【正文】 的小區(qū)環(huán)境，優(yōu)美的景觀(guān)道路和較高的社區(qū)綠化率，讓住戶(hù)遠(yuǎn)離生活空間的壓抑，完全感受大自然的意境。 ? 基地附近的金橋公園、名人苑花園、以及金橋進(jìn)出口區(qū)域內(nèi)的橄欖球場(chǎng)，成為住戶(hù)良好的就近休閑、娛樂(lè)、健身的理想場(chǎng)所。區(qū)域發(fā)展? 本地塊所毗臨的金橋地區(qū)（根據(jù)市政府的規(guī)劃，金橋地區(qū)專(zhuān)門(mén)規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平方公里國(guó)際社區(qū)）將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)：高檔別墅和酒店式公寓、從幼兒園到研究生院的著名教學(xué)機(jī)構(gòu)、五蓮路上亞洲最大購(gòu)物中心、醫(yī)療中心，以及高爾夫球場(chǎng)和橄欖球體育場(chǎng)等健身休閑中心，舒適、便捷的服務(wù)將會(huì)讓這里的投資環(huán)境更趨完善。? 本地塊周?chē)Ｒ?guī)公交線(xiàn)路分布眾多，但站點(diǎn)普遍距基地較遠(yuǎn)，大多分布在長(zhǎng)島路，浦興路，但班次的間隔較長(zhǎng)?；匦螤畛湿M長(zhǎng)形，小區(qū)三面臨街，南面緊臨浦東新區(qū)交通要道——張楊路，北面為滬東新村的老式公房，與本案僅一墻之隔，目前基地已規(guī)劃平整。價(jià)值回歸模擬流程圖：定位準(zhǔn)確、 完善的社區(qū)生活配套 市場(chǎng)迅速認(rèn)可、高附加值的產(chǎn)品 注重實(shí)效的媒體攻勢(shì) 接受程度高 擴(kuò) 良 適 大 利 好 度 再 潤(rùn) 的 夸 生 盈 升 大 產(chǎn) 余 值 的 潛 宣 力 傳資金回籠理想 一期迅速去化 受到市場(chǎng)追捧、達(dá)到預(yù)期目標(biāo) 期待二期投放 “耳語(yǔ)傳播” [——產(chǎn)品SWOT分析——] S 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)W劣勢(shì)點(diǎn)? 城建集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)? 暢通的道路、交通優(yōu)勢(shì)? 低密度、高綠化的居住環(huán)境? 基地沿街面長(zhǎng)，將成為浦興路亮點(diǎn)? 浦東新區(qū)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)與人才進(jìn)駐? 道路噪音、安全問(wèn)題? 區(qū)域缺商業(yè)氣息及完善機(jī)能配套? 周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大? 公交站點(diǎn)離小區(qū)較遠(yuǎn)? 社區(qū)受地塊影響缺乏整體感 ? 難以集中綠化及拉開(kāi)棟距O 機(jī)會(huì)點(diǎn)T 威脅點(diǎn)? 浦東最具升值潛力的地區(qū)之一? 景觀(guān)道路、景觀(guān)住宅，景觀(guān)社區(qū)。順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品去化，快速完成資金回籠，那是建立在有“好房子”的前提下；而樹(shù)立企業(yè)品牌形象，乃至做到將發(fā)展商對(duì)人居空間的理念詮釋向市場(chǎng)最深層次推廣，那就是建立在有“好家園”的前提下。也許具有“不是市場(chǎng)需要什么，我們就制造什么；而是我們制造什么，市場(chǎng)就需要什么”如此大氣的企業(yè)才是市場(chǎng)的寵兒…… 本項(xiàng)目控制性經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)： 規(guī)劃總用地總建筑面積容 積 率總套數(shù)1190套我們的基地條件如何？我們的客源客層怎樣?我們的產(chǎn)品定位在哪里？我們的產(chǎn)品有什么附加值？我們的產(chǎn)品力該怎樣加強(qiáng)？我們的目標(biāo)……第一步完成首要任務(wù)——成功去化產(chǎn)品，最大程度實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。? 入世后新興客源層的選擇? 政府利多政策支持? 公房補(bǔ)貼改制為貨幣補(bǔ)貼? 未來(lái)多項(xiàng)交通及捷運(yùn)計(jì)劃? 未來(lái)樓市持續(xù)供需兩旺，“不動(dòng)產(chǎn)”投資理念已開(kāi)始興起? 激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，相同單價(jià)的個(gè)案量體大，客戶(hù)選擇性多? 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的規(guī)劃品質(zhì)提升? 本產(chǎn)品差異化方面的難度大? 未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈? 綠化集中在二期不利于一期銷(xiāo)售? 