【正文】 “國貿”、“華宇國際”為代表的“府西街商務區(qū)”；“金茂國際”、“賽格數碼港”、“盛偉大廈”為代表的“南內環(huán)商務區(qū)”；“世貿中心”、“梅園百盛”為代表的“親賢商務區(qū)”和正在形成之中的“長風商務圈”。2005年入市銷售的幾個房地產項目均定位為中、小戶型，說明太原市未來房地產市場發(fā)展正向價格適中的中、小戶型產品集攏。從目前北城區(qū)價格供應來看，漲浮空間已不大，投資者的置業(yè)熱情明顯降溫，除價格適中的中、小戶型尚受消費者認可以外，高檔項目銷售狀況已步履維艱。太原市銷售通常的行情是：一季度為淡季，漲幅不大，510月為旺季，漲幅較大。%，其中。商住與寫字樓項目所占供應比例較小，但從市場需求來看，消費者對于此類物業(yè)的投資熱情不減，尤其在中、小戶型供應相對缺乏的市場狀況下，只有少數開發(fā)商介入此空白領域，預期在未來幾年之內此類物業(yè)將成為太原市房地產市場的投資黑馬。其中2003年太原市新增商品房共45個，2004年新增56個，2005年19月新增46個商品房項目（其中包含分期開發(fā)項目）。所以，未來太原市房地產住宅市場價格適中的中、小戶型將逐漸成為市場主流，得到了廣大消費者的熱切追捧。第一章 太原市房地產市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產市場發(fā)展現狀20032004年是太原房地產市場的高速發(fā)展期，總體價格在全國中等城市中已屬較高水平，根據相關部門2005年9月統(tǒng)計數據顯示：太原商品房均價為3000元/平米左右，而中高檔住宅平均成交單價達到3500元/平米。因此，我司根據企業(yè)的具體目標，通過對地塊周邊環(huán)境、經濟發(fā)展情況及周邊項目市場等概況的客觀分析，結合項目現狀，總結出項目優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅，并針對項目未來市場定位、功能配套、業(yè)態(tài)分布提出相應建議。魚池街綜合樓項目營銷推廣報告目 錄前 言第一章 太原市房地產市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產市場發(fā)展現狀第二節(jié) 太原市房地產市場發(fā)展趨勢第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展狀況第一節(jié) 整體概況第二節(jié) 市場細化分析第三節(jié) 典型項目及可借鑒項目分析第四節(jié) 辦公物業(yè)市場發(fā)展預期第三章 項目分析第一節(jié) 項目概況一、 地塊特征二、 位置及交通三、 產品主要指標第二節(jié) 項目現狀分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅二、項目SWOT總結分析第四章 項目定位分析第一節(jié) 項目定位策略一、項目定位依據二、項目定位三、總結第二節(jié) 項目形象定位一、項目形象定位因素二、形象定位第三節(jié) 目標客戶定位一、目標客戶構成二、目標客戶身份特征三、需求偏好、價值取向第四節(jié) 項目功能定位一、項目功能及檔次定位 二、項目裝修裝飾風格定位第五節(jié) 銷售模式定位一、定位原則二、銷售模式定位第六節(jié) 價格定位一、定位原則二、定價方法三、價格體系四、付款方式第五章 項目初步營銷方案第一節(jié) 確定銷售目的和目標一、確定銷售目的二、目標完成計劃第二節(jié) 方案實施一、方案實施要點二、方案實施第六章 市場推廣初步計劃第一節(jié) 項目案名定位建議一、 案名定位因素二、 案名定位第二節(jié) 市場推廣原則一、廣告主題二、推廣附件準備三、媒體策略第三節(jié) 推廣計劃初步思路第四節(jié) 推廣計劃所需支持一、各項工作的協(xié)調及支持二、開發(fā)公司配合第五節(jié) 推廣活動方案第七章 結束語前 言《報告》主要針對本項目所在區(qū)域一系列深入調研分析而引出本項目戰(zhàn)略指導思想、營銷策劃定位報告?！棒~池街綜合樓項目”為山西力天房地產公司于2004年開發(fā)建設，最初定位為自營的桑娜、酒店客房項目，目前因公司運營戰(zhàn)略的調整，希望于近期推向市場，在短期內實現資金回流。