【正文】 車位售價(jià)不變，但銷售速度與方案一、二比較可能會(huì)略低。招商及經(jīng)營(yíng)模式同方案一。（二）輔助業(yè)態(tài)車庫(kù)和凈菜市場(chǎng)定位依據(jù)與方案一相同，為了盡可能發(fā)揮負(fù)四、五樓商業(yè)價(jià)值，在本定位方案中將車庫(kù)置于10層，相應(yīng)在交通組織上也有一點(diǎn)變化，即是需要在和平路和裙房10樓之間增加一部升降梯，用于運(yùn)送車輛。專業(yè)市場(chǎng)商家對(duì)樓層沒(méi)有太高的要求，對(duì)項(xiàng)目負(fù)一和六樓不會(huì)產(chǎn)生明顯的抗性。出口即是車道，貨流組織非常便利，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)難得的理想場(chǎng)所。（2） 較場(chǎng)口得意裝飾城目前經(jīng)營(yíng)已經(jīng)比較成熟，基本上每個(gè)需要裝修的家庭都會(huì)到得意裝飾市場(chǎng)，在目標(biāo)消費(fèi)者層面，生活家與裝飾市場(chǎng)有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對(duì)其借勢(shì)。七、定位方案三及租售收益測(cè)算（一）生活家概念詮釋本部分內(nèi)容中的生活家與方案二有所差異，其目標(biāo)是打造一個(gè)包括品牌家具、家居飾品在內(nèi)的大型賣場(chǎng)。得意一樓A區(qū)租金為190元/平方米，B區(qū)一樓租金為110—150元/平方米，但其經(jīng)過(guò)多年培育后，經(jīng)營(yíng)條件已非常成熟，因此我們建議以120元/平方米作為一樓基準(zhǔn)租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。但按照本方案，在推廣過(guò)程中將分零招商，因此各樓層應(yīng)有差價(jià)體現(xiàn)。（三）租售收益測(cè)算租售收益測(cè)算表樓層定位月租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市52360000負(fù)4凈菜超市、車庫(kù)35650000負(fù)3凈菜超市、車庫(kù)38750000負(fù)2生活家558580441737897860負(fù)1生活家5585804502386271601店中店—香港0關(guān)稅產(chǎn)品120187203476650707202店中店—精品廊旗艦店9014040443748243店中店—精品廊旗艦店70109203587391700404店中店—精品廊旗艦店4575603587271177205店中店—休閑運(yùn)動(dòng)4575603587271177206高檔餐飲、俱樂(lè)部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂(lè)部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂(lè)部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計(jì)　　　523490000定價(jià)依據(jù)——生活家同方案一醫(yī)藥超市。（3）推廣及經(jīng)營(yíng)模式建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在20年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)。B、 這類商家在經(jīng)營(yíng)中注重交通的便捷度，對(duì)自然人流的依賴性不是非常強(qiáng)，項(xiàng)目能夠滿足其經(jīng)營(yíng)要求。（二）輔助業(yè)態(tài)生活家（1）定位依據(jù)A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對(duì)家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求，但與此想對(duì)應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，沒(méi)有一個(gè)精品賣場(chǎng)。（2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營(yíng)，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為1—5樓比較合理。樓層設(shè)置建議設(shè)置于1—5層，原因?yàn)椋海?） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場(chǎng)上獲得較高的知名度。（3）如果我們?cè)陧?xiàng)目?jī)?nèi)構(gòu)件一個(gè)“香港精品坊”，所有的商家都來(lái)自香港，可以從根本上解決消費(fèi)者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個(gè)高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項(xiàng)目在百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中搶得制高點(diǎn)。定位依據(jù)（1）香港是整個(gè)亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說(shuō)，它引領(lǐng)了流行和時(shí)尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。備注：高檔餐飲、俱樂(lè)部也計(jì)劃引進(jìn)一個(gè)商家整體經(jīng)營(yíng)，這類商家租賃年限往往也不太長(zhǎng)，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個(gè)良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值和表中確定的售價(jià)大致相當(dāng)。（6）高檔餐飲、俱樂(lè)部對(duì)該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂(lè)城（得意世界C區(qū)）租金調(diào)查，其28樓建筑面積平均月租金約為45元/平方米，考慮到其經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)培育，本項(xiàng)目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在40元/平方米。由于本項(xiàng)目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，建議其租金取上限，即建筑面積月租金55元/平方米。與車庫(kù)合計(jì)12676萬(wàn)元。