【正文】 31 日入住 4. 戶室比狀況 戶型 套數(shù)（套） 比例 一居室 14 ％ 兩居室 441 ％ 三居室 434 ％ 四居室 42 ％ 本案戶室比狀況2%46%47%5%一居兩居三居四居 本案戶型設(shè)計中，兩居、三居比例具有絕對優(yōu)勢，能夠較好的滿足自用客戶的需求。目前該道路南段已經(jīng)完成，但被倚林家園作為施工通道使用，北段尚未鋪設(shè)。 （ 2） 項目地塊現(xiàn)狀描述 目前周邊在建項目眾多，道路狀況尚不夠成熟。同時，隨著上述市政、商務(wù)配套改善的逐步推進，必將進一步提升亞 奧地區(qū)在北京房地產(chǎn)市場中的地位，吸引來自更多其它區(qū)域的投資。這些研究所的建成，雖然不能直接刺激該地區(qū)對公寓市場的需求，但將提升亞奧地區(qū)的整體品質(zhì)，營造該地區(qū)科研、學(xué)術(shù)氛圍。其中 大屯路起于八達嶺高速路，止于京城高速路，從北辰西路東側(cè)鉆入奧運中心區(qū)地下，至北辰東路西測再鉆出地面。這些道路縱橫交錯，共同構(gòu)成了未來亞奧區(qū)域里“棋盤”狀交通網(wǎng)。 ? 主要交通道路的建設(shè) 未來幾年亞奧地區(qū)一共要修建 12 條道路，規(guī)劃全長 1700 的景觀路與成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路 6 條道路相交。據(jù)悉，北京市已決定對城市基礎(chǔ)建設(shè)投入 1800 億元人民幣，將有效緩解亞奧地區(qū)存在的上述問題。 由此看來，解決亞奧區(qū)域的上述問題是該地區(qū)能向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展的關(guān)鍵所在。此外，商務(wù)環(huán)境的缺乏，嚴重限制了該地區(qū)的 投資升值的空間。 目前亞奧區(qū)域內(nèi)共有 5 個寫字樓項目，商務(wù)公寓、商住樓作為辦公面積彌補了市場供應(yīng)的不足。目前亞運村現(xiàn)有商鋪供應(yīng)量僅為 10 萬平方米左右，僅有幾家購物中心，與幾百萬的住宅面積相比缺口巨大，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，遠遠不能滿足居住區(qū)內(nèi)居民的高質(zhì)量生活需求。 ? 商業(yè)配套不能滿 足住宅需求。 第二章 產(chǎn)品狀況 （一） 項目基本狀況概述 1. 項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標 ? 建筑用地面積： 公頃 ? 總建筑面積： 80000 平凡米 ? 居住總戶數(shù)： 540 套 ? 容積率： ? 綠化率： 32％ ? 停車位： 1： 2. 項目周邊環(huán)境及現(xiàn)狀描述 （ 1） 項目周邊環(huán)境描述 本案位于洼里鄉(xiāng)林翠路，地塊屬于規(guī)劃的亞奧區(qū)域內(nèi)（亞奧區(qū)域的范圍定位于以北四、五環(huán)和京昌、京承所圍合的梯形區(qū)域）。 3. 目標客群的行為及心理特征分析 （ 1） 自用型客戶 ? 熟悉西部、北部地區(qū)的環(huán)境，對該地區(qū)有本能的親近感； ? 行為 富于理性，要求對某一事物有充分認知后，在采取行動； ? 工作繁忙，壓力大，事業(yè)仍處于上升階段，需要投入較大的精力； ? 獲取信息的能力較強，對網(wǎng)絡(luò)的依賴性較大； ? 有一定的品味，追求個性化生活； ? 對“階層”比較敏感，需要同質(zhì)人群的認可； ? 