花苑新村營銷策劃方案-文庫吧資料
2025-01-25 08:30本頁面
【正文】 ，我們提出若干可供參考的樓盤名：良渚花苑C、生態(tài)環(huán)境的營造：樓盤沿玉管路特色樹種的栽植和四季園藝盆花D、戶外看板的設(shè)置：建議在工地設(shè)立一塊大型的戶外看板（三）產(chǎn)品強(qiáng)化（依照綠化景觀設(shè)計(jì)方案）（四）樓盤命名改進(jìn)建議目前樓盤仍沿用周邊小區(qū)的名稱，這種命名方式盡管有利于當(dāng)?shù)厝藢?duì)樓盤位置的認(rèn)知，但難以凸現(xiàn)新盤的品質(zhì)和品位上的差異，無法滿足購房者的優(yōu)越感。目前可以改進(jìn)的幾個(gè)點(diǎn)有：a、大門與圍墻的建設(shè)：體現(xiàn)智能化水平的大門，厚重的石塊堆積的石墻，頗具時(shí)代氣息的樓盤標(biāo)志。然在工地景觀建設(shè)與工地包裝和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比還是有很大的不足。針對(duì)本案中老年居住者較多的特征，建議在杭州樓市中首推“親情服務(wù)中心”，提供諸如送藥上門、鐘點(diǎn)保姆等特色物業(yè)服務(wù)。（3）第二個(gè)賣點(diǎn)：主流社區(qū)生活主流社區(qū)生活展現(xiàn)了本案與玉都佳苑的比較優(yōu)勢(shì)：a、郊區(qū)化居住是主流社區(qū)生活的基本特征，郊區(qū)化意味著空氣更新鮮，環(huán)境更優(yōu)美；b、完善的周邊配套是主流社區(qū)生活的前提，是本案與玉都佳苑最大的比較優(yōu)勢(shì)，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市、小商品市場(chǎng)、菜場(chǎng)都在本案500m的生活半徑內(nèi)；c、接軌城市是主流社區(qū)生活的本質(zhì)，也是本案區(qū)別于對(duì)手的一大賣點(diǎn)，本案超前的智能化的配套，將成為良渚唯一具有背景音響系統(tǒng)的樓盤?！暗统杀尽备拍畹奶岢?，使樓盤在這方面更具有吸引力，將體現(xiàn)在以下方面：a、現(xiàn)房上市，無需支付期房階段的利息；b、收費(fèi)站遷移，零成本接入都市；c、物價(jià)水平低于杭州，生活更加優(yōu)越；d、周邊配套完善，購買成本降低；e、按揭少了，生活品質(zhì)高了；f、同樣的投資，可以多買一輛車，率先進(jìn)入“有房有車”階層。形象定位：依據(jù)本案所在板塊的設(shè)定和本樓盤的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，我們對(duì)樓盤提出以下形象定位：形象定位→低成本的杭州主流社區(qū)生活——該形象定位將呈現(xiàn)三大核心賣點(diǎn)：（1）第一個(gè)賣點(diǎn)“杭州”為什么那么多的購房者對(duì)杭州城區(qū)乃至三墩一帶的樓盤趨之若騖！其關(guān)鍵是杭州有人間天堂美稱，杭州有著名的高校，杭州是浙江省的政治文化中心，杭州周邊有大量比杭州人更有錢的溫州人、臺(tái)州人等等，而不是因?yàn)楹贾莸臉潜P品質(zhì)有多高。同時(shí)針對(duì)該板塊的特殊的人文特征和巨大的升值潛力，提出有別于黃金地段的“璞玉地段”。當(dāng)前的難點(diǎn)是要打破購房者根深蒂固的地域觀念、戶口觀念絕非易事。但隨著收費(fèi)站的遷移——這一瓶頸的打破，區(qū)位的價(jià)格優(yōu)勢(shì)頓時(shí)凸現(xiàn)：良渚與勾莊相比，每平方米差價(jià)為800元左右，與三墩的紫金港一帶相比，每平方米差價(jià)為1300元左右，同樣一套120m的房子，兩者相差十五、六萬元。從本案的地理位置看，距離三墩約4公里，距離勾莊約2公里，是杭州城市新規(guī)劃中的六大組團(tuán)之一。 余杭地區(qū)其他客戶六、本案綜合素質(zhì)強(qiáng)化策略（一） 輔助客戶群定位：當(dāng)?shù)販?zhǔn)備結(jié)婚的年青人而這部分投資都以中年人為主，因?yàn)橹心耆送聵I(yè)有成，工作穩(wěn)定，手中有一定積蓄，有能力對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行投資。 杭州房產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，一部分較具實(shí)力的商家已建立起較強(qiáng)的購房投資意識(shí)，加上近幾年金融市場(chǎng)投資渠道不暢，導(dǎo)致大量社會(huì)閑散資金涌向房地產(chǎn)，從天陽棕櫚灣、玉都佳苑等杭州近郊樓盤的客源情況來看，有相當(dāng)部分房源被杭州的投資客購買。理由：部分市區(qū)老年退休職工為解決子女結(jié)婚用房問題，愿意到稍遠(yuǎn)的近郊居?。浩湟?、受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約，該類客戶群無法承受市區(qū)昂貴的房?jī)r(jià)；其二、近郊房?jī)r(jià)比市區(qū)價(jià)格要低得多，但由子女居住對(duì)工作學(xué)習(xí)都有較大影響；其三、退休后的社交活動(dòng)相對(duì)較少，住在杭州近郊，空氣、環(huán)境各方面會(huì)比居住市區(qū)好的多，適合老年人的居住心理。本案與周邊老小區(qū)統(tǒng)一命名為良渚花苑新村，造成看盤客戶將本案認(rèn)知為與老小區(qū)同等品質(zhì)物業(yè)，降低了市場(chǎng)接受度。推動(dòng)不足，宣傳與營銷未跟上，售樓部選址不合理，開盤以后基本沒有廣告投入，銷售力量待加強(qiáng)。對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的認(rèn)知有偏差a、價(jià)格控制不合理：開盤前期認(rèn)購客戶成交順利，開發(fā)商預(yù)期過高，單次漲價(jià)幅度太大，從開盤均價(jià)2500，漲到2800，一次性稀釋了投資潛力，沒有起到物業(yè)不斷升值的追捧效應(yīng)，影響購買積極性。本案價(jià)格高于強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手玉都佳苑，且有部分房源的價(jià)格還高于棕櫚灣部分房源，這對(duì)于本案今后的推廣是極為不利的。（五）問題點(diǎn)（四）威脅：
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