重慶麗水菁苑營(yíng)銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-09 19:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 花園 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 珠江花園位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道江邊，是由中外合資重慶珠江實(shí)業(yè)有限公司從 1997 年開始開發(fā)的，地處九龍坡區(qū)天寶新城內(nèi)，面臨長(zhǎng)江，緊鄰楊家坪轉(zhuǎn)盤和鵝公巖大橋，距成渝公路僅 3 分鐘車程，占地 200 余畝，總建筑面積 30 余萬(wàn)平方米，建筑密度 %，綠化率 47％，容積率 ，整個(gè)小區(qū)在建筑風(fēng)格上中西結(jié)合，建筑造型上尊重傳統(tǒng)。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 從 1997 年到現(xiàn)在，珠江花園完成了由拓荒狀態(tài)到成熟社區(qū)的過(guò)渡，在以下幾方面為其的形象及銷售打下了良好的基礎(chǔ)。 交通 。眾所周知，由于山城獨(dú)特的地形，居民外出十分依賴交通的便利，珠江花園已開通了 404． 226． 428路公交車和即將開通 413 路，另外鄰近的鵝公巖大橋和輕軌車站也為其交通提供了更多的便利。 周邊配套 。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)．山城超市．重百九龍坡商城．西餐廳．火鍋館．醫(yī) 院．學(xué)校．銀行等周邊配套設(shè)施較齊全； 小區(qū)內(nèi)部配套 。小區(qū)內(nèi)部配套較完善，供水采用低分區(qū)供水系統(tǒng)；供電設(shè)有 10KV 開閉所，直接由和尚山電站引入，分配于各樓寓變電所；供氣，由市區(qū) 219 燃?xì)夤芤胄^(qū)，環(huán)狀燃?xì)夤芫W(wǎng)分別送入各樓寓的調(diào)壓系統(tǒng)，人車分流，三菱電梯，幼兒園．老人活動(dòng)中心，游泳館．中心噴水池，車位等基本上能全部滿足滿足入住者多方面的需求，這也是它銷售方面的絕佳優(yōu)勢(shì)之一。 小區(qū)景觀 。珠江花園的小區(qū)景觀極富特色，面積達(dá) 萬(wàn)多平方米，由廣東林科園林設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，著力于體現(xiàn)“人與自然中心廣場(chǎng)“，“日本景園 “，“溪澗“?！皻W洲風(fēng)情園“四大主題，且景觀面兼顧江景和小區(qū)內(nèi)庭兩個(gè)方位。 劣勢(shì)： 戶型面積偏大 。三室兩廳為其主力戶型，第一期臨江面多為 160 平方米左右，現(xiàn)仍有相當(dāng)部份沒(méi)賣，其余 120 平方米左右的三室兩廳銷售情況很好。 將荷景苑（別墅）規(guī)劃在內(nèi)庭，沒(méi)有最佳的利用自然景觀。 營(yíng)銷分析 從營(yíng)銷面分析來(lái)看：從 1997 年――― 20xx 年，珠江花園價(jià)格一路看漲，人原來(lái)的起價(jià) 1870 元／平方米，到現(xiàn)在的 2100 元／平方米，走勢(shì)一路看好，現(xiàn)階段層差 20 元／層，銷售率達(dá) 40％。營(yíng)銷方面的特點(diǎn)是：平淡入市，以 務(wù)實(shí)為主，多采用車身廣告．展板． POP．報(bào)紙廣告．電視廣告等宣傳方式，以一種平易近人的告知方式逐步打響知名度，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者沒(méi)有做過(guò)多的細(xì)分，以廣告訴求等方面的賣點(diǎn)為重點(diǎn)，塑造其卓越顯著的地理位置和細(xì)致入微的星級(jí)服務(wù)，總體來(lái)看，它的營(yíng)銷打的是一種長(zhǎng)期性的策略，市場(chǎng)細(xì)分化不夠深，不能起到引導(dǎo)消費(fèi)的作用。 二、競(jìng)地城市花園 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 競(jìng)地城市花園是由重慶競(jìng)地實(shí)業(yè)有限公司于 1996 年開始開發(fā)建筑的中高檔精品住宅小區(qū)，位于重慶市渝中區(qū)大坪大黃路 6＃，占地 51870 平方米，總建筑面積為 15 萬(wàn)余平方米，新建住宅共計(jì) 1302 套，由東．西兩個(gè)建筑組群組成，東區(qū)建于 1996 年，由 12 幢多層住宅及公用建筑組成， 97 年十月前全部售罄，均價(jià) 2200元／平方米，至 97 年底入住率 95％以上，西區(qū)（即二期工程）建于 1998―― 1999 年，由十四幢電梯公寓組成，二期小區(qū)配套設(shè)施完備，用于服務(wù)性及公用的建筑面積約 18500 平方米，小區(qū)綠化率達(dá) %，均價(jià)2600 元／平方米，層差 30－ 100 元／層，銷售率及入住率均在 90％左右。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 地理位置較好，交通便利。 周邊生活，工作配套較成熟。 