【正文】 求舒適，不求高貴只求實(shí)用。n 中高收入的白領(lǐng)階層此類階層經(jīng)濟(jì)收入較為穩(wěn)定，有穩(wěn)定的工作和還貸能力，使得他們有足夠的能力貸款購(gòu)房，特別是30歲左右的年輕人對(duì)80平米左右、總價(jià)20萬(wàn)上下的項(xiàng)目，有較強(qiáng)的需求。n 不動(dòng)產(chǎn)投資者投資經(jīng)驗(yàn)豐富，他們的投資能力與口碑效應(yīng)不可小覷。三、目標(biāo)客戶需求偏好、價(jià)值取向n 北城居民 北城居民習(xí)慣本地域的生活環(huán)境，是本案重要的客戶群。二、 目標(biāo)客戶身份特征年齡：28～45歲居住區(qū)域：以北城區(qū)、項(xiàng)目周邊為主，以及部分外地來并置業(yè)客戶。二、形象定位根據(jù)以上的因素分析，綜合項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位等因素，建議項(xiàng)目應(yīng)著重突出自身地段的便捷化、建筑形式的現(xiàn)代化、內(nèi)部環(huán)境的舒適化、功能化，樹立起項(xiàng)目在本區(qū)域商務(wù)中心區(qū)的嶄新形象。中觀因素：l 本項(xiàng)目將是本區(qū)域中、低檔辦公類物業(yè)新的市場(chǎng)需求增長(zhǎng)點(diǎn)。從現(xiàn)時(shí)情況分析，項(xiàng)目的“決定性賣點(diǎn)”在市場(chǎng)中將占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，但“刺激性賣點(diǎn)”中相關(guān)事項(xiàng)尚需項(xiàng)目未來的裝修、規(guī)劃、功能布局及營(yíng)銷策略的確定支撐，所以在此要求開發(fā)商：為使提煉賣點(diǎn)能夠最大限度發(fā)揮作用，一定不要忽視項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃、推廣宣傳與物業(yè)運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)在時(shí)間進(jìn)度、人員配合等工作協(xié)調(diào)展開的重要性。l 適中的價(jià)格定位，極具誘惑力的投資性價(jià)比，令投資者心動(dòng)的未來投資前景。l 獨(dú)特的產(chǎn)品功能定位，高品質(zhì)的樓盤形象。簡(jiǎn)而言之：這一定位將貫穿整個(gè)項(xiàng)目全程策劃的始終。其提倡純辦公理念，采用全框架結(jié)構(gòu)，可自由分隔組合，更可整層定制，解決了前兩代在建筑結(jié)構(gòu)上的硬傷；在外立面、電梯等硬件設(shè)施上可與寫字樓媲美，不僅展示了企業(yè)形象，商務(wù)效率也大大提升；同時(shí)具有商務(wù)公寓的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第二代商務(wù)公寓已經(jīng)適當(dāng)考慮了一些商務(wù)用途，但空間結(jié)構(gòu)依然不能滿足企業(yè)辦公需求，并存在商務(wù)形象差、商務(wù)配套不足等缺憾，不利于企業(yè)事業(yè)拓展。尤其是近期出現(xiàn)的第三代商務(wù)公寓，以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)不斷切分寫字樓市場(chǎng)。　　 其次，嘉業(yè)大廈Ⅱ采用全框架結(jié)構(gòu)，以輕體墻作為分隔墻，彈性空間隨心組合；130平米208平米多種戶型格局和靈活多樣的組合方式，從90平米的基本單位，至整層1425平米，可以滿足中堅(jiān)企業(yè)商務(wù)拓展及對(duì)外租賃的長(zhǎng)短線投資需求。參考物業(yè)：北京嘉業(yè)大廈Ⅱ，中堅(jiān)企業(yè)的office　　 嘉業(yè)大廈Ⅱ緊鄰北京東南三環(huán)，地處地鐵5號(hào)線、10號(hào)線黃金交點(diǎn)，建筑面積6萬(wàn)余平方米，由兩棟高檔商務(wù)公寓組成，目標(biāo)客戶定位于成長(zhǎng)型中堅(jiān)企業(yè)。市場(chǎng)需求本區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)正逐步走向成熟，市場(chǎng)投放量逐年遞增，而3500元/平米以下，總價(jià)30萬(wàn)左右具有較高投資價(jià)值的中端物業(yè)產(chǎn)品卻寥寥無幾，由此而積累了廣大的需求潛力，所以項(xiàng)目須合理的進(jìn)行產(chǎn)品定位，以擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額。