【正文】 也是截至到11月份的最好成績(jī)。但是下半年的供應(yīng)量同比去年增加不少，%%。然而，從整個(gè)下半年的銷(xiāo)售情況來(lái)看，購(gòu)房者似乎并不“買(mǎi)賬”，整個(gè)樓市仍然是一個(gè)銷(xiāo)售低迷期。時(shí)代集團(tuán)回饋昆山人民,百萬(wàn)豪禮一元起拍,禮品電吹風(fēng),電飯鍋,數(shù)碼相機(jī),手機(jī),筆記本電腦,液晶電視城南世茂蝶湖灣精裝修房三房95折送契稅,四房9折送契稅。購(gòu)房送裝修。三房樓中樓總價(jià)優(yōu)惠5000元。在這個(gè)背景下，昆山的成交量情況也逐月下降，昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種價(jià)跌量跌的嚴(yán)峻局面。昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊內(nèi)個(gè)案調(diào)研介紹（產(chǎn)品類(lèi)型：高層、小高層、多層）中心城區(qū)項(xiàng)目一：案名綠中海電話57392555地址朝陽(yáng)中路77號(hào)投資商amp。該案最近幾個(gè)月的成交量就現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況來(lái)說(shuō),還比較不錯(cuò),區(qū)域有發(fā)展?jié)摿?二是產(chǎn)品規(guī)劃,別墅的品字型設(shè)計(jì),地?zé)嵯到y(tǒng)的使用都是創(chuàng)新設(shè)計(jì),高層公寓均為大面積戶型,均價(jià)要比同地段同類(lèi)產(chǎn)品低,如買(mǎi)房送廚衛(wèi)裝修,中央空調(diào)等,別墅總價(jià)97折,還附送廚衛(wèi)裝修等.昆山房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示已批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)688戶(批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積為110000平方米,已銷(xiāo)售套數(shù)133戶.中心城區(qū)：“物以稀為貴”。在項(xiàng)目的東南角，規(guī)劃有小學(xué)及幼兒園，預(yù)計(jì)于2009年9月1日交付使用。因受金融危機(jī)的影響目前銷(xiāo)售情況不是很好，目前樓層選擇余地較大。開(kāi)發(fā)商昆山東之信房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃金利行基本資料占地面積公開(kāi)日期(一期)(二期)總建筑面積交房日期及標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯容積率總戶數(shù)1369戶物業(yè)規(guī)劃多層, 工程進(jìn)度一期現(xiàn)房,二期6~7F建筑樓高物業(yè)管理費(fèi)~單層層高(多層)3米(高層)綠化率%銷(xiāo)售資料類(lèi)型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間小高層4500~5500元/平方米5000元/平方米類(lèi)型面積區(qū)間主力面積小高層69101平方米69，85，101平方米房型配比1/1/1：69㎡ 33%2/2/1：85㎡ 33%3/2/1：101㎡ 33%銷(xiāo)售狀況該案位于開(kāi)發(fā)區(qū)中部偏西靠近市區(qū)的位置，交通相對(duì)便利，相對(duì)城東其他在售樓盤(pán)配套相對(duì)比較齊全。 該案今年5月開(kāi)盤(pán)，共推出317套小高層，由于5000元/平方米的均價(jià)在本區(qū)域不高,~8月銷(xiāo)售200套左右,9月銷(xiāo)售30套左右,10月房展又推出1幢30層高層住宅,2梯2戶約120套左右,目前銷(xiāo)售30套左右,去化緩慢.該案長(zhǎng)期在昆山四臺(tái)(電影頻道),且周邊樓盤(pán)打折的較多,月11月18日起每天開(kāi)始優(yōu)惠活動(dòng):每天推出2套特價(jià)房,5080元/,分別送雙方5年物業(yè)管理費(fèi)(約合6000~10000元),僅銷(xiāo)售5套..城東：“大盤(pán)領(lǐng)航時(shí)代”。2006年9月年一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格為2600~3000元，均價(jià)2800元，首批推出約400套房源，相對(duì)于周邊的樓盤(pán)5000~6000元的價(jià)格，明顯偏低，故推出后當(dāng)天基本售完，僅余頂層和一樓；緊接著在10月份推出第2批房源約300套，價(jià)格迅速上漲到3200~3600元，均價(jià)3400元，也在春節(jié)前售完。高層建筑層高為2833層,為毛坯房，其中最高的為33層。該樓盤(pán)屬于典型低開(kāi)高走。