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正文內(nèi)容

重慶某花園營(yíng)銷策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2024-08-02 07:39本頁(yè)面
  

【正文】 機(jī)創(chuàng)新:采用最快捷、最省錢的辦法把信息傳播給消費(fèi)者,通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研,有效準(zhǔn)確切入市場(chǎng)空缺,占領(lǐng)市場(chǎng)份額。服務(wù)、管理創(chuàng)新體系:以人為本,營(yíng)造健康家園,突出其實(shí)用性和現(xiàn)實(shí)性。3創(chuàng)新體系的設(shè)計(jì)及實(shí)施要點(diǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系:硬件再投入,創(chuàng)新產(chǎn)品附加值,形成新穎獨(dú)特的綠色家園。(詳見(jiàn)第六部分)銷售渠道、時(shí)機(jī)——細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)后,找準(zhǔn)市場(chǎng)時(shí)機(jī),及時(shí)準(zhǔn)確切入市場(chǎng)空隙,迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。1558元/平方米,形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。價(jià)格優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造——銷售、財(cái)務(wù)、管理成本的有效控制,創(chuàng)造低成本優(yōu)勢(shì),銷售均價(jià)控制在用“看不見(jiàn)的手”去把握市場(chǎng)供求關(guān)系,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入少產(chǎn)出大,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的最終目的。項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、服務(wù)和管理優(yōu)勢(shì)構(gòu)成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成及因素分解依據(jù):優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則。1創(chuàng)新思路通過(guò)改變項(xiàng)目的物質(zhì)性(產(chǎn)品性質(zhì))、利益性(投入與產(chǎn)出之比)、信息性(市場(chǎng)信息調(diào)研形成的判斷)和時(shí)間性(產(chǎn)品投入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇)是策劃的四個(gè)創(chuàng)新的理論線索。辦公寫字間:每間在30—50平方米,約10間,共500平方米(商業(yè)三層或四層)。休閑茶莊,健身房,游戲房,網(wǎng)吧,書(shū)吧:每間在30—60平方米,約5間,共300平方米(商業(yè)三層或四層)。本地名牌,個(gè)體店,每間面積在2050平方米,約30間,共1500平方米(商業(yè)一層或二層)。名牌專賣店:如李寧,米奇妙等,每間面積30150平方米,約10間,共1000平方米(商業(yè)一層或二層)。銀行金融:選擇工行,農(nóng)行,中行,建行或者信用社等金融機(jī)構(gòu),面積在5001000平方米左右商業(yè)一層或二層)。知名品牌餐飲:選擇類似陳川粵,陶然居類似公司,面積在2000平方米左右(商業(yè)二層)。第二主力百貨店:選擇類似國(guó)美電器類型公司,面積在2000平方米左右(商業(yè)第一層)。第一主力百貨店:選擇重慶百貨或者重客隆類型公司,面積字2000平方米左右(商業(yè)第一層)。如香港的太古城,廣州的天河購(gòu)物城,上海的第一八佰伴,重慶的大都會(huì)等。因此,為了適應(yīng)這一商業(yè)潮流,商業(yè)業(yè)態(tài)的主流已經(jīng)向多功能一體化發(fā)展。主導(dǎo)型商業(yè)帶動(dòng)多功能商業(yè)業(yè)態(tài)。噪音整治:臨街的窗設(shè)隔音玻璃,亦是綠色建材。健康服務(wù)設(shè)施:氧吧:氧吧進(jìn)入尋常巷陌家。4.3結(jié)合營(yíng)銷主題的賣點(diǎn)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷主題是:健康居所,綠色家園。建議:價(jià)格與成本息息相關(guān),努力降低成本也就為營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格開(kāi)創(chuàng)了伸縮的空間。實(shí)用型的買家:價(jià)格可作小幅折讓(在原有購(gòu)房打折基礎(chǔ)上),例如送家庭保險(xiǎn)、免息貸款裝修,舊業(yè)主介紹費(fèi)等,形式可多樣。物美價(jià)廉(打工型買家)針對(duì)上述四種心態(tài),賣點(diǎn)設(shè)計(jì)為:富豪型買家:開(kāi)發(fā)商可以考慮附送服務(wù)型項(xiàng)目,如:送汽車美容券、車位使用年限等。物有所值(實(shí)用型買家)③客戶心理主要有四種基本表現(xiàn)方式:①建議:充分挖掘項(xiàng)目固有賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì),揚(yáng)長(zhǎng)避短,樹(shù)立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是構(gòu)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。健康從容。品質(zhì)生活對(duì)白領(lǐng)打工階層:首期付款輕松,戶型選擇多樣化。對(duì)“區(qū)域環(huán)境”需求者:著重指出該區(qū)域?yàn)榻^版地段,唯一步行商業(yè)街。不降價(jià),但根據(jù)促銷期的不同階段可選擇贈(zèng)送管理費(fèi)、車位折扣等優(yōu)惠條件。b)30%針對(duì)上述不同的目標(biāo)市場(chǎng),采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略:a)按揭為主25%白領(lǐng)打工階層等周邊需求者方式多樣25%30%一次置業(yè)分期付款與一次性付款結(jié)合沖“景”而來(lái),注重享受,無(wú)供樓壓力。100以內(nèi)有余錢,持幣觀望,選擇方向未定,不急住面積(㎡)特點(diǎn)廣告宣傳主題語(yǔ):“健康”是21世紀(jì)的時(shí)尚消費(fèi),是高層次的消費(fèi)需求。