【正文】 沈陽市房地產(chǎn)市場又一可喜變化。由于外地及境外知名大開發(fā)商紛紛登陸我市，使沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生重 大質(zhì)的變化，它們與本地一些有實力開發(fā)商結(jié)合，結(jié)束了沈陽市多年的中小開發(fā)企業(yè)唱主角的開發(fā)時代，進(jìn)入了大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開發(fā)時代。三環(huán)以內(nèi)， 20xx 年以前商業(yè)和住宅用地平均價格分別為 876 元 /㎡和 449 元 / ㎡，現(xiàn)已達(dá)到 1277元 / ㎡和 1177 元 /㎡，增幅分別達(dá)到 46%和 162%。與此同時，市政府注意多方面為土地市場發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境 。 （一） 20xx 年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場運行特點和基本判斷 20xx 年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場運行特點分析 （ 1） 供地機(jī)制完成變革，沈陽土地經(jīng)營模式已見雛形 去年上半年，在前兩年的工作基礎(chǔ)上，沈陽市從壟斷土地一級市場、減少土地隱性交易等方面入手，加大土地市場調(diào)控力度。面對市場需求和現(xiàn)實的總體供 1 0 0 平米 101120平 米 121150平 米 1 5 1 平米給結(jié)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始調(diào)整經(jīng)營思路，有的已經(jīng)收到了顯著成效。 20xx 年年底套面積 100 平方米以下的空置量占％，可供預(yù)售占 ％； 101至 120 平方米的空置量占 16％，可供預(yù)售量占 ％ ； 121 至 150 平方米的空置量占 ％，可供預(yù)售量占％； 151 平方米以上的空置量占 ％，可供預(yù)售量占 ％。 2 0 0 0 元/ 平米20xx2500元 /平 米25013500元 /平 米35014500元 /平 米45015500元 /平 米 5 5 0 0 元/ 平米 這說明，當(dāng)前沈陽市住房消費群體主要聚集在中低價位和中小戶型或存量住房的樓市區(qū)間，體現(xiàn)了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場以大眾住房消費為主導(dǎo)的發(fā)展趨勢。 商品住房銷售面積不同價格的分檔結(jié)構(gòu)比例是：每平方米 20xx 元以下的占 ％，20xx 元至 2500 元的占 ％， 2501至 3500 元的占 ％， 3501 元至 4500 元的占 ％，4501 元至 5500 元的占 ％， 5500 元 以上的占 ％。 據(jù) 20xx 年底的統(tǒng)計，商品住房銷售面積的分檔比例是： 100 平方米以下的占 ％， 101 至 120 平方米的占 23％， 121 至150 平方米的占 ％， 151 平方米以上的占 ％； 該表表明沈陽房地產(chǎn)市場上，目前以銷售大戶型占絕對優(yōu)勢，中小戶型顯得非常缺乏， 100 平方米以下的戶型只占到 %，主要原因是此類戶型的供應(yīng)在市場上同樣缺乏。這些利好趨勢正展現(xiàn)出沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的旺盛勢頭。這種發(fā)展趨勢是符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。強(qiáng)勁的投資給住宅市場注入了強(qiáng)大活力，沈陽已成為房地產(chǎn)投資的一片熱土。 20xx 年，沈陽房地產(chǎn)投資總計 億元，同比增長了 53%。沈陽房地產(chǎn)交易所呈現(xiàn)商品房與二手房交易并駕齊驅(qū)的局面，表明了購房需求總體上處于平衡，房地產(chǎn)二、三級市場實現(xiàn)了有效聯(lián)動。商品住宅平均漲幅為 6%左右。 ” 另據(jù)統(tǒng)計，截至去年底，沈陽市商品房的空置率約為 9%，處于一個合理的空間。 據(jù)沈陽市房產(chǎn)局統(tǒng)計， 20xx 年，沈陽市商品住宅預(yù)售合同備案面積達(dá) 萬平方米，二手房交易面積達(dá) 萬平方米，在沈陽市的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上同時首次突破了 500 萬平方米大關(guān)。