【正文】 型面積偏大去化較差，金苑華城得到銷售率僅40%，御點(diǎn)江山銷售已近兩年銷售率才達(dá)70%。 銷售狀況普遍較為理想，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)需求量相對(duì)供求量較大，地理位置較好。 總價(jià)在一定程度上影響了項(xiàng)目的去化，御點(diǎn)江山由于主力總價(jià)過高，處于沈陽(yáng)市區(qū)的高位，去化較為困難，而金茂國(guó)際公寓、金園大廈總價(jià)較低，去化較快。 三房主力總價(jià)區(qū)間在30110萬之間，御點(diǎn)江山的大戶型總價(jià)達(dá)89110萬；三房主力總價(jià)跨度較大，一般在4070萬之間；而兩個(gè)帶裝修的酒店式公寓的總價(jià)2144萬，是區(qū)域內(nèi)最低的；216。區(qū)域整體均價(jià)約在4500元/㎡（紅線處）216。 區(qū)域均價(jià)主要在41005300元/㎡的范圍之內(nèi)，但金茂國(guó)際公寓價(jià)格高達(dá)7500元/㎡，原因是小戶型精裝修房、酒店式服務(wù)、中街無可比擬的地段優(yōu)勢(shì)。 房型設(shè)計(jì)受容積率的影響，普遍存在通風(fēng)或者動(dòng)線方面的缺陷，房型的進(jìn)深過長(zhǎng)，缺乏人性化的設(shè)計(jì)，缺乏具有相當(dāng)優(yōu)秀設(shè)計(jì)而突出品質(zhì)的樓盤，沒有卓顯地段品質(zhì)。 一房面積在4070平方米之間，二房主要集中在86120平方米之間，三房集中在120156平方米之間；御點(diǎn)江山、美龍家園等樓盤出現(xiàn)了房型面積偏大的三房，迫使總價(jià)較高，去化較慢；而金茂國(guó)際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓樓盤和中街北苑、佳園、未來城等規(guī)劃的較為經(jīng)濟(jì)的房型，總價(jià)相對(duì)較低，受到市場(chǎng)的歡迎，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)型房型有較大的市場(chǎng)潛力。復(fù)式僅在御點(diǎn)江山、美龍家園、未來城等高檔的、具有較好景觀的樓盤中出現(xiàn)。一房小戶型主要有金茂國(guó)際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓等樓盤。 房型方面：216。216。216。216。 產(chǎn)品規(guī)劃評(píng)價(jià)216。216。216。 總體供應(yīng)態(tài)勢(shì)評(píng)價(jià)：個(gè)案房屋類型規(guī)模、工程進(jìn)度狀況表案名金茂國(guó)際御點(diǎn)江山佳園北中街綜合樓金園大廈皇城酒店公寓中街北苑鵬利廣場(chǎng)花園（一期）天龍家園美龍家園金苑華城房屋類型高層多層多層多層高層高層多層、小高層高層多層、小高層高層小高層、高層總建面積（㎡）5萬6萬2萬7萬9萬10萬40萬約4萬33萬進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房結(jié)構(gòu)體封頂封頂封頂封頂216。調(diào)查范圍以中街商圈為中心，向外圍輻射沈陽(yáng)市中心區(qū)域沈河區(qū)、和平區(qū)以及大東區(qū)部分。位于嘉陽(yáng)商廈東側(cè)的銅行北街一旦打通，將把集中在中街步行街上的巨大客流更多地吸引到沉默已久的北中街地區(qū)。除了廣場(chǎng)的名稱由“中心廟廣場(chǎng)”改為“中街廣場(chǎng)”之外，廣場(chǎng)的功能也將由單一的綠地，變成一個(gè)以公共演出和大眾休閑為主要功能的廣場(chǎng)。此外，在銅行南街東側(cè)、原東亞廣場(chǎng) F區(qū)上建成的中心廟廣場(chǎng)也將以全新的面貌出現(xiàn)。它不僅是南中街路、中街路和北中街之間的橋梁，更是中街商業(yè)區(qū)南展北拓必不可少的商業(yè)通道。如果說去年中街地區(qū)改造的大動(dòng)作都集中在故宮周邊的話，那么明年的改造亮點(diǎn)明顯地集中在一個(gè)不為人知的小街———銅行街上。（4） 地下中街——體育大世界正在進(jìn)行的中街地區(qū)銅行北街改造向人們傳遞這樣一個(gè)信息：在進(jìn)行了科學(xué)、全面的規(guī)劃之后，中街地區(qū)的整體改造即將全面啟動(dòng)。鐘、鼓樓在原址以鋼板浮雕形式表現(xiàn)形象圖案，在地下設(shè)鐘、鼓音響設(shè)施。沿故宮東墻至南順城路建名人景觀通道，刻投資者、捐贈(zèng)者手模，建名人雕塑。拆除大舞臺(tái)以南棚戶區(qū)，建設(shè)文化步行街，以浮雕、雕塑、壁畫等藝術(shù)景觀突顯文化氛圍。臨街的樓頂平改坡,平改檐，樓頂亮化。沈陽(yáng)路與古建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)古樸、祥和。部分商家樓頂綠化，庭院、道路綠化，非商業(yè)建筑立體綠化。（3） 十大綠地?fù)Q色中街將以綠色連接每一處景觀，建十大綠地。 