【正文】 價(jià)與成交套數(shù)比例圖浦東新區(qū)2001年第三季度單套面積與成交套數(shù)比例圖浦東新區(qū)2001年第三季度單套總價(jià)與成交套數(shù)比例圖[——浦東新區(qū)房地產(chǎn)分布情況——]浦東新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)城市發(fā)展布局，主要可分成五個(gè)區(qū)域。 浦東新區(qū)預(yù)售市場(chǎng)實(shí)際成交量分析 單位：平方米時(shí)間成交套數(shù)（套）成交面積1997 (3季度) 487 36,5251997 (4季度) 1,685 138,6421997下半年合計(jì) 2,172 175,1671998 (1季度) 1,389 138,0701998 (2季度) 2,274 218,2391998 (3季度) 3,631 351,767前三季度7，294570,0061998 (4季度) 4,630 458,0541998合計(jì)11,9241,166,1301999 (1季度) 3,524 350,7261999 (2季度) 3,083 331,7331999 (3季度) 4,208 466,460前三季度10,8151,148,9191999 (4季度) 4,602 531,2741999合計(jì)15,4171,680,1932000 (1季度) 3,946 442,8002000 (2季度) 5,348 623,2332000 (3季度) 4,716 547,033前三季度14,0101,613,0662000 (4季度) 6,783 821,1612000合計(jì)20,7932,434,2272001(1季度) 4,681 549,5092001(2季度)6,494763,0962001(3季度)7,709865,537前三季度14,8842,178,142說(shuō) 明隨著浦東經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引力與日俱增。市場(chǎng)總體需求量分析根據(jù)市場(chǎng)宏觀政策調(diào)控。 公有住房的出售年份為2001年。 購(gòu)房者有權(quán)要求受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出示商品房銷售委托書。與以往相比，該《辦法》使購(gòu)房者新增了6項(xiàng)權(quán)利： 　購(gòu)房者有權(quán)要求房產(chǎn)商在合同中約定商品房廣告和宣傳資料中所明示的事項(xiàng)。這樣浦東、浦西的交通真正融為一體。這些市政建設(shè)的進(jìn)行標(biāo)志著浦東城市化進(jìn)程的開始。13）5號(hào)高速公路從外環(huán)線向南經(jīng)奉賢、星火工業(yè)區(qū)接辛奉金公路，然后折向西接浙江省的杭金公路。2000年已啟動(dòng)10）大連路越江工程工程北起大連路惠民路交叉口，沿大連路穿越黃浦江到達(dá)浦東東方路乳山路交叉口。6）磁懸浮起點(diǎn)地鐵二號(hào)線龍陽(yáng)路車站，終點(diǎn)為浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)站。3）外環(huán)線浦東段雙向8車道。6） 管道煤氣二期7） 外高橋電廠 ，96年底完成。該商圈發(fā)展較為成熟，商業(yè)高中低檔次齊全，一方面滿足兩邊新村居民生活之需，同時(shí)也為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)提供服務(wù)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)代通信、新型家用電器、醫(yī)藥工程、汽車和計(jì)算機(jī)硬件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已先后進(jìn)入生產(chǎn)期。這里已有近150幢風(fēng)格不同的現(xiàn)代化大廈在建或建成。延安東路越江隧道——連接延安東路與陸家嘴路.打浦路越江隧道——連接盧灣與上南地區(qū)。? 文化教育(附圖)? 文化廣場(chǎng)1） 大型公園 明珠公園（濱江大道） 陸家嘴中心綠地（陸家嘴路） 梅園公園（乳山路、福山路口） 世紀(jì)公園（錦繡路、花木路口） 浦東體育公園（源深路、羽山路口）2）電影院、俱樂(lè)部 蘭馨電影院 國(guó)際體育俱樂(lè)部（明月路、東風(fēng)路） 浦東湯臣高爾夫俱樂(lè)部（羅山路、錦繡路東南）3）綜合服務(wù)廣場(chǎng) 時(shí)代廣場(chǎng)（浦東南路、張楊路口） 世界廣場(chǎng)（浦東南路世紀(jì)大道路口 ） 環(huán)球廣場(chǎng)（浦東大道民生路西北部） 中達(dá)廣場(chǎng)（浦電路東方路口） 東方廣場(chǎng)（浦東大道、羅山路）4）文化古跡 崇福道院 （今浦東三林鄉(xiāng)豐村，建于北宋末年） 慶寧寺 （佛教寺院今浦東大道上川路136號(hào)） 大圣教寺（今孫橋鄉(xiāng)長(zhǎng)元村） 潮音庵 （佛教堂） 唐墓橋露德圣母堂 （天主教堂） 錢家圣母圣心堂 （天主教堂，1981年重新開放） 城廂鎮(zhèn)耶穌圣心堂 （天主教堂，1982年重新開放） 浦東清真寺，又稱浦東回教堂 （墳山屋16號(hào)） 太平天國(guó)烈士墓 （位于浦東高橋鄉(xiāng)屯糧巷，現(xiàn)為教育基地） ? 