【正文】 類客戶往往具一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，喜歡面積較小的商鋪和柜臺(tái)，因?yàn)橘Y金投入小，風(fēng)險(xiǎn)小，投資可行性高。 1431 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 B、生意人 具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識(shí)經(jīng)驗(yàn)皆豐富，對(duì)商鋪?zhàn)钣行枨?，或急需擴(kuò)張生意，或擴(kuò)展規(guī)模，或由租轉(zhuǎn)為自買自用，他們是最有興趣和實(shí)力的買家，也即我們的誠(chéng)意客戶。 六、客戶定位 ◇商鋪投資者將為市區(qū)內(nèi)及項(xiàng)目周邊的中老年結(jié)構(gòu)及有一定貨幣積蓄的中高層居民群體為主； ◇商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報(bào)的理智穩(wěn)健型投資者。項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)對(duì)整個(gè)城北商圈帶來(lái)全滲透、全履蓋的全新戰(zhàn)略，成為城北區(qū)域百姓購(gòu)物首選和 購(gòu)物天堂，并依托瘦西湖風(fēng)景區(qū)大力發(fā)展旅游項(xiàng)目，促進(jìn)商業(yè)健康運(yùn)行。 ②投資者 組織化： 將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過(guò)各項(xiàng)消費(fèi)活動(dòng)與情報(bào)咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實(shí)顧客管理的系統(tǒng)運(yùn)作。 確?，F(xiàn)場(chǎng)銷售部的主力陣地地位。 1429 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 三、推廣時(shí)機(jī) 考慮入市時(shí)機(jī)選擇的各項(xiàng)要素、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)的基本條件，結(jié)合項(xiàng)目目前的工程進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件，好利意認(rèn)為：本項(xiàng)目在主力店初步意向達(dá)成之后開(kāi)始預(yù)熱，在此之前，基本的準(zhǔn)備工作都應(yīng)到位，待主力店正式簽定入駐協(xié)議后開(kāi)始正式銷售，并借此時(shí)機(jī)大力炒作。 資料準(zhǔn)備 樓盤(pán) 200 問(wèn)制定完畢； 按揭銀行、物業(yè)管理、智能化、置業(yè)計(jì)劃、合同范本已確認(rèn)（提前一個(gè)月）； 價(jià)目表制定完畢； 標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定； 各類樓書(shū)、折頁(yè)、海報(bào)印制完成； 模型到位。 開(kāi)盤(pán)基本條件 法律文件 各種法律文件齊全，取得預(yù)售許可證（提前一個(gè)月）。 宣傳與媒體 1427 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 各相關(guān)單位已確定，媒體宣傳逐漸開(kāi)始。 項(xiàng)目與發(fā)展商對(duì)資金回籠的要求 考慮到項(xiàng)目成本的回收對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和工程資金的影響，應(yīng)在其他條件允許的范圍內(nèi)盡早銷售，回籠資金，以求項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化的平衡。 1425 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 其他準(zhǔn)備工作就緒 售樓處、形象墻、樣板房、看樓通道等現(xiàn)場(chǎng)形象的完善，樓 書(shū)、折頁(yè)、海報(bào)等宣傳手段的準(zhǔn)備就緒，銷售文件、按揭手續(xù)、預(yù)售許可證等的辦理，前期的客戶積累，等等后勤工作是開(kāi)盤(pán)入市的良好基礎(chǔ)。 配合外部條件 開(kāi)盤(pán)后若如能夠利用秋季房交會(huì)和十目前，本案整體建筑形象已基本定型。 五點(diǎn)一線形成對(duì)目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個(gè)銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。 