餐飲區(qū)：在交通銀行以西、老久華以南，開發(fā)建設(shè)沈陽(yáng)老字號(hào)美食城。北中街將建“花街”，保留珍貴樹木和部分特色民宅，正昌太陽(yáng)廣場(chǎng)將建室內(nèi)迪斯尼樂園。216。216。 文化旅游區(qū)：包括故宮、張氏帥府、長(zhǎng)安寺項(xiàng)目及沈陽(yáng)路一段的大舞臺(tái)、盛京文化廣場(chǎng)、文化步行街等。這就是大眾里項(xiàng)目。 商貿(mào)區(qū)：以嘉豪、嘉陽(yáng)為主，打造頂極百貨精品店。按照規(guī)劃，中街地區(qū)將以建設(shè)4A級(jí)景區(qū)為切入點(diǎn)，以建設(shè)“東北第一街”為統(tǒng)領(lǐng)，到2005年，初步建成作為東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)。此大廈填補(bǔ)了中街無大型超市的空白。216。216。 中街老字號(hào)金店?yáng)|祥金店重新注入資金3000萬元，做大做強(qiáng)品牌。其布局一至四層為商廈，五至十二層為寫字樓。216。 占地10萬平方米的嘉陽(yáng)廣場(chǎng)正在做啟動(dòng)前期的準(zhǔn)備工作。近期啟動(dòng)建設(shè)的有嘉陽(yáng)廣場(chǎng)、普爾斯大廈、東祥金店、東宇大白樓4座閑置商廈及一處閑置地塊。去年外罩面全部竣工，明年“五一”正式開業(yè)。 動(dòng)態(tài)及規(guī)劃（1） 大眾里項(xiàng)目及即將啟動(dòng)的五座商廈居沈陽(yáng)市中街黃金地段的步道廣場(chǎng)式精品街，即大眾里項(xiàng)目，將于近日正式啟動(dòng)。而2003年“十一”期間，中街客流量超過50萬人次/天，且本地人占絕大多數(shù)。中街現(xiàn)有商家近300戶，路邊，金利來、二百、鵬達(dá)、鼓樓等四座中街的標(biāo)志性建筑，歷史風(fēng)貌依然；薈華樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風(fēng)韻；商業(yè)城、沃爾瑪、新瑪特、鵬利廣場(chǎng)、沈陽(yáng)春天、東亞廣場(chǎng)、紫金商廈、興隆大家庭、新一佳、凡亞商廈、嘉濠商廈等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會(huì)的不凡氣度。 中街現(xiàn)狀1997年，市政府投巨資把中街二段、三段改造成1000延長(zhǎng)米的全國(guó)首條商業(yè)步行街。 當(dāng)時(shí)，中街路稱四平街，東西兩側(cè)建有鐘 樓、鼓樓各一座。1625年(明天啟五年、后金天命十年)至1631年(明祟幀四年、后金天聰五年)，后金將明朝所筑磚城進(jìn)行改建擴(kuò)建，按照中國(guó)歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市”(即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王宮正面朝南，王宮后設(shè)市場(chǎng))之說，將原來的“十”字型兩條街改筑為“井”字型4條 街?！笆濉逼陂g，科教、文化事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，人民生活和社會(huì)文明程度顯著提高，民主法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)更加協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)發(fā)展的全面進(jìn)步。 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)?！笆濉蹦┢冢窘ǔ山ㄖ季趾侠砘?、城區(qū)環(huán)境景觀化、社區(qū)管理模范化、居住條件現(xiàn)代化、城市功能高效化的新型城區(qū)。 城區(qū)建設(shè)目標(biāo)。“十五”末期，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到53億元，年均遞增12%，%，新興第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到40%；，年均遞增10%；全區(qū)引進(jìn)開發(fā)居國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平的科研新產(chǎn)品50個(gè)，發(fā)展高科技型模范企業(yè)20個(gè)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到60%，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到60%。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)?！笆濉蹦┢?