交通環(huán)境:東西主干道（從北到南）南北主干道（從西到東）陸家嘴路——浦東大道張楊路——浦興路浦電路——楊高中路龍陽(yáng)路——龍東大道浦東南路東方路楊高南路上南路羅山路? 市區(qū)環(huán)線道路內(nèi)環(huán)線——從浦西的中山南路通過(guò)南浦大橋接于本區(qū)龍東大道，經(jīng)過(guò)羅山路，過(guò)楊浦大橋再回到浦西。? 氣候條件浦東新區(qū)屬東亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，全年氣候溫暖濕潤(rùn)，年降水量1433毫米，年降雨日126天，全年無(wú)霜期約260天，日照充足，溫度適宜，生態(tài)環(huán)境良好。? 楊浦區(qū)域客特性：與本區(qū)域僅一江之隔，交通十分便捷，受楊浦區(qū)房?jī)r(jià)、區(qū)域規(guī)劃等因素的影響，將購(gòu)房區(qū)域選擇在浦東。? 服務(wù)：商務(wù)中心、美容美發(fā)中心、干洗店、家政服務(wù)、郵局銀行、超市、24小時(shí)社區(qū)便利店。商業(yè)設(shè)施? 由于小區(qū)鄰近的張楊路、浦興路等主干道的人流、車流均較大，周邊商業(yè)開發(fā)不足。并使設(shè)施無(wú)障礙化，電纜地下化，實(shí)現(xiàn)人車分流。E、熱環(huán)境系統(tǒng)? 住宅小區(qū)的熱環(huán)境系統(tǒng)要滿足居民的熱舒適度要求、建筑節(jié)能要求等。? 建筑設(shè)計(jì)中采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。 建議采用太陽(yáng)能作為路燈等公共用電的能源。? 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電煤表收集器，用戶即時(shí)通過(guò)智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀數(shù)，并同時(shí)傳輸給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動(dòng)記費(fèi)結(jié)算，減少上門抄表的干擾。至于達(dá)標(biāo)所需要的其他植物，可以專門把它們?cè)O(shè)計(jì)在另辟的“百花圃”里。d、進(jìn)門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測(cè)器并通過(guò)可視對(duì)講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)，與安防中心相連自動(dòng)報(bào)警。實(shí)現(xiàn)VOD點(diǎn)播、網(wǎng)上醫(yī)療、炒股、教育等功能。? 電梯——采用日立/三菱/OTIS/迅達(dá)/LG/其他品牌高級(jí)自動(dòng)（3VF、800KG、）（小機(jī)房/無(wú)機(jī)房）電梯直達(dá)各層。 […環(huán)境設(shè)計(jì)附加值…]針對(duì)本案地形特性及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案賣點(diǎn)，本案需在景觀設(shè)計(jì)部分加強(qiáng)，建議遵循“小而精，獨(dú)具匠心”的原則一期銷售? 利用間距空間，創(chuàng)造不同風(fēng)格，小型點(diǎn)景造型，作到戶戶推窗見(jiàn)景? “化零為整”把一期整個(gè)基地，作為一大型景觀主題，建筑也成為景觀中的一部分二期銷售? 二期地形有較多空間表現(xiàn)景觀，可進(jìn)一步突出與一期的景觀品質(zhì)差距商業(yè)街? 燈光工程：建議店面設(shè)計(jì)工程，為本案鑲嵌一條“金邊”? 外立面：統(tǒng)一外立面，與小區(qū)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，成為景觀的點(diǎn)睛之筆[——項(xiàng)目“產(chǎn)品力加強(qiáng)”建議——] 本案所屬的滬東新區(qū)位于浦東新區(qū)近期發(fā)展迅速的金橋出口加工區(qū)。良好的區(qū)域位優(yōu)勢(shì)。如“南洋新都” ，依托天山商圈、虹橋開發(fā)區(qū)并具有地鐵2號(hào)線虹橋機(jī)場(chǎng)延伸段的便捷性；“文化佳園”則依托黃興綠地的建設(shè)以及五角場(chǎng)的復(fù)興計(jì)劃。? 