【正文】 也是截至到11月份的最好成績。但是下半年的供應量同比去年增加不少，%%。然而，從整個下半年的銷售情況來看，購房者似乎并不“買賬”，整個樓市仍然是一個銷售低迷期。時代集團回饋昆山人民,百萬豪禮一元起拍,禮品電吹風,電飯鍋,數(shù)碼相機,手機,筆記本電腦,液晶電視城南世茂蝶湖灣精裝修房三房95折送契稅,四房9折送契稅。購房送裝修。三房樓中樓總價優(yōu)惠5000元。在這個背景下，昆山的成交量情況也逐月下降，昆山的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種價跌量跌的嚴峻局面。昆山市房地產(chǎn)市場各板塊內(nèi)個案調(diào)研介紹（產(chǎn)品類型：高層、小高層、多層）中心城區(qū)項目一：案名綠中海電話57392555地址朝陽中路77號投資商amp。該案最近幾個月的成交量就現(xiàn)在的市場狀況來說,還比較不錯,區(qū)域有發(fā)展?jié)摿?二是產(chǎn)品規(guī)劃,別墅的品字型設計,地熱系統(tǒng)的使用都是創(chuàng)新設計,高層公寓均為大面積戶型,均價要比同地段同類產(chǎn)品低,如買房送廚衛(wèi)裝修,中央空調(diào)等,別墅總價97折,還附送廚衛(wèi)裝修等.昆山房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示已批準預售套數(shù)688戶(批準銷售面積為110000平方米,已銷售套數(shù)133戶.中心城區(qū)：“物以稀為貴”。在項目的東南角，規(guī)劃有小學及幼兒園，預計于2009年9月1日交付使用。因受金融危機的影響目前銷售情況不是很好，目前樓層選擇余地較大。開發(fā)商昆山東之信房地產(chǎn)有限公司營銷策劃金利行基本資料占地面積公開日期(一期)(二期)總建筑面積交房日期及標準交房標準為毛坯容積率總戶數(shù)1369戶物業(yè)規(guī)劃多層, 工程進度一期現(xiàn)房,二期6~7F建筑樓高物業(yè)管理費~單層層高(多層)3米(高層)綠化率%銷售資料類型價格區(qū)間均價區(qū)間小高層4500~5500元/平方米5000元/平方米類型面積區(qū)間主力面積小高層69101平方米69，85，101平方米房型配比1/1/1：69㎡ 33%2/2/1：85㎡ 33%3/2/1：101㎡ 33%銷售狀況該案位于開發(fā)區(qū)中部偏西靠近市區(qū)的位置，交通相對便利，相對城東其他在售樓盤配套相對比較齊全。 該案今年5月開盤，共推出317套小高層，由于5000元/平方米的均價在本區(qū)域不高,~8月銷售200套左右,9月銷售30套左右,10月房展又推出1幢30層高層住宅,2梯2戶約120套左右,目前銷售30套左右,去化緩慢.該案長期在昆山四臺(電影頻道),且周邊樓盤打折的較多,月11月18日起每天開始優(yōu)惠活動:每天推出2套特價房,5080元/,分別送雙方5年物業(yè)管理費(約合6000~10000元),僅銷售5套..城東：“大盤領航時代”。2006年9月年一期開盤價格為2600~3000元，均價2800元，首批推出約400套房源，相對于周邊的樓盤5000~6000元的價格，明顯偏低，故推出后當天基本售完，僅余頂層和一樓；緊接著在10月份推出第2批房源約300套，價格迅速上漲到3200~3600元，均價3400元，也在春節(jié)前售完。高層建筑層高為2833層,為毛坯房，其中最高的為33層。該樓盤屬于典型低開高走。優(yōu)惠2：新城優(yōu)惠4：凡于新城優(yōu)惠6：凡特定廠區(qū)（六豐機械、南亞集團、富士康）的員工購房，可獲得50元/平方米的廠區(qū)優(yōu)惠。6600元/平方米(精裝修)。08年價格:6月對外報價均價6000元/平方米,但高層住宅只有少量毛坯房尾房。地理位置是城南賴以發(fā)展的重要因素，特別是年初高鐵、城際鐵路站點、開工時間敲定后，城南房產(chǎn)迎來了又一個新的“春天”。從熱賣樓盤的業(yè)態(tài)來看，中小戶型是城南區(qū)域最受歡迎的。蝶湖灣7月份推出觀湖國際公寓2期，共300單套身公寓；匯杰雅苑二期4月開盤，推出200多套房源，主推86平米的二房等等。城西：項目一：案名時代文化家園電話50856666地址前進西路100號投資商amp。前進西路的貫通，市中心亭林公園和森林公園交通更加便利，歐尚等國際大型超市以一一進入前進西路，進一步促進了該地區(qū)樓盤的開發(fā)及銷售。