通過部分建議，提醒開發(fā)商能夠緊密結合地塊周邊未來商務物業(yè)市場需求，使項目在建筑形象、功能配套等產品設計方面更加適應未來市場需求特點，進而推動項目在銷售、推廣等環(huán)節(jié)的方案實施。從房地產產品供應角度來看住宅依然占據市場較大份額，80～130平米的2室、3室住宅項目成為市場供應的主力戶型，50～80平米的小戶型在2005年也呈現出熱銷的局面，但多數高檔樓盤由于前期規(guī)劃定位的不合理性，導致了當前銷售普遍陷入困境的局面。一、不同類型商品房供應規(guī)模2002 2005年上半年太原市累計供應住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓、商住、酒店式公寓等不同類型房地產項目共200余個。從供應角度來看，雖然近年來太原房地產市場有了很大發(fā)展，但本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產品單一，建筑呆板，少有創(chuàng)新，項目同質程度較高，沒有自身的產品個性，僅能滿足購房者一般的居住需求，還處于功能產品時代。二、商品房銷售價格狀況　 2003年太原市商品房銷售價格出現了與全國房價同步上漲的情況，漲幅為10%；2004年達到每平方米3050元，%。　　2005年上半年，太原市房地局登記的新建房屋成交數量比往年明顯下降，太原市多數樓盤不能及時清盤，尤其是部分高檔樓盤的銷售已不容樂觀。在國家宏觀政策的調控下，太原市2005年一季度房價依舊保持了小幅上漲，后半年房價走勢很難預測，預期漲浮的可能性較大，但幅度不會過高。第二節(jié) 太原市房地產市場發(fā)展趨勢隨著太原市近幾年中、高檔樓盤的大量供應，加之產品規(guī)劃的相對滯后，導致市場需求萎縮，投資減弱。在價格供應方面，“價高質劣”項目的市場機會已蕩然無存，反映出消費者投資已逐漸趨于理性，開發(fā)商以高價格賺取高額利潤的預期已不現實，未來太原房地產市場的發(fā)展趨勢應是在產品規(guī)劃、價格策略、銷售管理、售后服務等方面的綜合競爭。目前府東、府西街“CBD區(qū)域”范圍內已呈現出較為成熟的商務氛圍，已投付使用的有：國貿大廈、華宇國際、珠琳國際大廈、珠琳旺角、中盛國際大廈、雙龍大廈、金色100等中、高擋寫字樓及商住項目；封頂正處于外部裝修的項目有：御花園假日廣場、第五大道等項目；目前處于主體施工階段的項目有：王府大廈、盛唐萬象等項目。第二節(jié) 市場細化分析一、寫字樓分布及銷售價格杏花嶺區(qū)寫字樓主要分布于三條主干道之上，即府東、府西街—解放路—南、北肖墻。其中國貿大廈、華宇國際、雙龍大廈均已投付使用。解放路分布有：珠林國際大廈、中盛國際大廈與金色100三個辦公項目，其中珠林國際與中盛國際為高檔寫字樓帶底商項目，銷售價格達5800元/平米，金色100從住宅調整為商住，均價2800元/平米。其中御花園假日廣場集住宅、辦公、商鋪于一體，寫字樓目前只作整層銷售，起價超過4500元/平米；珠琳旺角緊臨御花園假日廣場，為14層帶底商的純寫字樓項目，起價4600元/平米。國貿大廈東塔樓13層40層的寫字間對客戶整層銷售，西塔樓1319層對客戶整層出租，均由客戶自行進行裝修，—，租價居寫字樓項目之首；；。四、分析結論依據杏花嶺區(qū)域辦公物業(yè)市場發(fā)展現狀，得出以下結論：寫字樓銷售情況較好(普遍只售不租)，銷售平均價格高于其他區(qū)域。部分寫字樓臨街街道較窄，在高峰期間內，造成業(yè)主驅車出行不便。從本區(qū)域辦公物業(yè)整體狀況來看，多數項目性價比不高，租售價格明顯高于自身價值，物業(yè)管理費用也與其物業(yè)提供服務存在差距。名稱銷售均價戶型面積每平米年租金年回報率擬定本項目2800元/平米120平米1元/天/平米10% 從上表可以看出：如果將本項目的銷售均價擬定為2800元/平米，首付15萬，貸款21萬，以1元/天/平米的合理租金對外出租，10年可收回投資成本。第三節(jié) 典型項目及可借鑒項目分析國貿大廈一、總體情況位 置：太原市府西街69號規(guī) 模：由兩棟41層、高162米的塔樓和19層的附樓及5層裙樓組成占地面積：18500平方米總建筑面積：185000平方米商 城：13000平方米寫 字 樓：2棟寫字樓共80000 平米公 寓：16000平方米發(fā) 展 商：太原萬豐房地產發(fā)展有限公司投 資