重慶麗水菁苑營(yíng)銷策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-07-05 19:47本頁(yè)面
【正文】 區(qū)的特色，值得借鑒。 區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)較為平淡。 請(qǐng)知名物業(yè)管理公司作物業(yè)顧問，保證了其物業(yè)管理的水平。 項(xiàng)目自身配套較先進(jìn)。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 小區(qū)規(guī)模較大，且有持續(xù)開發(fā)的空間。 營(yíng)銷分析 營(yíng)銷以務(wù)實(shí)為主，先做環(huán)境，樹立形象；以口碑為主，附以廣告宣傳；在廣告宣傳方面，主要以實(shí)景圖片為主，充分展示自身 品質(zhì)，顯示競(jìng)地花園社區(qū)成熟，配套完善的一方，可以說是一個(gè)比較成功的銷售模式。 項(xiàng)目開發(fā)較早，現(xiàn)代化設(shè)施不完善。 發(fā)展商知名度高，具有品牌效應(yīng)。 園林景觀設(shè)計(jì)在渝中區(qū)的樓盤中頗具特色――水景．綠化相交融。 周邊生活，工作配套較成熟。 二、競(jìng)地城市花園 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 競(jìng)地城市花園是由重慶競(jìng)地實(shí)業(yè)有限公司于 1996 年開始開發(fā)建筑的中高檔精品住宅小區(qū)，位于重慶市渝中區(qū)大坪大黃路 6＃，占地 51870 平方米，總建筑面積為 15 萬余平方米，新建住宅共計(jì) 1302 套，由東．西兩個(gè)建筑組群組成，東區(qū)建于 1996 年，由 12 幢多層住宅及公用建筑組成， 97 年十月前全部售罄，均價(jià) 2200元／平方米，至 97 年底入住率 95％以上，西區(qū)（即二期工程）建于 1998―― 1999 年，由十四幢電梯公寓組成，二期小區(qū)配套設(shè)施完備，用于服務(wù)性及公用的建筑面積約 18500 平方米，小區(qū)綠化率達(dá) %，均價(jià)2600 元／平方米，層差 30－ 100 元／層，銷售率及入住率均在 90％左右。 營(yíng)銷分析 從營(yíng)銷面分析來看：從 1997 年――― 20xx 年，珠江花園價(jià)格一路看漲，人原來的起價(jià) 1870 元／平方米，到現(xiàn)在的 2100 元／平方米，走勢(shì)一路看好，現(xiàn)階段層差 20 元／層，銷售率達(dá) 40％。三室兩廳為其主力戶型，第一期臨江面多為 160 平方米左右，現(xiàn)仍有相當(dāng)部份沒賣，其余 120 平方米左右的三室兩廳銷售情況很好?！皻W洲風(fēng)情園“四大主題，且景觀面兼顧江景和小區(qū)內(nèi)庭兩個(gè)方位。 小區(qū)景觀 。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)．山城超市．重百九龍坡商城．西餐廳．火鍋館．醫(yī) 院．學(xué)校．銀行等周邊配套設(shè)施較齊全； 小區(qū)內(nèi)部配套 。眾所周知，由于山城獨(dú)特的地形，居民外出十分依賴交通的便利，珠江花園已開通了 404． 226． 428路公交車和即將開通 413 路，另外鄰近的鵝公巖大橋和輕軌車站也為其交通提供了更多的便利。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 從 1997 年到現(xiàn)在，珠江花園完成了由拓荒狀態(tài)到成熟社區(qū)的過渡，在以下幾方面為其的形象及銷售打下了良好的基礎(chǔ)。市場(chǎng)走向成熟就意味著競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，而下階段的競(jìng)爭(zhēng)將不僅是資金、成本等簡(jiǎn)單元素的 比較，更是開發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計(jì)等各個(gè)領(lǐng)域的綜合實(shí)力的較量。例如后來居上的沙坪壩區(qū)，文化底蘊(yùn)深厚，未來的發(fā)展上升空間很大，協(xié)信集團(tuán)、華宇集團(tuán)、渝開發(fā)、渝海等開發(fā)商的入主將掀起沙坪壩發(fā)展的高潮。這個(gè)區(qū)人口密度大，而目前僅有珠江花園、廣廈經(jīng)典等為數(shù)不多的幾個(gè)上規(guī)模的樓盤，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，再加上楊家坪地區(qū)地域分布較為集 中，向周邊地區(qū)的輻射能力強(qiáng)，房產(chǎn)需求還未飽和。近期，沙坪壩又陸續(xù)開了幾個(gè)盤，而需求不足更會(huì)導(dǎo)致價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。其次，開發(fā)商的開發(fā)速度過快，而有效需求明顯不足。理由有兩：首先，我市房?jī)r(jià)與其它直轄市 相比差距太大，還不及近鄰的成都，外來客戶少之又少。 