【正文】 進銷售。（2） 項目包裝必須到位先行 為了確保項目的形象，給客戶以足夠的信心，項目的包裝如何非常重要。（5）網(wǎng)絡(luò)銷售 隨著信息時代的到來，網(wǎng)絡(luò)成了一種新時尚衡量標(biāo)準(zhǔn)，既然認(rèn)為本項目是有一定超前意識的時尚好房子，運用最先進的手段是必須與必然的。（4）舉辦各種活動進行銷售宣傳 可以選擇的活動有房地產(chǎn)展示會和客戶聯(lián)歡酒會等。因此，18 / 32努力做好售后服務(wù)工作，將會起到非常好的示范作用，如舉辦客戶聯(lián)誼會、給客戶贈送生日禮品等方式。（1）主流媒體上進行廣告與新聞宣傳 可以選擇報紙、電臺等媒體進行宣傳。 在項目形象有了一定的基礎(chǔ)以后，除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，本項目的銷售還應(yīng)盡量尋找更合適的“窄告”途徑，一方面可以更加準(zhǔn)確地讓目標(biāo)客戶得到相關(guān)信息；另一方面也可以減少廣告宣傳中的浪費，降低銷售成本，開源節(jié)流，使項目利益最大化。 在銷售周期內(nèi)完成 萬平方米的銷售面積。 具體的計劃另行確定。我公司建議 4 月份開始前期操作，5 月份初正式開盤。? 針對每個成交的客戶，把售后服務(wù)提前到客戶簽約的時候，換句話說就是幾乎在重視銷售工作的同時，重視客戶服務(wù)工作通過在現(xiàn)實客戶中樹立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達(dá)有益于發(fā)展商、項目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優(yōu)勢。（3）售后階段 這一階段包括銷售完成后的一系列工作。同時必須對以下方面加以重視。對于本項目來說，比較好的傳播渠道為：我公司客戶俱樂里的客戶資源、經(jīng)紀(jì)部員工身邊的客戶群及我公司長期合作單位：“京城俱樂部” 、 “外企購房俱樂部”等單位。? 盡可能多地了解客戶的需求? 擴散與項目有關(guān)的積極信息所采取的主要方式如下。案名建議 建議更改目前的案名，把“小區(qū)”兩個字去掉。? 建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進行物業(yè)管理，以提升新樓的物業(yè)檔次（六）銷售策略推廣主題 本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。我們承諾項目的總銷售額保持不變，發(fā)展商的既得利益不受損。調(diào)整后的價格體系更能突出舊樓的性能價格比，同時避免新樓和老樓的15 / 32價格競爭，使新樓和老樓同時體現(xiàn)物有所值、物超所值的特點，以體現(xiàn)本項目的均好性。 為了避免新樓銷售快，舊樓滯銷的局面出現(xiàn)，保證發(fā)展商利益最大化，我們認(rèn)為必須在銷售中進行銷售控制。（四）價格方案 我們認(rèn)為新樓和舊樓在銷售時會存在競爭現(xiàn)象。這類人群一般經(jīng)歷豐富，見識寬廣，雖有實力，卻不會外露炫耀，同時本項目目標(biāo)客戶對于項目區(qū)域具有很強的認(rèn)可心理。（三）客戶定位 本項目的客戶定位如下：講究實惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè)，購置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值、物超所值為依據(jù)，購買面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主。（二）項目定位 通過我們對項目的研究，及對周邊市場的分析，我們認(rèn)為本項目可以定位為位于東二環(huán)、東三環(huán)和長安街圍合中心，近鄰 CBD 商務(wù)區(qū)，物超所值的生活社區(qū)。R57樓建設(shè)較早，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、戶型、裝修等均使用老的標(biāo)準(zhǔn)，016樓建設(shè)較新，在外立面設(shè)計、戶型設(shè)計和裝修等方面更符合目前的要求。 如果 016樓以高檔次項目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾。小區(qū)內(nèi)部道路尚未成型，綠化少，缺乏園藝小品等。 而本住宅區(qū)由于歷史的原因，目前更符合一個普通的住宅區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)。高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇和普通住宅區(qū)的矛盾 本項目 016樓的定位比較高，外立面采用三段式設(shè)計，風(fēng)格現(xiàn)代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現(xiàn)高檔典雅；外飄窗的設(shè)計不但使外里面更加豐富，也增大了室內(nèi)空間的使用率。? 區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量13 / 32三、銷售方案 通過我們對本項目優(yōu)劣勢的研究和對周邊市場的調(diào)查，我們認(rèn)為本項目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達(dá)到發(fā)展商期望的利益回報。? 有拆遷空地，使客戶感覺建設(shè)工期長，入住后會受影響? 人員素質(zhì)不高? 缺乏中高檔餐飲車位少總體規(guī)劃環(huán)境沒有體現(xiàn)南面尚為北京重型機械廠，居住環(huán)境不成熟項目距離主路較遠(yuǎn)沒有明顯的物業(yè)管理現(xiàn)象項目北側(cè)近鄰鐵路，影響小區(qū)尤其是北側(cè)居民的居?。ㄈ┐嬖诘臋C會 本項目近期推出會面臨以下的機會。R57樓外立面、戶型等方面存在不足 本項目由于立項較早，設(shè)計存在一定的問題，現(xiàn)敘述如下。11 / 32價格優(yōu)勢 本項目的價格在進行適當(dāng)調(diào)整后，相對于周邊的項目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢。 本項目近鄰 CBD 南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國門外大街 500 米，西至建國門，東到國貿(mào)。目前世界 500 強企業(yè)進駐北京的有 160 余家，其中入駐 CBD 及周邊地區(qū)的達(dá) 120 多家，僅國貿(mào)中心就有 76 家。 如今北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約 4 平方公里。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風(fēng)都的地位。（一）項目優(yōu)勢分析 本項目存在以下的優(yōu)勢。本項目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢，同時存在一定的威脅。10 / 32二、項目分析 我們對本項目進行了調(diào)查、研究和分析。性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。現(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。在售項目價格表物業(yè)名稱 均價 裝修情況 項目開盤時間華騰園 5800 毛坯房 2022 年 1 月樂瀾寶邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2022 年 11 月世橋國貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2022 年 12 月世紀(jì)陽光公寓 7500 粗裝修 2022 年 4 月本區(qū)域內(nèi)已售完項目怡馨園、廣馨居、東環(huán) 1勁松嘉園和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修本區(qū)域內(nèi)項目在不斷的漲價，而且一些價格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現(xiàn)，新推出的項目尤為突出，東環(huán) 18 在 2022 年 3 月開盤，在運作短短的 1 年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項目雖然價格比較高，但是良好的性價比得到市場的完全吸納。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目是以居住為主，部分項目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。毛坯及粗裝修項目表住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間世紀(jì)陽光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修 粗裝修華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修精裝修項目表住宅名稱 地面 內(nèi)墻 門 窗 廚房 衛(wèi)生間世橋國貿(mào)公寓實木復(fù)合木地板涂料或壁紙