【正文】 的小區(qū)環(huán)境，優(yōu)美的景觀道路和較高的社區(qū)綠化率，讓住戶遠離生活空間的壓抑，完全感受大自然的意境。 ? 基地附近的金橋公園、名人苑花園、以及金橋進出口區(qū)域內(nèi)的橄欖球場，成為住戶良好的就近休閑、娛樂、健身的理想場所。區(qū)域發(fā)展? 本地塊所毗臨的金橋地區(qū)（根據(jù)市政府的規(guī)劃，金橋地區(qū)專門規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平方公里國際社區(qū)）將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)：高檔別墅和酒店式公寓、從幼兒園到研究生院的著名教學機構(gòu)、五蓮路上亞洲最大購物中心、醫(yī)療中心，以及高爾夫球場和橄欖球體育場等健身休閑中心，舒適、便捷的服務將會讓這里的投資環(huán)境更趨完善。? 本地塊周圍常規(guī)公交線路分布眾多，但站點普遍距基地較遠，大多分布在長島路，浦興路，但班次的間隔較長?；匦螤畛湿M長形，小區(qū)三面臨街，南面緊臨浦東新區(qū)交通要道——張楊路，北面為滬東新村的老式公房，與本案僅一墻之隔，目前基地已規(guī)劃平整。價值回歸模擬流程圖：定位準確、 完善的社區(qū)生活配套 市場迅速認可、高附加值的產(chǎn)品 注重實效的媒體攻勢 接受程度高 擴 良 適 大 利 好 度 再 潤 的 夸 生 盈 升 大 產(chǎn) 余 值 的 潛 宣 力 傳資金回籠理想 一期迅速去化 受到市場追捧、達到預期目標 期待二期投放 “耳語傳播” [——產(chǎn)品SWOT分析——] S 優(yōu)勢點W劣勢點? 城建集團品牌優(yōu)勢? 暢通的道路、交通優(yōu)勢? 低密度、高綠化的居住環(huán)境? 基地沿街面長，將成為浦興路亮點? 浦東新區(qū)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)與人才進駐? 道路噪音、安全問題? 區(qū)域缺商業(yè)氣息及完善機能配套? 周邊區(qū)域競爭壓力巨大? 公交站點離小區(qū)較遠? 社區(qū)受地塊影響缺乏整體感 ? 難以集中綠化及拉開棟距O 機會點T 威脅點? 浦東最具升值潛力的地區(qū)之一? 景觀道路、景觀住宅，景觀社區(qū)。順利實現(xiàn)產(chǎn)品去化，快速完成資金回籠，那是建立在有“好房子”的前提下；而樹立企業(yè)品牌形象，乃至做到將發(fā)展商對人居空間的理念詮釋向市場最深層次推廣，那就是建立在有“好家園”的前提下。也許具有“不是市場需要什么，我們就制造什么；而是我們制造什么，市場就需要什么”如此大氣的企業(yè)才是市場的寵兒…… 本項目控制性經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)： 規(guī)劃總用地總建筑面積容 積 率總套數(shù)1190套我們的基地條件如何？我們的客源客層怎樣?我們的產(chǎn)品定位在哪里？我們的產(chǎn)品有什么附加值？我們的產(chǎn)品力該怎樣加強？我們的目標……第一步完成首要任務——成功去化產(chǎn)品，最大程度實現(xiàn)利潤。? 入世后新興客源層的選擇? 政府利多政策支持? 公房補貼改制為貨幣補貼? 未來多項交通及捷運計劃? 未來樓市持續(xù)供需兩旺，“不動產(chǎn)”投資理念已開始興起? 激烈的競爭市場，相同單價的個案量體大，客戶選擇性多? 競爭個案的規(guī)劃品質(zhì)提升? 本產(chǎn)品差異化方面的難度大? 未來區(qū)域競爭激烈? 綠化集中在二期不利于一期銷售? 藍印戶口政策不明朗 [——項目“立地條件”分析——]地塊四至交通動線? 基地出入的主要干道——浦興路是一條貫穿浦東新區(qū)東西向的重要交通樞紐，由基地沿張楊路可直達浦東的金融商貿(mào)中心——陸家嘴商業(yè)中心。