【正文】 此我們建議車位售價不變，但銷售速度與方案一、二比較可能會略低。招商及經(jīng)營模式同方案一。（二）輔助業(yè)態(tài)車庫和凈菜市場定位依據(jù)與方案一相同，為了盡可能發(fā)揮負四、五樓商業(yè)價值，在本定位方案中將車庫置于10層，相應(yīng)在交通組織上也有一點變化，即是需要在和平路和裙房10樓之間增加一部升降梯，用于運送車輛。專業(yè)市場商家對樓層沒有太高的要求，對項目負一和六樓不會產(chǎn)生明顯的抗性。出口即是車道，貨流組織非常便利，是經(jīng)營專業(yè)市場難得的理想場所。（2） 較場口得意裝飾城目前經(jīng)營已經(jīng)比較成熟，基本上每個需要裝修的家庭都會到得意裝飾市場，在目標消費者層面，生活家與裝飾市場有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對其借勢。七、定位方案三及租售收益測算（一）生活家概念詮釋本部分內(nèi)容中的生活家與方案二有所差異，其目標是打造一個包括品牌家具、家居飾品在內(nèi)的大型賣場。得意一樓A區(qū)租金為190元/平方米，B區(qū)一樓租金為110—150元/平方米，但其經(jīng)過多年培育后，經(jīng)營條件已非常成熟，因此我們建議以120元/平方米作為一樓基準租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。但按照本方案，在推廣過程中將分零招商，因此各樓層應(yīng)有差價體現(xiàn)。（三）租售收益測算租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負5凈菜超市52360000負4凈菜超市、車庫35650000負3凈菜超市、車庫38750000負2生活家558580441737897860負1生活家5585804502386271601店中店—香港0關(guān)稅產(chǎn)品120187203476650707202店中店—精品廊旗艦店9014040443748243店中店—精品廊旗艦店70109203587391700404店中店—精品廊旗艦店4575603587271177205店中店—休閑運動4575603587271177206高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計　　　523490000定價依據(jù)——生活家同方案一醫(yī)藥超市。（3）推廣及經(jīng)營模式建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在20年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場產(chǎn)權(quán)。B、 這類商家在經(jīng)營中注重交通的便捷度，對自然人流的依賴性不是非常強，項目能夠滿足其經(jīng)營要求。（二）輔助業(yè)態(tài)生活家（1）定位依據(jù)A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對家居布置也有了更高的審美標準和要求，但與此想對應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營狀態(tài)，沒有一個精品賣場。（2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營，所以在樓層選擇上，我們認為1—5樓比較合理。樓層設(shè)置建議設(shè)置于1—5層，原因為：（1） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場上獲得較高的知名度。（3）如果我們在項目內(nèi)構(gòu)件一個“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解決消費者的心理顧慮，我們認為一個高含金量的“港造”標志足以使項目在百貨業(yè)的競爭中搶得制高點。定位依據(jù)（1）香港是整個亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說，它引領(lǐng)了流行和時尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。備注：高檔餐飲、俱樂部也計劃引進一個商家整體經(jīng)營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價值和表中確定的售價大致相當(dāng)。（6）高檔餐飲、俱樂部對該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界C區(qū)）租金調(diào)查，其28樓建筑面積平均月租金約為45元/平方米，考慮到其經(jīng)過長時間市場培育，本項目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在40元/平方米。由于本項目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場經(jīng)營，建議其租金取上限，即建筑面積月租金55元/平方米。與車庫合計12676萬元。根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約為7300元，按照14年收回投資計算，其合理售價應(yīng)為11萬元/個。參照對象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場，該市場位于一號橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價約為5萬元/個，銷售情況非常好，在較段時間內(nèi)實現(xiàn)銷售率100%，考慮到本項目的口岸相對較好，平均售價取6萬元/個計算。重慶投資戶能夠接受的回報率大致為78%，投資回收期按靜態(tài)計算約為13—15年，因此我們建議，建筑面積租金在50元/平方米以上的賣場按年租金的13倍定價，建筑面積在50（含50）元/平方米以下的賣場按年租金的14倍定價，前者略高?！饨鸺笆蹆r定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件二?！笫鰞?nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。應(yīng)考慮設(shè)中央空調(diào)，強度在180大卡/平方米以上?？拷?軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在2噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。高檔餐飲、俱樂部通過5部專屬電梯直達，配置標準已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。車輛中興路進入車庫，取車可以從A棟大堂乘辦公電梯直達車庫，非常便利。（3）推廣模式建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積劃分在80120平方米之間。C、項目裙房商家也需要一些辦公空間，項目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。寫字樓（1）定位依據(jù)A、較場口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個比較好的商務(wù)口岸，項目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場需求。B、負三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。