售模式上和推廣順序上 ， 作如下安排 說 明： 在操作中 ， 小范圍內(nèi)兩種銷售模式會(huì)有所交叉 ， 但推廣主題及推廣節(jié)奏在不同推廣階段側(cè)重面會(huì)有所不同 。 ) 二 、 價(jià)格體系 平均銷售價(jià)格 本項(xiàng)目的平均售價(jià)制定在 5650元 /㎡ （ 實(shí)際成交價(jià) ） 。 不同銷售模式的價(jià)格體系 。 在不同樓層中 ， 不同銷售模式銷售價(jià)格有所不同 。 采用返租模式銷售的區(qū)域 ， 由于采用回購(gòu)方式 ， 因此該區(qū)域的定價(jià)從理論上講 ， 可根據(jù)對(duì)資金的需求來確定 ， 但考慮到還有部分物業(yè)是業(yè)主買斷了產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán) ， 該部分物業(yè)的售價(jià)應(yīng)從市場(chǎng)的角度來考慮；所有業(yè)主在成交前都會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行比較 ， 因此 ， 出售產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè) ， 兩種銷售模式的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同 。 ) 不同區(qū)域的銷售價(jià)格 （ 1）針對(duì) 1F商鋪部分 主要位置： 主力店出入口 商場(chǎng)的出入口 中庭周邊 自動(dòng)扶梯上下通道 人流集中的區(qū)位與所在樓層平均售價(jià)的關(guān)系 其它影響售價(jià)的因素 : ① 門頭房 ， 比樓層平均售價(jià)高 30%－ 80%
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