功能分割合理、設(shè)計(jì)新穎的房型，是絕大多數(shù)購(gòu)房者所追求的。? 一期較小的綠化率，將使小區(qū)缺少庭園陪襯，也是本案另一點(diǎn)將有可能對(duì)未來(lái)銷售去化產(chǎn)生影響的因素。利空因素? 基地南側(cè)的浦興路，作為重要的交通干道，在給居民出行帶來(lái)方便的同時(shí)，也使得生活的安寧被其打破，噪音、塵土、交通安全成為產(chǎn)品最大的不利點(diǎn)。? 金橋地區(qū)為浦東新區(qū)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，其購(gòu)買力強(qiáng)，日益聚增的居住人氣，使得當(dāng)?shù)氐牟惋嫛⑥r(nóng)貿(mào)、金融等配套漸漸完善。浦興路與浦東的眾多交通主干道如：張楊路、金橋路、羅山路相接，經(jīng)過(guò)這些交通干道和相連的越江橋梁，可迅速到達(dá)浦西市中心人民廣場(chǎng)、楊浦的北外灘地區(qū)、浦東金橋進(jìn)口加工區(qū)等地。 以期求得市場(chǎng)真諦，實(shí)現(xiàn)企業(yè)——價(jià)值回歸。第二步達(dá)成遠(yuǎn)景任務(wù)——讓市場(chǎng)廣泛接受屬于企業(yè)自我的產(chǎn)品開發(fā) 理念。向東可至金橋外高橋保稅區(qū)，向南到聯(lián)洋生活園區(qū)。 [——項(xiàng)目“立地條件”優(yōu)劣分析——]利多因素? 張楊路、浦興路、金橋路、及與之相連的黃浦大橋、楊浦大橋共同構(gòu)成了通暢便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為本案業(yè)主出入市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域提供了有利的條件，多條公交站點(diǎn)的設(shè)立，為業(yè)主乘車出行增添了多種選擇。? 本項(xiàng)目房型較好（板式結(jié)構(gòu)，南北通風(fēng)，全明無(wú)暗間），建筑面積控制合理，總價(jià)較低，極符合該區(qū)域居民承受能力。? 受技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的規(guī)劃不甚理想，較小的浴室面積，使住戶缺少空間享受。? 結(jié)合目前的市場(chǎng)行情均價(jià)，區(qū)域內(nèi)客戶多數(shù)青睞于100～110平方米的二房以及120～130平方米的三房。擁有各自區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)。 大多為上海市智能化示范小區(qū)或“四高”小區(qū)。? 提出“新鄰里關(guān)系”口號(hào)，顯示發(fā)展商人性的一面，創(chuàng)辦一些聯(lián)誼活動(dòng)，令小區(qū)生活充滿人情味。? 各層大堂、走廊及電梯廳——大堂及電梯廳鋪設(shè)花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級(jí)防滑地磚、并配以高級(jí)乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級(jí)硬木扶手。? 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：通過(guò)小區(qū)INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（FTTB）內(nèi)部，每戶獨(dú)享10MB配置。c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng)110報(bào)警系統(tǒng)。樹種可以考慮香樟、銀杏。物業(yè)信息化管理? 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進(jìn)電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。? 室外聲環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分貝。采用抗反光玻璃房型設(shè)計(jì)達(dá)到四明效果。? 休閑活動(dòng)功能：小區(qū)綠地提供戶外活動(dòng)交往場(chǎng)所，要求衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設(shè)施齊全。建議采塑復(fù)銅管,鋁塑管作為冷熱水管。? 休閑：網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、桑拿浴場(chǎng)，茶藝、COFFEE SHOP、棋牌室。 估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。