大盤的出現(xiàn)對(duì)于過去未能消化的小規(guī)模項(xiàng)目是一個(gè)巨大的壓力，消費(fèi)者的購(gòu)買傾向會(huì)更加明顯，產(chǎn)品的升級(jí)換代會(huì)使過去落后的項(xiàng)目成為市場(chǎng)的棄兒，期房比準(zhǔn)現(xiàn)房好賣的現(xiàn)象，正體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)一種新生活方式的更高要求，以及消費(fèi)者的成熟。 可以說，新一年的重慶樓市是大盤競(jìng)爭(zhēng)的年代，其呈現(xiàn)的特點(diǎn)是大盤與大盤之間的競(jìng)爭(zhēng)和江北與南岸之間的 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，在同一起跑線競(jìng)爭(zhēng)的選手們，誰跑得更快，誰將是市場(chǎng)上最后的贏家，人們正拭目以待。但我們這個(gè)年輕的直轄市，正以其旺盛的活力和勇氣，在新世紀(jì)到來之際，拉開了大規(guī)模開發(fā)的序幕。 第四， 類似于江北區(qū)“五黃路現(xiàn)象”的現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善帶動(dòng)相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)施片區(qū)開發(fā)的“地盤開發(fā)商”將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演更加活躍的角色。 第二， 房地產(chǎn)企業(yè)將普遍加強(qiáng)內(nèi)功修煉，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，謀求企業(yè)制度的現(xiàn)代化，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。這必然使重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，使重慶房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求企業(yè)素質(zhì)的全面提高，加快企業(yè)實(shí)現(xiàn)升級(jí)的步伐。 20xx 年本市房地產(chǎn)特征分析 20xx 年，重慶房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。南方上格林的主臥室設(shè)計(jì)了弧形落地窗，更將觀景陽臺(tái)也設(shè)計(jì)為弧線型。 ? 戶型設(shè)計(jì)更富變化 此次房交會(huì)上，相當(dāng)多的新盤推出了新的戶型，如 學(xué) 林 雅園 236 平方米的躍層一躍再躍，三個(gè)空間內(nèi)每層又有錯(cuò)層，共變化出 6 個(gè)層面；肖河香榭推出“你設(shè)計(jì)我建造”的誘人計(jì)劃；江山多嬌 它充分滿足了人們擁有自己一畝三分地享受綠化和景觀的要求。 ? 規(guī)劃更加人性化 大多優(yōu)質(zhì)樓盤，如天驕年華、 學(xué) 林 雅 園、南方上格林等都摒棄了“四合院式”的傳統(tǒng)布局，而是別具匠心地將小區(qū)分成幾個(gè)組團(tuán)，各個(gè)組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立又有機(jī)結(jié)合，使 生活空間富有情趣；其次是這些小區(qū)更多地考慮了居民生活的安全、方便和舒適，不僅無一例外地實(shí)行了人車分流，還對(duì)小區(qū)進(jìn)行了必要的功能分區(qū)，保證觀景、休閑、運(yùn)動(dòng)各區(qū)互不干擾。此語概括了交通條件的改變對(duì)其毗鄰地段帶來的居住條件的變化，正是這種變化，催生出重慶新橋、新路邊的新盤，黃 花園大橋周邊有南方上格林、華新都市花園、江南山水、東海福苑；鵝公巖大橋周邊有金色家園、濱江花園、金陽騎龍山莊，而南方和競(jìng)地兩個(gè)房產(chǎn)巨頭在鵝公巖大橋至四公里的引橋附近的新項(xiàng)目也將在年內(nèi)動(dòng)工；鴛鴦大道附近有肖河香榭，而南方、渝海等大戶也在這里“下注”。 新東福二期 也為全別墅， 53 畝土地上建 57 幢別墅 (連排和獨(dú)立 )，價(jià)格未定，估計(jì)在 6000 元 /平方米，將于今年 8 月開工。 首次亮相的 肖河香榭 無疑是最為引人注目的： 350 畝地全部規(guī)劃成別墅，有 34 幢獨(dú)立別墅和 286 套連 排別墅，將于今年 4月底 5月初開工，其獨(dú)立別墅的價(jià)格據(jù)稱比照龍湖花園和錦繡山莊，為 5000 元／平方米左右。從中也可以捕捉 20xx 年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的流行趨勢(shì)和市場(chǎng)走向。而20xx 年春展會(huì)則是這場(chǎng)“戰(zhàn)火”的序幕。從開發(fā)量來看，北部新城僅五黃路板塊今年就將推出近 20 個(gè)新盤，開發(fā)總量超過 150 萬方，沙坪壩、南岸的開發(fā)量也在 100 萬方以上，連沉寂數(shù)年的渝中區(qū)住宅市場(chǎng)也在開春就冒出了“四大名旦”??。 此“三喜一憂”格局表明： 重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好，人們的投資信心增強(qiáng)；好樓盤與差樓之間的差距進(jìn)一步拉大，形成自然淘汰；空置房的消化 已成為擺在政府和發(fā)展商面前的一道嚴(yán)竣的考題。
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