一、總策略 營(yíng)銷策略 五點(diǎn)： （ 1）現(xiàn)場(chǎng)包裝 （ 2）賣場(chǎng)包裝 （ 3）媒介推廣 （ 4）賣場(chǎng)推廣 （ 5）拜訪推廣 一線： 事件營(yíng)銷動(dòng)線 五點(diǎn)一線整合攻擊手法： 提倡與招 商目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性與時(shí)效性溝通，講究“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”，以階段性重點(diǎn)招商活動(dòng)節(jié)點(diǎn)（事件營(yíng)銷）為引爆點(diǎn)。 1422 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 第四部分 營(yíng)銷策略篇 行軍打仗要運(yùn)籌帷幄，充分了解敵我雙方，這樣才能百戰(zhàn)不殆，決勝于千里之外。 內(nèi)容： 交通節(jié)點(diǎn)導(dǎo)示 導(dǎo)示牌起到引導(dǎo)客戶的作用，在本項(xiàng)目應(yīng)本著少而精的原則，在引導(dǎo)客戶的同時(shí)起到烘托氣氛、從細(xì)微處體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的作用。 戶外廣告牌 ◆位置： 內(nèi)容主題： ◆位置： 內(nèi)容主題： ◆位置： 內(nèi)容主題： 1421 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 路燈旗 路燈旗對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造具有很大的幫助，但考慮揚(yáng)州實(shí)際審批的可能性，建議盡量爭(zhēng)取。直接在圍墻頂部拉至市政綠化帶的樹(shù)上； ◇綠化 —— 售樓中心外放置一些盆栽、組團(tuán)綠化、雕塑、小品等； ◇拱門(mén)、氣球 —— 在節(jié)假日或重大活動(dòng)日，建議在售樓處周邊增加拱門(mén)、氣球。 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造 ◇小彩旗 —— 利用小彩旗可以裝點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)造氣氛。因?yàn)榭蛻糇詈笾再?gòu)買，有可能就取決于一些極細(xì)微的行為 ，正如俗語(yǔ)所說(shuō)的：“于細(xì)微處見(jiàn)精神”。指示牌與路旗一樣，起引導(dǎo)作用。 規(guī)格：每個(gè)字大約在 。 樓體廣告 鑒于項(xiàng)目外立面及整體形象已基本呈 現(xiàn)，加之處于長(zhǎng)春路與友誼路這樣一個(gè)的良好的位置，做 極具特色的地盤(pán)夜間燈光處理使項(xiàng)目成為城市一景 ,有利于項(xiàng)目美譽(yù)度建立，盡量做到提前展示本案的價(jià)值的目的。 接待區(qū)、洽談區(qū) 接待區(qū)建議放在門(mén)口位置，可以沿用現(xiàn)狀，洽談區(qū)設(shè)在形象墻至模型區(qū)位置以及門(mén)口右側(cè)的小屋內(nèi)，主控臺(tái)可以設(shè)在售樓中心左側(cè)的角落里。以下各區(qū)包裝是基于原有售樓處的情況和商業(yè)氛圍營(yíng)造結(jié)合考慮的思路。 考慮目標(biāo)客戶的習(xí)慣、品位、心理訴求特性，表現(xiàn)手法上要不落俗套，通過(guò)商業(yè)氣息濃郁的表現(xiàn)形式，吸引目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感，促成銷售。 鑒于本項(xiàng)目商業(yè) 體量較大，可選擇性較為靈活，銷售的目標(biāo)客戶年齡層集中在 3045 歲之間，屬社會(huì)成功人士，購(gòu)房心理相對(duì)成熟。包裝得好的樓盤(pán)是公司實(shí)力的最佳展示。 1415 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 第三部分 項(xiàng)目形象包裝篇 一個(gè)樓盤(pán)價(jià)值的提升，必須通過(guò)對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的形象包裝，才能充分體現(xiàn)。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 本案為揚(yáng) 州在建市重點(diǎn)工程，外廣場(chǎng)已基本開(kāi)放，物業(yè)主體已封頂，外裝修已基本完成，設(shè)備安裝根據(jù)商家功能要求待安裝。 停車位：露天停車位， 90個(gè)；地下停車位， 90個(gè)； 附屬設(shè)施： 廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有揚(yáng)州最大的大型音樂(lè)噴泉、江蘇省最大的水幕電影、水景街、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地及相關(guān)娛樂(lè)配套設(shè)施。