只有對(duì)SWOT分析保持清醒的認(rèn)識(shí)，并運(yùn)用積極的營(yíng)銷策略，最大限度地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，最高效率地轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的產(chǎn)品、價(jià)格定位，制定符合、利于銷售的優(yōu)惠政策，才能有理由相信本項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn)將不難找到，優(yōu)勢(shì)部分預(yù)期會(huì)在未來逐漸突現(xiàn)，成為本案的顯著賣點(diǎn)！第四章 項(xiàng)目定位分析第一節(jié) 項(xiàng)目定位策略一、項(xiàng)目定位依據(jù)通過對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析，結(jié)合開發(fā)商初期規(guī)劃開發(fā)的方向，項(xiàng)目以下幾個(gè)方面的特性決定了其未來的市場(chǎng)定位：地段本項(xiàng)目位于太原市杏花嶺區(qū)府西街CBD商圈輻射范圍之內(nèi)，商務(wù)氛圍濃厚，地理位置優(yōu)越，十分適合目標(biāo)客戶群體的商務(wù)往來，也符合投資者的基本購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)，具備建設(shè)商務(wù)辦公樓的先天條件。二、項(xiàng)目SWOT總結(jié)分析從本項(xiàng)目SWOT分析中不難看出，本案的優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)在于抓住目前本區(qū)域中、低檔辦公物業(yè)供應(yīng)不足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，將本案產(chǎn)品定位進(jìn)行及時(shí)合理調(diào)整，以低價(jià)格的“投資型商務(wù)公寓”形象入市，搶占市場(chǎng)先機(jī)。威脅1) 本項(xiàng)目地處太原市北城區(qū)，消費(fèi)者對(duì)北城住宅市場(chǎng)的投資前景普遍并不看好；2) 工程停滯已久，易造成消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)作產(chǎn)生疑慮，將對(duì)項(xiàng)目銷售帶來極大的不利影響。尤其是向住宅方面?zhèn)戎卣{(diào)整的話，因進(jìn)深（大）及朝向（差）的問題，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目銷售，危及開發(fā)商資金安全。第二節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)1) 本項(xiàng)目交通便利，路網(wǎng)縱橫，臨近多條城市主干道，未來客戶的商務(wù)往來便捷；2) 周邊配套完善，銀行、餐飲、醫(yī)療等公共生活機(jī)能設(shè)施齊全；3) 本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)為框塔結(jié)構(gòu)，空間較易分割，易于被辦公物業(yè)的客戶群所接受。二、 位置及交通 本項(xiàng)目位于旱西關(guān)與魚池街交匯處西北角，龍?zhí)豆珗@南門對(duì)面，距“國(guó)貿(mào)”7分鐘步行路程，與新建路、解放路、濱河?xùn)|路、府西街等交通主干道相臨，8080856218680101等公交線路途經(jīng)本案，交通便捷。 同時(shí)由于本區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)的稀缺性及今后拆遷難度的不斷加大，必將導(dǎo)致未來開發(fā)項(xiàng)目成本與銷售價(jià)格的不斷增加，從而為目前市場(chǎng)項(xiàng)目的升值空間奠定良好基礎(chǔ)，同時(shí)帶動(dòng)投資性需求的逐漸增大。府東、府西街的高檔寫字樓不斷興建，銷售價(jià)格高昂，使多數(shù)中、小企業(yè)望而卻步，從而選擇租用其周邊或臨近區(qū)域的中、低檔商住和寫字樓項(xiàng)目來滿足其辦公需求。珠琳房產(chǎn)經(jīng)過在太原市多年的發(fā)展，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，吸引了眾多企業(yè)在此設(shè)立辦公地點(diǎn)。消防自動(dòng)化系統(tǒng)：自動(dòng)防火報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋、煙霧自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、實(shí)時(shí)播放音樂，在緊急情況時(shí)應(yīng)急廣播。