B、建議項目裙樓增設(shè)一部分車庫，一方面是由于項目自身需要，另一方面是因為周邊新建物業(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預(yù)計有較大的成長空間。B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長，對中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭取實現(xiàn)整層銷售。B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費服務(wù)領(lǐng)域，營業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個水平線上，并且當(dāng)前在項目所在地經(jīng)營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價值相對較低的高樓層。C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費者，和高檔百貨在經(jīng)營中形成良新互補。B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復(fù)合保健、娛樂、商務(wù)洽談、頂級商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。高檔餐飲、俱樂部（1）定位依據(jù)A、重慶目前餐飲市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營都比較好，如天天魚港。（4）招商及經(jīng)營模式在推廣中建議分零銷售，實現(xiàn)資金有效回籠。（3）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負五、負四及負三層，原因為：A、三個樓層均可在中興路開設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負五層出入，都較為便利。B、項目有開發(fā)凈菜市場的地段條件一是項目有效輻射范圍及范圍內(nèi)的居民密集程度都超過了一號橋龍寰凈菜市場，從另一方面看，較場口片區(qū)新建物業(yè)住戶層面都比較高，生活購物也較為講究，凈菜市場相對于普通農(nóng)貿(mào)市場對其有更強的吸引力。（2）定位依據(jù)A、已開發(fā)的凈菜市場銷售都非常成功。B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場普遍對負樓沒有太大的抗性。（2）樓層設(shè)置目前認為比較合理的樓層是負一、負二樓，原因是：A、總建筑面積8419平方米，兩個經(jīng)營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店營業(yè)面積大約都在5000—7000平方米之間），其他專業(yè)市場如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當(dāng)。B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準備搶攤重慶，而項目緊鄰儲奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場，可供借勢。(2)高檔百貨租賃期往往在20年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。(3)。(1)面積標準比較適當(dāng)。（6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現(xiàn)出了比較強的興趣，紛紛組織到重慶進行考察，并和一些物業(yè)進行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達成合作協(xié)議，但進入重慶只是時間問題，包括香港新世界集團、蓮卡佛等。（4）從本項目的標準層平面格局上看，沿和平路方向形成一個狹長條狀，對于要求賣場方正實用的普通百貨來說，實用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。（3）從本項目裙房面積指標上看，和平路以上樓層單層面積約為3000平方米，做大眾百貨面積指標略低，更重要的是本項目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區(qū)域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。我們認為，從市場環(huán)境看，在重慶經(jīng)營高檔百貨的時機目前已經(jīng)成熟。五、定位方案一及租售收益測算（一）主力業(yè)態(tài)——高檔百貨 定位依據(jù)（1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會。目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)比較完備，通過對照一些經(jīng)濟發(fā)展水平更高、商業(yè)經(jīng)營更成熟的城市。所以我們認為，項目指望市場的自然消化是不現(xiàn)實的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。較場口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時間。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。項目當(dāng)前只有107個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過130個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮再通過其他途徑增設(shè)。（三）項目硬件設(shè)施裙房扶梯位置比較合理?？v向（1）項目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要。（2）平面格局裙房沿和平路方向呈狹長條狀，不夠方正，在經(jīng)營中實用率會受到一些不利影響。（二）項目空間結(jié)構(gòu)評價平面（1）標準層面積從標準層面積看，裙房負樓部分單層面積接近4500平方米，平和平路以上樓層單層面積接近3500平方米?？诎稇{借本項目的地段條件，我們認為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項目相對于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。（2）劣勢但是從另一個角度看，較場口畢竟是一個新區(qū)，市場環(huán)境、商家的信心都需要一個培育過程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時間比較集中，在物業(yè)供應(yīng)市場上，競爭比較激烈。項目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對項目的形象有一定的拉動作用。（三）項目地塊周邊環(huán)境評價項目緊鄰和平路，口岸有一些相對的優(yōu)勢要素：項目位于步行街邊緣，相對于步行街范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，車流及物流組織較為便利。按照較場口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計大賣場和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于30萬平方米