該案第2批準銷售264套房源，已售出120套左右，目前加推了20套多層，主力89㎡，均價4300元/平方米。作為最適宜居住的區(qū)域之一，城西在08年新開盤數(shù)量最多，在新房源的推量上，別墅和普通公寓各領風騷。 10月26日開盤的藍波苑二期本月售出63套，并榮登銷售排行第三名。吸引了大批本地人和附近工薪階層、上海人的關注。開發(fā)商昆山市大德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃 7,8月份銷售70套左右,11月銷售15套左右,明顯去化緩慢. 為促進銷售,10月下旬開展買2房送2臺空調(diào),買3房送3臺空調(diào)的活動。該項目坐擁石浦公園，周邊學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等配套齊全。另外13萬方的千燈新鎮(zhèn)中央公園的露面也讓這里的房地產(chǎn)市場帶來了更多的吸引力。藍波灣電話57455088地址新吳街學仕路投資商amp。一期銷售時在上海設有售樓處，故一期客戶以上海投資客為主；二期開盤因受國家調(diào)控和一期交房時質(zhì)量（部分房屋頂層漏水）影響，銷售一般，一直到三期開盤后才售完；三期開盤以小面積2房為主，故銷售較好,目前已經(jīng)售完。6月至今去化緩慢，每月銷售5~8套。開發(fā)商昆山住宅建設開發(fā)有限公司營銷策劃昆山住宅建設開發(fā)有限公司 基本資料占地面積10萬平方米公開日期未定總建筑面積15萬平方米交房日期及標準2009年6月容積率總戶數(shù)110戶物業(yè)規(guī)劃小高層工程進度封頂建筑樓高12層物業(yè)管理費單層層高綠化率40%銷售資料類型價格區(qū)間均價區(qū)間小高層320037003500元/平方米類型面積區(qū)間主力面積小高層98135平方米98平米房型配比2房98平米60套，3房115平米30套，135平米10套，復式房10套銷售狀況該盤是張浦地區(qū)最早開發(fā)的樓盤，周邊配套齊全，有聯(lián)華超市，金布侖賓館，中國銀行，工商銀行在小區(qū)出入口附近，125車站離該盤步行5分鐘，另有百潤發(fā)超市免費班車在小區(qū)門口?？俊Ｐ^(qū)東是藍波灣，北面是規(guī)劃中的鎮(zhèn)政府，南邊是規(guī)劃中的超市，西邊是農(nóng)田。所有樓層房源都有。尚座電話57466500地址張浦鎮(zhèn)茶風街寶覺街投資商amp。樓盤分析：該案位于張浦鎮(zhèn)政府對面，是目前該鎮(zhèn)最中心的位置，周圍配套齊全，交通在當?shù)貙儆谧畋憷奈恢谩ｉ_發(fā)商昆山市舜江房地產(chǎn)置業(yè)有限公司營銷策劃國邦營銷策劃有限公司基本資料占地面積公開日期2008年6月29日總建筑面積38萬m2交房日期及標準2009年8月底容積率總戶數(shù)4100戶物業(yè)規(guī)劃多層、小高層工程進度結構封頂建筑樓高6層、12層物業(yè)管理費單層層高綠化率40%銷售資料類型價格區(qū)間均價區(qū)間多層360041003800類型面積區(qū)間主力面積多層82120平方米90平方米以下價格走勢１月預約３月預約５月預約７月預約９月預約11月預約290033003100350033003700350039003700410037004100310033003500365038003800房型配比2/2/1： 55%3/2/2： M2 45%銷售狀況第一期以多層為主，面積在80120平方米不等，第一批于08年3月30日開盤，推出了30幢多層，共271套房源，現(xiàn)在已售完。三期共推出了10幢共283套面積在8090平方米的多層和小高層房源,于2008年9月18日開始公開接受預約,客戶交一萬塊既可成為VIP會員,會員除了享有優(yōu)先選房權外,可于開盤當天享受96折優(yōu)惠,另購房即有機會抽取價值18萬PASSAT轎車大獎的活動。該案是江南春堤的第五期，前幾期項目都已經(jīng)入駐，入駐率較高，已形成氣候，生活配套很齊全，口碑也不錯。該案后期還有400多套房源定于年底推出，但價格跟推出日期都還沒有定。