優(yōu)惠2：新城優(yōu)惠4：凡于新城優(yōu)惠6：凡特定廠區(qū)（六豐機(jī)械、南亞集團(tuán)、富士康）的員工購(gòu)房，可獲得50元/平方米的廠區(qū)優(yōu)惠。6600元/平方米(精裝修)。08年價(jià)格:6月對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)6000元/平方米,但高層住宅只有少量毛坯房尾房。地理位置是城南賴以發(fā)展的重要因素，特別是年初高鐵、城際鐵路站點(diǎn)、開(kāi)工時(shí)間敲定后，城南房產(chǎn)迎來(lái)了又一個(gè)新的“春天”。從熱賣(mài)樓盤(pán)的業(yè)態(tài)來(lái)看，中小戶型是城南區(qū)域最受歡迎的。蝶湖灣7月份推出觀湖國(guó)際公寓2期，共300單套身公寓；匯杰雅苑二期4月開(kāi)盤(pán)，推出200多套房源，主推86平米的二房等等。城西：項(xiàng)目一：案名時(shí)代文化家園電話50856666地址前進(jìn)西路100號(hào)投資商amp。前進(jìn)西路的貫通，市中心亭林公園和森林公園交通更加便利，歐尚等國(guó)際大型超市以一一進(jìn)入前進(jìn)西路，進(jìn)一步促進(jìn)了該地區(qū)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售。該案第2批準(zhǔn)銷(xiāo)售264套房源，已售出120套左右，目前加推了20套多層，主力89㎡，均價(jià)4300元/平方米。作為最適宜居住的區(qū)域之一，城西在08年新開(kāi)盤(pán)數(shù)量最多，在新房源的推量上，別墅和普通公寓各領(lǐng)風(fēng)騷。 10月26日開(kāi)盤(pán)的藍(lán)波苑二期本月售出63套，并榮登銷(xiāo)售排行第三名。吸引了大批本地人和附近工薪階層、上海人的關(guān)注。開(kāi)發(fā)商昆山市大德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃 7,8月份銷(xiāo)售70套左右,11月銷(xiāo)售15套左右,明顯去化緩慢. 為促進(jìn)銷(xiāo)售,10月下旬開(kāi)展買(mǎi)2房送2臺(tái)空調(diào),買(mǎi)3房送3臺(tái)空調(diào)的活動(dòng)。該項(xiàng)目坐擁石浦公園，周邊學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套齊全。另外13萬(wàn)方的千燈新鎮(zhèn)中央公園的露面也讓這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更多的吸引力。藍(lán)波灣電話57455088地址新吳街學(xué)仕路投資商amp。一期銷(xiāo)售時(shí)在上海設(shè)有售樓處，故一期客戶以上海投資客為主；二期開(kāi)盤(pán)因受?chē)?guó)家調(diào)控和一期交房時(shí)質(zhì)量（部分房屋頂層漏水）影響，銷(xiāo)售一般，一直到三期開(kāi)盤(pán)后才售完；三期開(kāi)盤(pán)以小面積2房為主，故銷(xiāo)售較好,目前已經(jīng)售完。6月至今去化緩慢，每月銷(xiāo)售5~8套。開(kāi)發(fā)商昆山住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃昆山住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 基本資料占地面積10萬(wàn)平方米公開(kāi)日期未定總建筑面積15萬(wàn)平方米交房日期及標(biāo)準(zhǔn)2009年6月容積率總戶數(shù)110戶物業(yè)規(guī)劃小高層工程進(jìn)度封頂建筑樓高12層物業(yè)管理費(fèi)單層層高綠化率40%銷(xiāo)售資料類(lèi)型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間小高層320037003500元/平方米類(lèi)型面積區(qū)間主力面積小高層98135平方米98平米房型配比2房98平米60套，3房115平米30套，135平米10套，復(fù)式房10套銷(xiāo)售狀況該盤(pán)是張浦地區(qū)最早開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，周邊配套齊全，有聯(lián)華超市，金布侖賓館，中國(guó)銀行，工商銀行在小區(qū)出入口附近，125車(chē)站離該盤(pán)步行5分鐘，另有百潤(rùn)發(fā)超市免費(fèi)班車(chē)在小區(qū)門(mén)口?？?。小區(qū)東是藍(lán)波灣，北面是規(guī)劃中的鎮(zhèn)政府，南邊是規(guī)劃中的超市，西邊是農(nóng)田。所有樓層房源都有。尚座電話57466500地址張浦鎮(zhèn)茶風(fēng)街寶覺(jué)街投資商amp。