周邊生活小區(qū)主要有錦旺小區(qū)、鳳凰山莊、鳳凰新村、藍(lán)盾小區(qū)、友誼新村、梅嶺小區(qū)、石獅小區(qū)等，居民主要以政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員，附近有揚(yáng)州教育學(xué)院和揚(yáng)大師院兩所大學(xué)。加之當(dāng)前“陽(yáng)光城”事件的暴光對(duì)市場(chǎng)造成的負(fù)面影響，將進(jìn)一步影響到揚(yáng)州整體商業(yè)樓市的銷售，本案“友誼廣場(chǎng)”也將受其一定的影響。長(zhǎng)期對(duì)峙，將會(huì)深深影響銀行的資金流通，從而影響到 房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。但與之相關(guān)的銀行有可能面臨著新一輪風(fēng)波，需尋求進(jìn)一步的對(duì)策。 1410 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 值得注意的是國(guó)家發(fā)布這些政策，實(shí)實(shí)在在有力的打擊了一些“炒房者”，影響了開(kāi)發(fā)商們的熱情，增加了國(guó)家的稅收。而同時(shí)也有許 多作長(zhǎng)線投資的人，都抱著賣不出去可以留下來(lái)出租，等行情好了再售的想法，但租賃市場(chǎng)的需求量是一定的，因此同樣的想法只能導(dǎo)致租價(jià)的下跌。 目前大多數(shù)一、二線城市的新房和二手房交易額都在猛烈地下降。如果不轉(zhuǎn)行，把這些成本加到房?jī)r(jià)上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高出市場(chǎng)，高出市場(chǎng)的房?jī)r(jià)對(duì)下一購(gòu)買者來(lái)說(shuō)肯定是沒(méi)有誘惑力的。原因是： 國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷，增加了投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí) 利潤(rùn)減少，必然會(huì)導(dǎo)致一部分投資 者轉(zhuǎn)行投資。預(yù)計(jì)隨著 6 月 1 號(hào)國(guó)家 建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》有關(guān)具體政策的執(zhí)行，將進(jìn)一步 影響到揚(yáng)州樓市的銷售進(jìn)度。新都會(huì) 商鋪 126 5992 43 83 6441 43 147 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 珠寶城 商鋪 1047 64580 120 927 5428 120 高力汽配城 商鋪 43 2964 23 20 5316 23 凱運(yùn)天地 商鋪 42 6901 37 5 7213 13 萬(wàn)頤苑 商鋪 55 10740 15 40 3734 1 鴻泰家園 商鋪 93 16805 27 66 6230 2 渡江農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 商鋪 154 9927 27 127 8069 0 慶豐綜合樓 商鋪 28 11719 20 8 2995 1 文昌花園 商鋪 34 3302 4 30 7299 0 曲江新苑 商鋪 35 8475 0 35 / 0 東方名城 商鋪 88 7538 48 40 5444 3 寶林國(guó)際 商鋪 1405 54358 701 704 3296 8 華亭綜合樓 商鋪 311 21004 29 282 7706 29 東城國(guó)際 商鋪 5 7809 / 5 / 0 吉祥苑 商鋪 28 3176 14 14 5877 0 香樟苑 商鋪 7 564 / 7 / 0 良友新苑 商鋪 29 3686 6 23 6807 0 竇莊街 商鋪 21 2157 1 20 9000 0 梅嶺東苑 商鋪 6 1017 2 4 5284 0 鳳凰新村 商鋪 16 1360 1 15 3600 0 富貴園 商鋪 32 9124 1 31 15665 0 148 友誼廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2020 / 6/ 25 五亭龍 商鋪 611 61305 238 373 3407 1 江陽(yáng)商貿(mào)城 商鋪 482 28735 442 40 3375 1 時(shí)代廣場(chǎng) 商鋪 311 11909 243 68 9332 0 徐凝門(mén)商業(yè)街 商鋪 178 34559 20 156 3806 2 萊茵苑 商鋪 105 18354 49 56 5640 9 疏賢街商業(yè)區(qū) 商鋪 30 6951 20