【正文】 展北拓必不可少的商業(yè)通道。 如果說去年中街地區(qū)改造的大動(dòng)作都集中在故宮周邊的話，那么明年的 改造亮點(diǎn)明顯地集中在一個(gè)不為人知的小街 ——— 銅行街上。 （ 4） 地下中街 —— 體育大世界 正在進(jìn)行的中街地區(qū)銅行北街改造向人們傳遞這樣一個(gè)信息：在進(jìn)行了科學(xué)、全面的規(guī)劃之后，中街地區(qū)的整體改造即將全面啟動(dòng)。鐘、 鼓樓在原址以鋼板浮雕形式表現(xiàn)形象圖案 ，在地下設(shè) 鐘、鼓音響設(shè)施。 沿故宮東墻至南順城路建名人景觀通道 ，刻投 資者、捐贈(zèng) 者手模，建 名人雕塑。 拆除大舞臺(tái)以南棚戶區(qū)，建設(shè)文化步行街，以浮雕、雕塑、壁畫等藝術(shù)景觀突顯文化氛圍。臨街的樓頂平改坡 ,平改檐， 樓頂亮化。沈陽路與古建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)古樸、祥和。部分商家樓頂綠化，庭院、道 路綠化，非商業(yè)建筑立體綠化。 （ 3） 十大綠地?fù)Q色 中街將以綠色連接每一處景觀，建十大綠地。 ? 餐飲區(qū)： 在交通銀行以西、老久華以南， 開發(fā)建設(shè)沈陽老字號(hào)美食城 。 ? 娛樂區(qū)： 包括北中街和正昌太陽廣場(chǎng)。重點(diǎn)改造周邊環(huán) 境，建筑體現(xiàn)前清王府風(fēng)格。這就是大眾里項(xiàng)目。 （ 2） 五大功能區(qū)布局 ? 商貿(mào)區(qū)： 以嘉豪、嘉陽為主，打造頂極百貨精品店。 作為沈陽市歷史最悠久的一個(gè)商業(yè)區(qū)，今天的中街已不僅僅是一條街，而是由其牽動(dòng)，以故宮為中心，東、西、南、 北順城街（路）所圍成的區(qū)域，面積 平方公里。 ? 故宮西墻附近有一閑置多年的地塊，俗稱“大坑”，如今正在建設(shè)紙行大廈，由香港投資 1200 萬美元，地上三層為大型現(xiàn)代化超市，地下一層為停車場(chǎng)。中街店作為集團(tuán)總部，分店輻射全省，目前已建６家。其布局一至四層為商廈，五至十二層為寫字樓。重新激活后的嘉陽廣場(chǎng)投資 1． 2 億元，總體設(shè)計(jì)由美國一大公司擔(dān)任，引進(jìn)國際國內(nèi)名牌企業(yè)、產(chǎn)品入駐大廈。近期啟動(dòng)建設(shè)的有嘉陽廣場(chǎng)、普爾斯大廈、東祥金店、東宇大白樓 4 座閑置商廈及一處閑置地塊 。去年外罩面全部竣工，明年“五一”正式開業(yè)。 動(dòng)態(tài)及規(guī)劃 （ 1） 大眾里項(xiàng)目及即將啟動(dòng)的五座商廈 居沈陽市中街黃金地段的步道廣場(chǎng)式精品街，即大 眾里項(xiàng)目，將于近日正式啟動(dòng)。而 20xx 年“十一”期間，中街客流量超過 50 萬人次 /天，且本地人占絕大多數(shù)。 中街現(xiàn)有商家近 300 戶，路邊，金利來、二百、鵬達(dá)、鼓樓等四座中街的標(biāo)志性建筑，歷史風(fēng)貌依然 ；薈華樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風(fēng)韻；商業(yè)城、沃爾瑪、新瑪特、鵬利廣場(chǎng)、沈陽春天、東亞廣場(chǎng)、紫金商廈、興隆大家庭、新一佳、凡亞商廈、嘉濠商廈等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會(huì)的不凡氣度。 中街現(xiàn)狀 1997 年，市政府投巨資把中街二段、三段改造成 1000 延長(zhǎng)米的全國首條商業(yè)步行街。 當(dāng)時(shí)，中街路稱四平街，東西兩側(cè)建有鐘 樓、鼓樓各一座。 1625 年 (明天啟五年、后金天命十年 )至 1631 年 (明祟幀四年、后金天聰五年 )，后金將明朝所筑磚城進(jìn)行改建擴(kuò)建，按照中國歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市 ” (即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王宮正面朝南，王宮后設(shè)市場(chǎng) )之說，將原來的“十”字型兩條街改筑為“井”字型 4 條 街?！笆濉逼陂g，科教、文化事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，人民生活和社會(huì)文明程度顯著提高，民主法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)更加協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)發(fā)展的全面進(jìn)步。 ? 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。 加快城區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的步伐，提高基礎(chǔ)設(shè)施的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化和現(xiàn)代化水平?！笆濉蹦┢?，第三產(chǎn)業(yè) 增加值達(dá)到 53 億元，年均遞增 12%，第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)到 %，新興第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 40%；社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到 億元，年均遞增 10%；全區(qū)引進(jìn)開發(fā)居國內(nèi)先進(jìn)水平的科研新產(chǎn)品50 個(gè)，發(fā)展高科技型模范企業(yè) 20 個(gè)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 60%，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 60%。