線路主要有77787177791等，經(jīng)過這些線路可迅速直達人民廣場、外灘、淮海路、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等地區(qū)。附：滬東地區(qū)主要交通線路及生活配套783路臺兒莊路——淮海東路815路德州新村——外高橋638路東陸新村——周家渡716路鳳城新村——張橋785路臺兒莊路——上鋼新村639路周浦鎮(zhèn)——長島路191路第一八百伴——榕橋774路嶗山東路——外高橋776路永業(yè)路——泰東路85路博興路——東昌路東周線東陸新村——周浦醫(yī)院川歇線歇浦路——川沙購物生活家樂福超市、OBI建材超市、聯(lián)華超市、農(nóng)工商超市、家得利超市休閑生活金橋公園、名人苑花園醫(yī)療保健瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院，公利醫(yī)院教育培訓中福會幼兒園、平和雙語學校、協(xié)和國際學校、中歐國際工商學校、浦興中學、金橋中學、杉達大學。? 基地四周的文化教育和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施較為完善，附近分布了中福會幼兒園、浦興中學、平和雙語學校、金橋小學、金貿(mào)小學等眾多教育培訓學校。? 發(fā)展商以往塑造的成功案例，所創(chuàng)造的品牌效應，成為業(yè)主購房的信心保障。? 基地相臨的公交站點大多聚集在距基地較遠的張楊路或長島路上，居民出行，特別是夜間較有不便。? 金橋作為浦東新區(qū)住宅發(fā)展的重點區(qū)域，區(qū)域周邊競爭個案林立，且已逐漸向高品質(zhì)、高標準的目標發(fā)展，使本案規(guī)劃產(chǎn)品差異化難度加大。項目產(chǎn)品“定位依據(jù)” （目標市場需求）——？周邊競爭個案目標市場需求 鑒于周邊競爭個案客源客層的消費行為，推測其目標市場需求大致如下：? 出于對上下班和日常生活出行動線的考量，購房者普遍考慮到其目前或未來，在浦東生活辦公的便捷性。? 對總價的關(guān)注程度較高，其中二房約40萬元/套、三房5055萬元/套總價的房源市場去化最快。? 一梯二戶、板式小高層的建筑規(guī)劃普遍被區(qū)域內(nèi)個案采用，市場反映良好? 隨著區(qū)域內(nèi)環(huán)境面貌和市政配套工程的日趨完善，又獨具“全市唯一空氣質(zhì)量指標達到國家一級標準地區(qū)”的先天優(yōu)勢，目前區(qū)域內(nèi)物業(yè)已受到越來越多帶有投資、環(huán)保意識的購房者青睞。在各自所在的區(qū)域內(nèi)突出個性鮮明的社區(qū)主題風格與建筑外觀。完善的公交、地鐵、輕軌網(wǎng)絡及便利的出行道路動線。從4000元/m2～飚升至5000元/ m2。 [——項目產(chǎn)品“附加值”建議——]目 的內(nèi) 容可行性加強可行性? 為了彌補周邊暫時相對匱乏的生活機能現(xiàn)狀? 公共事業(yè)項目（例如郵局、銀行等）? 項目周邊多為新建住宅區(qū)，人氣較旺，具備一定招商引力? 建議與住宅建筑外觀相協(xié)調(diào)，外觀風格統(tǒng)一? 提升本項目地段居住品質(zhì)? 商業(yè)服務項目（例如24H超市、餐廳等）? 商鋪有相當升值空間? 建議燈光工程，避免客戶有地偏人稀之感? 極力完善小區(qū)配套? 配合五蓮路上即將興建亞洲最大超市這一利好消息及時準備，推出社區(qū)巴士免費往返接送等服務? 小區(qū)浦興路口直達五蓮路僅3分鐘車程? 借社區(qū)小巴車身達到流動廣告效果? 由此提高與浦西的運行，做到真正意義上的交通便捷? 小區(qū)地鐵巴士? 與各類交通工具連網(wǎng)? 