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)：兩部豪華型品牌商務(wù)電梯(蒂森、LG)，24小時(shí)不間斷工作；分層式中央空調(diào)。二、項(xiàng)目特點(diǎn)：中盛國(guó)際大廈（原青天商務(wù)大廈）是目前杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性高檔甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目之一，集辦公、會(huì)議、娛樂等多功能于一體，配套服務(wù)完善，商業(yè)氛圍較優(yōu)越。保安自動(dòng)化系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)能對(duì)各個(gè)出口、入口、主要通道及主要場(chǎng)所實(shí)行電視監(jiān)控。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)：大廈選用先進(jìn)的“雙良”牌中央空調(diào)機(jī)組，采用燃?xì)庵比紮C(jī)，可自動(dòng)控制冷、熱量，控制所有新風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)的啟停，用戶自行調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；四部美國(guó)OTIS客梯和一部三洋貨梯快速提高辦公效率。中盛國(guó)際大廈一、總體情況位 置：解放路277號(hào)規(guī) 模：14層板樓建筑占地面積：總建筑面積：寫 字 樓：10800平方米發(fā) 展 商：山西晉祠旅游綜合開發(fā)公司投 資 商：山西晉祠旅游綜合開發(fā)公司物業(yè)管理：青天物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：北京關(guān)朗廣告施工單位：太原青天發(fā)展集團(tuán)辦公區(qū)凈高：大 堂：4米左右停 車：地下停車場(chǎng)、地上停車位主要客戶：商貿(mào)類企業(yè)大廈配套：商務(wù)秘書、咖啡廳、小型免費(fèi)會(huì)議室、小型圖書館、吸煙室、多功能會(huì)議廳等大廈智能化系統(tǒng)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)：衛(wèi)星電視、閉路電視接受系統(tǒng)?？梢妼⒈卷?xiàng)目定位于中、低價(jià)位的商住項(xiàng)目較易使消費(fèi)者認(rèn)同。所以，在本區(qū)域十分缺少高性價(jià)比的辦公項(xiàng)目，同時(shí)也成為太原市辦公物業(yè)市場(chǎng)的一大空白。本區(qū)域目前缺少中、低端（均價(jià)25003000元/平米）的商住項(xiàng)目。寫字樓檔次總體較高，尤其建有國(guó)貿(mào)大廈這樣的高檔甲級(jí)寫字樓，為本區(qū)域增色不少。三、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)用從下圖可以看出物業(yè)費(fèi)用最高的是國(guó)貿(mào)大廈為10元/月/平米；金色100費(fèi)用最低，；其余各項(xiàng)目中寫字樓物業(yè)費(fèi)用集中在35元/月/平米之間。二、寫字樓租賃價(jià)格一般寫字樓在建成后才能談及出租，因此目前入住時(shí)間較晚的項(xiàng)目暫不進(jìn)行租賃，只對(duì)外銷售，如：王府大廈、盛唐萬(wàn)象、第五大道等。南、北肖墻分布有：御花園假日廣場(chǎng)、珠琳旺角等幾個(gè)辦公項(xiàng)目。國(guó)貿(mào)大廈售價(jià)高達(dá)9800元/平米，華宇國(guó)際均價(jià)3900元/平米，雙龍大廈為商住項(xiàng)目，均價(jià)為3300元/平米，第五大道曾用名“金橋大廈”，正在內(nèi)外裝修中，銷售均價(jià)7000元/平米，王府大廈緊臨國(guó)貿(mào)，2005年7月8日開盤，目前已銷售30%，均價(jià)5800元/平米。府東、府西街集中分布有：國(guó)貿(mào)大廈、王府大廈、華宇國(guó)際、第五大道、雙龍大廈等中、高檔的寫字樓與商住項(xiàng)目，周邊配套齊全、交通便利。解放路、北大街、東緝虎營(yíng)與西緝虎營(yíng)街道兩旁也零星分布有幾處規(guī)模千余平米的辦公物業(yè)對(duì)外出租。第二章 區(qū)域市場(chǎng)辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一節(jié) 整體概況太原市寫字樓項(xiàng)目在2003年后如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，總體供應(yīng)量超過100萬(wàn)平米，形成了以