20xx年，沈陽市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達(dá)到２０．１２平方米，比上年增加１平方米。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，去年全市商品房施工面積為１７３８．８萬平方米，比上年增長４０．４％；商品房銷售和預(yù)售面積４０９．９萬平方米，增長９６．８％。同時，沈陽市的商品房價格一直在全國的均價以下，極具增值潛力，因此，房地產(chǎn)市場一直被業(yè)內(nèi)人士看好，市場價格穩(wěn)中有升。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１７７．３億元，比上一年增長５２．８％，占全市固定資產(chǎn)投資的比重由上年的２８．８％上升至３０．４％，成為拉 動沈陽投資增長的新亮點。 這是記者從３月３日沈陽市政府召開的新聞發(fā)布會上獲悉的。 20xx 年，城鎮(zhèn)新建住宅 萬平方米，增長 %，年末人均住宅建筑面積由上年的 平方米增至 平方米；農(nóng)民人均住房面積由上年的 平 方米增至 平方米。全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額達(dá) 17619 元，比上年增長 %。全市在崗職工平均工資為 13073 元，比上年增長 %。 20xx 年，農(nóng)民人均純收入達(dá) 3500 元，增長 %；人均生活消費支出 1978 元，增長 %。用于吃、穿、用等“生存型”消費支出下降，居住、交通通訊、教育文化娛樂等“發(fā)展型”、“享受型”消費支出增長，使恩格爾系數(shù)由上年的 %下降到 20xx 年的 %。 居民收支、工資及人均儲蓄 城市居民收入穩(wěn)步提高，生活質(zhì)量明顯改善。到 20xx 年末，全市離崗職工為 萬人。全年城鎮(zhèn)安置就業(yè)與再就業(yè)人員 萬人。在崗職工中，國有經(jīng)濟(jì)單位 萬人，減少 萬人；集體經(jīng)濟(jì)單位 萬人，減少 萬人；其他經(jīng)濟(jì)單位 萬人，增加 萬人。 就業(yè) 20xx年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 ，比上年末下降 ％。年末全市總?cè)丝谶_(dá) 萬人（戶籍人口），比上年減少 萬人。另 外，去年沈陽工業(yè)增長對 GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％，成為沈陽經(jīng)濟(jì)增長的主要拉動力。全市已開工建設(shè)的 3000 萬元以上的項目788 個，總投資 1324 億元。另外，沈陽去年實際利用外資、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增幅還在 15 個副省級城市中名列第一，固定資產(chǎn)投資、出口總額等幾個指標(biāo)也進(jìn)入了前三名。 一 、二 、 三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。其中，第一 產(chǎn) 業(yè)實 現(xiàn) 增加 值 億 元 ，增 長 8%；第二 產(chǎn) 業(yè)實 現(xiàn) 增加 值 億元 ， 增 長 %； 第三 產(chǎn) 業(yè)實 現(xiàn) 增加 值 億 元 ，增 長 %。同時，還有 150 萬訓(xùn)練有素的產(chǎn)業(yè)大軍，綜合科技實力僅次于北京、上海，居中國第三位。 沈陽智力資 源豐富。 沈陽工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。同時，沈陽金融市場已被中國人民銀行確認(rèn)為全國 8 大城市資金融通中心之一。生產(chǎn)資料市場有 54 處，并形成了鋼材、木材、煤炭、金色金屬、機(jī)電和化工等一批具有較強(qiáng)吸引和輻射能力的專業(yè)市場。全市已初步形成了以國家級市場為龍頭，區(qū)域性市場為骨干，初級 市場為基礎(chǔ)的商品市場體系。商品流通規(guī)模宏大，市場容量和社會商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場作用突出。繁華的太原街、中街商業(yè)區(qū)聞名遐邇，大型的集貿(mào)市場遍布全市。