【文章內容簡介】 ，居民外出十分依賴交通的便利，珠江花園已開通了 404． 226． 428路公交車和即將開通 413 路，另外鄰近的鵝公巖大橋和輕軌車站也為其交通提供了更多的便利。 周邊配套 。農貿市場．山城超市．重百九龍坡商城．西餐廳．火鍋館．醫(yī) 院．學校．銀行等周邊配套設施較齊全； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 小區(qū)內部配套 。小區(qū)內部配套較完善，供水采用低分區(qū)供水系統(tǒng)；供電設有 10KV 開閉所，直接由和尚山電站引入，分配于各樓寓變電所；供氣，由市區(qū) 219 燃氣管引入小區(qū)，環(huán)狀燃氣管網分別送入各樓寓的調壓系統(tǒng)，人車分流，三菱電梯，幼兒園．老人活動中心，游泳館．中心噴水池，車位等基本上能全部滿足滿足入住者多方面的需求，這也是它銷售方面的絕佳優(yōu)勢之一。 小區(qū)景觀 。珠江花園的小區(qū)景觀極富特色，面積達 萬多平方米，由廣東林科園林設計院設計，著力于體現(xiàn)“人與自然中心廣場“，“日本景園 “，“溪澗“。“歐洲風情園“四大主題，且景觀面兼顧江景和小區(qū)內庭兩個方位。 劣勢： 戶型面積偏大 。三室兩廳為其主力戶型，第一期臨江面多為 160 平方米左右，現(xiàn)仍有相當部份沒賣，其余 120 平方米左右的三室兩廳銷售情況很好。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 將荷景苑（別墅）規(guī)劃在內庭，沒有最佳的利用自然景觀。 營銷分析 從營銷面分析來看：從 1997 年――― 2021 年，珠江花園價格一路看漲，人原來的起價 1870 元／平方米，到現(xiàn)在的 2100 元／平方米，走勢一路看好，現(xiàn)階段層差 20 元／層，銷售率達 40％。營銷方面的特點是：平淡入市，以 務實為主，多采用車身廣告．展板． POP．報紙廣告．電視廣告等宣傳方式，以一種平易近人的告知方式逐步打響知名度，對市場消費者沒有做過多的細分，以廣告訴求等方面的賣點為重點，塑造其卓越顯著的地理位置和細致入微的星級服務，總體來看，它的營銷打的是一種長期性的策略，市場細分化不夠深，不能起到引導消費的作用。 二、競地城市花園 項目簡介 競地城市花園是由重慶競地實業(yè)有限公司于 1996 年開始開發(fā)建筑的中高檔精品住宅小區(qū)，位于重慶市渝中區(qū)大坪大黃路 6＃，占地 51870 平方米，總建筑面積為 15 萬余平方米，新建住宅共計 1302 套，由東．西 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 兩個建筑組群組成，東區(qū)建于 1996 年，由 12 幢多層住宅及公用建筑組成， 97 年十月前全部售罄，均價 2200元／平方米，至 97 年底入住率 95％以上，西區(qū)（即二期工程）建于 1998―― 1999年，由十四幢電梯公寓組成，二期小區(qū)配套設施完備，用于服務性及公用的建筑面積約 18500 平方米，小區(qū)綠化率達 %，均價2600 元／平方米，層差 30－ 100 元／層，銷售率及入住率均在 90％左右。 項目分析 優(yōu)勢： 地理位置較好，交通便利。 周邊生活，工作配套較成熟。 內部配套齊全，其社區(qū)內部配 套――－晨跑徑．兒童嬉戲園．會所．健康檔案．健康通道．游泳池等內部配套較完善。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 園林景觀設計在渝中區(qū)的樓盤中頗具特色――水景．綠化相交融。 物業(yè)管理完善，在安全性，人性化，專業(yè)化各方面都有充分的體現(xiàn)。 發(fā)展商知名度高，具有品牌效應。 劣勢： 其三室兩廳戶型面積在 136－ 150 之間，感覺面積偏大。 項目開發(fā)較早，現(xiàn)代化設施不完善。 戶型設計稍顯陳舊。 營銷分析 營銷以務實為主，先做環(huán)境，樹立形象；以口碑為主，附以廣告宣傳；在廣告宣傳方面，主要以實景圖片為主，充分展示自身品質，顯示競地花園社區(qū)成熟 ，配套完善的一方，可以說是一個比較成功的銷售模式。 三、新東?