（依據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)口徑） ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)。 ? 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)。 未來展望 “十五”時(shí)期，國民經(jīng)濟(jì)要保持較快的發(fā)展速度，產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級(jí)要取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益要有顯著提高，城市功能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境相應(yīng)得到全面拓展和完善。以五愛市場(chǎng)為主體的各類專業(yè)市場(chǎng)全年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)商品成交額高達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) ％。開發(fā)區(qū)的并入和一批知名企業(yè)和品牌的成功引進(jìn)，使沈河的流通業(yè)活力大增。 全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入 80295 萬元，比上年增長(zhǎng) ％，實(shí)現(xiàn)工業(yè)利潤(rùn) 1586 萬元。 工業(yè)概況 全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。其中：第二產(chǎn)業(yè) 5124 人，比上年增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè) 16706 人，比上年下降 ％。 年末，全區(qū)單位從業(yè)人員 21830 人，比上年下降 ％。其中，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％。 經(jīng)濟(jì)概況 改革開放以來，沈河的經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展， 20xx 年，我區(qū)國民經(jīng)濟(jì) 保持了健康、快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成果顯著，區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步得到提高。 沈河區(qū)位于北緯 41 度 10 分至 42 度 16 分、東經(jīng) 123 度 20 分至 123 度 45 分之間，處于沈陽城區(qū)中軸線東側(cè)。絕大多數(shù)為漢族，另外有一些滿、蒙古、回、朝鮮等 22 個(gè)少數(shù)民族。 第三部分 沈河區(qū)及中街簡(jiǎn)介 一、 沈河區(qū)簡(jiǎn)介 沈河區(qū)概況 沈河區(qū)位于中國東北最大的中心城市── 沈陽市的中心，面積 平方公里，沈河區(qū)人口主要來自關(guān)內(nèi)移民，另外有一部分東北滿族，關(guān)內(nèi)移民主要來自山東 、河北、河南等省。由于大批拆遷戶的購買力釋放，會(huì)對(duì) 沈陽 市存量房市場(chǎng)重重地推動(dòng)一把。細(xì)分化市場(chǎng)看， 高檔房、中高檔房（含別墅類）因供大于求，房?jī)r(jià)可能會(huì)略有下降；中檔房、中低檔房和二手房因求大于供，房?jī)r(jià)可能會(huì)略有上升；近郊商品房的價(jià)格仍處于上升期。 （ 10） 商品房的價(jià)格將會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。中高檔及高檔商品房 的銷售會(huì)略高于 20xx 年，中檔及中低檔商品房的銷售會(huì)有較大的增加，按市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑，銷售總量會(huì)超過歷史最高紀(jì)錄的 20xx 年的 212 萬平方米，可能會(huì)突破 250 萬平方米，創(chuàng)歷史新高。 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了大盤時(shí)代、品牌時(shí)代、服務(wù)時(shí)代和創(chuàng)新時(shí)代；房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尤其是高檔房市場(chǎng)（含別墅市場(chǎng)）和中高檔房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，會(huì)由簡(jiǎn)單的價(jià)格和地段競(jìng)爭(zhēng)變?yōu)樾詢r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)、開發(fā)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)。沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿珖允袌?chǎng)和國際性市場(chǎng)，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)上的份額會(huì)越來越大。 （ 6） 房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會(huì)明顯加大。