以歷史文化資源為基礎(chǔ)，特有的自然景觀為依托，以周邊的城市為半徑，以觀光、購物為主要內(nèi)容豐富多彩的旅游資源 200 余處。其中中心區(qū)面積 平方公里。 城市規(guī)劃 沈陽轄九區(qū)一市三縣，有中心區(qū)和平、沈河、大東、皇姑、鐵西五區(qū)以及蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)和于洪區(qū)、渾南新區(qū)。全市水資源總量可達(dá) 30 億立米 ,其中地表水 10 億立米地下水 20 億立米。地處北溫帶屬受季風(fēng)影響的濕潤和半溫潤暖溫帶大陸性氣候，年平均氣溫 ℃、℃ ,夏季最高氣溫超 過 30℃，冬季最低氣溫 20℃以下?？膳c世界上150 多個國家和地區(qū)進(jìn)行電話直撥、電傳、傳真等通信聯(lián)絡(luò)。五條國家級公路，六條省級公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等 6 條鐵路干線從沈陽向四面八方延伸。以沈陽為軸心，港口城市大連和營口為前沿，以輕工之城盤錦為兩翼，組成實力雄厚的遼南經(jīng)濟(jì)區(qū)，是東北地區(qū)出入海關(guān)的必經(jīng)之地，是規(guī)劃 中的東北歐亞大陸橋首站。 02? 13?之間 ,東西寬 115 公里 ,南北長 205 公里 ,有著極為重要的地理位置。 48? 24? ,北緯 41176。 沈陽萬盛綜合樓項目市場報告 目目 錄錄 第一部分 沈陽市簡介?????????????????? 02~07 第二部分 沈陽房地產(chǎn)市場綜合分析???????????? 08~23 第三部分 沈河區(qū)及中街簡介??????????????? 24~31 第四部分 區(qū)域競爭市場分析??????????????? 32~49 第五部分 項目投資分析????????????????? 50~54 第一部分 沈陽市簡介 一、 自然概況 地理位置 沈陽（曾名盛京，奉天等）位于中華人民共和國東北部，是遼 寧省省會所在地，地處東北三省與關(guān)內(nèi)連接交通樞紐的咽喉要道，界于東經(jīng) 122176。 25? 09? 123176。 11? 51? 43176。 沈陽地處遼東半島開發(fā)區(qū)腹地，在半徑 150 公里的范圍內(nèi)聚集著鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、化纖之城遼陽、煤糧之城鐵嶺，構(gòu)成以沈陽為中心的經(jīng)濟(jì)圈和城市群。 交通狀況 沈陽是東北地區(qū)的交通、通訊樞紐。沈陽桃仙國際機(jī)場 60 多條航線可通往國內(nèi)各主要城市和香港及俄羅斯、日本、韓國、朝鮮等國家和地區(qū)。 土地資源 沈陽市土地總面積 12980 平方公里 ,除東部偏低的丘陵外 ,其余皆為遼河等沖積平原。全年平均日照時數(shù) 2600 小時，平均降水量 650 毫米，平均無霜期 150 天。主要礦產(chǎn)資源有石油、天燃?xì)狻⒚?、鐵、石灰石等。新民市 (縣級市 )、遼中縣、康平縣及法庫縣亦歸屬沈陽行政區(qū)。 二、 經(jīng)濟(jì)概況 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 沈陽是中國的歷史文化名城，是滿族和清王朝的 發(fā)祥地，至今完好的保存著清王朝滿族風(fēng)格濃重的宮殿等遺跡。 沈陽是全省的商貿(mào)中心，是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。中興沈陽商業(yè)大廈、五愛市場等商場和專業(yè)市場聞名全國。沈陽是東北地區(qū)最大的商品集散地。各類消費品批發(fā)市場達(dá) 500 余處。生產(chǎn)要素市場達(dá) 43 處，科技、人才和勞動力市場已成為國家級要素市場。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、信息、人材的交流中心。在全國 164 個工業(yè)行業(yè)中，沈陽有 142 個，其中機(jī)床、通用機(jī)械、輸變電、制藥、電子、航空航天等行業(yè)在全國均占有明顯的優(yōu)勢。沈陽擁有 58 萬科技人員， 400 多個各類科研院所， 30 所高等院校。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 20xx 年 ， 全市 實 現(xiàn)國 內(nèi) 生產(chǎn) 總 值 1400 億元 ， 比上 年 增 長 %。