開發(fā)商長順集團營銷策劃金達利基本資料占地面積50000平方米公開日期2007年11月中旬總建筑面積82080萬平方米交房日期及標準2009年6月底交房標準為毛坯容積率總戶數(shù)200戶物業(yè)規(guī)劃多層、小高層工程進度89層建筑樓高12層物業(yè)管理費單層層高綠化率40%銷售資料類型價格區(qū)間均價區(qū)間小高層34004000元/平方米3600元/平方米類型面積區(qū)間主力面積小高層88150平方米88平方米房型配比2/2/1：88平方米 90%2/2/1：150平方米（復式）10%銷售狀況該案地處張浦鎮(zhèn)商泱路與海虹路交叉口，周邊有較完善的配套設施張浦農(nóng)貿(mào)市場、張浦中學等都在附近，交通也比較方便，12109均可到達該案。現(xiàn)樓層較底的均已售出，現(xiàn)僅剩80多套房源未銷，只剩下8樓以上的樓層，均為88平方米的小高層為主，均價3700元/平方米，每平方可以優(yōu)惠150元以上。商鋪工程進度封頂建筑樓高物業(yè)管理費（）單層層高（小高層）（多層）3（別墅）綠化率41%銷售資料類型價格區(qū)間均價區(qū)間小高層340041003600類型面積區(qū)間主力面積小高層82211平方米房型配比2/2/1：， 68%3/2/2： 26%復式： 6% 注： 以上為小高層和多層的配比 銷售狀況目前前期推出的5幢小高層已經(jīng)售完，多層也已售完。05年5月28日開盤正值宏觀調(diào)控，市場形勢急轉直下，而小高層的開盤價位并不低，創(chuàng)了當?shù)氐男赂撸ň鶅r3080），同時戶型90%為大面積的三房及復式，不符合區(qū)域內(nèi)剛性自住購房群體對小戶型需求的市場特征，并且當?shù)厥袌鰧π「邔咏ㄖ螒B(tài)存有一定的傳統(tǒng)抗性，所以后期的疊加改成了多層，全以小面積兩房為主，把客源目標鎖定在當?shù)毓ぷ鞯墓ば诫A層，價格也適當調(diào)整，同時針對目標客戶的喜好增加了一系列的促銷活動，并取得了良好的效果。張浦：成交下滑，后市供應放量、競爭激烈。碧水豪園》、《銀河新都》、《上海星城花園》外，在銀河景觀大道旁另一個大盤《順城名灣》也在近期強勢出擊，又一輪殘酷的銷售大戰(zhàn)已經(jīng)拉開帷幕。綠地建筑外墻采用全玻璃幕墻，1500平超豪華辦公大堂和全石材鋪地設計.該案一期05年開盤價為5500元，06年開盤價為6000元，07年9月開盤價均價為6200元，08年5月開盤均價為6500元，最高賣到7200元。青春雅居電話57078288地址陸家鎮(zhèn)合豐珠竹路投資商amp。單層層高綠化率36%銷售資料類型價格區(qū)間均價區(qū)間多層3400~3900元/平方米3700元/平方米類型面積區(qū)間主力面積多層82~89平方米89平方米房型配比2/2/1：,。銷售狀況華強該案一期2007年5月開始銷售，共推出23幢樓,1100套(400套小公寓),目前銷售95以上。陸家： 陸家地區(qū)在08年年初延續(xù)了07年良好的銷售勢頭,08年5月,配合5月1日房展會青春雅居開盤,800套住房推出,當月銷售200余套,而該月陸家另一大盤搏雅景園也銷售了100余套.08年6月因為沒有新的予售推出,和新樓盤開盤,總成交只有96套,其中青春雅居25套,博雅景園16套.08年7月博怡軒開盤,推出300套,08年8月總銷售了93套,其中青春雅居45套, 08年9月成交123套,其中博怡軒開盤銷售了61套,青春雅居15套.08年10月總成交66套,其中博怡軒25套,青春雅居25套,東景園5套08年11月總成交93套,其中博怡軒30套,博雅景園35套,青春雅居36套.陸家銷售較好的樓盤是博怡軒, 博雅景園, ,大型工廠較多,目標客戶群以2535歲外來務工人員組成(占70%).在年初經(jīng)濟形勢較好的情況下,目標客戶群有能力購買婚房,所以以上3個樓盤銷售情況良好,進入8月后,由于美國經(jīng)濟危機開始影響中國,受害程度最大的是加工業(yè)和出口為主的工廠,而陸家大多數(shù)的工廠都以此為生,所以員工大幅度降薪和裁員,受此影響,多數(shù)目標客戶采取觀望,或是沒有能力買房,(每個周末推出4套指定的特價房。單層層高綠化率40%銷售資料類型價格區(qū)間均價區(qū)間電梯多層酒店式公寓37004200元/平方米49005400元/平方米4000元/平方米5200元/平方米類型面積區(qū)間主力面積電梯多層酒店式公寓90140平方米40平方米119平方米房型配比2/2/2: , 45%3/2/2： ,。小區(qū)外銀行、醫(yī)院、超市、飯店等生活設施面面俱到。北部是現(xiàn)代工業(yè)區(qū)，主要分布了普通住宅、商業(yè)項目和少量別墅。格林陽光、恒源尚座、銀河新都以及舜江183