，全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到60億元，%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1萬元；財(cái)政收入達(dá)到了6億元；%，外資調(diào)入額達(dá)到4000萬美元，年均遞增11%。216。 未來展望“十五”時(shí)期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)要保持較快的發(fā)展速度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級(jí)要取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益要有顯著提高，城市功能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境相應(yīng)得到全面拓展和完善。％。開發(fā)區(qū)的并入和一批知名企業(yè)和品牌的成功引進(jìn)，使沈河的流通業(yè)活力大增。 全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入80295萬元，％，實(shí)現(xiàn)工業(yè)利潤(rùn)1586萬元。 工業(yè)概況全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。其中：第二產(chǎn)業(yè)5124人，％；第三產(chǎn)業(yè)16706人，％。年末，全區(qū)單位從業(yè)人員21830人，％。其中，％；，％。 經(jīng)濟(jì)概況改革開放以來，沈河的經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2002年，我區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了健康、快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成果顯著，區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步得到提高。沈河區(qū)位于北緯41度10分至42度16分、東經(jīng)123度20分至123度45分之間，處于沈陽(yáng)城區(qū)中軸線東側(cè)。絕大多數(shù)為漢族，另外有一些滿、蒙古、回、朝鮮等22個(gè)少數(shù)民族。第三部分 沈河區(qū)及中街簡(jiǎn)介一、 沈河區(qū)簡(jiǎn)介 沈河區(qū)概況沈河區(qū)位于中國(guó)東北最大的中心城市── 沈陽(yáng)市的中心，沈河區(qū)人口主要來自關(guān)內(nèi)移民，另外有一部分東北滿族，關(guān)內(nèi)移民主要來自山東、河北、河南等省。由于大批拆遷戶的購(gòu)買力釋放，會(huì)對(duì)沈陽(yáng)市存量房市場(chǎng)重重地推動(dòng)一把。細(xì)分化市場(chǎng)看，高檔房、中高檔房（含別墅類）因供大于求，房?jī)r(jià)可能會(huì)略有下降；中檔房、中低檔房和二手房因求大于供，房?jī)r(jià)可能會(huì)略有上升；近郊商品房的價(jià)格仍處于上升期。（10） 商品房的價(jià)格將會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。中高檔及高檔商品房的銷售會(huì)略高于2003年，中檔及中低檔商品房的銷售會(huì)有較大的增加，按市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑，銷售總量會(huì)超過歷史最高紀(jì)錄的2000年的212萬平方米，可能會(huì)突破250萬平方米，創(chuàng)歷史新高。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了大盤時(shí)代、品牌時(shí)代、服務(wù)時(shí)代和創(chuàng)新時(shí)代；房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尤其是高檔房市場(chǎng)（含別墅市場(chǎng)）和中高檔房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，會(huì)由簡(jiǎn)單的價(jià)格和地段競(jìng)爭(zhēng)變?yōu)樾詢r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)、開發(fā)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿珖?guó)性市場(chǎng)和國(guó)際性市場(chǎng)，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的份額會(huì)越來越大。（6） 房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會(huì)明顯加大。主要標(biāo)志是銅領(lǐng)階層會(huì)掀起買房高潮，他們的住房消費(fèi)基本特點(diǎn)是以實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性為主，中低檔的商品房是他們主要選擇。