上海黃埔區(qū)某寫字樓項目市場分析報告-文庫吧資料
2024-08-16 08:32本頁面
【正文】 黃浦區(qū)加快了經(jīng)濟發(fā)展的速度。這無疑給發(fā)展中的黃浦及黃浦南部的住宅業(yè)注入了新的活力。與此同時，新黃浦區(qū)將逐步拆除近180 萬平方米舊房，在老西門、董家渡地區(qū)近53公頃的城市景觀與城市生態(tài)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，成為滿足21世紀居民不同層次物質(zhì)和文化生活需要的市中心現(xiàn)代化聚居區(qū)。加之南浦大橋、延安路遂道、延安路高架、內(nèi)環(huán)線高架、南北高架以及復(fù)興東路、西藏南路、陸家浜路等主要道路構(gòu)成了快速、便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域規(guī)劃“十五”期間，黃浦區(qū)將逐步實施包括外灘地區(qū)、南京路地區(qū)、人民廣場地區(qū)、老城廂地區(qū)，南部市中心現(xiàn)代化聚居區(qū)這五個地區(qū)的功能完善和升級，啟動一批道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、舊區(qū)改造和綠化建設(shè)項目。交通狀況黃浦區(qū)交通四通八達。二○○○年七月一日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，上海市委、市政府決定原黃浦、南市兩區(qū)撤二建一，建立新的黃浦區(qū)，對于實現(xiàn)優(yōu)勢互補、資源整合提供了更廣闊的空間，為重塑功能、增強經(jīng)濟實力創(chuàng)造了條件。城區(qū)面積，%，雖然黃浦區(qū)所占市區(qū)面積比重較小，但其在經(jīng)濟發(fā)展方面起著相當(dāng)大的作用，有著相當(dāng)高經(jīng)濟地位。而預(yù)計到了2006年，隨著寫字樓會有大量新的供應(yīng)量涌現(xiàn)，租金將會重新面臨下調(diào)的壓力。尤其是來自江浙的民間資本，對上海甲級寫字樓表現(xiàn)出極大的熱情，直接推動了甲級寫字樓售價的大幅上漲。伴隨著商業(yè)銀行、投資銀行、保險、電信及商業(yè)運輸?shù)刃袠I(yè)的市場限制取消，這些行業(yè)的外資機構(gòu)勢必要建立各種類型的辦事處，一旦展開業(yè)務(wù)，對包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)用房面積產(chǎn)生更大需求。不過，中國入世，上海市政府推出的跨國企業(yè)地區(qū)總部的優(yōu)惠政策及2010年世博會三方面因素將構(gòu)成上海甲級寫字樓需求的強勁原動力。到時租金所受到的壓力是可以預(yù)見的。預(yù)計至2007年底，陸家嘴核心區(qū)域?qū)⒂校梗叭f平方米甲級辦公樓供應(yīng)，靜安區(qū)６０萬平方米，盧灣區(qū)１５萬平方米，徐匯區(qū)２９萬平方米，黃浦區(qū)２２萬平方米，虹橋８萬平方米，上海甲級辦公樓的新增供應(yīng)面積總計將達２３０萬平方米。與本季度堅挺的租金相比，銷售市場有限的需求導(dǎo)致銷售價格較上季度適度的下降了3.％，目前上海寫字樓售價的平均價格在21000元/平方米左右。盡管本季度的收益很大，但是值得關(guān)注的是租金的報價比實際成交價高出1020%，在一些高額房產(chǎn)中，甚至更高。在個別區(qū)域中，由于受到企業(yè)大道項目上市，致使盧灣的租金水平增長幅度最大，%。%。與浦西隔著一條江的浦東，持續(xù)消弱的需求，％。企業(yè)大道80％的辦公空間已經(jīng)被預(yù)定，如果包括這個項目，盧灣區(qū)空置率可能更低。由于本季度企業(yè)大道投入市場，％％。空置率分析日益增加的需求和新增供應(yīng)的彌補，使得上海甲級寫字樓在04年1季度的空置微幅降低。東方眾鑫大廈坐落于南京西路，是靜安區(qū)過去兩年落成的甲級大廈，為該區(qū)提供了32579平方米的寫字樓樓面，由于交通便利，該寫字樓預(yù)租情況理想。浦東增加的吸納量主要是一些遷居的租客，包括General Motors、Itochu和Praxair。大部分的吸納仍舊集中在浦西大約為100600平方米，浦東已從上一季度的負吸納量恢復(fù)至本季度14700平方米的正吸納量。 需求分析甲級寫字樓在2004年2季度的吸納量有很明顯增長，由于公司先后搬進早前已承租了的預(yù)租樓面的新建成寫字樓。陸家嘴地區(qū)的寫字樓由于受到需求持續(xù)的消弱，租金微幅下調(diào)。從微觀方面來看，瑞安企業(yè)大道 項目的入市，對緩解2004年1季度上海甲級寫字樓市場供給并沒有提供多少幫助，浦西主要辦公區(qū)域?qū)懽謽枪┙o仍然緊缺，需求市場旺盛，尤其是那些需要大面積辦公場地的公司，其選擇范圍局限，因此來福士廣場和 企業(yè)大道的多數(shù)辦公空間就已被預(yù)訂。從長期看，今年年底開始的供應(yīng)浪潮將一定程度的減輕市場的緊張程度。但就目前情況看，由于浦西商務(wù)區(qū)域可出租的空間已經(jīng)很小，黃浦區(qū)和長寧區(qū)最近建成的項目將繼續(xù)成為市場的焦點，這些項目中許多已經(jīng)接近全部出租。除去價格超高的東昌濱江園以外，第二名（天安中心大廈）與第十名（均瑤國際廣場）的價格落差達到10000元/平方米。表8 上海市8－9月辦公樓單價排名排名名稱區(qū)縣地址單價（元/平米）1東昌濱江園浦東新區(qū)浦明路584992天安中心大廈黃浦區(qū)南京西路287583海通證券大廈黃浦區(qū)廣東路243574中福現(xiàn)代城黃浦區(qū)山東中路241215南證大廈靜安區(qū)南京西路216646飛洲國際廣場徐匯區(qū)零陵路199707御華名苑長寧區(qū)愚園路188658上海中融大廈浦東新區(qū)浦東南路188179谷泰濱江大廈黃浦區(qū)中山南路1850210均瑤國際商務(wù)徐匯區(qū)肇嘉浜路18390從上表可知，目前滬上在售辦公樓前十名的價格底線大約在18000元/平方米左右。表7 上海市8－9月辦公樓銷售金額排名排名名稱區(qū)縣地址成交金額（萬元）1東昌濱江園浦東新區(qū)浦明路511932國際麗都城J靜安區(qū)新閘路329433金鷹大廈浦東新區(qū)民生路298214港泰廣場黃浦區(qū)延安東路230005中海大廈盧灣區(qū)淮海中路214966飛洲國際廣場徐匯區(qū)零陵路154017徐匯苑大廈徐匯區(qū)中山南二路121778同達創(chuàng)業(yè)大廈長寧區(qū)天山路97259達安城6號房靜安區(qū)石門二路903710上海之俊大廈徐匯區(qū)斜土路8675從上表可知，辦公樓銷售金額的前幾位大多被浦東的樓盤所包攬，這主要是因為
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