內(nèi)部配套齊全，其社區(qū)內(nèi)部配套――－晨跑徑．兒童嬉戲園．會(huì)所．健康檔案．健康通道．游泳池等內(nèi)部配套較完善。 園林景觀設(shè)計(jì)在渝中區(qū)的樓盤中頗具特色――水景．綠化相交融。 物業(yè)管理完善，在安全性，人性化，專業(yè)化各方面都有充分的體現(xiàn)。 發(fā)展商知名度高，具有品牌效應(yīng)。 劣勢(shì)： 其三室兩廳戶型面積在 136－ 150 之間，感覺(jué)面積偏大。 項(xiàng)目開發(fā)較早，現(xiàn)代化設(shè)施不完善。 戶型設(shè)計(jì)稍顯陳舊。 營(yíng)銷分析 營(yíng)銷以務(wù)實(shí)為主，先做環(huán)境，樹立形象；以口碑為主，附以廣告宣傳；在廣告宣傳方面，主要以實(shí)景圖片為主，充分展示自身 品質(zhì)，顯示競(jìng)地花園社區(qū)成熟，配套完善的一方，可以說(shuō)是一個(gè)比較成功的銷售模式。 三、新東福花園 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 新東?；▓@位于重慶市渝中區(qū)菜袁路 209 號(hào)（原大坪苗圃），是重慶新東福實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的一個(gè)山水園林式高尚小區(qū)，小區(qū)總共用地 7441 公頃，總建筑面積 12 萬(wàn)平方米，建筑密度達(dá) ％ ,現(xiàn)階段起價(jià)：2100 元／平方米，均價(jià)： 2500 元／平方米，銷售率達(dá) 50％，具體規(guī)劃為 5 幢 21 層的高層電梯公寓及一部份小別墅組成，面積從 166－ 275 平方米，戶型從三室兩廳又衛(wèi)――五室兩廳雙衛(wèi)，內(nèi)部配套較完善，有 5600平 方米全市最大會(huì)所，全天幕室內(nèi)恒溫游泳池，每幢樓配備 02 部日立豪華電梯，三個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，戶外兒童樂(lè)園，智能小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由香港梁行進(jìn)行全面金牌物管，總體環(huán)境及周邊配套較完善。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 小區(qū)規(guī)模較大，且有持續(xù)開發(fā)的空間。 小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施完善。 項(xiàng)目自身配套較先進(jìn)。 戶型設(shè)計(jì)較為合理。 請(qǐng)知名物業(yè)管理公司作物業(yè)顧問(wèn)，保證了其物業(yè)管理的水平。 劣勢(shì)： 戶型面積偏大，最小面積都是 166 平方米。 區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)較為平淡。 營(yíng)銷分析 新東福花園的市場(chǎng)定位在高收入階層，包括高級(jí)白領(lǐng)．私 企老板．政府官員。在營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行中了著重突出其位于渝中區(qū)優(yōu)越的地理位置，最明顯的就在于其廣告版面的設(shè)計(jì)和廣告語(yǔ)，其廣告版面設(shè)計(jì)較有特色多以 35＊ 24 版面，晨報(bào)．晚報(bào)為主要選擇，版面期期不同，訴求點(diǎn)也是期期同，但總的目地突出其山水園林式新高尚小區(qū)特色；同時(shí)，新東福的宣傳策劃方面比較注重給業(yè)主多方面的實(shí)惠，且緊扣當(dāng)時(shí)廣告―――如“業(yè)主購(gòu)物直通車．送海爾家電套餐等，既擴(kuò)大了本身的知名度提升了形象，又給業(yè)主以實(shí)在的優(yōu)惠，起到了一舉多得的效果，其廣告語(yǔ)――與自然同呼吸，也緊扣住了高檔山水園林式小區(qū)的特色，值得借鑒。 四、項(xiàng)目比較 環(huán)境 三個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境營(yíng)造各具特色，其中尤以競(jìng)地花園的環(huán)境為最。由于其小區(qū)開發(fā)較早，環(huán)境經(jīng)多年的經(jīng)營(yíng)，已具的一定的規(guī)模，小區(qū)的樹木年代較長(zhǎng)，而且發(fā)展商比較注意一些細(xì)部的工作，如：區(qū)內(nèi)完善統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)、每一棟樓的精致門牌、小區(qū)內(nèi)的提款機(jī)、自動(dòng)售貨機(jī)等，一切均力求為住房營(yíng)造一種舒適、便利的生活。而相對(duì)于競(jìng)地花園而言，新東福及珠江花園的小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境的營(yíng)造則略遜一疇。 價(jià)格 在三個(gè)小區(qū)中，競(jìng)地花園的價(jià)格是最高的。分析其原因：由于其推出時(shí)間較早
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