地勢(shì)呈東南高，西北低的特點(diǎn)。同時(shí)流動(dòng)人口在10年內(nèi)達(dá)到100萬(wàn)人。南浦大橋——連接中山南路與浦東的龍陽(yáng)路。1) 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)——重點(diǎn)發(fā)展金融和商業(yè)。目前已有近400家國(guó)外企業(yè)投資。2）東方路商業(yè)街——該商圈以東方路為中心，北至東方路，南抵峨山路向東西向擴(kuò)展。5） 外高橋港區(qū) ，93年底完成。已于2000年開工，計(jì)劃2002年竣工通車。1999年正式啟動(dòng)，2001年底完成。此外，中段已啟動(dòng)（三八河—馬家浜）9）外高橋港區(qū)三期、四期?？偼顿Y約120億元，2002年啟動(dòng)。1910年開設(shè)了長(zhǎng)途輪渡線，1930年沿浦東東岸建設(shè)浦東大道，同時(shí)也建造了上南，上川鐵路。為了加快浦東新區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，政府于2000年5月1日零時(shí)起，取消了黃浦江大橋、隧道設(shè)卡收費(fèi)。該辦法分總則、銷售條件、廣告與合同、銷售代理、交付、法律責(zé)任、附則等7個(gè)章節(jié)，計(jì)48條款。否則，房產(chǎn)商實(shí)際交付的房屋就應(yīng)與樣板房完全一致。 公有住房出售的市場(chǎng)價(jià)、獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)公寓住房及獨(dú)用成套混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房和新式里弄住房的成本價(jià)與最低限價(jià)的規(guī)定仍按《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市公有住房出售的若干規(guī)定》執(zhí)行。預(yù)計(jì)2002年至2003年2年內(nèi)土地總供應(yīng)量在3000萬(wàn)平方米左右，由此可見(jiàn)，上海的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)有很大的發(fā)展空間，前景看好。中高檔房地產(chǎn)密集地區(qū)：靜安、盧灣、黃浦（原南市）、浦東內(nèi)環(huán)線地區(qū)等。2001年上半年，市場(chǎng)繼續(xù)沿2000年趨勢(shì)，平穩(wěn)發(fā)展。客戶對(duì)房型的需求逐漸轉(zhuǎn)變舒適型住宅。單套單價(jià)和單套總價(jià)處于高位是該地區(qū)的特征，市場(chǎng)上該區(qū)域120平方米/套的三房銷售最佳。主要是以聯(lián)洋社區(qū)為代表，產(chǎn)品有“天安花園”、“華麗家族”、“上實(shí)御景苑”、“聯(lián)洋花園”等。（4）區(qū)域樓盤總價(jià)由20～70萬(wàn)/套平均分布。區(qū)域均價(jià)為3291元/平方米，主力成交面積為90～130平方米/套，%，單套總價(jià)集中在30～40萬(wàn)元/套。金橋作為浦東開放四大功能區(qū)之一的出口加工區(qū)，已有十年之久，區(qū)內(nèi)生活配套已初具規(guī)模。（4）區(qū)域單套總價(jià)控制在30～40萬(wàn)元/套，另有少量50萬(wàn)元/套高總價(jià)住宅出現(xiàn)。每季新開樓盤數(shù)量一直占全市的10～20%左右，上榜樓盤銷售總面積也占排行榜銷售總量的10～25%，且新開樓盤的品質(zhì)普遍提高。? 新開樓盤體量上升，住宅品質(zhì)得到提高從2000年下半年來(lái)，浦東的主流新盤以香榭麗花園、上海之窗御景苑、連城苑、時(shí)代易居、上海故事等大體量樓盤為主，表現(xiàn)出浦東新上市樓盤品質(zhì)與規(guī)模的提高。? 本案區(qū)域內(nèi)較典型的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：位于張楊路上的“陸家嘴新景園”、浦興路的“碧云新天地”、 “中大雅苑”。五、去化分析 銷售率達(dá)89%，曾多次排名浦東房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)前列，二房和三房去化狀況均較為理想。受技術(shù)經(jīng)濟(jì)的控制，小區(qū)整體規(guī)劃一般，綠化率為40%。眾多的重點(diǎn)學(xué)校、醫(yī)院、酒店等，區(qū)域整體配套完善。去化率為60%。二． 產(chǎn)品規(guī)劃社區(qū)總建筑面積近2萬(wàn)平方米，共規(guī)劃2幢8層，3幢11層小高層，集中綠化率15%，覆蓋率35%，建筑間距約25米。附近眾多學(xué)校`醫(yī)院`超市