天苑商都商業(yè)裙樓營銷策劃導入報告(已修改)
2025-02-01 03:51 本頁面
【正文】 天苑商都 商業(yè)裙樓營銷策劃導入報告 ： ； :； ： ) 第一章 市場分析 ： ； :； ： ) 菏澤同山東其他城市一樣，整個經(jīng)濟形式處在快速發(fā)展階段，商貿發(fā)達。京九線開通，為菏澤經(jīng)濟發(fā)展，帶來前所未有的良機。為房地產開發(fā)，特別是商業(yè)房地產開發(fā)，提供了較為有利的條件。 第一節(jié) 菏澤商業(yè)房地市場現(xiàn)狀 ) 商業(yè)房地產發(fā)展現(xiàn)狀 一、寫字樓 ◆ 尚無比較規(guī)范的寫字樓供應，一般的寫字樓提供的只是一個辦 公空間。 ◆無物業(yè)管理可言，內部環(huán)境雜亂，缺乏安全保障。 ◆無完善的配套設施。 ◆物業(yè)陳舊，毫無形象可言。 ◆僅財富中心等極少數(shù)寫字樓面向市場出售，銷售業(yè)績也比較不 錯，菏澤規(guī)范化的寫字樓尚處于起步階段。 ) 二、商業(yè)物業(yè) 菏澤的商貿活動以雙河路 、 青年路 、 丹陽路為傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū) ， 業(yè)態(tài)組成品種繁多 ， 經(jīng)營雜亂；東邊為新區(qū) ， 以新的商貿廣場 ， 超市為主流 。 從經(jīng)營業(yè)態(tài)來看 ， 專業(yè)市場和餐飲等主導商服市場 從營銷來看 ， 商鋪營銷模式變革初現(xiàn) 1） 注重招商與銷售的節(jié)奏把握 2） 商家開始前期介入 3） 返租成為吸引投資客戶的有力手段 4）社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭良好 ) 第二節(jié) 項目區(qū)域市場現(xiàn)狀 一、消費區(qū)域 二、項目周邊市場主要業(yè)態(tài)和經(jīng)營現(xiàn)狀 三、消費力 ： ； :； ： ) 從調查資料分析顯示 ， 項目區(qū)域市場物流通暢 ， 供給系統(tǒng)成熟 ， 消費人口穩(wěn)定 ， 消費資源豐富 ， 消費層次介于中檔之間；對有一定實力和經(jīng)營經(jīng)驗的商服企業(yè)來講 ， 如能有效調整組合該區(qū)域商性結構 ， 可有效把握市場機會并享有市場利潤空間； 同時也帶給該區(qū)域商服物業(yè)的市場營銷突破與機會 ， 但必須有效把握上市時機和運用價格策略 ， 合理運用營銷策略和加強推廣力度 ， 項目實現(xiàn)銷售和合理利潤的條件才能具備 。 ) 第二章 項目總體定位 ) 第一節(jié) 項目概況 本項目處在菏澤市政務中心區(qū)，北面為中華路，東面為和平路，兩面臨街。項目總建筑面積 m2， ， 1F— 4F為商業(yè)裙樓（負一層部分為設備間及停車場），商業(yè)面積； 5— 22F為寫字樓，面積約 ，主樓地下室建筑面積： m2，地下室車庫建筑面積： * m2。（有待商榷） ： ； :； ： ) 第二節(jié) 項目 SWOT分析 一 、 優(yōu) 勢 ◆ 地處菏澤政務中心 ， 商務氛圍十分濃烈； ◆ 項目內部布局合理 ， 外立面新穎俊朗 ， 相比其它物業(yè)有形象上的優(yōu)勢； ◆ 周邊商業(yè)與魯能購物超市 、 施樂購物中心一路之隔 。 由于商業(yè)物業(yè)較為集中 ， 決定了本項目所處區(qū)域必將成為菏澤新的商業(yè)熱點和商務中心； ◆ 項目周邊酒店林立 ， 市政府及其政務部門 、 大公司 、 銀行分布四周 ， 頻繁的各類商務活動 ， 為商業(yè)后期經(jīng)營 ， 商貿活動提供了有力的保證； ◆ 項目所在地段有非常優(yōu)越的區(qū)位形象 ， 加上項目良好的設計方案 ，進一步提升了本項目的物業(yè)形象和物業(yè)價值； ◆ 貫穿東西的中華路及即將動工的和平路 ， 奠定了項目優(yōu)越的交通條件； ) ◆ 周邊商務、商業(yè)及生活配套齊全，為項目的成功銷售和 后期運營，提供了強有力的保證； ◆從其它商業(yè)項目的銷售狀況看，市民對商業(yè)、寫字樓物 業(yè)有一定的投資熱情。 二、劣 勢 ◆ 菏澤相對低的經(jīng)濟狀況制約當?shù)氐纳藤Q活動； ◆ 不太發(fā)達的經(jīng)濟也限制了企業(yè)及個人對商業(yè)、寫字樓物 業(yè)的投資力度； ◆ 項目推廣期跨過了農歷新年，對寫字樓的銷售不利。在 這個階段推廣效果也不佳而且缺乏連貫性；建議新年前 以軟文和活動推廣為主。 ) 三 、 機會 ◆ 區(qū)域房地產開發(fā)聯(lián)動的居住人口增加對區(qū)域市場消費市場的刺 激 ， 以及消費層次和供給系統(tǒng)的需求升級帶來的機會 。 四 、 威脅 ◆ 項目周邊其他項目如施樂購物中心的開盤銷售造成了分流客戶 的威脅 ， 主要表現(xiàn)在項目原始規(guī)劃與商業(yè)布局的差異； ◆ 外地大型知名商業(yè)業(yè)態(tài)如銀座商業(yè)廣場等進入 ,給本地商家和項 目商業(yè)經(jīng)營上帶來影響； ◆ 目前國家政策宏觀調控 ， 使一些投資客處于觀望狀態(tài)； ◆ 和平路能否在短時間內全線貫通 ， 直接影響了該項目的區(qū)位價
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