第 二產(chǎn)業(yè) 對 經(jīng)濟(jì) 的 拉 動作 用 增強(qiáng) ， 三次 產(chǎn) 業(yè)結(jié) 構(gòu) 進(jìn)一 步 優(yōu) 化。 去年 112 月份，沈陽共實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,同比增長 %，增幅超過 14%,成為沈陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 10 年增幅最高的一年。 20xx 年被沈陽市委、市政府定為“項目年”，全市共引進(jìn)銷售收入 500 萬元以上的國內(nèi)企業(yè)（項目） 1143 個，總投資 977 億元。在這些重大項目中，寶馬轎車、科希芯片成為領(lǐng)頭項目。 20xx~20xx 年沈陽市 GDP（單位：億元） 三、 人民生活 20xx 年，全市人口出生率為 ?，比上年上升 個千分點；死亡率為 ?，上升 個千分點；人口自然增長率為 ?，與上年持平。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口 萬人，縣 (市 )人口 萬人；農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。在崗職工 萬人，下降 ％，其中第一產(chǎn)業(yè) 萬人，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè) 萬人，下降 %；第三產(chǎn)業(yè) 萬人，下降 %。年末城鎮(zhèn)私營、個體勞動者 萬人，比上年末增加 萬人。全市通過實施就業(yè)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)勞動力市場 建設(shè)等措施，開發(fā)就業(yè)崗位 12 萬個。據(jù)勞動部門統(tǒng)計 ,年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員 萬人，登記失業(yè)率為 %。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計， 20xx 年，城市居民人均可支配收入達(dá) 7050 元，比上年增長 %；人均消費支出 6074 元，增長 %。農(nóng)民生活繼續(xù)改善。職工工資收入繼續(xù)提高。儲蓄穩(wěn)定增長。 居住水平 城鄉(xiāng)居民居住水平得到提高，拆遷安置政策進(jìn)一步完善。 第二部分 沈陽房地產(chǎn)市場簡介 1238140016000200400600800100012001400160020xx年 20xx年 20xx年 一、 20xx 年沈陽房地產(chǎn)發(fā)展概況 沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫 近一年來，沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，同時銷售速度大于開發(fā)速度。沈陽市政府發(fā)言人常明說，20xx年該市固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)了高速增長，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅居首位。 據(jù)介紹，去年，由于該市利用外資的大幅增長，外來人口大批涌入，以及城市居民收入的增加，住房已成為人們重要的消費熱點。20xx年房地產(chǎn)開發(fā)與銷售實現(xiàn)了同步快速增長。沈陽市的購房群體正在擴(kuò)大，由原來的高收入家庭轉(zhuǎn)入中 、低收入家庭，普通居民成為購房主體，中、小戶型成為市場搶手貨。 20xx 年沈陽房地產(chǎn)交易的最大成果是：沈陽市商品住宅和二手房交易面積雙雙突破了 500 萬平方米大關(guān)。據(jù)沈陽房產(chǎn)局介紹：“沈陽房地產(chǎn)交易市場 3 年來實現(xiàn)了商品房和存量房交易面積一同跳過 200 萬、同時觸摸 400 萬、雙雙突破 500 萬。沈陽市的商品房平均價格為每平方米 元，其中，商品住宅的平均價格為每平方米 元。城市居民的房價收入比為?1，居民的購房支付能力與房屋售價保持平穩(wěn)協(xié)調(diào)。 從中可以看出，沈陽的商品房銷售面積已接近南京、 成都、大連等同類城市的領(lǐng)先行列；而在存量房交易方面，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于哈爾濱、長春、大連、鄭州、成都等