藍(lán)印戶(hù)口政策不明朗 [——項(xiàng)目“立地條件”分析——]地塊四至交通動(dòng)線(xiàn)? 基地出入的主要干道——浦興路是一條貫穿浦東新區(qū)東西向的重要交通樞紐，由基地沿張楊路可直達(dá)浦東的金融商貿(mào)中心——陸家嘴商業(yè)中心。線(xiàn)路主要有77787177791等，經(jīng)過(guò)這些線(xiàn)路可迅速直達(dá)人民廣場(chǎng)、外灘、淮海路、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等地區(qū)。附：滬東地區(qū)主要交通線(xiàn)路及生活配套783路臺(tái)兒莊路——淮海東路815路德州新村——外高橋638路東陸新村——周家渡716路鳳城新村——張橋785路臺(tái)兒莊路——上鋼新村639路周浦鎮(zhèn)——長(zhǎng)島路191路第一八百伴——榕橋774路嶗山東路——外高橋776路永業(yè)路——泰東路85路博興路——東昌路東周線(xiàn)東陸新村——周浦醫(yī)院川歇線(xiàn)歇浦路——川沙購(gòu)物生活家樂(lè)福超市、OBI建材超市、聯(lián)華超市、農(nóng)工商超市、家得利超市休閑生活金橋公園、名人苑花園醫(yī)療保健瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院，公利醫(yī)院教育培訓(xùn)中福會(huì)幼兒園、平和雙語(yǔ)學(xué)校、協(xié)和國(guó)際學(xué)校、中歐國(guó)際工商學(xué)校、浦興中學(xué)、金橋中學(xué)、杉達(dá)大學(xué)。? 基地四周的文化教育和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施較為完善，附近分布了中福會(huì)幼兒園、浦興中學(xué)、平和雙語(yǔ)學(xué)校、金橋小學(xué)、金貿(mào)小學(xué)等眾多教育培訓(xùn)學(xué)校。? 發(fā)展商以往塑造的成功案例，所創(chuàng)造的品牌效應(yīng)，成為業(yè)主購(gòu)房的信心保障。? 基地相臨的公交站點(diǎn)大多聚集在距基地較遠(yuǎn)的張楊路或長(zhǎng)島路上，居民出行，特別是夜間較有不便。? 金橋作為浦東新區(qū)住宅發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案林立，且已逐漸向高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)發(fā)展，使本案規(guī)劃產(chǎn)品差異化難度加大。項(xiàng)目產(chǎn)品“定位依據(jù)” （目標(biāo)市場(chǎng)需求）——？周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案目標(biāo)市場(chǎng)需求 鑒于周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客源客層的消費(fèi)行為，推測(cè)其目標(biāo)市場(chǎng)需求大致如下：? 出于對(duì)上下班和日常生活出行動(dòng)線(xiàn)的考量，購(gòu)房者普遍考慮到其目前或未來(lái)，在浦東生活辦公的便捷性。? 對(duì)總價(jià)的關(guān)注程度較高，其中二房約40萬(wàn)元/套、三房5055萬(wàn)元/套總價(jià)的房源市場(chǎng)去化最快。? 一梯二戶(hù)、板式小高層的建筑規(guī)劃普遍被區(qū)域內(nèi)個(gè)案采用，市場(chǎng)反映良好? 隨著區(qū)域內(nèi)環(huán)境面貌和市政配套工程的日趨完善，又獨(dú)具“全市唯一空氣質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)”的先天優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域內(nèi)物業(yè)已受到越來(lái)越多帶有投資、環(huán)保意識(shí)的購(gòu)房者青睞。在各自所在的區(qū)域內(nèi)突出個(gè)性鮮明的社區(qū)主題風(fēng)格與建筑外觀(guān)。完善的公交、地鐵、輕軌網(wǎng)絡(luò)及便利的出行道路動(dòng)線(xiàn)。從4000元/m2～飚升至5000元/ m2。 [——項(xiàng)目產(chǎn)品“附加值”建議——]目 的內(nèi) 容可行性加強(qiáng)可行性? 為了彌補(bǔ)周邊暫時(shí)相對(duì)匱乏的生活機(jī)能現(xiàn)狀? 公共事業(yè)項(xiàng)目（例如郵局、銀行等）? 項(xiàng)目周邊多為新建住宅區(qū)，人氣較旺，具備一定招商引力? 建議與住宅建筑外觀(guān)相協(xié)調(diào)，外觀(guān)風(fēng)格統(tǒng)一? 提升本項(xiàng)目地段居住品質(zhì)? 商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目（例如24H超市、餐廳等）? 商鋪有相當(dāng)升值空間? 建議燈光工程，避免客戶(hù)有地偏人稀之感? 極力完善小區(qū)配套? 配合五蓮路上即將興建亞洲最大超市這一利好消息及時(shí)準(zhǔn)備，推出社區(qū)巴士免費(fèi)往返接送等服務(wù)? 