家庭結(jié)構(gòu)相對簡單，但經(jīng)濟壓力相對較大，需要兼顧贍養(yǎng)老人和改善自身生活水平的要求； ? 對價格相當敏感，但同時對品質(zhì)的要求較高。 ? 自用型買家：超過 95％ ? 投資型買家：不超過 5％ 此外，還有一部分客戶屬于自用兼投資型買家，即在購買時將其認定為過渡居所，考慮后期購置換代住宅時，將此套房屋出售或出租，此類客戶在認購時，已考慮房屋的投資性，兼具兩種買家的共同特征。目前本區(qū)域市場項目的主要功能還應(yīng)偏重于居住 ，但相信隨著奧運會的臨近，奧運村的建設(shè)進入實施階段，區(qū)域周邊的市政、配套狀況也將進一步好轉(zhuǎn)，本區(qū)域的投資價值也將逐步顯現(xiàn)。 ? 客群選擇該區(qū)域的理由 排序 選擇理由 個數(shù) 百分比 1 靠近森林公園 1420 ％ 2 靠近奧運村 870 ％ 3 戶型面積合適 680 ％ 4 環(huán)境、空氣好 540 ％ 5 離單位近 410 ％ 6 價格適中 200 ％ 7 觀景 220 ％ 8 小區(qū)規(guī)劃 120 ％ 9 交通狀況好 20 ％ 就認購理由而言，大部分客戶認可的仍是本區(qū)域的地段優(yōu)勢，包括臨近森林公園、臨近奧運村等，而對于本區(qū)域內(nèi)所提供的產(chǎn)品的偏愛程度明顯不足，可見區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)新不足，社區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計等都缺乏吸引客戶的新意。 ? 客群置業(yè)狀況 購買狀況 一次置業(yè) 二次置業(yè) 三次置業(yè) 及以上 合計 個數(shù) 1200 480 50 1730 百分比 % % % 100% 本區(qū)域一次置業(yè)的客戶比重接近 70％，一方面說明越來越多的客戶拋棄過渡戶型的概念，追求住房的一次到位，另一方面，本區(qū)域的居住氛圍及配套狀況對二次置業(yè)的客戶的吸引力尚不充足。 ? 客群婚姻狀況 婚姻狀況 未婚 已婚 合計 個數(shù) 28 145 173 百分比 % % 100% 認購客群的家庭結(jié)構(gòu)以已婚為主，從另一個角度解釋了客群認購目的以自用為主的原因。因此，該區(qū)域客戶的月供能力應(yīng)在 3500 元 /月以內(nèi)。 ? 客群個人及家庭收入狀況 個人 年收入 個數(shù) 百分比 家庭 年收入 個數(shù) 百分比 3 萬以下 120 ％ 5 萬以下 50 ％ 3～ 5 萬 360 ％ 5～ 10 萬 570 ％ 6～ 7 萬 260 15％ 11～ 12 萬 240 ％ 8～ 10 萬 410 ％ 13～ 15 萬 260 ％ 11～ 15 萬 330 ％ 16～ 20 萬 240 ％ 16～ 20 萬 130 ％ 21～ 30 萬 110 ％ 21～ 25 萬 60 ％ 31～ 50 萬 70 ％ 25 萬以上 60 ％ 50 萬以上 70 ％ 合計 1730 1..％ 合計 1610 100％ 不難看出，本區(qū)域的客戶的個人年收入集中在 5～ 15 萬元 /年之間，月收入在 4000～ 10000 元 /月；家庭年收入集中在 10～ 20 萬元 /年之間，月收入在 8000～ 15000 元 /月。 ? 客群年齡情況 排序 年齡段 個數(shù) 百分比 1 25 歲以下 130 ％ 2 26～ 30 340 ％ 3 31～ 35 400 ％ 4 36～ 40 330 ％ 5 41～ 45 290 ％ 6 46～ 50 120 ％ 7 51 以上 120 ％ 合計 1730 100％ 與整體市場客群年輕化的趨勢相同，本案所在區(qū)域的客群的年齡主要集中在 26～ 40 歲，占認購人群的比例為 ％。