主要標(biāo)志是銅領(lǐng)階層會(huì)掀起買房高潮，他們的住房消費(fèi)基本特點(diǎn)是以實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性為主，中低檔的商品房是他們主要選擇。隨著項(xiàng)目年的深入，“韓國周”、“制博會(huì)”等重大活動(dòng)的開展， 沈陽 市的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入加速發(fā)展階段。新的土地制度和銀行新政，加劇開發(fā)企業(yè)的馬太效應(yīng)，即 “ 富的更富，窮的更窮”將會(huì)使品牌優(yōu)良實(shí)力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，出現(xiàn)一批大型開發(fā)商；一大批無土地儲(chǔ)備、信譽(yù)不良和實(shí)力不支的中小開發(fā)商被淘汰出局，一部分中小 開發(fā)企業(yè)會(huì)置換到外地中小城市去開發(fā)。若是操之過急，采用硬著陸， 沈陽 市房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮期會(huì)推遲一段時(shí)間，今下半年只能是高潮期前的準(zhǔn)備階段；若采用軟著陸，不構(gòu)成重大沖擊，下半年 沈陽 市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)順利過渡到高潮期。 （ 2） 20xx 年， 沈陽 市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)去年的發(fā)展勢(shì)頭，有一個(gè)較大幅度增長(zhǎng)。 對(duì) 20xx 年 沈陽 市房地產(chǎn)基本走勢(shì)初步預(yù)測(cè) （ 1） 從總體上看，沈陽市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，天時(shí)、地利、人和三要素均占，進(jìn)入最佳發(fā)展期。 第四，商品房空置壓力較大。 第三，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)難度較大。 第二，土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行尚不夠完善。一般地說， 沈陽 市開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作資金中，約有 70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項(xiàng)決定必然會(huì)對(duì) 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是對(duì)大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。中國人民銀行 6月 13 日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱央行 121 號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售貸款提出了新的要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年 15 月份為 1400 戶，預(yù)計(jì)年底可達(dá) 3000 戶。隨著沈陽經(jīng)濟(jì)逐步振興，“南資北投”、“外資入沈”已經(jīng)成為潮流。經(jīng)中科院組織 100名城市專家論證，在《 20xx20xx 中國城市發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，城市“真實(shí)發(fā)展能力”居于前 10 位的城市有上海、深圳、廣州、天津、南京、武漢、杭州、沈陽、大連。 第六，外來人口購房將會(huì)大批量增加。拆遷改造任務(wù)數(shù)量巨大，全年預(yù)計(jì)為 萬戶，下半年還有 3 萬戶。這就是說， 沈陽 市居民購房需求 相當(dāng)旺盛， %就意味著10 萬戶居民去年要購置住房，而且今后每年都保持在這個(gè)水平上，這意味著沈陽市第年有十多萬戶居民置換住房，其中有一半人買新房，每戶按 80 平方米計(jì)算，共需商品房近 500 萬平方米 第五， 沈陽 市老城區(qū)改造的速度加快。 20xx 年底，全國城市人均建筑面積約為 22 平方米，沈陽僅為 平方米，相差近 3平方米。即或按每年一個(gè)百分點(diǎn)，就意味著每年有 7 萬人進(jìn)城，就需新增住房面積 140 萬平方米。沈陽 市雖然遠(yuǎn)高于全國 37%的平均水平，但離國際先進(jìn)城市仍然存在較大差距。 沈陽 市城市水平為 %。沈陽整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。盡管受到“非典”的嚴(yán)重干擾，沈陽市上半年 GDP 已完成 635 億元，同比增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)加速提升的狀態(tài)。如此良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，必然為我國房地產(chǎn)業(yè)不斷注入新的活力。明年必將會(huì)沿著已有發(fā)展的慣性，乘風(fēng)破浪，繼續(xù)前進(jìn)。 （三） 沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年走勢(shì)預(yù)測(cè) 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （ 1） 20xx 年 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利條件 第一，全國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 商品房申訴不斷升溫 據(jù)市工商局統(tǒng)計(jì)，上半年 沈陽 市商品房申訴不斷增加，綜合分析，主要存在以下三個(gè)方面的問題：一是房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證等問題；二是虛假宣傳、承 諾不兌現(xiàn)和合同履行問題；三是物業(yè)管理問題，主要集中在物業(yè)公司管理不到位、物業(yè)費(fèi)管理不透明及管理人員素質(zhì)差等問題。 “健康住宅”研究和實(shí)施相對(duì)滯后 “非典”事件中，尤其是香港發(fā)生陶大花園大面積非典傳染后， 沈陽 市廣大居民對(duì)健康住宅的需求急劇增加。套面積在 120 平方米以上的大戶型空置率已占到 %，可供預(yù)售的占 %，說明供給量相對(duì)偏大；套面積 100 平方米以下的供給量相對(duì)偏小。各種無序開發(fā)，嚴(yán)重影響 沈陽 市年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和總量控制，加大政府基礎(chǔ)設(shè)施配套壓力，造成資源嚴(yán)重流失，嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （二） 當(dāng)前 沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流是健康的，但是也存在著一些問題，有些問題甚至還是比較嚴(yán)重的，主要表現(xiàn)為如下幾個(gè)方面： 城市邊緣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)無序 近幾年，在 沈陽 市周邊出現(xiàn)較大規(guī)模的無序開發(fā)現(xiàn)象。 （ 2） 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期和大眾消費(fèi)時(shí)代 16 月， 沈陽 市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 40%以上，商品房銷售金額增長(zhǎng)35%，存量房交易增加 50%以上，個(gè)人住房消費(fèi)抵押貸款增長(zhǎng) 50%以上，這幾個(gè)指標(biāo)，綜合起來反映出 沈陽 市在完成近三年調(diào)整任務(wù)后，駛?cè)肓丝燔嚨溃幵诩铀俣劝l(fā)展階段。這次房交會(huì)是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，說明歷時(shí)近三年的沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整基本結(jié)束。 沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)完成調(diào)整任務(wù)的標(biāo)志性事件是第五屆房交會(huì)。從 20xx 年沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年運(yùn)行特點(diǎn)看，本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期業(yè)已基本結(jié)束。不僅商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，而且用于投資的二次購房、三次購房，購買二手房也都十分活躍。尤其是各樓盤的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本上是有價(jià)無市，供不應(yīng)求。從而說明沈陽市居民住房觀念完成了重大轉(zhuǎn)變，進(jìn)入了全國先進(jìn)行列（ 1998 年年底，全國城鎮(zhèn)平均個(gè)人購房比例達(dá)到 70%，沈陽市僅占37%，與北京一道并列全國倒數(shù)第一）。中房集團(tuán)沈陽公司推出的此類住宅項(xiàng)目 —— 基安花園和凌云花園，在本屆房交會(huì)上銷售近 500 套， 形成了轟動(dòng)效應(yīng)。在去年的“中國也由于“非典”的影響，人們的居住觀念從重視地段向重視環(huán)境轉(zhuǎn)變，十分關(guān)注住宅健康狀況，使得一大批處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤（如中房集團(tuán)凌云花園、萬科四季花城、華新國際河畔新城、格林夢(mèng)廈、新世界花園等 ）銷售的都比較好，預(yù)示著沈陽市住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢(shì)。從中可以看出，現(xiàn)有空置房中，高價(jià)位、大戶型占據(jù)主導(dǎo)地位。按此規(guī)定，沈陽市截止到6 月底，空置房為 萬平方米，其中商品住宅為 萬平方米，空置率為%，基本上處于合理區(qū)間，但離 10%的空置警戒線相差不多了。不僅改變了近兩年沈陽商品房?jī)r(jià)格略有下降的趨勢(shì)，而且商品住宅價(jià)格上升的幅度還比較大。沈陽市存量房交易市場(chǎng)已與增量房市場(chǎng)并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流市場(chǎng)，已經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)相互促進(jìn)，相互聯(lián)動(dòng)的可喜局面，為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。尤其是用來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育是否健康的投資銷售比發(fā)生重大變化，已由 20xx 年底的 %上升到%，達(dá)到全國平均水平，這是