小區(qū)浦興路口直達(dá)五蓮路僅3分鐘車(chē)程? 借社區(qū)小巴車(chē)身達(dá)到流動(dòng)廣告效果? 由此提高與浦西的運(yùn)行，做到真正意義上的交通便捷? 小區(qū)地鐵巴士? 與各類(lèi)交通工具連網(wǎng)? 方便業(yè)主出行之余，加大客戶(hù)引流效果[——社區(qū)生活主題建議——] 由于地段因素，本案及周邊個(gè)案，毫無(wú)地段方面的吸引力，故周邊個(gè)案，尤其“連城”、“碧云新天地”均在小區(qū)的小環(huán)境及產(chǎn)品的方面營(yíng)造賣(mài)點(diǎn)，而本案由于受基地限制，較難在產(chǎn)品力方面發(fā)掘賣(mài)點(diǎn)，故建議脫離產(chǎn)品運(yùn)用軟體配套手段，提升產(chǎn)品附加值。? 利用商業(yè)街，提出“完整社區(qū)，衛(wèi)星社區(qū)”，顯示本案在生活各方面的獨(dú)立面，完整性。建筑規(guī)劃? 面磚方案：配合設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)方案，定量定制面磚。? 各樓大門(mén)——智能“一卡通”、可視對(duì)講、密碼門(mén)禁系統(tǒng)、并配以高級(jí)彩色粉噴金屬玻璃大門(mén)。? 消防裝置——各層設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感、消防噴淋系統(tǒng)。? 負(fù)壓樓道設(shè)備：在樓道里專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)正負(fù)壓裝置，鋪設(shè)獨(dú)立管線(xiàn)，在遇到火災(zāi)時(shí)開(kāi)啟，可以使樓道成為無(wú)煙逃生道。? 安全系統(tǒng)：完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時(shí)還可以讓購(gòu)房者對(duì)對(duì)本社區(qū) 有一更加良好的印象。b、信系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)住戶(hù)之間，住戶(hù)與物業(yè)之間的通訊。f、廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過(guò)對(duì)講主機(jī)接入安防中心。一則便于養(yǎng)護(hù)、二則整個(gè)社區(qū)的景觀(guān)將會(huì)顯得統(tǒng)一和諧、大氣。屋頂也可以是休憩的地方?？梢钥紤]用不同燈光效果、從不同的角度照映社區(qū)和建筑，呈現(xiàn)一種“新光景”。? 車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)：在停車(chē)場(chǎng)出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡機(jī)時(shí)，在取得有效確認(rèn)后，閘門(mén)臂會(huì)自動(dòng)開(kāi)啟，允許車(chē)輛通過(guò)。盡量采用新能源和綠色能源。 樓梯過(guò)道采用聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)。建議廚衛(wèi)預(yù)留排氣管道，采用雙止回式煙道、衛(wèi)生間無(wú)暗衛(wèi)設(shè)計(jì)C、聲環(huán)境系統(tǒng)住宅小區(qū)的聲環(huán)境系統(tǒng)包括室外、室內(nèi)和對(duì)小區(qū)以外噪音的隔阻措施。綠化采用更多的喬木。建議在室外公共場(chǎng)地采用節(jié)能燈具，提倡由太陽(yáng)能提供的綠色照明。住宅的供暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。F、綠化系統(tǒng)? 生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地是提供光和作用的綠色再生機(jī)制，它具有清潔空氣、釋放氧氣、調(diào)節(jié)溫度等功能。G、廢棄物管理與處置系統(tǒng)? 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分：收集應(yīng)以“無(wú)害化、減量化、資源化”為原則。宜采用取得國(guó)家環(huán)境標(biāo)志的材料、部件。建議本案的配套商業(yè)可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等設(shè)施的進(jìn)入。鑒于本項(xiàng)目采用的是現(xiàn)代派建筑外觀(guān)以及客戶(hù)定位以中青年出發(fā)，因此會(huì)所內(nèi)的休閑項(xiàng)目服務(wù)大致可分為三大主題。[——項(xiàng)目“目標(biāo)市場(chǎng)”分析——]本區(qū)域個(gè)案其目標(biāo)市場(chǎng)大致為 ：? 區(qū)域客 特性：對(duì)區(qū)域環(huán)境較為熟悉，生活習(xí)慣。? 外來(lái)客特性：原租借在區(qū)域內(nèi)或周邊地域，預(yù)遷居本市，并借此取得藍(lán)印戶(hù)口。? 