樓盤(pán)分析：該案位于張浦鎮(zhèn)政府對(duì)面，是目前該鎮(zhèn)最中心的位置，周?chē)涮R全，交通在當(dāng)?shù)貙儆谧畋憷奈恢谩ｉ_(kāi)發(fā)商昆山市舜江房地產(chǎn)置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃國(guó)邦營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司基本資料占地面積公開(kāi)日期2008年6月29日總建筑面積38萬(wàn)m2交房日期及標(biāo)準(zhǔn)2009年8月底容積率總戶數(shù)4100戶物業(yè)規(guī)劃多層、小高層工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)封頂建筑樓高6層、12層物業(yè)管理費(fèi)單層層高綠化率40%銷(xiāo)售資料類(lèi)型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間多層360041003800類(lèi)型面積區(qū)間主力面積多層82120平方米90平方米以下價(jià)格走勢(shì)１月預(yù)約３月預(yù)約５月預(yù)約７月預(yù)約９月預(yù)約11月預(yù)約290033003100350033003700350039003700410037004100310033003500365038003800房型配比2/2/1： 55%3/2/2： M2 45%銷(xiāo)售狀況第一期以多層為主，面積在80120平方米不等，第一批于08年3月30日開(kāi)盤(pán)，推出了30幢多層，共271套房源，現(xiàn)在已售完。三期共推出了10幢共283套面積在8090平方米的多層和小高層房源,于2008年9月18日開(kāi)始公開(kāi)接受預(yù)約,客戶交一萬(wàn)塊既可成為VIP會(huì)員,會(huì)員除了享有優(yōu)先選房權(quán)外,可于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天享受96折優(yōu)惠,另購(gòu)房即有機(jī)會(huì)抽取價(jià)值18萬(wàn)PASSAT轎車(chē)大獎(jiǎng)的活動(dòng)。該案是江南春堤的第五期，前幾期項(xiàng)目都已經(jīng)入駐，入駐率較高，已形成氣候，生活配套很齊全，口碑也不錯(cuò)。該案后期還有400多套房源定于年底推出，但價(jià)格跟推出日期都還沒(méi)有定。開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)順集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃金達(dá)利基本資料占地面積50000平方米公開(kāi)日期2007年11月中旬總建筑面積82080萬(wàn)平方米交房日期及標(biāo)準(zhǔn)2009年6月底交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯容積率總戶數(shù)200戶物業(yè)規(guī)劃多層、小高層工程進(jìn)度89層建筑樓高12層物業(yè)管理費(fèi)單層層高綠化率40%銷(xiāo)售資料類(lèi)型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間小高層34004000元/平方米3600元/平方米類(lèi)型面積區(qū)間主力面積小高層88150平方米88平方米房型配比2/2/1：88平方米 90%2/2/1：150平方米（復(fù)式）10%銷(xiāo)售狀況該案地處張浦鎮(zhèn)商泱路與海虹路交叉口，周邊有較完善的配套設(shè)施張浦農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、張浦中學(xué)等都在附近，交通也比較方便，12109均可到達(dá)該案?，F(xiàn)樓層較底的均已售出，現(xiàn)僅剩80多套房源未銷(xiāo)，只剩下8樓以上的樓層，均為88平方米的小高層為主，均價(jià)3700元/平方米，每平方可以優(yōu)惠150元以上。商鋪工程進(jìn)度封頂建筑樓高物業(yè)管理費(fèi)（）單層層高（小高層）（多層）3（別墅）綠化率41%銷(xiāo)售資料類(lèi)型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間小高層340041003600類(lèi)型面積區(qū)間主力面積小高層82211平方米房型配比2/2/1：， 68%3/2/2： 26%復(fù)式： 6% 注： 以上為小高層和多層的配比 銷(xiāo)售狀況目前前期推出的5幢小高層已經(jīng)售完，多層也已售完。