根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約為7300元，按照14年收回投資計(jì)算，其合理售價(jià)應(yīng)為11萬(wàn)元/個(gè)。參照對(duì)象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，該市場(chǎng)位于一號(hào)橋附近，周邊常住人口較多，市場(chǎng)商鋪與攤位平均售價(jià)約為5萬(wàn)元/個(gè)，銷售情況非常好，在較段時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率100%，考慮到本項(xiàng)目的口岸相對(duì)較好，平均售價(jià)取6萬(wàn)元/個(gè)計(jì)算。重慶投資戶能夠接受的回報(bào)率大致為78%，投資回收期按靜態(tài)計(jì)算約為13—15年，因此我們建議，建筑面積租金在50元/平方米以上的賣場(chǎng)按年租金的13倍定價(jià)，建筑面積在50（含50）元/平方米以下的賣場(chǎng)按年租金的14倍定價(jià)，前者略高?！饨鸺笆蹆r(jià)定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附件二?！笫鰞?nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。應(yīng)考慮設(shè)中央空調(diào)，強(qiáng)度在180大卡/平方米以上?？拷?軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在2噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。高檔餐飲、俱樂(lè)部通過(guò)5部專屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。車輛中興路進(jìn)入車庫(kù)，取車可以從A棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫(kù)，非常便利。（3）推廣模式建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場(chǎng)的需求狀況，建議主力面積劃分在80120平方米之間。C、項(xiàng)目裙房商家也需要一些辦公空間，項(xiàng)目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個(gè)配套宣傳。寫字樓（1）定位依據(jù)A、較場(chǎng)口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個(gè)比較好的商務(wù)口岸，項(xiàng)目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫(kù)可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。B、建議項(xiàng)目裙樓增設(shè)一部分車庫(kù)，一方面是由于項(xiàng)目自身需要，另一方面是因?yàn)橹苓呅陆ㄎ飿I(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預(yù)計(jì)有較大的成長(zhǎng)空間。B、餐飲、娛樂(lè)行業(yè)商家租賃期一般不太長(zhǎng)，對(duì)中小投資戶來(lái)說(shuō)，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)整層銷售。B、餐飲、俱樂(lè)部畢竟屬于消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域，營(yíng)業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個(gè)水平線上，并且當(dāng)前在項(xiàng)目所在地經(jīng)營(yíng)餐飲等業(yè)態(tài)還沒(méi)有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對(duì)有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低的高樓層。C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費(fèi)者，和高檔百貨在經(jīng)營(yíng)中形成良新互補(bǔ)。B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂(lè)部也較少見(jiàn)，特別是復(fù)合保健、娛樂(lè)、商務(wù)洽談、頂級(jí)商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。高檔餐飲、俱樂(lè)部（1）定位依據(jù)A、重慶目前餐飲市場(chǎng)以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點(diǎn)、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營(yíng)都比較好，如天天魚港。（4）招商及經(jīng)營(yíng)模式在推廣中建議分零銷售，實(shí)現(xiàn)資金有效回籠。（3）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因?yàn)椋篈、三個(gè)樓層均可在中興路開(kāi)設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。B、項(xiàng)目有開(kāi)發(fā)凈菜市場(chǎng)的地段條件一是項(xiàng)目有效輻射范圍及范圍內(nèi)的居民密集程度都超過(guò)了一號(hào)橋龍寰凈菜市場(chǎng)，從另一方面看，較場(chǎng)口片區(qū)新建物業(yè)住戶層面都比較高，生活購(gòu)物也較為講究，凈菜市場(chǎng)相對(duì)于普通農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)其有更強(qiáng)的吸引力。（2）定位依據(jù)A、已開(kāi)發(fā)的凈菜市場(chǎng)銷售都非常成功。B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場(chǎng)普遍對(duì)負(fù)樓沒(méi)有太大的抗性。（2）樓層設(shè)置目前認(rèn)為比較合理的樓層是負(fù)一、負(fù)二樓，原因是：A、總建筑面積8419平方米，兩個(gè)經(jīng)營(yíng)樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥業(yè)、倉(cāng)野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店?duì)I業(yè)面積大約都在5000—7000平方米之間），其他專業(yè)市場(chǎng)如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當(dāng)。