方便業(yè)主出行之余，加大客戶引流效果[——社區(qū)生活主題建議——] 由于地段因素，本案及周邊個案，毫無地段方面的吸引力，故周邊個案，尤其“連城”、“碧云新天地”均在小區(qū)的小環(huán)境及產(chǎn)品的方面營造賣點，而本案由于受基地限制，較難在產(chǎn)品力方面發(fā)掘賣點，故建議脫離產(chǎn)品運用軟體配套手段，提升產(chǎn)品附加值。? 利用商業(yè)街，提出“完整社區(qū)，衛(wèi)星社區(qū)”，顯示本案在生活各方面的獨立面，完整性。建筑規(guī)劃? 面磚方案：配合設(shè)計師的設(shè)計方案，定量定制面磚。? 各樓大門——智能“一卡通”、可視對講、密碼門禁系統(tǒng)、并配以高級彩色粉噴金屬玻璃大門。? 消防裝置——各層設(shè)置消防栓、火災報警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴淋系統(tǒng)。? 負壓樓道設(shè)備：在樓道里專門設(shè)計正負壓裝置，鋪設(shè)獨立管線，在遇到火災時開啟，可以使樓道成為無煙逃生道。? 安全系統(tǒng)：完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時還可以讓購房者對對本社區(qū) 有一更加良好的印象。b、信系統(tǒng)：實現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。f、廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對講主機接入安防中心。一則便于養(yǎng)護、二則整個社區(qū)的景觀將會顯得統(tǒng)一和諧、大氣。屋頂也可以是休憩的地方?？梢钥紤]用不同燈光效果、從不同的角度照映社區(qū)和建筑，呈現(xiàn)一種“新光景”。? 車庫管理系統(tǒng)：在停車場出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡機時，在取得有效確認后，閘門臂會自動開啟，允許車輛通過。盡量采用新能源和綠色能源。 樓梯過道采用聲控延時開關(guān)。建議廚衛(wèi)預留排氣管道，采用雙止回式煙道、衛(wèi)生間無暗衛(wèi)設(shè)計C、聲環(huán)境系統(tǒng)住宅小區(qū)的聲環(huán)境系統(tǒng)包括室外、室內(nèi)和對小區(qū)以外噪音的隔阻措施。綠化采用更多的喬木。建議在室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡由太陽能提供的綠色照明。住宅的供暖、空調(diào)應該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。F、綠化系統(tǒng)? 生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地是提供光和作用的綠色再生機制，它具有清潔空氣、釋放氧氣、調(diào)節(jié)溫度等功能。G、廢棄物管理與處置系統(tǒng)? 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分：收集應以“無害化、減量化、資源化”為原則。宜采用取得國家環(huán)境標志的材料、部件。建議本案的配套商業(yè)可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等設(shè)施的進入。鑒于本項目采用的是現(xiàn)代派建筑外觀以及客戶定位以中青年出發(fā)，因此會所內(nèi)的休閑項目服務大致可分為三大主題。[——項目“目標市場”分析——]本區(qū)域個案其目標市場大致為 ：? 區(qū)域客 特性：對區(qū)域環(huán)境較為熟悉，生活習慣。? 外來客特性：原租借在區(qū)域內(nèi)或周邊地域，預遷居本市，并借此取得藍印戶口。? 