05年5月28日開(kāi)盤(pán)正值宏觀調(diào)控，市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，而小高層的開(kāi)盤(pán)價(jià)位并不低，創(chuàng)了當(dāng)?shù)氐男赂撸ň鶅r(jià)3080），同時(shí)戶型90%為大面積的三房及復(fù)式，不符合區(qū)域內(nèi)剛性自住購(gòu)房群體對(duì)小戶型需求的市場(chǎng)特征，并且當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)小高層建筑形態(tài)存有一定的傳統(tǒng)抗性，所以后期的疊加改成了多層，全以小面積兩房為主，把客源目標(biāo)鎖定在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯墓ば诫A層，價(jià)格也適當(dāng)調(diào)整，同時(shí)針對(duì)目標(biāo)客戶的喜好增加了一系列的促銷(xiāo)活動(dòng)，并取得了良好的效果。張浦：成交下滑，后市供應(yīng)放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈。碧水豪園》、《銀河新都》、《上海星城花園》外，在銀河景觀大道旁另一個(gè)大盤(pán)《順城名灣》也在近期強(qiáng)勢(shì)出擊，又一輪殘酷的銷(xiāo)售大戰(zhàn)已經(jīng)拉開(kāi)帷幕。綠地建筑外墻采用全玻璃幕墻，1500平超豪華辦公大堂和全石材鋪地設(shè)計(jì).該案一期05年開(kāi)盤(pán)價(jià)為5500元，06年開(kāi)盤(pán)價(jià)為6000元，07年9月開(kāi)盤(pán)價(jià)均價(jià)為6200元，08年5月開(kāi)盤(pán)均價(jià)為6500元，最高賣(mài)到7200元。青春雅居電話57078288地址陸家鎮(zhèn)合豐珠竹路投資商amp。單層層高綠化率36%銷(xiāo)售資料類(lèi)型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間多層3400~3900元/平方米3700元/平方米類(lèi)型面積區(qū)間主力面積多層82~89平方米89平方米房型配比2/2/1：,。銷(xiāo)售狀況華強(qiáng)該案一期2007年5月開(kāi)始銷(xiāo)售，共推出23幢樓,1100套(400套小公寓),目前銷(xiāo)售95以上。陸家： 陸家地區(qū)在08年年初延續(xù)了07年良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭,08年5月,配合5月1日房展會(huì)青春雅居開(kāi)盤(pán),800套住房推出,當(dāng)月銷(xiāo)售200余套,而該月陸家另一大盤(pán)搏雅景園也銷(xiāo)售了100余套.08年6月因?yàn)闆](méi)有新的予售推出,和新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),總成交只有96套,其中青春雅居25套,博雅景園16套.08年7月博怡軒開(kāi)盤(pán),推出300套,08年8月總銷(xiāo)售了93套,其中青春雅居45套, 08年9月成交123套,其中博怡軒開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售了61套,青春雅居15套.08年10月總成交66套,其中博怡軒25套,青春雅居25套,東景園5套08年11月總成交93套,其中博怡軒30套,博雅景園35套,青春雅居36套.陸家銷(xiāo)售較好的樓盤(pán)是博怡軒, 博雅景園, ,大型工廠較多,目標(biāo)客戶群以2535歲外來(lái)務(wù)工人員組成(占70%).在年初經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好的情況下,目標(biāo)客戶群有能力購(gòu)買(mǎi)婚房,所以以上3個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好,進(jìn)入8月后,由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)開(kāi)始影響中國(guó),受害程度最大的是加工業(yè)和出口為主的工廠,而陸家大多數(shù)的工廠都以此為生,所以員工大幅度降薪和裁員,受此影響,多數(shù)目標(biāo)客戶采取觀望,或是沒(méi)有能力買(mǎi)房,(每個(gè)周末推出4套指定的特價(jià)房。單層層高綠化率40%銷(xiāo)售資料類(lèi)型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間電梯多層酒店式公寓37004200元/平方米49005400元/平方米4000元/平方米5200元/平方米類(lèi)型面積區(qū)間主力面積電梯多層酒店式公寓90140平方米40平方米119平方米房型配比2/2/2: , 45%3/2/2： ,。小區(qū)外銀行、醫(yī)院、超市、飯店等生活設(shè)施面面俱到。北部是現(xiàn)代工業(yè)區(qū)，主要分布了普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目和少量別墅。格林陽(yáng)光、恒源尚座、銀河新都以及舜江183