寶應(yīng)市白田雅苑商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2024-12-23 17:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 寶佳園比較 本案產(chǎn)品周邊小環(huán)境略勝一籌 本案市場(chǎng)關(guān)注度略強(qiáng)于鑫寶佳園 交付使用日期晚，形成期房銷(xiāo)售的弱勢(shì)地位 與世紀(jì)園比較： 本案產(chǎn)品周邊配套環(huán)境、地理位置、商業(yè)氛圍等不占優(yōu)勢(shì) 二層連家店的產(chǎn)品特性，致使商鋪銷(xiāo)售總價(jià)不低 本案期房銷(xiāo)售，選擇余地較大，世紀(jì)園基本售完 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流！ 2021年白田中路北段市場(chǎng)預(yù)計(jì)： 價(jià)格空間會(huì)持續(xù)、平穩(wěn)、小幅上升 商鋪去化速度平緩 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流！ 一級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格 采用市場(chǎng)比較法為主，競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法加以權(quán)衡 價(jià)格測(cè)評(píng)原則： 同質(zhì)同區(qū)樓盤(pán)： 30%35% 同區(qū)異質(zhì)樓盤(pán)： 15%20% 同質(zhì)異區(qū)樓盤(pán)： 10%15% 國(guó)泰華苑 (a): Wa=19% 鑫寶佳園 (b): Wb=55% 新街口商業(yè)街 (c): Wc=17% 考慮到目前本案項(xiàng)目周邊在售商業(yè) 體量不大，故采用以上權(quán)重比 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流！ 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案各影響因素的具體情況 本案 國(guó)泰華苑 鑫寶佳園 新街口商業(yè)街 均價(jià)（元 /㎡ ） Px Pa=5500 Pb=3100 Pc=10000 位置 23 16 18 16 21 環(huán)境 25 16 21 16 22 交通 9 5 6 5 8 配套 13 9 11 9 13 規(guī)模 8 5 7 6 7 產(chǎn)品 22 15 19 16 20 合 計(jì) Q總 =100 Qx=66 Qa=82 Qb=68 Qc=91 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流！ 修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格 Pi’ Pi’ =（ Qx/ Qi） Pi Pa’ =（ Qx/Qa） Pa =（ 66/82） 5500=4427（元 / m2） Pb’ =（ Qx/Qb） Pb =（ 66/68） 3100=3008（元 / m2） Pc’ =（ Qx/Qc） Pc =（ 66/91） 10000=7252（元 / m2） 由 Px=∑PiWi，得： Px =（ Pa’ Wa+ Pb’ Wb+ Pc’ Wc+ Pd’ Wd） /（ Wa+Wb+Wc） =（ 4427 19%+3008 55%+7252 15%） /（ 19%+55%+15%） =（ 841+1654+） /89% = 4026元 /平方米 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流！ 考慮到目前寶應(yīng)市區(qū)商業(yè)體量的加大，本案區(qū)域內(nèi)商業(yè)去化的速度，采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法加以權(quán)衡，故目前本案所在區(qū)域內(nèi)當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格為： 3950元 / ㎡ ～ 4050元 / ㎡ 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流！ 二級(jí)市場(chǎng)租賃價(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積 均價(jià) 總價(jià) 租金 年回報(bào)比重 國(guó)泰華苑 100㎡ 5500元 /㎡ 55萬(wàn) /㎡ /天 % 世紀(jì)園 112㎡ 2700元 /㎡ 30萬(wàn) /㎡ /天 % 新加坡花園 86㎡ 4000元 /㎡ 35萬(wàn) /㎡ /天 5% 鑫寶佳園 80100㎡ 3100元 /㎡ 2531萬(wàn) /㎡ /天 % 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流！ 采用商業(yè)市場(chǎng)利潤(rùn)回報(bào)比，反向推導(dǎo)本案商業(yè)價(jià)格 利潤(rùn)反推測(cè)評(píng)原則： 周邊平均商業(yè)回報(bào)比重： % 綜合考慮本案各項(xiàng)因素，結(jié)合 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合評(píng)估，本案商業(yè) 投資回報(bào)比重為： % 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流！ 面積： 4M 16M=128 ㎡ 平均租賃價(jià)格： /月 /㎡ 年租賃價(jià)格： 30368元 /年 消費(fèi)群愿意承受單價(jià)： / ㎡ 消費(fèi)群愿意承受總價(jià)： /套 （ 以 128 ㎡ /套計(jì)算） 投資回報(bào)比重： % 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流！ 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ?地塊，升值潛力巨大 ?宜商宜租，收益穩(wěn)定 ?投資小、商業(yè)消費(fèi)人群穩(wěn)定 ?社區(qū)環(huán)境好，投資回報(bào)高 ?目前區(qū)域內(nèi)缺少商業(yè)產(chǎn)品 劣勢(shì)： ? 地理位置較為偏僻，交通不便 ?周邊配套嚴(yán)重不足，高價(jià)位很難快速去化 ?現(xiàn)今投資商鋪， 短期內(nèi)很難收回成本 ?人氣未能形成，自營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大 ?開(kāi)間過(guò)窄，徑深過(guò)長(zhǎng)，性?xún)r(jià)比不高 ?同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)明顯，對(duì)比性強(qiáng)，難以形成獨(dú)樹(shù)一幟的產(chǎn)品訴求 結(jié)論：從以上的優(yōu)劣勢(shì)分析中不難看出劣勢(shì)明顯而優(yōu)勢(shì)確是屬于區(qū)域產(chǎn)品共有型，產(chǎn)品本身難以跳出市場(chǎng)價(jià)格束縛 地產(chǎn)江湖
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