隨著項(xiàng)目年的深入，“韓國(guó)周”、“制博會(huì)”等重大活動(dòng)的開展，沈陽(yáng)市的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入加速發(fā)展階段。新的土地制度和銀行新政，加劇開發(fā)企業(yè)的馬太效應(yīng)，即“富的更富，窮的更窮”將會(huì)使品牌優(yōu)良實(shí)力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，出現(xiàn)一批大型開發(fā)商；一大批無土地儲(chǔ)備、信譽(yù)不良和實(shí)力不支的中小開發(fā)商被淘汰出局，一部分中小開發(fā)企業(yè)會(huì)置換到外地中小城市去開發(fā)。若是操之過急，采用硬著陸，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮期會(huì)推遲一段時(shí)間，今下半年只能是高潮期前的準(zhǔn)備階段；若采用軟著陸，不構(gòu)成重大沖擊，下半年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)順利過渡到高潮期。（2） 2004年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)去年的發(fā)展勢(shì)頭，有一個(gè)較大幅度增長(zhǎng)。 對(duì)2004年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)基本走勢(shì)初步預(yù)測(cè)（1） 從總體上看，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，天時(shí)、地利、人和三要素均占，進(jìn)入最佳發(fā)展期。第四，商品房空置壓力較大。第三，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)難度較大。第二，土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行尚不夠完善。一般地說，沈陽(yáng)市開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作資金中，約有70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項(xiàng)決定必然會(huì)對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是對(duì)大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。中國(guó)人民銀行6月13日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱央行121號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售貸款提出了新的要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年15月份為1400戶，預(yù)計(jì)年底可達(dá)3000戶。隨著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)逐步振興，“南資北投”、“外資入沈”已經(jīng)成為潮流。經(jīng)中科院組織100名城市專家論證，在《20012002中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，城市“真實(shí)發(fā)展能力”居于前10位的城市有上海、深圳、廣州、天津、南京、武漢、杭州、沈陽(yáng)、大連。第六，外來人口購(gòu)房將會(huì)大批量增加。拆遷改造任務(wù)數(shù)量巨大，下半年還有3萬戶。這就是說，沈陽(yáng)市居民購(gòu)房需求相當(dāng)旺盛，%就意味著10萬戶居民去年要購(gòu)置住房，而且今后每年都保持在這個(gè)水平上，這意味著沈陽(yáng)市第年有十多萬戶居民置換住房，其中有一半人買新房，每戶按80平方米計(jì)算，共需商品房近500萬平方米第五，沈陽(yáng)市老城區(qū)改造的速度加快。2002年底，全國(guó)城市人均建筑面積約為22平方米，相差近3平方米。即或按每年一個(gè)百分點(diǎn)，就意味著每年有7萬人進(jìn)城，就需新增住房面積140萬平方米。沈陽(yáng)市雖然遠(yuǎn)高于全國(guó)37%的平均水平，但離國(guó)際先進(jìn)城市仍然存在較大差距。%。沈陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。盡管受到“非典”的嚴(yán)重干擾，沈陽(yáng)市上半年GDP已完成635億元，%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)加速提升的狀態(tài)。如此良好的宏觀