一方面由于本地區(qū)不具備成熟的商務(wù)氛圍，無法滿足投資者追求盡快獲利的要求，另一方面也說明，本地區(qū)已有項目在此方面的銷售引導(dǎo)尚不充分。百川對澳林春天、倚林家園的部分成交客戶（ 共計 1730 名）就其自身狀況和購買行為進行了調(diào)查分析，結(jié)果如下： ? 客群居住地情況 排序 區(qū)縣 個數(shù) 百分比 1 朝陽 760 ％ 2 海淀 680 ％ 3 西城 140 ％ 4 東城 80 ％ 5 昌平 20 ％ 6 豐臺 20 ％ 7 外省 20 ％ 合計 1730 100％ 朝陽海淀西城東城昌平外省豐臺 從調(diào)查的情況來看，本案所在地區(qū)的客戶群主要來自朝陽區(qū)和海淀區(qū)，這其中又以兩區(qū)中的亞運村地區(qū)及中關(guān)村、學(xué)院區(qū)（ 包括清華、北大）為主，占到客戶的來源的 80％以上，具有客戶來源客戶來源地區(qū)比例圖 相對集中的特點。應(yīng)該說，在軟性服務(wù)方面，本區(qū)域存在著較大的空白。 ? 軟件服務(wù)分析 物業(yè)名稱 合作單位名稱 亞奧地區(qū) 澳林春天 建筑設(shè)計：城市住宅設(shè)計院 園林設(shè)計：富生園林公司 物業(yè)管理：林萃物業(yè) 倚林家園 建筑設(shè)計：中國建筑設(shè)計院 園林設(shè)計：中國建筑設(shè)計院 物業(yè)管理：自有物業(yè) 天合人家 建筑設(shè)計：維斯頓建筑設(shè)計院 園林設(shè)計：城市設(shè)計院 物業(yè)管理：中房物業(yè) 暢清園 建筑設(shè)計：中外建筑設(shè)計院 園林設(shè)計：未定 物業(yè)管理：未定 風林綠洲 建筑設(shè)計：中國建筑設(shè)計院 園林設(shè)計：清華設(shè)計院 物業(yè)管理：達文物業(yè) 傲成 建筑設(shè)計：北辰建筑設(shè)計院 園林設(shè)計：日本井上公司 物業(yè)管理：北辰傳城 京昌以西 清風華景園 建筑設(shè)計：北京市都林國際工程設(shè)計院 物業(yè)管理：華清物業(yè) 燕清源 建筑設(shè)計：北京建筑設(shè)計 院 園林設(shè)計：名典建筑事務(wù)所 物業(yè)管理：安港物業(yè) 在日益激烈的市場競爭中，國際知名的設(shè)計公司或設(shè)計師、優(yōu)秀的物業(yè)管理公司作為項目產(chǎn)品的附加值，得到越來越多客戶的認可與關(guān)注。這一方面說明本區(qū)域市場的需求量始終保持在一個相對穩(wěn)定的水平上，另一方面說明區(qū)域市場對于相對高端產(chǎn)品的支持力度尚且不足。 ? 銷售狀況分析 物業(yè)名稱 銷售期 開盤時間 銷售率 亞奧地區(qū) 澳林春天 第 4 期 2020 年 6 月 95％ 倚林家園 第 2 期 2020 年 6 月 85% 天合人家 共 1 期 2020 年 12 月 70% 暢清園 第 2 期 未開 0 風林綠洲 第 2 期 2020 年 75％ 傲成 第 3 期 2020 年 2 月 50％ 京昌以西 清風華景園 2020 年 10 月 60% 燕清源 第 2 期 2020 年 3 月 85% 由上表可見，目前區(qū)域內(nèi)項目平均的銷售狀況還是相當不錯的，多數(shù)項目能夠在較短的時間內(nèi)，實現(xiàn)較高的銷售率。此次市調(diào)的項目主要有小區(qū)集中供暖、分戶壁掛爐供暖兩種方式。目前真正投入使用的會所尚且不多，因此多數(shù)會所的功能還在規(guī)劃當中。