黃浦區(qū)域客特性：浦東日趨完善的生活機能及較為適中的房價成為吸引此類客源主要原因。我們的區(qū)域大環(huán)境怎樣？我們的市場行情如何？我們的市場未來走勢怎樣？我們目前有怎樣的競爭對手？我們有什么…… 浦東新區(qū)區(qū)域環(huán)境簡介浦東新區(qū)簡介? 地理位置浦東新區(qū)位于上海市東部，黃浦江東側(cè)，南與南匯、閔行接壤，西北與黃浦、楊浦、寶山等區(qū)隔江相望。? 行政區(qū)劃浦東新區(qū)下屬11個街道，26個鎮(zhèn)維坊新村街道 浦興路街道梅園新村街道 周家渡街道南碼頭路街道 塘橋街道滬東新村街道 洋涇街道上鋼新村街道 金楊新村街道東明路街道? 人口總量 ，%。‰今后10年內(nèi)，從浦西或外省市遷入的人口將控制在50萬人。外環(huán)線——自江灣機場北端越江，經(jīng)大場機場向南由虹橋機場至莘莊后向東，在長橋南側(cè)過黃浦江，到浦東孫橋附近向北，到外高橋過江。? 橋梁、隧道（內(nèi)環(huán)線的組成部分，浦東浦西的連接端口）楊浦大橋——世界第一大斜拉索橋，連接羅山路與浦西的寧國路、中山北路、中山西路內(nèi)環(huán)線。? 浦東新區(qū)區(qū)域特性 浦東新區(qū)位于太平洋西岸具有巨大經(jīng)濟活力的亞洲明星城市帶上，是中國富庶的長江流域和長江三角洲區(qū)域的龍頭。浦東新區(qū)，這一跨世紀的新城，初步具備了合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局結(jié)構(gòu)、先進的綜合交通網(wǎng)絡、完善的市政公用設(shè)施、便捷的通信系統(tǒng)以及良好的生態(tài)環(huán)境，并集金融貿(mào)易區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、出口加工區(qū)，高科技園區(qū)及高質(zhì)量生活區(qū)于一體，成為21世紀上海現(xiàn)代的象征。繼小陸家嘴地區(qū)金茂大廈、森茂大廈、香格里拉等標志性大樓投入使用后，上海國際會議中心、巨金大廈、京銀大廈、國際金融大廈、交銀大廈等又一批標志性樓宇也已竣工。3) 金橋出口加工區(qū)——規(guī)劃面積19平方公里。4) 外高橋保稅區(qū)——瀕臨長江口，是具有保稅、貿(mào)易、出口加工等多種功能的綜合性、國際性自由貿(mào)易區(qū)。主要的購物場所有第一八佰伴，新世紀商廈及時代廣場等。溝通浦西南部（南市）與浦東的聯(lián)系。4） 楊高路改擴建 ，92年底通車。9） 浦東通信工程 投資7億元，95年底完工。2）盧浦大橋（）。總投資28億。5）垃圾焚燒廠是全國第一座日處理千噸級的現(xiàn)代化生活垃圾焚燒發(fā)電廠。已于2001年1月開始動工，2003年1月底正式建成。8）張家浜東段整治金張公路至長江口。計劃2001年開工，2003年竣工通車。12）滬崇蘇大通道（東線）從浦東5號溝到長興島，沿陳海公路到崇明牛棚港過江到江蘇海門市青龍港，接江蘇規(guī)劃通啟公路延伸段?？偼顿Y30億元。只在鴉片戰(zhàn)爭之后，浦江沿江的工廠、碼頭逐漸增多。1949年之后市政府又進行了大量的工業(yè)投資，使浦東沿江地區(qū)走上了現(xiàn)代化的路程。隨著浦東從形態(tài)開發(fā)為主向功能開發(fā)為主的轉(zhuǎn)變，浦東的人流和物流的日益增大，過江橋梁設(shè)卡收費所帶來的過江成本過高、交通效率降低等負面影響日益突出。另外，浦東國際機場、世紀大道、地鐵二號線等交通設(shè)施建成使用；中央公園、中心綠地、上海科技城等已相繼建成開放。壹、上海房地產(chǎn)總體市場分析[——2001年新經(jīng)濟政策——]? 國家建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》2001年6月1日起全國施行。 　購房者有權(quán)要求