健康從容依據(jù):隨著生活水平的提高,品質(zhì)生活營(yíng)銷主題:2營(yíng)銷主題項(xiàng)目名稱及營(yíng)銷策略1根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,針對(duì)目標(biāo)客戶完善物業(yè)配套設(shè)施。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目前購(gòu)房者對(duì)住宅戶型平面設(shè)計(jì)極為關(guān)注,戶型設(shè)計(jì)是否美觀、實(shí)用已成為影響購(gòu)房決策的關(guān)鍵,本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)針對(duì)目標(biāo)客戶的需要,盡可能完善戶型設(shè)計(jì)。若開(kāi)發(fā)商希望走品牌道路,則建議加大媒體宣傳,進(jìn)行社會(huì)營(yíng)銷,做復(fù)合地產(chǎn),借助社會(huì)力量,口碑宣傳,以樹(shù)立企業(yè)形象,從而帶動(dòng)產(chǎn)品的推廣。若開(kāi)發(fā)商希望盡快回籠資金,建議設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期,以低價(jià)入市,推出“低價(jià)精品房”——即總價(jià)低、首付低的高級(jí)實(shí)用住宅,先聲奪人,達(dá)到盡快回收獎(jiǎng)金的目的。因此,建議加快本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度,盡快完成建筑施工,進(jìn)入后期銷售回籠資金。其他客戶:主要是指外地常往返于重慶的商家,外省市長(zhǎng)駐重慶的人士,本項(xiàng)目的地理位置是其購(gòu)買的首要原因。他們購(gòu)買的首要因素是周邊生活配套成熟、完善,價(jià)格和戶型是其購(gòu)買決策的重要決定因素?!酢酢跤捎陂L(zhǎng)期工作于辦公室,對(duì)自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施極為重視,同時(shí)對(duì)樓盤建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注,地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤是其首選?!趺駹I(yíng)、私企老板、個(gè)體戶:這類買家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士,平常在周邊消費(fèi)較多,具強(qiáng)烈的區(qū)域情緒,加之目前手頭資金充裕,有能力投資物業(yè),希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積。8020060110801108013080130大戶型及中小戶型公寓購(gòu)買戶型10%5%10%10%25%30%所占比例10%其他區(qū)5%雙橋區(qū)5%南岸區(qū)目標(biāo)客戶區(qū)域構(gòu)成來(lái)自區(qū)域公寓為中檔實(shí)用型住宅,吸引部分投資者和工作3-5年的白領(lǐng)階層、欲改善目前居住環(huán)境的購(gòu)買者以及部分富豪階層,不排除部分投資者和家庭支付能力強(qiáng)的離退休者購(gòu)買。開(kāi)盤的時(shí)候以一個(gè)比周邊項(xiàng)目較有優(yōu)勢(shì)的價(jià)格打入市場(chǎng),隨著工程進(jìn)度和銷售情況的進(jìn)展逐步抬高價(jià)格。智能化設(shè)備:閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)停車管理、收費(fèi)系統(tǒng)一卡通收費(fèi)系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費(fèi)2.2價(jià)格定位□有線電視駁口:廳、主人房均設(shè)置。電:增加單元戶用電容量,設(shè)置應(yīng)具超前性,充分考慮未來(lái)現(xiàn)代化生活需求。設(shè)不銹鋼大堂防盜門,具智能化可視對(duì)講、自動(dòng)開(kāi)閉等功能。□建議取清新明快的色調(diào),線條簡(jiǎn)約、流暢,視覺(jué)效果優(yōu)雅,體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。然而,建筑風(fēng)格作為建筑范疇的組成部分,其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺(jué)效果。2.1.2建議采用的建筑風(fēng)格本項(xiàng)目名稱為“安特?鴻程酈景”,從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來(lái)之意。2.項(xiàng)目定位1產(chǎn)品定位2.1.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn):一是硬件,包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面,靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面體現(xiàn)本項(xiàng)目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派,當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì),需重點(diǎn)考慮隔音效果、安全等因素;其次是管理服務(wù)方面,需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。本項(xiàng)目被目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知和接受還須一段時(shí)間,在很大程度上影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。6項(xiàng)目劣勢(shì)分析及因素分解□周邊配套成熟:周邊配套比較完善,諸如:菜市,銀行,郵政,醫(yī)院,超市,食肆酒家等一應(yīng)俱全。借勢(shì)開(kāi)發(fā),潛力巨大:本項(xiàng)目方圓2公里內(nèi)為雙橋區(qū)知名樓盤,如天辰華府,三木花園,春暉花園等,該區(qū)域已經(jīng)成為雙橋標(biāo)榜樓盤的代表,其升值潛力和遠(yuǎn)景已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí),為本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)起到了借勢(shì)的功效。居家和商業(yè)氛圍濃厚:隨著“較輕”線2
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