黃浦區(qū)域客特性：浦東日趨完善的生活機(jī)能及較為適中的房?jī)r(jià)成為吸引此類(lèi)客源主要原因。我們的區(qū)域大環(huán)境怎樣？我們的市場(chǎng)行情如何？我們的市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)怎樣？我們目前有怎樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？我們有什么…… 浦東新區(qū)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介浦東新區(qū)簡(jiǎn)介? 地理位置浦東新區(qū)位于上海市東部，黃浦江東側(cè)，南與南匯、閔行接壤，西北與黃浦、楊浦、寶山等區(qū)隔江相望。? 行政區(qū)劃浦東新區(qū)下屬11個(gè)街道，26個(gè)鎮(zhèn)維坊新村街道 浦興路街道梅園新村街道 周家渡街道南碼頭路街道 塘橋街道滬東新村街道 洋涇街道上鋼新村街道 金楊新村街道東明路街道? 人口總量 ，%?！虢窈?0年內(nèi)，從浦西或外省市遷入的人口將控制在50萬(wàn)人。外環(huán)線(xiàn)——自江灣機(jī)場(chǎng)北端越江，經(jīng)大場(chǎng)機(jī)場(chǎng)向南由虹橋機(jī)場(chǎng)至莘莊后向東，在長(zhǎng)橋南側(cè)過(guò)黃浦江，到浦東孫橋附近向北，到外高橋過(guò)江。? 橋梁、隧道（內(nèi)環(huán)線(xiàn)的組成部分，浦東浦西的連接端口）楊浦大橋——世界第一大斜拉索橋，連接羅山路與浦西的寧國(guó)路、中山北路、中山西路內(nèi)環(huán)線(xiàn)。? 浦東新區(qū)區(qū)域特性 浦東新區(qū)位于太平洋西岸具有巨大經(jīng)濟(jì)活力的亞洲明星城市帶上，是中國(guó)富庶的長(zhǎng)江流域和長(zhǎng)江三角洲區(qū)域的龍頭。浦東新區(qū)，這一跨世紀(jì)的新城，初步具備了合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局結(jié)構(gòu)、先進(jìn)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)、完善的市政公用設(shè)施、便捷的通信系統(tǒng)以及良好的生態(tài)環(huán)境，并集金融貿(mào)易區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、出口加工區(qū)，高科技園區(qū)及高質(zhì)量生活區(qū)于一體，成為21世紀(jì)上?，F(xiàn)代的象征。繼小陸家嘴地區(qū)金茂大廈、森茂大廈、香格里拉等標(biāo)志性大樓投入使用后，上海國(guó)際會(huì)議中心、巨金大廈、京銀大廈、國(guó)際金融大廈、交銀大廈等又一批標(biāo)志性樓宇也已竣工。3) 金橋出口加工區(qū)——規(guī)劃面積19平方公里。4) 外高橋保稅區(qū)——瀕臨長(zhǎng)江口，是具有保稅、貿(mào)易、出口加工等多種功能的綜合性、國(guó)際性自由貿(mào)易區(qū)。主要的購(gòu)物場(chǎng)所有第一八佰伴，新世紀(jì)商廈及時(shí)代廣場(chǎng)等。溝通浦西南部（南市）與浦東的聯(lián)系。4） 楊高路改擴(kuò)建 ，92年底通車(chē)。9） 浦東通信工程 投資7億元，95年底完工。2）盧浦大橋（）?？偼顿Y28億。5）垃圾焚燒廠(chǎng)是全國(guó)第一座日處理千噸級(jí)的現(xiàn)代化生活垃圾焚燒發(fā)電廠(chǎng)。已于2001年1月開(kāi)始動(dòng)工，2003年1月底正式建成。8）張家浜東段整治金張公路至長(zhǎng)江口。計(jì)劃2001年開(kāi)工，2003年竣工通車(chē)。12）滬崇蘇大通道（東線(xiàn)）從浦東5號(hào)溝到長(zhǎng)興島，沿陳海公路到崇明牛棚港過(guò)江到江蘇海門(mén)市青龍港，接江蘇規(guī)劃通啟公路延伸段。總投資30億元。只在鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后，浦江沿江的工廠(chǎng)、碼頭逐漸增多。1949年之后市政府又進(jìn)行了大量的工業(yè)投資，使浦東沿江地區(qū)走上了現(xiàn)代化的路程。隨著浦東從形態(tài)開(kāi)發(fā)為主向功能開(kāi)發(fā)為主的轉(zhuǎn)變，浦東的人流和物流的日益增大，過(guò)江橋梁設(shè)卡收費(fèi)所帶來(lái)的過(guò)江成本過(guò)高、交通效率降低等負(fù)面影響日益突出。另外，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、世紀(jì)大道、地鐵二號(hào)線(xiàn)等交通設(shè)施建成使用；中央公園、中心綠地、上海科技城等已相繼建成開(kāi)放。壹、上海房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析[——2001年新經(jīng)濟(jì)政策——]? 國(guó)家建設(shè)部頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》2001年6月1日起全國(guó)施行。 　購(gòu)房者有權(quán)要求