；▓@ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目簡介 新東?；▓@位于重慶市渝中區(qū)菜袁路 209 號（原大坪苗圃），是重慶新東福實業(yè)有限公司開發(fā)的一個山水園林式高尚小區(qū)，小區(qū)總共用地 7441 公頃，總建筑面積 12 萬平方米，建筑密度達 ％ ,現(xiàn)階段起價：2100 元／平方米，均價： 2500 元／平方米，銷售率達 50％，具體規(guī)劃為 5 幢 21 層的高層電梯公寓及一部份小別墅組成，面積從 166－ 275 平方米，戶型從三室兩廳又衛(wèi)――五室兩廳雙衛(wèi)，內部配套較完善，有 5600平方米全市最大會所，全天幕室 內恒溫游泳池，每幢樓配備 02 部日立豪華電梯，三個國際標準網球場，戶外兒童樂園，智能小區(qū)網絡系統(tǒng)，由香港梁行進行全面金牌物管，總體環(huán)境及周邊配套較完善。 項目分析 優(yōu)勢： 小區(qū)規(guī)模較大，且有持續(xù)開發(fā)的空間。 小區(qū)內部配套設施完善。 項目自身配套較先進。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 戶型設計較為合理。 請知名物業(yè)管理公司作物業(yè)顧問，保證了其物業(yè)管理的水平。 劣勢： 戶型面積偏大，最小面積都是 166 平方米。 區(qū)內環(huán)境設計較為平淡。 營銷分析 新東福花園的市場定位在高收入階層，包括高級白領．私企老板．政府官員。在營銷計 劃的執(zhí)行中了著重突出其位于渝中區(qū)優(yōu)越的地理位置，最明顯的就在于其廣告版面的設計和廣告語，其廣告版面設計較有特色多以 35＊ 24 版面，晨報．晚報為主要選擇，版面期期不同，訴求點也是期期同，但總的目地突出其山水園林式新高尚小區(qū)特色；同時，新東福的宣傳策劃方面比較注重給業(yè)主多方面的實惠，且緊扣當時廣 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 告―――如“業(yè)主購物直通車．送海爾家電套餐等，既擴大了本身的知名度提升了形象，又給業(yè)主以實在的優(yōu)惠，起到了一舉多得的效果，其廣告語――與自然同呼吸，也緊扣住了高檔山水園林式小區(qū)的特色，值得借鑒。 四、項目比較 環(huán)境 三個項目的環(huán)境營造各具特色，其中尤以競地花園的環(huán)境為最。由于其小區(qū)開發(fā)較早，環(huán)境經多年的經營，已具的一定的規(guī)模，小區(qū)的樹木年代較長，而且發(fā)展商比較注意一些細部的工作，如：區(qū)內完善統(tǒng)一的導示系統(tǒng)、每一棟樓的精致門牌、小區(qū)內的提款機、自動售貨機等，一切均力求為住房營造一種舒適、便利的生活。而相對于競地花園而言，新東福及珠江花園的小區(qū)內部的環(huán)境的營造則略遜一疇。 價格 在三個小區(qū)中，競地花園的價格是最高的。分析其原因：由于其推出時間較早，當時在本區(qū)域內尚沒 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 有同一檔次的項目，一經推出即給人耳目一新之感，銷 售成績良好。其利潤已在前期的推廣中回收；并且，在不斷的經營中，小區(qū)逐漸的完善自身素質，真正為住戶提供了一個良好舒適的生活空間，在消費者中形成了良好的口碑。而從其公司持續(xù)性發(fā)展的角度來考慮，堅挺的價格將有利于其今后其它項目的推廣。 而就新東福及珠江花園而言，雖然項目新、自身配套較齊全、現(xiàn)代化設施較多、戶型設計較新穎，但由于市場競爭激烈，市場已由“暴利時代”變?yōu)椤拔⒗麜r代”，因此，發(fā)展商順應市場的情況，推出時即以針對性的價格推出，價格較競地花園略低。 自身素質 三個項目中，由于競地花園開發(fā)相對較早，因 此，在戶型設計，現(xiàn)代化設施等方面均不如其它兩個項目，如競地花園沒有凸窗，沒有門禁、可視對講等設施。 營銷 由于競地花園開發(fā)較早，其售樓處已搬至小區(qū)內，賣場較為簡單。 新東?；▓@為新開項目，其賣場分區(qū)全理，銷售人員著裝統(tǒng)一，并且專設賣場，減少了對小