天津某換乘綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-16 11:08本頁(yè)面
【正文】 數(shù) 15%25%。開發(fā)區(qū)是新興區(qū)域，常住人口較少，企業(yè)內(nèi)員工多來(lái)自市區(qū)或者外地，他們的收入水平位于全市的上游，由于大部分人住在市區(qū)，再加上開發(fā)區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施非常少，因此他們的消費(fèi)多集中在市區(qū)。核心商圈可輻射到開發(fā)區(qū)和塘13 / 30沽區(qū)。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)能力：在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房，居民收入水平位于全市的中等偏下水平，消費(fèi)水平相對(duì)較低。本項(xiàng)目的主商圈應(yīng)為河?xùn)|區(qū)中山門居住區(qū)附近的居民。同時(shí)還要考慮未來(lái)輕軌二期開通后，對(duì)于本項(xiàng)目帶來(lái)的影響和商圈范圍的擴(kuò)大。因此，本項(xiàng)目除了周邊兩公里內(nèi)的居民以外，更重要的是將津?yàn)I輕軌現(xiàn)有及未來(lái)的乘客作為主要的目標(biāo)消費(fèi)群體。?餐飲娛樂方面的消費(fèi)檔次較低，項(xiàng)目少且無(wú)明顯的特色，難以吸引該區(qū)域以外的消費(fèi)者，因而經(jīng)營(yíng)狀況一般。?位于中山門居住區(qū)內(nèi)的天美隆服裝商城的出租率在 10%以下，租金水平約為 100 元/㎡. 總結(jié)?目前本地塊附近的商業(yè)設(shè)施（除住宿外）主要是針對(duì)區(qū)域消費(fèi)者，而不是流動(dòng)人口。8 / 309 / 30本地塊周邊的主要設(shè)施如下：? 住宅小區(qū)：友愛南里，中山門南里，互助南里，團(tuán)結(jié)東里，友愛東里，10 / 30中山門西里，團(tuán)結(jié)北里，中山門東里，互助西里，中山門北里，和睦西里，和睦北里，中山門北里，和盛公寓，國(guó)強(qiáng)里，民族園，龍?zhí)段骼?，豐樂里，廣瑞里，中山門居住區(qū)，北園里，天琴里，富民公寓，濱河小區(qū)，濱河新苑，軍星名苑（尚未入?。┍镜貕K北側(cè)中山門新村內(nèi)的居民主要是危改還遷戶，整體消費(fèi)能力相對(duì)較弱，但是對(duì)日用消費(fèi)品的需求與其他區(qū)域差別不大；本地塊附近的民族園、和盛公寓、西南方向的濱河小區(qū)、濱河新苑屬商品房，這幾個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的居民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。距離本地塊較近的小型商圈為大橋道商圈，距離本項(xiàng)目約 公里，商圈形成的主要原因在于區(qū)域內(nèi)著名的大橋道元宵，該商圈內(nèi)的主要商業(yè)是餐飲（值得一提的有肯德基）與食品零售，有一個(gè)大型超市——津工超市，還有一個(gè)酒店——津工大酒店，整個(gè)商圈的范圍很小，僅限于津塘公路兩側(cè)，長(zhǎng)度約 500 米。綜上所述，本地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，可稱得上是天津市重要的交通樞紐之一，這些優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要。? 有明顯的人流聚集作用；由于軌道交通的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，軌道交通站點(diǎn)周邊具有聚集人流的作用，隨著生活節(jié)奏的加快，越來(lái)越多的出行者選擇軌道交通。? 舒適；由于軌道交通與普通公路交通相比具有更為平穩(wěn)、環(huán)保、低噪音等優(yōu)勢(shì)，交通環(huán)境更為舒適。2022 年 3 月 28 日津?yàn)I輕軌一期（中山門至天津開發(fā)區(qū)第八大街）投入運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)前期每天將有 8 列32 節(jié)列車投入運(yùn)營(yíng)，正式運(yùn)營(yíng)后，每天投入 29 列 116 節(jié)，客流高峰期安排始末站直通車。特別重要的是津?yàn)I輕軌市區(qū)第一站——中山門站即位于本項(xiàng)目北側(cè)的津塘公路上。本地塊交通便利，是市區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)系的主要道路——津塘公路的起始區(qū)域，去往濱海新區(qū)的公交線路大多6 / 30經(jīng)過本地塊的北側(cè)。近幾年，中山門地區(qū)經(jīng)過危房改造，已建起了大量的商品房與安居住宅，基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改觀。本地塊東面距離建設(shè)中的天津市東南半環(huán)快速路跨海河大橋約 1 公里，西面距離中環(huán)線中山門立交橋約 公里，北面與津塘公路僅一河之隔，津塘公路以北即是已基本完成危改的中山門居住區(qū)，不但有較好的通達(dá)性與相當(dāng)數(shù)量的潛在消費(fèi)者。本項(xiàng)目即是香港“以地養(yǎng)鐵”模式借鑒的產(chǎn)物。建筑主體為框架結(jié)構(gòu)。1 / 30 *天津中山門換乘綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告項(xiàng)目概述本項(xiàng)目為市重點(diǎn)工程，是“津?yàn)I輕軌東線工程”的重要配套建筑，它的建設(shè)并投入使用將不但解決“津?yàn)I輕軌東線工程”的終點(diǎn)站中山門站的旅客換乘、疏導(dǎo)和集散，而且是中山門乃至河西海河沿線地區(qū)商業(yè)功能的有益補(bǔ)充；本項(xiàng)工程包括換乘綜合樓、跨河人行天橋、護(hù)倉(cāng)河橋、舊橋改造等幾項(xiàng)工程。主體工程用地面積約為 15000m2,總建筑面積 43982m2：地下一層為停 車場(chǎng)建筑面積 8124 m2，預(yù)計(jì)近期地下停 車位為 181 個(gè)；地上六 層為交通換乘2 / 30及商業(yè)綜合樓，其中首層公交車站建筑面積 5793 m2，二至六層為商業(yè)用房面積為 29444 m2，平均單層面積為5890M2，屋頂為設(shè)備機(jī)房面積為 621 m2。（地理位置圖）目 錄一、 天津商業(yè)市場(chǎng)分析 .....................................................1. 天津現(xiàn)有的商圈分析 ..........................
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