主要原因在于本區(qū)域的客群多為一次置業(yè)，首先對于價格比較敏感，其次第一次擁有屬于自己的房屋，難免會有很多的構(gòu)想想親自實施到房屋的裝修當中去，因此毛坯房似乎更適合此類客戶的需求。但若車位數(shù)量低于 1： 時，難免對銷售產(chǎn)生負面影響。 ? 從已公布的車庫的售價來看，市場的平均價格集中在 5～ 8 萬元 /個之間，租賃價格平均在 400～ 500 元 /個 ﹒ 月。 ? 折扣率分析 通過市調(diào)可以看出，本區(qū)域內(nèi)的項目對于付款方式不同而設(shè)置的折扣差非常小， 50％的項目一次性付款 和銀行按揭提供的優(yōu)惠比例相同，剩下 50％的項目一次性付款僅比銀行按揭享受多 1 個點的優(yōu)惠。此外，澳林春天和風林綠洲提供了少量的躍層產(chǎn)品， 面積差較大。 ? 有四個項目設(shè)計了四居室，但各項目的四居室的戶型種類都比較少，居室的分別在 15 170、 207 平米三個不同的段位上，導(dǎo)致同一戶型面積差的最終原因在于各項目的市場定位差異。競爭項目兩居室的設(shè)計的面積數(shù)分別在90～ 110平米之間或 120～ 130平米之間 ，前者強調(diào)戶型的緊湊性，后者則偏重于戶型的舒適性。 3. 競爭項目各具體指標分析 ? 戶型分析 物業(yè)名稱 各戶型面積（平方米） 一居 二居 三居 四居 躍層 / Townhouse 亞奧地區(qū) 澳林春天 130 157 170 187－ 300 比例 30% 30% 25% 15% 倚林家園 207 202－ 290 比例 60% 35% 天合人家 88 100 136－ 151 155 比例 5％ 60％ 25％ 10％ 比例 80% 15% 風林綠洲 160－ 180 243 比例 80% 20% 傲成 89/95 120－ 126 136－ 171 176－ 234 比例 33％ 33％ 30％ 4％ 清風華景園 60 129134 153 京昌以西 比例 15% 45% 40% 燕清源 4143 110 142－ 152 比例 15% 45% 40% ? 從上表可以看出，本地區(qū)的一居室的面積分為兩個檔次，一種在50 平方米上下，屬經(jīng)濟型產(chǎn)品；另一種則在 90 平方米上下，屬舒適型產(chǎn)品。規(guī)模限制了檔次，因此區(qū)域內(nèi)競爭項目的品質(zhì)普遍比較一般，只有風林綠洲從社區(qū)規(guī)劃到產(chǎn)品設(shè)計都具有相當?shù)臋n次，屬區(qū)域內(nèi)的高檔項目。 （二） 區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析 1. 競爭項目調(diào)查范圍 根據(jù)本項目自身的特點、所處的地理位置及周邊項目的分布特征，確定影響它的相關(guān)區(qū)域，并將調(diào)查范圍劃分為二大區(qū)域 ：亞奧地區(qū)、京昌高速路以西沿線區(qū)域，并篩選出如下具有代表性的競爭項目： 區(qū) 域 項 目 名 稱 亞奧地區(qū) 澳林春天、倚林家園、天合人家 傲城、風林綠洲 京昌高速以西沿線 清風華景園、燕清源 在此次調(diào)查中，亞奧地區(qū)特別是本案周邊地區(qū)的項目是本案最直接的競爭對手，其中澳林春天在本區(qū)域開發(fā)時間最長，規(guī)模最大，參考、借鑒價值最大。在物業(yè)管理方面普通的商品房和高檔別墅、公寓之間存在較大的差異，但隨著京城房地產(chǎn)市場的逐步完善和發(fā)展，普通住宅的物業(yè)管理也越來越收到廣大客戶的重視。此外，空間的彈性分隔也是