B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國(guó)知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項(xiàng)目緊鄰儲(chǔ)奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場(chǎng)，可供借勢(shì)。(2)高檔百貨租賃期往往在20年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。(3)。(1)面積標(biāo)準(zhǔn)比較適當(dāng)。（6）一些知名高檔百貨商家對(duì)重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時(shí)沒(méi)有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時(shí)間問(wèn)題，包括香港新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。（4）從本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看，沿和平路方向形成一個(gè)狹長(zhǎng)條狀，對(duì)于要求賣場(chǎng)方正實(shí)用的普通百貨來(lái)說(shuō)，實(shí)用率不高且不太便于賣場(chǎng)布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開(kāi)的獨(dú)立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。（3）從本項(xiàng)目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為3000平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項(xiàng)目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場(chǎng)口步行街區(qū)域相比成熟度相對(duì)略次，在先天上處于劣勢(shì)。我們認(rèn)為，從市場(chǎng)環(huán)境看，在重慶經(jīng)營(yíng)高檔百貨的時(shí)機(jī)目前已經(jīng)成熟。五、定位方案一及租售收益測(cè)算（一）主力業(yè)態(tài)——高檔百貨 定位依據(jù)（1）重慶還沒(méi)有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無(wú)一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會(huì)。目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)比較完備，通過(guò)對(duì)照一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高、商業(yè)經(jīng)營(yíng)更成熟的城市。所以我們認(rèn)為，項(xiàng)目指望市場(chǎng)的自然消化是不現(xiàn)實(shí)的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。較場(chǎng)口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時(shí)間。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。項(xiàng)目當(dāng)前只有107個(gè)車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過(guò)130個(gè)左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無(wú)法滿足裙房經(jīng)營(yíng)及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮再通過(guò)其他途徑增設(shè)。（三）項(xiàng)目硬件設(shè)施裙房扶梯位置比較合理。縱向（1）項(xiàng)目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營(yíng)需要。（2）平面格局裙房沿和平路方向呈狹長(zhǎng)條狀，不夠方正，在經(jīng)營(yíng)中實(shí)用率會(huì)受到一些不利影響。（二）項(xiàng)目空間結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)平面（1）標(biāo)準(zhǔn)層面積從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，裙房負(fù)樓部分單層面積接近4500平方米，平和平路以上樓層單層面積接近3500平方米?？诎稇{借本項(xiàng)目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營(yíng)需要，但是項(xiàng)目相對(duì)于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，自然人流始終是一個(gè)劣勢(shì)，口岸條件不具備絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)沖擊力。（2）劣勢(shì)但是從另一個(gè)角度看，較場(chǎng)口畢竟是一個(gè)新區(qū)，市場(chǎng)環(huán)境、商家的信心都需要一個(gè)培育過(guò)程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時(shí)間比較集中，在物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)上，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。項(xiàng)目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對(duì)項(xiàng)目的形象有一定的拉動(dòng)作用。（三）項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境評(píng)價(jià)項(xiàng)目緊鄰和平路，口岸有一些相對(duì)的優(yōu)勢(shì)要素：項(xiàng)目位于步行街邊緣，相對(duì)于步行街范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，車流及物流組織較為便利。按照較場(chǎng)口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計(jì)大賣場(chǎng)和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于30萬(wàn)平方米，如果全部招商成功，